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trichat / ID 108175

PLU et emplacement réservé

Bonjour,

L'élaboration, puis l'adoption d'un PLU et long et de plus en plus complexe, car il doit répondre à de multiples obligations.

Je vous joins un lien vers le site ministériel qui rappelle précisément les étapes d'élaboration du PLU communal:

http://www.developpement-durable.gouv.fr/Le-Plan-Local-d-Urbanisme

D'une manière générale, les emplacements réservés prévus dans un PLU doivent permettre de créer les voies d'accès, de circulation, de stationnement dans une zone à aménager en vue de l'habitation; la largeur est prévue pour permettre une circulation à double sens (donc 6 m me paraît plus adapté que 3 m).

A ma connaissance, il n'y a aucune obligation à céder une partie de sa propriété frappée par un "ER", sauf dans le cas d'une procédure très rigoureuse d'expropriation pour cause d'utilité publique. Mais vous ne pouvez pas disposer de votre terrain sans autorisation de la commune.
En revanche, si vous souhaitez céder cette partie de propriété à votre commune, elle ne peut refuser de vous l'acheter, sur la base fixée par les services d'évaluation domaniale.

La seule contestation possible, lorsque le PLU est adopté après délibération du conseil municipal, puis publié par affichage, c'est un recours devant le tribunal administratif. Vous disposez d'un délai réglementaire de deux mois après publication pour introduire votre recours par requête adressée au TA dont dépend votre commune. Vous devrez exposer les moyens de votre requête, en droit (irrégularité du PLU par exemple,...) et en faits (zone déjà raccordée aux voies publiques).

Cordialement.

Projet PLU et Espace boisé classé

Bonsoir,

Tant que le PLU est à l'étude, vous pouvez tenter de faire valoir vos remarques, auprès du maire ou auprès de son adjoint chargé de l'urbanisme ou auprès de l'agent communal chargé de l'urbanisme si votre commune a une certaine taille.

Puis il y aura très certainement une enquête publique: vous pourrez rencontrer le commissaire enquêteur à qui vous pourrez faire également vos remarques et les faire consigner dans le registre ouvert à cet effet.

Ensuite le projet PLU sera soumis au contrôle des services compétents en urbanisme (Direction départementale des territoires) rattachés à la préfecture. Des modifications peuvent être exigées.

Enfin, la dernière phase qui consistera à valider le projet par délibération et vote du conseil municipal. Le PLU adopté fera l'objet d'un arrêté municipal, affiché en mairie.

Si vous estimez que ce PLU ne répond pas à vos attentes, vous disposerez alors d'un recours juridictionnel devant le tribunal administratif pour demander son annulation. Votre requête devra justifier les causes de droit et de fait de votre recours en annulation. Même si la représentation par un avocat n'est pas obligatoire, c'est fortement conseillé dans cette matière qu'est le droit de l'urbanisme.

Cordialement.

Problème avec pole emploi

Bonjour,

Je réitère ma remarque de samedi sur la difficulté d'apprécier les éléments d'un différend, lorsqu'on n'a pas pu prendre une complète connaissance de ses éléments.

Si vous souhaitez engager un recours juridictionnel, vous devez procéder comme je vous l'ai indiqué: lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Vous pourrez ajouter une remarque sur la question des CP d'un gérant de société. Rappelez leur que la rémunération d'un gérant est simplement assimilée à des traitements set salaires sur les plans social et fiscal, mais que juridiquement ils représentent la rémunération d'un mandat social.

Cordialement.

Succession internationale

Bonsoir,

La convention fiscale France - Canada et l'entente fiscale France - Québec prévoient respectivement dans leurs articles 23-2-c-i et 22-1-c-ii traitant de l'élimination des doubles impositions, l'imputation sur les droits de mutation dus en France les impôts équivalents payés soit au Canada, soit au Québec dans la limite de l'impôt français.

Cordialement.

Notaire me réclame TVA Immoblière VEFA

Bonjour,

L'administration fiscale a raison: le problème de la TVA concerne les cessions (ventes); mais pour vendre un bien, il faut en être propriétaire, soit à la suite d'une succession, d'une donation ou d'un achat (ce qui est votre cas).

Et il est vrai que la loi de finances rectificative de décembre 2012, a supprimé l'assujettissement à la TVA les ventes immobilières concernant la première cession faite par un non-assujetti d'un immeuble acquis à l'état neuf depuis moins de cinq ans tout en maintenant certaines possibilités pour les actes passés et en cours de réalisation à l'entrée de ces nouvelles dispositions (sans entrer trop dans le détail).

Mais il a été maintenu pour le cas particulier qui vous concerne, car votre acquisition entrait dans le champ d'application du taux réduit (5,5%) de TVA.
A près quelques recherches, j'ai trouvé l'instruction de l'administration fiscale publiée au BOFIP (bulletin officiel des finances publiques) et je vous joins le lien.
La vente de votre logement entraînera sa taxation au taux normal de TVA (19,6%), mais vous pourrez déduire la taxe initialement payée à 5,5%. Et de plus, votre acquéreur pourrait avoir à procéder à des régularisations de TVA, s'il y avait changement de destination de ce bien dans les dix années suivant la période initiale des cinq ans, ce qui reporterait bien l'exonération de TVA au bout de cinq ans (5 ans depuis l'achèvement + 10 ans d'éventuelles régularisations consécutives à un changement de destination du bien).

Vous trouverez ces explications au paragraphe 420 et 425.
La fiscalité est malheureusement un maquis où même les spécialistes peuvent se perdre, car il existe tellement de conditions, sous-conditions à l'application d'un texte, qu'il faut vraiment disposer de toutes les informations pour donner une réponse appropriée.
Pour obtenir une confirmation des informations du centre des finances publiques, je vous conseille de leur adresser un courrier recommandé avec avis de réception en leur donnant toutes les caractéristiques de votre acquisition et les conséquences induites sur la cession dans les cinq ans de l'achèvement.

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2504-PGP.html

Cordialement.

Mairie qui exerce son droit de préemption, conditions ?

Je comprends que vous ne souhaitiez pas recourir à un avocat -pour ce type de recours, mais pour que votre requête soit enregistrée au greffe du TA, il faut prendre quelques précautions:

- la première, c'est ou de la déposer au greffe du tribunal contre récépissé ou l'adresser par lettre recommandée avec avis de réception, dans les deux cas accompagnée d'un chèque de 35 €.
Sur le plan pratique, pourriez-vous bénéficier de l'aide juridictionnelle (fonction des revenus) ou auriez-vous souscrit une assurance de protection juridique qui peut prendre en charge ce type de recours. Vous pouvez également vérifier si ce type de clause n'est pas inclus dans votre multi-risques habitation.

- la deuxième, c'est d'argumenter avec précision votre demande:

par exemple, demande en annulation d'une décision du conseil municipal de ...... en date du 20 juin 2013 pour irrégularité et manque de motivation:

* décision prise d'achat et non de préemption conformément à l'article L 2122-22 15° du code général des collectivités territoriales; ainsi que des autres articles que je vous ai cités dans ma réponse d'hier.

* absence de motivation de l'acte précité entaché d'irrégularité;

* absence d'affichage de l'arrêté de préemption (d'ailleurs a-t-il été pris? là est la bonne question; sans arrêté l'opération est nulle et nulle de plein effet).

Pour vous aider, je vous joins un lien vers le site officiel "vosdroits.service public" rappelant les conditions requises pour un recours devant le TA:

http://vosdroits.service-public.fr/F2026.xhtml

Je vous joins également par le lien suivant un modèle de requête dont vous pouvez vous inspirer pour établir la vôtre:

http://www.jurisconsulte.net/fr/fiches-techniques/theme-130-modeles-de-memoires/id-82-comment-presenter-un-recours-pour-exces-de-pouvoir-devant-un-tribunal-administratif-

Si vous souhaitez un éclaircissement complémentaire, n'hésitez pas.

Cordialement.

Sucession dettes et impots

Bonjour,

Il est normal que la maison de retraite ait déclaré sa créance chez le notaire chargé de la liquidation-partage de la succession de votre maman. IL est séquestre des sommes dues et doit payer cette créance, soit avec des disponibilités sur comptes bancaires ou livrets d'épargne, soit sur le prix de vente de la maison.
Et juridiquement, vous ne pouvez vous y opposer, sauf à démontrer que cette créance n'existe pas ou est exagérée dans son montant.

Quant au paiement de la taxe foncière, il existe effectivement des cas d'exonération, mais sous conditions précises et limitativement énumérées; ci-dessous, lien vers le site officiel "vosdroits.service public":

http://vosdroits.service-public.fr/F3171.xhtml

Cordialement.

Donation , plus value et fiscalité

Bonjour,

Comme vous le rappelle amatjuris, vous devez vérifier que la donation du terrain, dont vous avez bénéficié, ne contient pas une clause vous interdisant ou limitant votre propre droit à donation.

Si cette clause n'existe pas, vous pouvez effectuer une donation à vos trois enfants, sans clause limitative de jouissance et/ou de disposition.

Et effectivement, chacun de vos enfants pourra bénéficier de l'abattement général prévu entre descendants de 100 000 €.

Le terrain sera alors détenu en indivision par vos enfants.

Ils pourront revendre ce terrain en dégageant ou non une plus-value immobilière qui sera éventuellement taxée selon les dispositions en vigueur au moment de la vente. Il n'y a pas de délai minimum entre la donation et la vente.

Cordialement.

Problème avec pole emploi

Bonjour,

Je n'ai pas d'expérience particulière avec Pôle Emploi.

Et il est toujours difficile d'apprécier à distance un différend, dont on ne connaît pas tous les éléments.

Toutefois, en émettant l'hypothèse que votre situation est parfaitement régulière avec cet organisme, on peut considérer, à la lecture de votre post, que vous êtes en pleine démonstration kafkaïenne!

Après de multiples échanges -téléphoniques, sur place, par dossier-, l'absence de réponse satisfaisante doit vous conduire à adresser au directeur de Pôle Emploi un courrier recommandé avec demande d'avis de réception, dans lequel vous ferez un rapide historique du différend qui vous oppose à ses services, de vos démarches restées sans succès, vous devez demander une solution rapide, sous huitaine, faute de quoi vous vous adresserez au tribunal compétent.

Concernant les litiges qui portent sur une question d'indemnisation (article L 5312-12 du Code du Travail) -non versée, estimée versée à tort (votre cas)- ce n'est pas le tribunal administratif qui est compétent, mais le tribunal de proximité (litige inférieur à 4000 €). Vous pouvez agir devant ce tribunal sans représentation par avocat. Vous pouvez soit adresser une requête sur papier libre ou utiliser le formulaire Cerfa n°12285*05.

J'espère que ces quelques informations vous permettront de régler au mieux et le plus vite possible ce différend.

Cordialement.

Problèmes avec Livret A - intervention de la DGFP

Bonjour,

Si vous avez clôturé votre livret A à la poste en 2005, vous devez avoir un document qui l'atteste. Il suffit que vous transmettiez ce document à votre nouvelle banque gestionnaire de votre livret A pour régulariser votre situation vis-à-vis de la DGFP.

Si en revanche, vous avez laissé "dormir" vos 1,4 € sur votre ancien livret A , alors votre compte existe toujours. Et effectivement, il est interdit de posséder deux (ou plus) livrets A.

Le livret surnuméraire est celui qui excède 1 livret. D'où le risque d'avoir l'amende sur ce deuxième livret.

Cordialement.

Evacuation des eaux pluviales et eaux usées en milieu rural

Bonjour,

Vous pouvez vous adresser à un huissier de justice qui établira un procès-verbal de constatation des écoulements des eaux usées sur votre propriété accompagné de photographies.

Et en ce qui concerne l'écoulement des eaux usées, il existe une réglementation très stricte (nouvelle réglementation datant de 2012 renforçant les dispositifs de récupération et de traitement de ces eaux avant rejet).
Vous devez informer les services municipaux afin qu'ils fassent procéder aux aménagements obligatoites.

Je vous joins un lien vers le site officiel du ministère de l'environnement qui donne tous les les références des textes applicables (que vous pourrez vous procurer sur le site officiel legifrance):

http://www.assainissement-non-collectif.developpement-durable.gouv.fr/reglementation-r13.html

Cordialement.

Projet de footindoor sur terrain agricole

La plupart des communes ont fait évoluer, sous différentes contraintes législatives depuis l'adoption de la loi SRU de 2000, leur POS en PLU.

J'ai été maladroit dans ma précédente réponse en indiquant entre parenthèse POS, car il n'est plus possible de procéder à des "révisions d'urgence" (= révisions simplifiées) des POS depuis le 1er janvier 2011.

Vous devez donc vous rapprocher des services compétents de votre mairie pour connaître la situation exacte de votre commune en matière de règlement local d'urbanisme: le POS est-il en cours de transformation en PLU? Ce qui pourrait permettre de requalifier votre terrain, de telle sorte qu'il puisse être affecté à une zone "loisirs et sport".

Cordialement.

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Aide

Il serait intéressant de savoir où en sont les démarches d'AlexanderM.

Son litige s'est -il résolu?

Projet de footindoor sur terrain agricole

Si votre commune est dotée d'un PLU (ou d'un POS non réactualisé), ce dernier peut être modifié par une procédure simplifiée prévue par le code de l'urbanisme (articles L 123-6 et L 123-13 et L 300-2 pour ne citer que ceux-ci): le terrain classé en NC (agricole) devra être reclassé en ZL (zone de loisirs et à usage sportif).

La décision devra être prise par une délibération du conseil municipal.

Pour la deuxième partie de votre question, amatjuris vous a donné une réponse.
Ce sont les articles L 2141-1 et s. du code général de la propriété des personnes publiques qui permet le déclassement d'un bien du domaine public, ce qui autorise ensuite -sur délibération du conseil municipal- la cession dudit bien.

Cordialement

Délai de compromis de vente passé

Bonjour,

Le compromis a-t-il été signé le 30 juin?

Cordialement.

Projet de footindoor sur terrain agricole

Bonjour,

Etes-vous le propriétaire du terrain?

Pour l'exercice de cette activité, le terrain doit-il subir des aménagements spéciaux qui nécessiteraient des travaux?

Ce qui est sûr, c'est qu'aucune construction autre qu'à usage agricole ne peut être édifiée.

Cordialement.

Radiation d'un membre du bureau

Bonjour,

Quelle est votre question?

Qui a-t-il été démis de ses fonctions par le bureau?

Si vous constatez de graves malversations dans la gestion de votre association, vous pouvez engager des poursuites pénales en déposant une plainte auprès du procureur de la République. Mais il pourra classer votre plainte. Et vous vous retrouvez à la case départ! Ainsi va la Justice!

Bonne journée.

Deux testaments incompatibles

Bonsoir,

Les dispositions testamentaires et leur effet sont prévues par les articles 1035 et 1036 du code civil.

Dans le cas que vous exposez, vous êtes désignée "légataire universelle" au même titre que ne l'étaient les 3 associations.

Sauf à découvrir une rédaction ambiguë entre ces deux testaments, le plus récent est de plein effet.

Articles du code civil traitant de l'antériorité et des effets des testaments:

Article 1035
Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 9 JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007:

Les testaments ne pourront être révoqués, en tout ou en partie, que par un testament postérieur ou par un acte devant notaires portant déclaration du changement de volonté.

Article 1036
Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 9 JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007:

Les testaments postérieurs, qui ne révoqueront pas d'une manière expresse les précédents, n'annuleront, dans ceux-ci, que celles des dispositions y contenues qui se trouveront incompatibles avec les nouvelles ou qui seront contraires.

Cordialement.

Modification de PLU aprés depot de demande de permis

Bonsoir,

Les autorisations d'urbanisme, dont la délivrance des permis de construire, doivent être conformes au règlement d'urbanisme (PLU)en vigueur à la date d'instruction, puis de délivrance et non à la date de dépôt de la demande.

En cas de refus de permis de construire, vous disposez d'un délai de deux mois à compter de la notification pour exercer un recours devant le tribunal administratif.

Cordialement.

Rachat de prêt immobilier et frais hypothèque

Mais vous ne devez pas accepter une opération qui génère un coût et qui n'est absolument pas obligatoire.

Expliquez lui que vous allez adresser un courrier à la chambre départementale des notaires pour les informer de procédure inutile et coûteuse.