Espace Membre Gérez votre profil depuis votre espace membre
trichat / ID 108175

Droits de succession - Héritage

Bonjour,

L'interprétation de la documentation fiscale est parfois délicate, la rédaction n'étant pas toujours très claire.

Mais Francis confirme l'interprétation que je vous avais donnée concernant l'imposition des héritiers résidant en France où y ayant résidé au cours des dix années précédant le décès. Et comme le fait remarquer Francis, le "et" conjonctif est d'importance. Car il précise qu'il y a deux conditions non exclusives qui peuvent entraîner l'imposition des successions en application du droit français.

Mais son expérience doit rassurer davidattias, car l'administration fiscale ne dispose d'aucun moyen pour connaître la date de décès d'un non-résident de nationalité marocaine. D'autant que la convention fiscale franco-marocaine n'aborde pas, à la différence des conventions franco-algérienne et franco-tunisienne, le traitement fiscal des successions.

Reste l'interprétation à donner à la clause qui prévoit l'assistance administrative entre les deux signataires. Mais là encore, il y a peu de chance que des informations sur une question non traitée par la convention puissent être échangées.

Je pense que tout ça doit rassurer davisattias que j'avais un peu secoué dans mon message du 6 juin.

Bonne fin de week-end.

Calcul de ce qui revient aux héritiers

Bonjour,

Le droit des successions répond à une arithmétique un peu compliquée.

Lorsqu'une succession est ouverte, suite au décès d'une personne, le notaire est souvent indispensable; et il l'est chaque fois qu'un bien immobilier se trouve dans un actif successoral.

Dans votre exemple, supposons que ce couple soit marié sans contrat de mariage (communauté légale qui est le régime de droit commun) et que le bien immobilier soit un bien commun:

- au décès de l'épouse, le mari conserve la propriété de la moitié du bien immobilier; par donation au dernier vivant, il reçoit de son conjoint décédé, ce qui constitue la quotité disponible, soit dans le cas présent (3 enfants) 1/3 des biens, donc 1/3 du bien immobilier; les deux autres tiers se partageant éventuellement entre le marri et les trois enfants.

- le mari a le choix ensuite entre le quart en pleine propriété du bien immobilier non encore affecté ou l'usufruit de ce bien immobilier non affecté.

- supposons qu'il choisisse la première possibilité:

il possédera sur ce bien immobilier:

- sa propre part [(1/2) + (1/3 * 1/2 par donation) + (1/4 * 2/3 * (1/2), soit 18/24; en conséquence s'il désire racheter les parts de ses 3 enfants, il devra débourser: 200 000 * (24 - 18)/24) = 50 000 €.

Le notaire vous a-t-il proposé un calcul similaire. Car quand j'arrive à la dernière phase, je vous l'avoue j'ai encore un doute. Je vous le redis, l'arithmétique d'une succession, c'est un vrai casse-tête.

Corddialement.

Aide sur une plus value , et sur une sci

Bonsoir,

La plus-value sur la cession de ce terrain (à bâtir) se fera obligatoirement se calculera par différence entre le prix de vente et le montant déclaré lors de la donation majoré du coût de la viabilisation. Il sera également tenu comte de la durée de détention (qui pourrait très bientôt disparaître).

Mais je ne vois pas très bien le lien avec les dettes de vos grands-parents. Vivent-ils encore? Si oui, votre mère n'est pas obligée de régler les dettes de ses parents.

Et s'ils sont décédés et que votre mère a accepté leur succession, elle sera tenue de payer les dettes figurant au passif de la succession: avec l'argent provenant de la vente du terrain ou avec de l'argent provenant d'une autre source.

Et la donation, le transfert dans une SCI, n'y changeront rien.

Et habiter sur le terrain 6 mois, n'exonérera pas la cession du paiement de l'impôt sur la plus-value.

Cordialement.

Imposition sur plus value

Bonsoir,

Pour le calcul de la plus--value immobilière, ci-dessous extrait de l'instruction fiscale sur le calcul des plus-values immobilières:

"En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend, en principe, de la valeur vénale retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit ( article 150 VB du CGI )".

Cela correspond donc à la valeur de la nue-propriété au jour de la donation, nue-propriété évaluée elle-même par rapport à la valeur vénale du bien avant démembrement.

Cordialement.

Mairie qui exerce son droit de préemption, conditions ?

Bonsoir,

Si vous décider d'engager un recours en annulation d'une décision prise par le maire, en tant que représentant du conseil municipal, vous devez le faire sur absence de motivation de ladite décision: préemption sans projet avéré. Mais votre recours doit être introduit dans les deux mois (délai impératif) de la décision faisant grief: affichage en mairie comme le rappelle alterego ou publication au recueil des actes administratifs; lien vers site officiel "vosdroits.service public":

http://vosdroits.service-public.fr/F2513.xhtml

Quant au droit de préemption, il est expressément prévu par le 15° de l'article L 2122-22 du code général des collectivités territoriales; je vous transmets le lien car cet article est particulièrement long, puisqu'il énumère ce que le maire peut faire pendant son mandat:

http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000021479390&cidTexte=LEGITEXT000006070633

Cordialement.

Refus permis sur cos diminué

Bonjour,

La mise en oeuvre des règles d'urbanisme ne sont pas toujours très simples.

Amatjuris a raison en rappelant que les mesures applicables sont celles prévues au PLU (ou POS) en cours de validité et non celles au jour de l'acquisition du terrain.

Toutefois, la loi du 20 mars 2012, même si elle a été abrogée dès le 25 juillet 2012, a modifié certaines règles applicables au COS, reste applicable jusqu'au 1er janvier 2016. Mais sous réserve que le conseil municipal de votre commune n'ait pas pris une délibération inverse.

Je vous joins un lien d'un site traitant des problèmes d'urbanisme (un des meilleurs que je connaisse) qui explique en détail ces notions de COS, surfaces de plancher qui ont remplacé les SHOB et les SHON.

Cela peut vous intéresser si vous ne créez pas de surfaces habitables nouvelles, mais réaménagez votre habitation.

Cordialement.

http://www.urbinfos.com/reglementation/construire-30-plus-surface-terrain-reforme-cos-coefficient-occupation-sols.html

Cession parts sociales d'une SNC & SARL sous condition suspensive

Bonjour,

Dans un premier temps, il faut établir un projet de cession des parts sociales (SNC ou SARL) dans lequel est inséré la condition suspensive. Ce projet constitue un avant-contrat qui engage les parties signataires, en cas de défaillance de l'une ou l'autre si la condition suspensive se réalise. Cet avant-contrat peut être enregistré et obtenir date certaine, en particulier si la condition suspensive est liée à un délai de réalisation.

Deux possibilités s'offrent:

- la condition suspensive est levée et la cession est réalisable; alors toute la procédure de cession est lise en oeuvre: agrément (consultation écrite si les statuts la prévoient, AG), inscription modificative au RCS, publication JAL, BODACC.

- la condition suspensive ne se réalise pas: la cession est provisoirement abandonnée. Rien de particulier à faire.

Cordialement.

Agrément nécessaire cession parts SARL à associé unique?

Bonjour,

Les obligations applicables à la SARL sont réduites dans le cas d'une EURL (société à associé unique).

Le registre des PV d'assemblées est remplacé par un registre des décisions (article R 223-26 code de commerce):

Article R223-26 (legifrance):

Chaque décision prise par l'associé unique en lieu et place de l'assemblée est consignée par lui sur le registre prévu au troisième alinéa de l'article L. 223-31. Le registre est tenu au siège social. Il est coté et paraphé, soit par un juge du tribunal de commerce, soit par un juge du tribunal d'instance, soit par le maire de la commune du siège social ou un adjoint du maire, dans la forme ordinaire et sans frais. La certification des copies ou extraits du registre est faite conformément aux dispositions de l'article R. 221-4.

Les conventions mentionnées à l'article L. 223-19 sont portées au registre dans les mêmes conditions.

Pour l'application du deuxième alinéa de l'article L. 223-31, lorsque l'associé unique est seul gérant, il porte au registre, dans les mêmes conditions, le récépissé du dépôt au registre du commerce et des sociétés du rapport de gestion, de l'inventaire et des comptes annuels.

En conséquence, la décision de cession de parts est obligatoirement agréée par l'associé unique (à moins qu'il soit atteint de schizophrénie) et doit simplement être consignée dans le registre des décisions. Ensuite la procédure au greffe du TC est identique à celle que je vous ai donnée pour la SNC.

Cordialement.

Agrément cession parts sociales d'une SNC

Bonjour,

La consultation des associés d'une SNC peut se faire par consultation écrite; c'est ce qui est prévu à l'article L 221-6 du code de commerce/

Article L221-6 (legifrance):

Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises à l'unanimité des associés. Toutefois les statuts peuvent prévoir que certaines décisions sont prises à une majorité qu'ils fixent.

Les statuts peuvent également prévoir que les décisions sont prises par voie de consultation écrite, si la réunion d'une assemblée n'est pas demandée par l'un des associés.

La clause des statuts étant conforme à l'article précité, et en l'absence de demande d'AG par l'un des associés, l'agrément d'un nouvel associé peut se faire par consultation écrite.

Les différents délais prévus doivent impérativement être respectés afin d'éviter toute contestation a posteriori de l'un des associés.

L'acte de cession des parts sociales peut être un acte sous-seing privé (ou notarié) et devra être enregistré au service compétent du centre des finances publiques du domicile du cédant ou du cessionnaire.

Ensuite, les inscriptions modificatives peuvent être faites au greffe du TC pour mise à jour du RCS; ci-joint, liens vers info-greffe, traitant de la question et BOFIP (bulletin officiel des finances publiques (§B):

http://www.greffes.com/fr/formalites/guide-des-formalites/registre_du_commerce/actes_comptes_annuels/depot_au_greffe_des_actes_et_statuts/depot_d_un_acte_de_cession_de_parts_sociales_avec_changement_de_gerant_/95-376.html

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3262-PGP

La mise à jour des statuts sera faite par le(s) gérant(s) et une publication sera effectuée dans un journal d'annonces légales; le greffe faisant directement la publication au BODACC.

Pour répondre à votre dernière question, évidemment si l'agrément était donné au cours d'une AG, cette même AG prendrait la décision de modification des statuts et il serait procédé comme indiqué ci-dessus pour la mise à jour du RCS et pour les publications.

Cordialement.

Quitus à donner à l'assemblée général SCi

Bonjour,

J'avais en partie oublié nos précédents échanges.

Vous êtes parfaitement dans votre droit en exigeant que toutes les questions qui se rapportent à la situation financière de la SCI soient débattues au cours de cette AG annuelle, avant le vote pour le quitus à la gérance.

Quelle attitude adopter dans le cas où le déroulement de cette AG serait inadapté:

- exiger qu'il soit consigné au procès-verbal d'assemblée toute attitude nuisible à la bonne compréhension des comptes et à la situation financière dégradée de la SCI;

- refuser de signer le PV au cas où sa rédaction ne serait pas conforme aux éléments cités précédemment;

- ne pas donner quitus au gérant.

Dès la fin de l'AG, vous devrez adresser une lettre recommandée avec avis de réception au gérant pour lui rappeler tous les faits litigieux qui ont motivé votre positionnement lors de l'AG: constatation éventuelle d'un PV incomplet, absence d'analyse de la situation financière dégradée et en conséquence refus de signer le PV et de donner quitus au gérant.

Si vous deviez engager un recours judiciaire contre le gérant, de tels éléments témoigneront de sa gérance défaillante, qui pourraient conduire un tribunal à lui faire supporter les pertes qui ne permettraient pas d'assurer le remboursement des emprunts à leur échéance.

Cordialement.

Construction d'une piscine enterrée en zone Agricole

Bonjour,

Une décision fait jurisprudence dans un recours similaire à celui qui a fait l'objet de cette décision. C'est tout ce que j'ai dit.

Vous pouvez tenter d'influencer une décision administrative en expliquant effectivement qu'un cas similaire a fait l'objet d'une décision du Conseil d'Etat. Mais rien n'indique que la décision sera prise dans ce sens.

Et pour clarifier les problèmes de construction de piscine, je vous transmets un lien vers un site spécialisé en urbanisme (le meilleur que je connaisse), où vous trouverez toutes les explications d'ordre technique qui entraînent soit un dépôt de permis de construire, soit une démande préalable de travaux, ainsi que des plans et des modèles de documents:

http://www.urbinfos.com/travaux-construction/declarer-piscine-formulaire-plan.html

Vous devriez pouvoir monter un dossier irréprochable.

Cordialement.

Construction d'une piscine enterrée en zone Agricole

Bonsoir,

Vous devez tout d'abord déposer votre demande préalable de travaux pour construire votre piscine.

D'après vos informations, vous obtiendrez un refus.
Alors vous pourrez engager un recours devant le tribunal administratif, dans les deux mois de la notification du refus.

Et vous pourrez vous prévaloir d'une décision prise favorablement dans un contexte similaire - je n'ai pas vérifié votre lien, mais s'agissait-il d'une décision du Conseil d'Etat? - dans votre mémoire introductif (vous ou votre avocat, bien qu'il ne soit pas obligatoire devant le TA. Les juges pourront se référer à cette décision pour prendre la leur et probablement favorable si la jurisprudence provient d'un arrêt du Conseil d'Etat.
C'est au niveau juridictionnel qu'une jurisprudence peut servir.

Cordialement.

Modification imposée d'un contrat de collaboration

Bonjour,

Vous avez, je suppose la qualité d'agent commercial inscrit au registre spécial tenu par le greffe du TC, donc vous avez établi un contrat de collaboration (contrat d'agence) dans lequel les modalités de rémunération de votre activité au profit de la société X.

Elle doit vous proposer un avenant à ce contrat si elle entend modifier vos conditions de rémunération et si vous estimez que ces nouvelles modalités ne présentent plus d'intérêt pour vous, vous refuserez de signer cet avenant, et vous cesserez de collaborer avec la société X. C'est l'avantage d'un indépendant par rapport à un VRP salarié lié par un contrat de travail.

Cordialement.

Rachat de prêt immobilier et frais hypothèque

C'est au nouveau prêteur de spécifier le type de garantie qu'il exige pour l'octroi de son prêt:

Si elle veut que ce prêt soit garanti par une hypothèque, accepte-t-elle une inscription de 2ème rang; dans ce cas, vous n'êtes pas obligé de demander la mainlevée sur le'ancien prêt que vous remboursez par anticipation; et l'hypothèque actuelle sera caduque au bout d'un an suivant ce remboursement.

Mais si elle souhaite une hypothèque de 1er rang, vous n'avez pas d'autre choix que la mainlevée de l'inscription hypothécaire attachée au prêt que vous remboursez par anticipation.

Et pour clarifier votre dernière phrase, ce n'est pas la banque qui demande la mainlevée, c'est vous et cette opération est obligatoirement réalisée par un notaire qui fera les démarches nécessaires au service de la propriété (= ancienne conservation des hypothèques), d'où un coût tarifié.

Cdt

Rachat de prêt immobilier et frais hypothèque

Bonjour,

Je n'ai peut-être pas été assez clair dans mon explication:

- d'une manière générale, lorsqu'un emprunt hypothécaire a été entièrement remboursé, selon que cet emprunt a été souscrit avant ou après le 25 mars 2006, la mainlevée d'hypothèque est automatique dans les deux ans ou dans l'année qui suit ce remboursement; c'est dans ce sens qu'il n'y a aucun coût.

- en ce qui vous concerne, c'est un remboursement anticipé par rachat; il faut voir avec votre nouveau prêteur s'il exige ou non la mainlevée de la première hypothèque. Si oui, vous devrez régler les frais et les émoluments du notaire (tarifiés selon barème)lié à cette mainlevée d'une part, puis régler de nouveau la nouvelle prise d'hypothèque pour le nouvel emprunt d'autre part.

Mais le montant que vous annoncez me paraît élevé. Pour vous permettre de faire une estimation, je vous joins un lien vers site de la chambre des notaires de Paris qui fournit un simulateur:

http://www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/frais-de-mainlevee

Cordialement.

Notaire me réclame TVA Immoblière VEFA

Bonsoir,

Vous donnez une nouvelle information concernant votre acquisition soumise au taux réduit de 5,5% qui s'applique dans des situations très particulières à caractère social.

Il faudrait donc donner des éléments sur cette acquisition: logement en tant que primo accédant dans le cadre du mécanisme du Pass foncier ou dans une zone ayant fait l’objet d’une convention avec l’ANRU?

Cdt

Rachat de prêt immobilier et frais hypothèque

Bonjour,

Le remboursement anticipé de votre emprunt grevé d'une inscription hypothécaire devrait entraîner une demande de levée d'hypothèque, en particulier si le nouveau prêteur veut détenir lui-même une inscription hypothécaire de 1er rang.

Si elle se contente d'un 2ème rang, elle prendra une nouvelle inscription sur votre bien. Et l'ancienne hypothèque sera caduque un an après votre remboursement anticipé, si votre emprunt a été souscrit après le 25 mars 2006. Cela vous évite les frais de mainlevée (environ 0,75 % du remboursement).

Pour les démarches, il y aura un notaire qui interviendra puisqu'il s'agit d'un nouvel emprunt hypothécaire. C'est lui qui se chargera des formalités d'inscription (et éventuellement de radiation de la 1ère hypothèque si c'est la solution retenue). Et vous pouvez choisir le notaire qui procédera à ces démarches.

Cordialement.

Risque financier personnel après héritage de part sci et earl

Bonjour,

Commençons par l'EARL: comme l'indiquent les deux lettres RL, responsabilité limitée, vous ne courez pas de risque particulier en recevant des parts de cette entreprise agricole. La responsabilité financière est limitée à la valeur des parts reçues.

Ci-joint, lien vers site du ministère de l'agriculture explicitant cette forme d'exploitation agricole:

http://http://agriculture.gouv.fr/exploitation-agricole-a-responsabilite-limitee

Quant à la SCI, la responsabilité est plus étendue, dans le cas de pertes financières, mais si cette responsabilité est indéfinie, elle est non solidaire et subsidiaire:

- responsabilité indéfinie: tout associé peut être appelé à combler les pertes constatées par la SCI mais dans une certaine limite;

- non solidaire: tout associé n'est responsable des pertes financières que dans la limite de la quote-part de capital détenu (vous: 25 %);

- subsidiaire: la responsabilité des associés ne peut être engagée que si la SCI ne peut faire face à ses engagements et après que sa défaillance ait été constatée.

Cordialement.

Qu'est-ce qu'un inventaire notarié ?

Bonjour,

Un inventaire correspond au recensement de l'ensemble des biens mobiliers et immobiliers et des dettes établi à l'ouverture d'une succession: cet inventaire peut être réalisé par le notaire chargé de la liquidation et partage de la succession, par un commissaire priseur ou par un huissier de justice. Cet inventaire permettra de déterminer la masse successorale. Le but principal est d'éviter des disparitions de biens de valeur: bijoux, tableaux, mobilier de style,...

Et si le logement du défunt n'est pas occupé après sa mort, tout héritier peut demander l'apposé de scellés interdisant l'accès à ce logement.

Cordialement.

Location - Provision pour charges

Bonjour,

Il est d'usage pour un bailleur d'ajouter au loyer principal, une provision pour charges locatives, qui par ailleurs sont limitativement énumérées par le décret
n° 87-713 du 26 août 1987. Lien vers site de la DGCCRF:

http://www.economie.gouv.fr/files/directions_services/dgccrf/documentation/publications/depliants/anciens_depliants/louer_logement.pdf

Lorsque vous quittez votre appartement, le bailleur fait un ajustement entre le montant réel des charges qui vous sont imputables et le montant réglé par provision.

Pour l'année 2011, les comptes du syndic de la copropriété doivent avoir été établis et votés par l'AG des copropriétaires. Vous pouvez demander copie de ces comptes, voire même les consulter chez le syndic. Cela vous permettra de comparer le montant exigé et la quote-part imputée au bailleur propriétaire.

Pour l'année 2012, les comptes sont arrêtés à cette période et seront présentés pour approbation à l'AG dans les jours à venir. Vous disposerez de la même démarche.

Pour l'année 2013, vous devrez attendre l'année prochaine pour procéder au même type de contrôle.

Bonne lecture et cordialement.