Espace Membre Gérez votre profil depuis votre espace membre
trichat / ID 108175

Rachat de prêt immobilier et frais hypothèque

Bonjour,

Je vais me répéter: en cas de remboursement anticipé d'un emprunt, il n'y a aucune obligation à faire procéder à une mainlevée d'hypothèque (elle le serait en cas de vente de votre habitation).

Votre notaire devra faire transcrire au service de la propriété foncière l'hypothèque prise par votre ancien prêteur au bénéfice de votre nouveau prêteur, qui de ce fait prendra son rang.
L'ancien prêteur ayant été remboursé intégralement par anticipation, vous pouvez lui demander de vous remettre une attestation confirmant que vous n'avez plus aucune dette liée au prêt n°......... souscrit le XX/YY/ZZZZ, remboursé le AA/BB/CCCC.
Ce document sera remis à votre notaire. Je crois qu'il a envie de se faire quelques émoluments supplémentaires.

Restauratrice en perdition

Pour un petit réconfort, les juges du tribunal de commerce ne sont pas des juges professionnels et il me semble que "l'ambiance" (si j'ose me permettre ce terme dans des circonstances peu réjouissantes) est moins guindée.

Faites confiance à votre avocat, même s'il vous a été commis d'office.

Cordialement.

Intérêt intercalaires payés à tort

Je pense qu'effectivement avoir une consultation chez un avocat est une sage décision, d'autant que l'enjeu en vaut la chandelle.

Cdt

Restauratrice en perdition

Bonsoir,

Je pense qu'il est trop tard pour bidule concernant la déclaration d'insaisissabilité d'un bien immobilier constituant sa résidence principale:

- d''une part parce que cette déclaration ne porte effet que pour les créances nées après la publication de l'acte notarié constatant cette insaisissabilité (article L 526-1 du code de commerce -legifrance- :extrait de l'alinéa 1:"Cette déclaration, publiée au fichier immobilier ou, dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, au livre foncier, n'a d'effet qu'à l'égard des créanciers dont les droits naissent, postérieurement à la publication, à l'occasion de l'activité professionnelle du déclarant".

- d'autre part parce bidule a consenti sur ce bien une sûreté réelle qu'est gage immobilier (nouvelle définition de l'ancien nantissement immobilier).

Il est sûr que bidule doit se battre dans cette situation calamiteuse; et l'assistance d'un avocat spécialisé en droit des affaires peut lui permettre de s'en sortir en limitant les dégâts personnels.

Et je suis d'accord avec antirak: courage et encore courage.

Cordialement.

Intérêt intercalaires payés à tort

Oui, au niveau national, il n'y a qu'un médiateur pour chaque réseau bancaire.

Compte--tenu de la dernière information que vous donnez, la CE a commis une erreur (qui peut être considérée comme une faute professionnelle?) en ne débloquant pas l'intégralité du prêt couvrant l'acquisition de votre terrain. Est-ce par inadvertance ou plus probablement par "mauvaise foi".

Cdt

Intérêt intercalaires payés à tort

Bonjour,

Quel était le prix du terrain, touts frais inclus (émoluments du notaire, taxes et impôts divers payés)?

Il faut comparer ce prix d'acquisition avec le montant du prêt qui vous a été accordé.

Et si ce montant était trop élevé par rapport au prix du terrain, soit il était réduit de manière définitive et l'amortissement de ce prêt démarrait, soit l'excédent était reporté sur le prêt travaux, et là encore l'amortissement démarrait et sans intérêts intercalaires.

En matière de prêt, tout est possible, y compris par avenant. Les mathématiques financières, c'est fait pour toute forme d'ajustements.

Cordialement.

AG d'une Association loi 1901

Bonsoir,

Vous devez vous référer aux statuts de l'association qui font loi pour ses membres:

- modalités de convocation à l'AG;
- délai à respecter entre convocation et tenue de l'AG;
- modalités de report;
- ...

Et sans indication particulière, le président peut, si des circonstances particulières l'exigent, décider de reporter une AG.

S'il ne s'agissait que d'un abus de pouvoir ou de méthode dilatoire ayant pour but d'empêcher la tenue de l'AG, il faut sur requête demander au président du TGI la nomination d'un administrateur provisoire chargé de procéder à la convocation puis d'organiser l'AG.

Cordialement.

Transformer une association en syndiicat

Bonsoir,

Une association loi 1901 peut tout à fait agir comme un syndicat professionnel; cela doit être explicitement prévu par dans ses statuts (objet social).

Mais pour avoir le titre de syndicat, un certain nombre d'obligations prévues par le code du travail doivent être respectées.

Cordialement.

Renseignements sur Association 1901

Bonjour,

Rien n'interdit à une personne de devenir président de deux ou plusieurs associations loi 1901. Les fonctions sont bénévoles.

Cdt

Intérêt intercalaires payés à tort

Quel était le montant du prêt "terrain" et quel était le prix du terrain? du prêt "travaux"?

Dès le déblocage des fonds pour l'acquisition du terrain, l'amortissement de ce prêt aurait dû démarrer.

Il y a sinon "une entourloupe", du moins un manque de conseil et d'information sur une pratique des plus contestables.

Pendant les 3 ans en question, avez-vous payé des intérêts "intercalaires".
Car si c'est le cas, le calcul des remboursements de cet emprunt (amortissement du capital + intérêts) doivent être diminués des intérêts intercalaires versés.

A vous lire.
Cordialement.

Intérêt intercalaires payés à tort

Bonjour,

Concernant le prêt finançant l'acquisition du terrain, il n'y avait pas lieu à versement d'intérêts intercalaires. Dès le déblocage des fonds, lors de la signature de l'acte notarié d'acquisition du terrain, à l'exception de la première mensualité qui prend en compte le décalage entre ce déblocage des fonds et le premier terme de remboursement de l'emprunt, tel que prévu au tableau d'amortissement joint à votre offre de prêt, il n'y a pas lieu à versement d'intérêts intercalaires.

Pour le prêt travaux, je suppose que les fonds vous ont été versés sur présentation des mémoires établis par les entreprises qui ont participé à la construction( à moins que vous soyez passé par un constructeur de maisons individuelles avec appel de fonds en fonction de l'avancement de votre construction. Là, les intérêts intercalaires sont dus pour chaque versement au taux préfixé lors de la signature du contrat, jusqu'au dernier versement constatant la consolidation du prêt qui vous a été accordé. Et là à nouveau, vous vous trouvez dans la situation du prêt "terrain": ajustement des intérêts lors de la première mensualité de remboursement.

Il faut que vous fassiez un état précis des intérêts prélevés à tort. Si vous ne pouvez obtenir un arrangement amiable, y compris avec le médiateur de la CE, il existe un médiateur national des banques qui peut être saisi.

Et si aucun accord amiable ne peut être trouvé, il vous reste à engager une procédure judiciaire (17 000 €, ce n'est pas une petite somme!) contre la CE.

Cordialement.

Cadre réglementaire régissant une activité associative extérieure

Bonjour,

Votre projet est-il à but non lucratif ou serait-il le moyen de vous rémunérer?

Dans le premier cas, le statut de l'association est adapté. Dans l'autre cas, non.

Dans le respect des réglementations concernant la protection de la flore, vous pouvez organiser des sorites répondant à l'objet que vous aurez fixé à votre association.

Mais vous devez souscrire impérativement une assurance RC étendue: risques d'accidents corporels durant les sorties de découverte et tous autres risques (usage de plantes médicinales et problèmes éventuels d'allergies).

Cordialement.

Mairie qui exerce son droit de préemption, conditions ?

Demander à consulter le compte-rendu de la séance du conseil municipal du 20 juin.

Ensuite, demandez si l'arrêté de préemption a été affiché.

Cette opération n'est peut-être pas très nette. Sans réponse des services municipaux, vous n'avez pas d'autre solution que d'adresser une lettre recommandée avec avis de réception au maire en lui rappelant que ses services ont été dans l'incapacité de vous communiquer les éléments précédents et que ces actes n'ont pas fait l'objet de l'affichage obligatoire et réglementaire, en application des dispositions des articles L 2131-1, L 2132-2, L 2122-22 /15°.

Sans réponse rapide du maire, il faut envisager le recours au TA. Si vous n'êtes pas habitué avec ce type de procédure, il faut choisir un avocat et lui donner mandat afin qu'il dépose la requête au greffe du TA.

Si le conseil municipal a pris la décision le 20 juin, l'arrêté municipal peut être daté du 21, mais le délai du recours court à compter de l'affichage (2 mois).

Cdt

Lien vers code général des collectivités territoriales où vous pourrez retrouver les articles précités:

http://http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?cidTexte=LEGITEXT000006070633

Mairie qui exerce son droit de préemption, conditions ?

Bonsoir,

A quelle date la décision de préempter a-t-elle été prise par le conseil municipal?

La décision a certainement fait l'objet d'un arrêté municipal. Il a dû être affiché en mairie;
Il doit également être recensé au recueil des actes administratifs, donc consultable sur simple demande en mairie.

C'est la décision de préempter qui peut faire l'objet d'un recours en annulation devant le tribunal administratif, et le délai de deux mois est impératif.

La signature de l'acte notarié ne fait que concrétiser la décision de préempter. Et il est normal que la commune préempte au prix d'achat proposé initialement.

Cordialement.

Qu'est-ce qu'un inventaire notarié ?

Bonsoir,

Si un commissaire-priseur a effectué l'inventaire à la suite d'un décès, il n'est pas nécessaire de le notaire un fasse un nouveau. Il suffit de lui remettre copie certifiée par le commissaire-priseur.

Quant à l'apposition des scellés, ce n'est plus le greffier du tribunal d'instance qui y procède, mais un huissier de justice mandaté à cet effet.

Sur le plan du partage, vos frères doivent venir prendre les différents mobiliers et objets qu'ils ont choisis dans le lieu que vous avez affecté à leur conservation. Mais ces situations peuvent être source de conflits.

Cordialement.

Calcul de ce qui revient aux héritiers

Bonjour,

C'est sur la base d'un texte fiscal parce que ça permet de déterminer les bases des éventuelles impositions en matière de succession et de donation.

Cdt

Aide sur une plus value , et sur une sci

Bonjour,

L'exonération d'imposition sur la plus-value ne concerne que la résidence principale. Sous certaines conditions, un mobile homme peut être considéré comme habitation principale.
Mais lors de la revente ultérieure de votre terrain vous ne pourrez pas, à mon avis, bénéficier de cette exonération.
Et par mesure de sécurité et de prudence, il est indispensable de poser la question au service compétent des finances publiques. Cela vous évitera d''investir dans un mobile home sans certitude d'exonération de la plus-value.

Il serait peut-être préférable de contracter un emprunt du montant des dettes de vos grands-parents garanti par une hypothèque sur le terrain.

Cordialement.

Construction et limite séparative

Bonsoir,

Lors du dépôt de votre permis de construire, votre projet de construction indiquait clairement que la maison serait accolée au mur latéral; si le permis de construire vous a été accordé, c'est que le positionnement ne posait a priori pas de problème. En effet, les règlements d'urbanisme (PLU le plus souvent) prévoient les modalités de construction par rapport aux limites séparatives.

Lorsqu'on est dans un lotissement, il faut se référer au règlement de lotissement qui prévoit les règles d'implantation des constructions.

Cordialement.

Construction d'une éolienne

Bonjour,

Vous trouverez toutes les réponses argumentées à votre question sur l'excellent site spécialisé en réglementation de l'urbanisme avec renvoi aux différents articles du code de l'urbanisme:

http://www.urbinfos.com/travaux-construction/demarches-administratives-eolienne-panneau-solaire-autorisation.html

Cordialement.

Calcul de ce qui revient aux héritiers

Bonjour,

En première remarque, je dirai que le calcul de votre notaire a l'avantage d'être présenté simplement. Mais est-il exact?

Mon propre calcul, plus sophistiqué, donne un résultat assez proche: 50 000 € à répartir entre 3 enfants, soit: 16 667 € par enfant; montant pas si éloigné que ça de celui du notaire.

Quant au taux de 60 %, je pense que c'est la valeur retenue pour la nue-propriété de la part du conjoint décédé sur le bien immobilier qui échoit aux enfants.
Elle est calculée selon un tableau établi par l'administration fiscale et il tient compte de l'âge de l'usufruitier au jour de la constatation de son droit ( 60 % de nue-propriété pour 40 % d'usufruit, si l'usufruitier a plus de 71 ans); je vous joins le lien qui vous permettra de trouver ce tableau (§ 30):

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2323-PGP.html

C'est l'application de l'article 669 du code général des impôts.

Le calcul de votre notaire -même si j'ai encore un petit doute sur son principe- signifie que le conjoint survivant aurait choisi de bénéficier de l'usufruit sur la fraction du bien immobilier appartenant à son conjoint décédé.

Mais ce qui me gêne dans son calcul, c'est qu'il ne prend pas en compte la donation au dernier vivant; en effet, par cette donation, les 3 enfants ne reçoivent pas 3/4 de la fraction du bien immobilier, mais:
[{1/2 du bien immobilier - (1/2 * 1/3) de donation au dernier vivant] * 60 % = 1/5, soit en €:
200 000 €/5 = 40 000 €.
Là, mon calcul est un peu plus élevé que celui du notaire.

Mais il est à partager entre les 3 enfants, soit:
13 333 € par enfant, légèrement inférieur au calcul du notaire à 15 000 €.

Je vous laisse réfléchir et vous reprenez contact plus tard.

Cordialement.