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trichat / ID 108175

Liquidation d'une succession

Bonjour,

Le notaire doit conserver les documents qui lui ont été remis, je dirais 30 ans, ce délai correspondant à la durée de prescription civile.
Bien évidemment, la faute a été commise par votre voisin qui s'est octroyé un pouvoir de disposition injustifié.
La solution proposée par Toto est bien évidemment possible, mais le notaire n'accédera peut-être pas à votre demande. Et alors le recours à la chambre des notaires est envisageable, mais là encore le temps va jouer contre vous.
La succession étant conflictuelle, je crois vraiment qu'il faille recourir aux services d'un bon avocat spécialiste des successions.
Voilà une adresse qui donne quelques explications sur les problèmes de conservation de documents par les notaires:
http://www.village-notaires.com/L-archivage-depoussiere

Cordialement,

Compromit de vente signé mais pas de pret

Bonjour,

A priori, une acquisition immobilière est toujours faite sous condition suspensive de l'obtention d'un "prêt" destiné à son financement.
Je ne pense pas que la loi ait prévu plusieurs demandes ; un seul refus suffit à annuler votre projet.
Le compromis a-t-il été signé chez un notaire? Si oui, il doit vous donner la réponse à cette question ; c'est son devoir de conseil.
Si non, le compromis a-t-il été enregistré dans les dix jours de sa signature?
Sans enregistrement, il est sans valeur juridique.i-dessous quelques informations qui devraient vous éclairer:
1)
Les clauses du compromis de vente

Compte tenu de l'importance que revêt l'investissement immobilier, le compromis de vente prévoit des clauses permettant son annulation: ce sont les clauses suspensives.

Elles ont pour objet le suspendre le compromis de tout effet jusqu'à ce qu'à leur complète réalisation. L'accord est annulé si une seule clause suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu.

Clause suspensive d'obtention de prêt

Clause légale pour tout achat immobilier, le compromis de vente doit prévoir, dès lors que vous avez recours à un financement, une clause suspensive d'obtention de prêt. Celle-ci est obligatoire. (Loi Scrivenner II du 13 juillet 1979)

IMPORTANT: la clause d'obtention de prêt est d'ordre public. C'est à dire qu'elle agit de fait même si le compromis ne la mentionne pas. La vente est annulée si le crédit est refusé. Toutefois, veillez à ce que les informations notées dans le document soient parfaitement conformes à la demande que vous allez formuler et particulièrement les points suivants:

Le montant du prêt envisagé.
La durée prévue
Le taux d'intérêt maximum au-delà duquel l'emprunteur ne souhaite pas s'engager.
Le montant de l'apport

Si vous obtenez un refus de financement et faites jouer la clause d'obtention de prêt alors que les éléments figurant dans votre demande ne correspondent pas à ceux inscrits dans le document, le vendeur pourra contester l'annulation du compromis de vente et intenter une action en justice.
2)
Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature s'il s'agit d'un acte sous seing privé, ou bien dans le mois si c'est un acte notarié.
Les droits d'enregistrement, payés par l'acquéreur, s'élèvent à 125 €.

Ceci devrait vous éviter d'avoir à débourser 10 000 €!

Liquidation d'une succession

Bonjour,

Lorsque des différends apparaissent dans une succession, le recours à un avocat est fortement conseillé, car il faudra probablement introduire une instance devant le TGI du lieu d'ouverture de la succession pour obtenir un jugement autorisant la licitation de ce bien immobilier. D'ailleurs est-il occupé par votre demi-frère? Auquel cas, il vous doit une indemnité d'occupation qui devra être chiffrée et dont le versement sera demandé au tribunal par votre avocat.
Concernant la récompense à laquelle vous pourriez prétendre, il vous faudra disposer d'éléments financiers concernant le coût des travaux d'amélioration supportés par votre mère, sous déduction des éventuelles subventions ANAH.
Il faut si possible choisir un avocat spécialisé dans le droit des successions.
Vous pouvez faire une première recherche sur internet. Il y a des cabinets qui proposent leurs services.
De toute façon, lorsque vous aurez choisi un avocat, faites établir une convention d''honoraires qui précisera les modalités de ses diverses interventions.
Voilà quelques éléments de réponse.

Asl de lotissement action en absence de propriété des espaces ver

Bonjour,

L'ASL (association syndicale libre) est l'organe de gestion d'un lotissement.
En principe, tous les co-lotis (propiétaires d'un lot) participent à l'assemblée constitutive de l'ASL et désignent un directeur et un trésorier.
Les décisions courantes sont prises, en principe, à la majorité simple.
C'est au cours de ces assemblées que sont prises les décisions approuvant un budget annuel, donc versement d'une cotisation annuelle qui couvrira les dépenses courantes: assurance RC, parfois dépenses d'éclairage, d'entretien divers, y compris l'entretien des espaces verts.
Les héritiers de l'aménageur acceptant de vous confier une mission avant transfert de propriété, l'acceptation doit dans ce cas être faite,à mon avis, à l'unanimité des les co-lotis.
Si c'est le cas, et si l'ASL a été constituée légalement, les réfractaires peuvent être conntraints, y compris par voie judiciaire, à verser leurs cotisations.
Ce sont les mêmes règles qu'en matière de copropriété, où les mises en demeure reviennent au syndic de copropriété.
Cordialement,

Diplôme obligatoire pour créer une sarl

Bonjour,
Effectivement pour créer une SARL, aucun diplôme n'est exigé.
Il faut simplement respecter la législation concernant les sociétés commerciales codifiée dans le code de commerce (qui a intégré la loi sur les sociétés commerciales du 24 juillet 1966, très souvent modifiée depuis sa promulgation).
Concernant votre activité de prestataire de service, s'agit-il d'organisation de voyages à thèmes: oenologie + gastronomie (j'y participerais volontiers!).
Dans ce cas, votre activité va relever de l'activité d'agence de voyage, activité qui est réglementée, par une expérience professionnelle ou un diplôme de niveau 3, type BTS spécialisé "tourisme".
Vous pouvez trouver toutes les informations utiles sur le site: http://www.apce.com/cid96011/agent-voyages.html
J'espère vous avoir un peu éclairé sur vos interrogations.
Bien évidemment, si ce n'est pas le cas, il faut préciser ce que sera votre activité.
Cordialement,

Question sur recèle de succession

Voilà une situation qui semble s'éclaircir.
L'épargne salariale de votre père va servir à régler une partie des honoraires du notaire.
Sans entrer dans le détail des relations avec votre mère, il me semble que vous pouvez lui demander de vous faire l'avance des 3000 € qui permettront de régler le solde de ces honoraires; d'autant qu'elle aurait dû les avoir payés dès la facture du notaire établie puisque vous étiez mineur.
La renonciation de votre soeur à la succession de votre père est entérinée. Mais comme elle a des enfants mineurs, elle doit demander au juge l'autorisation de renonciation pour ses propres enfants. A priori, cette autorisation sera accordée.
Si vous pouvez conserver la maison familiale, au-delà de l'aspect sentimental, c'est une bonne assurance contre les coûts liés au logement, surtout dans une période où les loyers ont tendance à exploser.
Et comme le dit Toto, l'entrée dans le monde des adultes n'est pas toujours tendre!
En espérant que s'arrange pour le mieux.
Cordialement,

Secret bancaire suite au décès de notre mère

Bon courage.
Il est tout à fait normal de faire valoir ses droits, même s'il faut recourir à la justice.
Cordialement,

Secret bancaire suite au décès de notre mère

Donnez une procuration à un employé chargé de la gestion des comptes, c'est pas banal.
Même si les relevés ont été détruits, la banque dispose d'archives, donc elle peut rééditer les relevés qui n'ont pu vous être présentés.
Il semblerait que vous soupçonniez cet employé de détournement de fonds.
Si ces "éventuels détournements" représentent des montants conséquents, il faut vous rapprocher rapidement d'un avocat pour envisager un dépôt de plainte contre cet employé et la banque pour complicité, si elle refuse de fournir des copies des relevés de compte. Si le procureur ne classe pas votre plainte, il ouvrira une enquête préliminaire et les OPJ enquêteront avec accès aux informations bancaires .

Secret bancaire suite au décès de notre mère

Bonjour,

Normalement, dès la déclaration de décès de votre maman à la banque, le ou les comptes bancaires doivent être bloqués, c'est-à-dire qu'il n'y a plus de mouvement, à l'exception du règlement des frais d'obsèques, médicaux.
Le notaire que vous avez choisi pour régler la succession de votre maman doit déposer une déclaration de succession dans les six mois et pour ce faire, il doit dresser l'inventaire des biens immobiliers, mobiliers (y compris les sommes restant sur les comptes bancaires); la banque ne peut donc refuser de lui communiquer les informations dont elle dispose.
Cordialement,

Question sur recèle de succession

Bonjour,
Voilà encore une succession à problèmes.
Au décès de votre père, une déclaration de succession a dû être faite par un notaire. C'est une obligation et le délai est de six mois. L'inventaire des biens a été dressé: biens immobiliers, biens mobiliers, comptes bancaires courants, d'épargne. S'agissait-il de comptes joints?
Concernant votre soeur, vous dites qu'elle s'est enlevée de la succession: a-t-elle fait une déclaration de renonciation en bonne et due forme?
La maison dans laquelle vous habitez était celle de vos parents? Etait-ce un bien commun à vos parents ou appartenait-elle à votre père, puisqu'il semble avoir été le seul à travailler?
Des réponses à ces questions sont indispensables pour rechercher la solution. Et comme le suggère Toto, votre frère et vous-même devriez vous rapprocher d'un autre notaire pour qu'il procède avec son confrère à la liquidation de cette succession puisque vous êtes majeur maintenant (votre frère aussi je suppose).
Quant à la donation envisagée par votre mère, elle devra obligatoirement être faite par devant notaire, donc en présence de celui que vous aurez choisi. Il a un devoir de conseil et devra vous mettre en garde, s'il y avait la "moindre anguille sous roche". Mais a priori, il n'y a rien à craindre, sinon le coût fiscal qui pourrait découler de cette opération, mais avec les abattements fiscaux qui existent actuellement, ça ne devrait rien coûter, car bien évidemment elle ne vous donne que ce qui lui revient en propre.
J'espère avoir un peu éclairci votre situation.
Je reste disponible pour des informations complémentaires.
Cordialement,

Reglement lotissement opposition

Un peu de patience et tout doit pouvoir s'arranger.
A plus tard, si besoin.
Bonnes vacances.

Reglement lotissement opposition

A priori, oui.
Mais comme vous indiquez que tous les lots ne sont pas encore vendus,
pensez-vous pouvoir réunir l'une ou l'autre des majorités indiquées à l'article L 442-10? Car les lots non vendus doivent être pris en compte pour satisfaire aux majorités requises.
Et qui vous a dit qu'il fallait attendre que tous les travaux soient achevés? Et quels sont ces travaux? Voirie, espaces verts, éclairage,aires de jeux pour les enfants,...?

Reglement lotissement opposition

Bonjour,

Je ne vous ai pas dit que la modification était impossible.
Mais la modification doit correspondre à la volonté d'une grande majorité des co-lotis.
Je vous joins ci-dessous le texte du code de l'urbanisme, que vous pouvez retrouver sur le site legifrance (site d'information juridique du gouvernement).
Si l'une des majorités prévue à cet article peut être réunie, il faut qu'une décision soit prise en ce sens par l'assemblée des co-lotis réunis dans l'association libre. Ensuite, il faut transmettre votre décision (date de l'assemblée l'approuvant, nom des co-lotis ayant voté pour la modification, signature de ces co-lotis) au service de l'urbanisme de votre commune. Si cette décision ne contrevient pas aux règles locales d'urbanisme (PLU) le maire doit prendre un arrêté de modification.

Article L442-10 En savoir plus sur cet article...
Créé par Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 - art. 15 JORF 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007
Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement, si cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable.

Jusqu'à l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de l'achèvement du lotissement, la modification mentionnée à l'alinéa précédent ne peut être prononcée qu'en l'absence d'opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible.

J'espère vous avoir rassuré sur ce point.
Cordialement

Reglement lotissement opposition

Bonjour,

Dès que vous signez le règlement de lotissement, vous en acceptez les clauses, y compris celles concernant les obligations prévues pour les clôtures. En effet, le règlement de lotissement fait "loi" entre les co-lotis.
Lorsque vous parlez de syndic, je pense qu'il s'agit plutôt de l'association syndicale libre avec un directeur et un trésorerier (sur le modèle d'une association loi 1901). C'est l'organe de gestion courante du lotissement.
Lorsqu'il s'agit d'un gros lotissement, ce qui est votre cas, il paraît judicieux de recourir à un syndic professionnel ; bien évidemment, cela a un coût (honoraires du syndic), mais ça peut éviter tous les problèmes qui se rencontrent fréquemment dans les copropriétés immobilières.
Concernant l'article L 442-10, des règles de majorité spéciales sont requises pour modifier le règlement de lotissement, ainsi que le cahier des charges, sous condition que ces modifications soient compatibles avec les règles d'urbanisme local (PLU en général).
J'espère vous avoir un peu éclairé et je reste à votre écoute, si vous souhaitez d'autres éclaircissements.
Cordialement

Constuction limite de propriété

Bonjour,

Il y a deux interrogations dans votre post:

1) concernant la solidité de votre agrandissement: est-ce lié aux travaux que va entreprendre votre voisin?
Oui, vous pouvez solliciter l'avis d'un expert (à vos frais); la liste des experts est disponible au siège de la cour d'appel de votre domicile et certainement dans les tribunaux (TGI et TI); si vous optez pour cette solution, choisissez ou un expert "architecte diplômé" ou un ingénieur civil spécialisé en bâtiment, et non un expert immobilier, plus habitué aux évaluations.
2) concernant les travaux de votre voisin, vous pouvez demander au service de l'urbanisme de votre mairie des éclaircissements sur la délivrance du permis de construire, car certaines règles prévues dans le code de l'urbanisme doivent être respectées, en particulier hauteur des constructions, distance par rapport à la limite séparative des propriétés, esthétique des constructions,...Ces règles sont intégrées en général dans le Plan local d'urbanisme.
Avant que ne débutent les travaux, votre voisin doit apposer de manière très visible un panneau réglementaire indiquant la nature des travaux, le n° de permis de construire pendant un certain délai avant démarrage des travaux.
En dernier ressort, vous pouvez contester le permis de construire devant le tribunal administratif, si vous pensez que ces travaux vous causeront un préjudice. Mais le recours à un avocat est fortement conseillé.
Cordialement,

Erreur vraissemblable de mon notaire

Bonjour,

Encore un notaire incompétent.
Dans un premier temps, vous devez lui demander par lettre avec demande d'avis de réception de réparer son erreur. Pour cela il doit demander au service fiscal le remboursement de l'impôt sur la plus-value immobilière payé à tort.
S'il ne donne pas suite à votre demande, vous pouvez informer la chambre départementale des notaires en expliquant le litige qui vous oppose à votre notaire ; une copie de votre lettre recommandée sera un élément appuyant votre demande.
Mais parallèlement, le gérant de la SCI (ou son conseil, peut-être un expert comptable) peut demander une rectification de l'erreur commise par votre notaire et demander un dégrèvement de l'impôt indûment payé.
Par sécurité, cette demande de dégrèvement doit être faite également par lettre recommandé au service fiscal qui a encaissé l'impôt sur la plus-value. Vous disposez d'un délai réglementaire pour obtenir ce dégrèvement: ce délai expire le 31 décembre de la seconde année suivant, soit la mise en recouvrement, soit le versement de l'impôt, soit de la réalisation de l'événement qui motive la réclamation, c'est-à-dire des faits ou circonstances de nature à mettre en cause le bien-fondé de l'impôt (ce qui est le cas de votre SCI qui est assujettie à l'IS et non au régime des plus-values des particuliers).
Espérant vous avoir éclairé et restant à votre écoute pour de plus amples informations,
Cordialement.

Controle fiscal: bic ou bnc ?

Bonjour Bertrand,

Sans entrer dans les détails des procédures ouvertes lors d'un contrôle fiscal, je suis entièrement d'accord avec Francis.
Le nombre d'erreurs sur la forme des contrôles est effectivement très important, et la menace d'ouverture de contentieux fiscal refroidit les contrôleurs, car le temps joue contre eux.
D'une manière générale, les entreprises ont tout intérêt à y recourir, lorsque les redressements sont importants et "litigieux" dans leur interprétation (votre cas peut laisser des doutes sur l'interprétation ; mais votre expert comptable qui vous a certainement assisté lors de la préparation de vos déclarations fiscales IS savait le risque éventuel auquel votre entreprise s'exposait).
Pour répondre à votre premier post concernant une éventuelle jurisprudence concernant l'activité de conseil en recrutement, je n'ai rien trouvé.
En revanche, il y a une jurisprudence de la Cour administrative d'appel de Versailles qui a traité d'un cas pouvant se rapprocher du vôtre: il s'agissait d'une société qui avait bénéficié de réduction d'IS contestée lors d'un contrôle fiscal. Cette société prétendait exercer une activité commerciale (publicité) qui a été requalifiée en activité de communication (donc assimilée à une prestation intellectuelle).
Très cordialement,

Notaire malhonnête - rétention de documents

Je peux vous suggérer de prendre contact avec une association qui s'appelle Nouvelle Justice: site internet (www.nouvellejustice.fr); la responsable a bataillé longtemps après le décès de son mari pour faire reconnaître ses droits et éviter la ruine.
Autre piste : un cabinet d''avocats parisiens spécialisés dans les successions difficiles (avocats PICOVSHI): site internet (www://heritage-succession.com).
Merci de me tenir informé de vos démarches, car je rencontre de grosses difficultés avec une notaire commise pour l'exécution judiciaire des successions de mon père et de ma mère, décédés respectivement en 1974 et 1999!!!!!!!!!!
Meilleures salutations.

Notaire malhonnête - rétention de documents

Bonjour,
Cela ne va pas vous réconforter, mais de très nombreuses successions sont bloquées pour des motifs divers chez les notaires, y compris pour des successions ordonnées par des décisions judiciaires.
La pemière démarche consiste à faire part des difficultés rencontrées avec votre notaire à la Chambre départementale des notaires (lettre recommandé avec demande d'avis de réception).
Je pourrais vous donner quelques conseil complémentaires, voire un modèle de lettre si vous m'expliquez vos difficultés. Car je suis moi-même en conflit avec une notaire.
Bon courage,