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trichat / ID 108175

Achat d'une maison en tontine

Bonjour,

Les acquisitions de bien immobilier dans le cadre d'un pacte tontinier sont des opérations courantes entres concubins.

Le acte tontinier peut prévoir par une clause de rétroactivité que le bien appartiendra au concubin survivant, clause qui est insérée dès l'acte d'achat.
Ce type de contrat classé dans les contrats aléatoires -on ne pas pas quel sera le premier prédécédé- est reconnu comme valable.

Mais il peut aussi faire l'objet de contestation afin d'être requalifié de libéralité. Les juges doivent apprécier les conditions qui ont prévalu lors de l'adoption de ce pacte. S'il existe une grande différence d'âge entre les concubins, si l'un est gravement malade lui laissant médicalement parlant une espérance de vie raccourcie, si un seul des partenaires a participé au financement de l'acquisition, le pacte tontinier peut être requalifié en libéralité (arrêt cour de cassation 10/05/2007).

Cet acte n'a pas à mentionner les enfants de l'un ou l'autre des partenaires de cet acte.

Et concernant le crédit souscrit par votre père, il y avait obligatoirement une assurance-décès qui a dû prendre en charge le remboursement de la fraction de capital restant due.

En fonction des informations que vous possédez sur cette opération, vous devez apprécier s'il a lieu à tenter une requalification de ce contrat. L'aide d'un avocat peut être utile.

Cordialement.

Protection juridique quelle utilité ? .

Bonjour,

Il n'y a aucune obligation à souscrire une assurance "protection juridique". D'abord vérifiez ce que prévoit votre assurance RC en matière de recours: causes, prise en charge des frais (honoraires d'avocats, d'expert, frais de justice,...).

Une assurance "protection juridique" souscrite par votre ASL prendra en charge, sous certaines conditions, les litiges qui naîtraient entre votre ASL et les tiers.
Si vous souhaitez ce type de contrat, vous devez rechercher celui qui vous apparaîtrait le mieux adapté (meilleur rapport qualité/prix), sachant qu'il s'agit le plus souvent de contrats standards.

Cordialement.

Application de l'article L442-10 du Code de l'Urbanisme

Bonjour,

Il existe une réelle difficulté d'interprétation de la qualification juridique d'un cahier des charges de lotissement, et plus particulièrement des anciens cahiers des charges.

En effet, ces documents incluent souvent des règles d'urbanisme ou se réfèrent au règlement de lotissement; de plus, ils ont été annexés aux différents documents déposés lors de la demande de création de lotissement et très souvent sont repris en pièces annexes à l'arrêté de lotissement.
De ce fait, le cahier des charges est un document réglementaire (relevant pour certaines clauses du droit administratif) et un document contractuel (relevant du droit privé pour les autres clauses).

Maintenant se pose la question de l'interprétation à lui donner, sachant que les règlements d'urbanisme sont caducs après une période de dix ans suivant leur autorisation lorsque la commune s'est dotée d'un règlement d'urbanisme (PLU). Il semblerait -certaines jurisprudences allant dans ce sens- que les clauses se référant au règlement de lotissement deviennent également caduques, puisque ce règlement étant lui-même caduc.
Mais très souvent, en cas de contentieux, chaque cas peut être considéré comme un cas d'espèce que les juges devront apprécier. Et aussi bien le Conseil d'Etat et que la Cour de cassation ont eu à se prononcer, en cassation, sur les aspects réglementaires ou contractuels des cahiers des charges de lotissement.

Et dans le cas où un cahier des charges perdrait son caractère réglementaire, quelle que soit son ancienneté, il conserve son caractère de document contractuel entre les co-lotis.

Y-a-t-il une raison particulière qui n'a pas permis l'intégration des voies du lotissement dans la voirie communale? Et les co-lotis auraient-ils pris la décision de proroger le règlement de lotissement au-delà de la période de dix ans?

Question complexe à laquelle il est difficile de donner une réponse tranchée, sans avoir connaissance des documents dont on parle et sans connaître l'historique de la vie du lotissement.

Mais je reste disponible pour poursuivre notre échange.

Cordialement.

Réalisation non conforme à la reglementation

Bonjour,

Dans le contrat de construction de maison que vous avez signé avec votre promoteur, l'installation de cette cuve de récupération des eaux pluviales était-elle expressément prévue?

Si oui, vous lui adressez une nouvelle et dernière lettre recommandée avec demande d'avis de réception, dans laquelle vous lui rappellerez les termes de votre contrat de construction et le mettrez en demeure d'effectuer tous travaux nécessaires à la mise en conformité et au bon fonctionnement de votre cuve de récupération en précisant un délai (par exemple, sous huitaine ou sous quinzaine).
Vous lui indiquerez qu'en absence d'intervention, vous saisirez la justice pour obtenir dommages et intérêts réfection de votre installation. Il existe une procédure simple à engager, devant un tribunal civil (dépendant du montant des travaux), qui s'appelle l'injonction de faire.
Je vous joins un lien vers site officiel "vosdroits.service public" qui vous donne les principes d'action:

http://vosdroits.service-public.fr/F1787.xhtml

Cordialement.

Ouvrage vulgarisation droit urbanisme

Bonjour,

Ci-dessous, deux références pour des ouvrages de qualité en droit de l'urbanisme:


Droit de l'urbanisme de Yves Jégouzo et Collectif (29 mai 2013)

Urbanisme construction de Francis Lefebvre (14 décembre 2011)

Cordialement.

Application de l'article L442-10 du Code de l'Urbanisme

Bonjour,

L'adaptation du cahier des charges, mais surtout des statuts de l'ASL, doit être faite, tout en respectant les prescriptions du PLU. Je suis chargé de procéder à ces adaptations pour le lotissement dans lequel j'habite. C'est la raison pour laquelle je me suis penché sur cette question.

S'agissant d'une décision prise conformément aux majorités requises par l'article L 410-10 CU, les "réfractaires" n'ont à mon avis pas de recours. Mais le fonctionnement des ASL étant proche de celui des associations loi 1901, il faut s'assurer que les conditions de convocation à l'AG ont bien été respectées: délai, modalités de convocation, documents à joindre à la convocation.

Votre lotissement a-t-il plus de dix ans? La voirie a-t-elle déjà été intégrée dans la voirie communale?
Si c'est le cas, le cahier des charges perd son caractère de document administratif (validé lors de l'arrêté de création du lotissement, mais reste un document contractuel entre les co-lotis et règle les problèmes de la vie courante du lotissement (relations de voisinage, travaux, gestion des équipements communs,...).

Cordialement.

Application de l'article L442-10 du Code de l'Urbanisme

Bonjour,

Je partage votre analyse sur les conditions de majorité requises nécessaires pour modifier le règlement ou le cahier des charges relatifs à un lotissement.

En revanche, les modifications envisagées doivent être conformes au règlement d'urbanisme applicable (le plus souvent le PLU communal). Or, ce que vous appelez les droits à construire sont définis par la PLU avec le COS (coefficient d'occupation des sols). Il ne peut donc y être dérogé sans enfreindre une règle du PLU.

La décision d'accroître les droits à construire (décision prise par l'AG de l'ASL du lotissement) ne peut donc violer le droit de l'urbanisme. Si vous voulez contester une telle décision, il vous suffit d'informer les services de l'urbanisme de votre commune en lui remettant une copie de la décision prise. Le maire sera tenu de faire respecter le règlement d'urbanisme. Et s'il ne le faisait pas, vous pourriez obtenir une décision du tribunal administratif (référé conservatoire) qui contraindrait le maire à imposer l'application du règlement.

Dans les assemblées, ce sont les propriétaires qui participent aux votes, donc les nus-propriétaires.

Cordialement.

Help:PC tacite /demande pièce manquante illégale

Bonjour,

Les difficultés rencontrées sont liées à la complexité des réglementations applicables en matière d'urbanisme.

Sur le plan pratique, il me semble que le document qui aurait dû vous être demandé, c'est la déclaration d'achèvement des équipements du lotissement en non la DAACT (document de fin de travaux liés à la construction).

Et la déclaration d'achèvement des équipements du lotissement est une pièce à joindre à la demande de permis de construire (PC 28 et 29 ou PCMI 9 et 10).

A partir du moment où vous avez remis ou adressé à la mairie un dossier complet de demande de permis de construire (récépissé de dépôt ou AR de l'envoi recommandé) et sans demande complémentaire de la mairie, le délai d'instruction est ouvert pour une durée de deux mois. Sans réponse de la mairie à l'issue de ce délai, l'accord est tacite (Article R*424-13 code de l'urbanisme /legifrance
Créé par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007:

En cas de permis tacite ou de non-opposition à un projet ayant fait l'objet d'une déclaration, l'autorité compétente en délivre certificat sur simple demande du demandeur, du déclarant ou de ses ayants-droit.

Cordialement.

Pret d argent pour une entreprise

Bonsoir,

Vous avez déjà posé une question identique le 31/03 et je vous ai répondu.

Mais vous n'aviez pas indiqué avoir perdu un procès contre fille avec condamnation à paiement de dommages-intérêts.
Vous devez donner des informations complémentaires.

En attendant, je vous redonne ma réponse du 31/03 (rubrique "droit des sociétés / statut de SARL") :


Vous avez prêté de l'argent à votre fille: comment lui avez-vous remis cette somme de 10 500 €? Par chèque et à quel ordre? En liquide? Par virement et à quel bénéficiaire (titulaire du compte)?

Tout prêt d'argent supérieur à 760 € doit faire l'objet d'une déclaration à l'administration des finances. Cette obligation a-t-elle été respectée?

Je crois que votre fille a surtout abusé de la confiance que chaque parent accorde à un de ses enfants.

Si la reconnaissance de dette est conforme à ce type d'engagement, si vous souhaitez récupérer cette somme, vous n'aurez pas d'autre solution que de recourir à un tribunal.

Cordialement.

Restauratrice en perdition

Bonsoir,

Encore un peu de courage.

Et merci de me réserver la primeur du jugement du 31.

Si ce n'est pas trop compliqué, j'essaierai une fois encore de vous donner les éléments explicatifs.

Cordialement.

Restauratrice en perdition

Bonsoir,

La banque détient une garantie -nantissement, appelé gage immobilier- sur votre habitation personnelle.

Dans le contexte actuel d'un marché immobilier déprimé, la banque n'a pas spécialement intérêt à faire saisir votre bien pour une vente aux enchères, à prix cassé (30 à 50 % d'abattement par rapport à la valeur vénale); et parfois, il n'y a même pas d'acheteur!
C'est la raison pour laquelle, elle préfère que vous lui proposiez un plan d'apurement de votre dette.
Et là, vous seule avez les éléments en main: pourrez-vous assurer ces remboursements sur une période à fixer, en fonction du montant de la dette et de vos capacités de remboursement.
Tant que vous restez en capacité de remboursement, la banque ne vous déclarera pas au fichier FCIP et FCC:

(http://vosdroits.service-public.fr/F17608.xhtml)

(http://www.banque-france.fr/la-banque-de-france/missions/protection-du-consommateur/fichiers-dincident-bancaire/fichier-central-des-cheques-fcc.html)

Si vous avez été fichée, vous pourrez obtenir votre radiation, à la demande de votre créancier totalement remboursé.

Cordialement.

Refus de prendre mes CP fin apprentissage

Le chef, il décide dans son laboratoire dé découpe et de préparation de la viande, mais il ne décide pas de l'application de la loi.

Si vous ne vous battez pas, alors votre chef vous "sucrera" vos congés payés.

Faites une copie du document fourni par le lien et montrez-le à la DRH. Elle comprendra très vite jusqu'où il ne faut pas aller!

Cordialement.

Apport d'un terrain a une sci

Bonsoir,

Dans le bail à construction, il est possible de définir les droits de propriété sur les constructions à édifier (article L 251-2).

Article L251-2 (CCH / legifrance)
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 42 JORF 16 juillet 2006:


Les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. A défaut d'une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations.

C'est la raison pour laquelle ce type de bail doit faire l'objet d'une rédaction minutieuse par un professionnel du droit.

A l'issue d'une période définie dans le bail, il est possible de "rémunérer" le bailleur par la remise de droits sociaux (parts de la SCI) en contrepartie du transfert du terrain à la SCI. Il s'agira d'un apport qui se traduira par une augmentation de capital social de la SCI.

Les parts de SCI sont transmissibles et font partie de l'actif successoral du de cujus.

Si vous présentez un dossier "juridiquement irréprochable" à votre banquier, il n'y a aucune raison pour qu'il vous refuse les crédits dont vous pourriez avoir besoin. De toute façon, il prendra les garanties qu'il estime nécessaires (hypothèques ou privilège de prêteurs de deniers).

Cordialement.

Apport d'un terrain a une sci

Bonjour,

Une solution à votre question est le bail à construction, tel que défini aux articles L 251-1 à L 251-9 du code de l'habitation et de la construction.

Les particularités de ce type de bail - en particulier les conditions de propriété des constructions édifiées- nécessitent de recourir à un notaire ou un avocat.

Je vous joins le lien vers légifrance / code de la construction et de l'habitation:

http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=DB538E2D6EFE9A71832B382A904E05C3.tpdjo15v_2?idSectionTA=LEGISCTA000006159146&cidTexte=LEGITEXT000006074096&dateTexte=20130728

Cordialement.

Comment porter plainte pour plagiat ?

Bonsoir,

Si vous disposez d'éléments probants concernant vos oeuvres et qu'une tierce personne utilise à des fins personnelles les documents que vous lui avez remis, vous disposez de deux actions possibles:

-une action civile, devant le TGI, avec demande de dommages et intérêts;

- une action pénale, devant le tribunal correctionnel, en contrefaçon.

Je vous joins un lien du site "vosdroits.service public" avec différents revois vers le code de la propriété intellectuelle:

http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F23431.xhtml

Cordialement.

Héritage d'un terrain en espagne pour deux enfants

Bonsoir,

Votre père était-il résident en France, au moment de son décès?

Etait-il propriétaire de biens en France?

Vous-même et votre soeur vivez en France?

Les problèmes de succession internationale sont le plus souvent traités dans les conventions fiscales bilatérales; et il existe une convention entre la France et l'Espagne.

Concernant la renonciation de votre soeur, c'est envisageable mais sans doute pour la totalité de sa part dans la succession. Sinon, elle devra vous faire donation de sa part.
Mais cette question doit effectivement relever du droit espagnol.

Cordialement.

Refus de prendre mes CP fin apprentissage

Bonsoir,

Le droit à congés payés est reconnu à l'apprenti comme à tout salarié.

De plus, comme vous avez moins de 20 ans, vous avez droit à des congés supplémentaires sans solde.

Vous devez régler ce problème, non pas avec votre chef, mais avec la direction des ressources humaines de ce magasin.

En cas de difficulté, vous devez informer l'inspection du travail qui saura rappeler à votre employeur ses obligations.

Ci-joint, lien vers site officiel "vosdroits.service public" traitant de votre question:

http://vosdroits.service-public.fr/F11248.xhtml

Cordialement.

Revente d'un local commercial apres rénovation

Bonsoir,

Si l'opération décrite est réalisée en tant que marchand de biens (profession réglementée nécessitant une carte professionnelle), vous serez imposé sur la marge réalisée (différence entre prix de vente et prix d'achat augmenté du coût de la rénovation).

Si la même opération est réalisée comme simple particulier, vous serez imposé dans le cadre de la plus-value immobilière des particuliers. Le coût de la rénovation ne sera pris en compte que s'il est réalisé par une entreprise (et non par vous-même). Compte tenu des nouvelles dispositions en matière d'imposition, vous ne bénéficierez d'aucun abattement pour durée de détention.
Et à ma connaissance, il n'y a aucun délai pour revendre un bien immobilier.

Cordialement

Notre actionnaire (sarl) est absorbé

Bonjour,

Votre question n'inspire pas.

Il y a deux problèmes à résoudre:

1) en principe, la plupart des statuts de SARL prévoient un agrément pour tout nouvel associé; vous devez donc vérifier si dans vos statuts si cette clause existe; et si c'est le cas, les anciens associés doivent se prononcer sur l'agrément est ou non accordé.
Il y a donc deux possibilités:

- agrément: la société italienne qui a absorbé votre ancien associé va le remplacer;

- pas d'agrément: votre société va devoir prendre la décision de réduire son capital et indemniser le nouveau propriétaire pour les parts qu'il détient.

2) L'agrément ayant té accordé et accepté par votre "nouvel associé", le gérant doit procéder à la convocation d'une AGE qui prendra les décisions conduisant aux modifications des statuts.
Diverses publicités légales devront être accomplies: publication de la modification dans un JAL, inscriptions modificatives au greffe du TC, puis au BODACC.

Cordialement.

Revente d'un local commercial apres rénovation

Bonsoir,

Quelle est votre profession? Exercez-vous une profession immobilière?

Le local à usage commercial est, semble-t-il, vide actuellement.

La rénovation, puis la revente de ce local n'est pas contrainte dans le temps. S'il y a plus-value, vous serez imposé en plus-value professionnelle si vous êtes professionnel de l'immobilier, ou en plus-value immobilière des particuliers.

Dans l'attente d'éventuelles précisions.
Cordialement.