A priori, je dirais que la banque postale n'a aucun compte à rendre à l'agence immobilière.
Vous êtes client de cette banque, et les relations commerciales se font entre vous et elle.
Et démontrer le manque de conseil d'une banque, ce n'est pas évident, lorsqu'il ne reste aucune trace écrite des échanges oraux.
J'espère que vous pourrez trouver une autre banque prêteuse et que cette maison qui vous convenait sera encore libre.
Pour accélérer vos recherches et augmenter vos chances, vous pouvez vous adresser aux agences spécialisées en emprunts immobiliers (je pense à "meilleur taux" que je connais de par ses publicités, mais pas pour l'avoir pratiqué, mais il en existe d'autres).
Bon courage et bonne chance.
11/09/2013
Bonjour,
Pensez-vous pouvoir encore réaliser cette opération? En sollicitant d'autres banques? Ou est-ce fait sans résultat positif?
Votre projet tombe à l'eau, vous avez vendu votre appartement,...il est compréhensible que vous éprouviez une grande déception.
Mais vous devez mettre en demeure l'agence immobilière par lettre recommandée avec avis de réception, de vous rendre sous huitaine, le chèque que vous lui avez remis à la signature du compromis.
En effet, la condition suspensive -obtention d'un prêt bancaire- ne s'est pas réalisée par le refus de la seule banque (mais le compromis prévoyait explicitement une ou plusieurs sollicitations de banque), le compromis est donc caduc. Ce qui veut dire que la vente ne peut pas se faire et que la conséquence immédiate, c'est le remboursement de l'acompte versé. D'ailleurs, l'agence immobilière l'a bien compris puisqu'elle a déjà remis ce bien en vente.
Si l'agence traîne les pieds, vous disposez d'une procédure simple et assez rapide: c'est l'injonction de payer; le tribunal compétent dépendra du montant de l'acompte.
Ci-dessous, lien vers site officiel "vosdroits.service-public" qui vous donne toute explication sur cette procédure:
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1746.xhtml
Cordialement.
11/09/2013
Il eût été tellement plus simple de préciser le montant de l'emprunt restant à rembourser, ce qui n'était pas fait dans votre message.
Mais avoir une dette de 350 000 € pour un bien valant 240 000 €, c'est assez incohérent. Et je crains que vous n'abusiez pas l'administration fiscale avec un tel écart.
Et avec une liquidation judiciaire en cours, ça me paraît risqué.
Mais enfin, c'est votre choix. Mais réfléchissez bien avant de réaliser une opération qui pourrait être mal interprétée. D'autant qu'avec 1 part sociale sur 100, il n'y a aucune raison que vous couvriez l'écart entre 350 000 et 240 000 €. Là, il s'agit d'une arithmétique plus que douteuse.
Bonne soirée et bonne réflexion.
10/09/2013
Bonsoir,
Votre obligation de ne recourir qu'à la banque postale car il y a transfert de prêt de l'ancienne acquisition sur la nouvelle est plutôt bizarre.
Suite à la vente de votre ancienne habitation, vous pouviez solder vos emprunts en cours. Puis solliciter autant d'autres banques que nécessaire pour obtenir un nouveau financement. C'est la raison pour laquelle les compromis prévoient de solliciter une ou plusieurs banques afin d'obtenir les financements nécessaires à l'acquisition projetée.
La banque postale, même s'il y a eu erreur dans l'instruction de votre demande, vous a transmis un refus. La conséquence, puisque la clause suspensive d'obtention de l'emprunt souhaité étant réalisée, c'est l'annulation de la vente.
Il ne me semble pas justifié, juridiquement parlant, d'exiger le versement de la clause pénale (10 %) et encore moins les frais d'agence; ces derniers ne sont dus que si la vente se réalise ou si la vente échoue suite à une faute que vous auriez commise.
Ici votre seule erreur est de n'avoir sollicité qu'une banque. Je ne suis pas certain qu'un tribunal vous donnerait tort, car l'agence devra engager une action pour obtenir le paiement éventuel de cette commission.
Il en est de même pour le paiement de la clause pénale, qui n'est due qu'autant que vous ayez commis une faute.
Cordialement.
10/09/2013
[/citationaussi ma soeur va me racheter cette maison,a prix en dessous de sa valeur..il me restera un solde a ^payer de 110000€.]
Quelle est la valeur de la maison propriété de la SCI?
Quel est le montant de l'emprunt restant à rembourser?
Il me semble que la vente de cette maison à votre soeur devrait couvrir l'emprunt en cours. Alors pourquoi devriez-vous emprunter 110 000 €? Alors que vous allez vendre votre maison personnelle (+ de 200 000 €) en ne remboursant que 90 000 € à votre banque: il vous restera plus de 110 000 €!
C'est ainsi que j'ai interprété votre exposé. J'ai peut-être mal compris!
Cordialement.
PS: oui, j'aime bien le midi; j'habite pas très loin.
10/09/2013
Bonjour,
Vous avez parfaitement raison de rappeler que "les conseilleurs ne sont pas les payeurs".
Et votre devoir du soir devient difficile. pourtant, il me semble que notre ministre de l'Education avait pris des mesures pour interdire les devoirs à la maison!
La SCI peut effectivement revendre la maison qu'elle détient, mais attention, il y a danger à revendre en-dessous de la valeur vénale. L'administration fiscale dispose de moyens de contrôle efficaces grâce au fichier des transactions immobilières: elle peut redresser à deux niveaux.
- au niveau des droits de mutation payés par l'acquéreur;
- au niveau de la plus-value immobilière (si les conditions sont remplies pour une imposition).
Ces réserves faites, les liquidités encaissées par la SCI lui permettront de régulariser les impayés, voire de rembourser le prêt qui serait en cours.
Pour la vente de votre maison personnelle à la SCI, même remarque que précédemment: la sous-évaluation de la valeur vénale peut entraîner des rectifications de la part de l'administration fiscale au niveau des droits de mutation qui seront dus par la SCI.
Si cette maison constitue actuellement votre résidence principale, vous ne serez pas assujettie à l'impôt sur les plus-values.
Cette opération doit vous permettre de solder le contentieux professionnel que vous avez avec votre banque d'une part, et peut-être régler d'autres dettes professionnelles; cela vous permettrait sans doute de partir l'esprit libre vers d'autres contrées: le midi est plus chaud que l'Alsace!
Et en définitive, vous transférez les soucis de la gestion de votre maison à votre fils.
J'espère avoir répondu à vos questions.
Cordialement.
10/09/2013
Cessation d'activité d'une EI en plan de redressement
Bonjour,
Votre entreprise est-elle sous contrôle d'un administrateur judiciaire?
Si oui, vous devez l'informer de votre projet de cessation d'activité pour raisons médicales. Et en même temps lui expliquer les solutions que vous envisagez.
Si non, vous pouvez organiser votre cessation d'activité en mettant par exemple votre fonds en location-gérance ou en le cédant. Vous restez de toute façon tenu par les engagements pris dans le plan de continuation.
Et a priori, tant que vous honorez vos remboursements, vous n'avez rien à craindre pour votre SCI qui pourra continuer à louer les murs soit au locataire-gérant soit au cessionnaire.
Cordialement.
10/09/2013
Bonjour,
et j'ai encore ensuite un autre conseil....au niveau immobilier....aussi ds vos competences???rires
Quelle est exactement votre question?
Lorsque j'en aurai pris connaissance, je vous répondrai ou vous dorai si ça dépasse mes compétences.
09/09/2013
Rupture de contrat de sous traitance
Bonjour,
Vous trouverez sous ce libellé "Rupture de contrat sous-traitant" publié le 18/03/2013 dans la rubrique "contrats d'entreprise" la réponse que j'avais faite concernant la rupture des contrats de sous-traitance.
Cela pourra constituer une base pour notre discussion.
Cordialement.
09/09/2013
Quels droits pour notre association ?
Bonjour,
Le recours hiérarchique au préfet contre une décision d'une commune n'est possible que lorsque la décision a été prise par délégation de l'autorité de l'Etat.
Exemple: refus d'un maire de marier deux personnes, parce qu'il agit dans cet acte au nom de l'Etat.
Mais dans votre cas, il s'agit d'une décision portant sur la gestion des biens de la commune (location ou mise à disposition d'une salle nécessaire à des activités sportives).
Vous ne disposez que d''un recours contentieux devant le tribunal administratif et le délai pour agir est court: deux mois à partir de la décision ou notification de refus, y compris après recours gracieux.
Sur le plan pratique, si vous ne disposez pas de compétence en matière de procédure administrative, il est préférable de vous adresser à un avocat (qui en principe n'est pas obligatoire) ou à un juriste bénévole, qui préparera la requête à déposer au greffe du TA.
Cordialement.
09/09/2013
Pour le "fichage" banque de France, attendons le décret, à paraître demain. A en croire les commentateurs, ce texte devrait être général et s'appliquer à tout chef d'entreprise qui a connu une liquidation judiciaire.
A+.
08/09/2013
Séparation d'associée vente de parts
Bonjour,
Lorsqu'il y a mésentente entre associés, c'est un peu comme dans un couple.
Lui avez-vous proposé le rachat de vos parts par un courrier recommandé avec avis de réception? Un prix pour la transaction a-t-il été clairement défini?
Ce sont des préalables avant une telle opération.
S'il persiste dans son attentisme, vous pouvez chercher un autre acquéreur. Les statuts de votre société aura certainement prévu une clause d'agrément. Dans ces conditions, soit votre associé refuse un nouvel associé et doit racheter vos parts, soit il l'accepte et vous pouvez quitter la société.
Il est possible également d'engager une action devant le tribunal de commerce pour mésentente entre associés.
Cordialement.
08/09/2013
Si, si, toujours présent.
Mais vous avez raison, lorsqu'on a la chance d'être retraité, les week-ends sont longs.
J'attendais quelques nouvelles concernant l'évolution de votre situation.
A vous lire, en attendant de venir partager une pizza dans le Haut-Rhin.
Cordialement.
08/09/2013
Maison plus grande que prevu sur le permis de construire
L'empiétement sur votre terrain entraîne la démolition : c'est ce qu prévoit l'article du code civil.
Si votre voisin est réfractaire, vous devrez l'assigner devant le TGI, qui ne manquera pas d'ordonner la démolition de toute partie de construction au-delà de la limite séparative (c'est une position constante de la Cour de cassation).
Vous trouverez une excellente explication par le lien suivant:
http://www.macsf.fr/vous-informer/vie-pratique-professionnel-sante/immobilier-professionnel-sante/empietement.html
Cordialement.
08/09/2013
Autoentrepreneur et association
Bonjour,
Une question dont le contenu semble proche de la vôtre:
"Compatibilité présidente d'association et profession libérale" a été posée le 28/08 dans la rubrique "entreprises/association".
J'ai eu plusieurs échanges avec la personne qui posait la question; peut-être que les réponses vous permettront d'obtenir un début de solution.
Vous pourrez faire vos remarques et observations en complément sur le forum.
Cordialement.
08/09/2013
A partir de quel age un enfant peut avoir des parts dans une SARL
Bonjour,
Il n'y a pas d'âge pour qu'un mineur devienne associé d'une SARL.
Toutefois, pour que le contrat de société soit valide, les associés doivent réaliser l'apport promis. Ce qui sous-entend que l'associé mineur dispose des fonds (ou autre apport matériel par exemple) nécessaires pour concrétiser son apport.
Sur le plan juridique, ses droits seront protégés par son représentant légal (le plus souvent les parents ou l'un d'entre d'eux en cas de séparation, voire d'un tuteur légal). Ainsi, il ne peut signer les statuts ni participer aux assemblées d'associés.
Sur le plan fiscal, les parts détenues par un enfant mineur sont ajoutées à celles du (des) parents pour déterminer la nature de la gérance (majoritaire, minoritaire ou égalitaire).
Cordialement.
08/09/2013
Maison plus grande que prevu sur le permis de construire
Bonsoir,
Il s'agit d'une construction illicite.
Vous devez faire bloquer les travaux en cours.
Plusieurs pistes pour agir très vite:
- 1) adresser une lettre recommandée avec avis de réception au maire pour lui demander de faire constater les travaux non conformes au permis de construire et les faire stopper;
- 2) parallèlement, même type de courrier adressé au directeur de la direction départementale des territoire et de la mer: même exigence: faire constater par un agent assermenté le non-respect des prescriptions du permis de construire;
- 3) si vous êtes sûr de vos constatations, dépôt de plainte près le procureur de la République du tribunal de grande instance de votre lieu de résidence (qui est également celui de la construction illégale).
Les sanctions peuvent aller jusqu'à la démolition des constructions ou parties de construction qui ne respectent pas les prescriptions du permis de construire.
Cordialement.
07/09/2013
Maison individuelle sur terrain constructible pour lotissement
Bonjour,
Si le classement du terrain dans le PLU (ou autre document d'urbanisme) qui est déterminant.
La contrainte imposée par le classement d'un terrain constructible en opération groupée (au moins deux lots constructibles), ce sont les aménagements de viabilisation : voirie, accès aux réseaux d'eau, d'électricité, éventuellement de gaz, d'évacuation des eaux usées.
Et la demande qui doit être déposée pour ce type d'opération doit précisément fournir un programme d'aménagement. Ci-dessous, lien vers site legifrance/code de l'urbanisme traitant du lotissement:
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000006175694&cidTexte=LEGITEXT000006074075&dateTexte=20081203
Et je crains qu'hors cette procédure, vous essuierez un refus et qu'une contestation devant le tribunal administratif n'aboutira pas.
Cordialement.
07/09/2013
Validité de la signification d'une décision judiciaire
Bonjour,
Vous avez trouvé une information dans un code qui n'existe plus. Le code d'instruction criminelle a été remplacé par le code de procédure pénale.
Mais vous avez de la chance, car de nombreuses dispositions du code d'instruction criminelle ont été reprises dans le code pénal et dans le code de procédure pénale.
Concernant la prescription des délits pour lesquels vous avez été condamné, la prescription de la peine est prévue à l'article 133-3 du code pénal, ci-dessous:
Article 133-3 (legifrance):
Les peines prononcées pour un délit se prescrivent par cinq années révolues à compter de la date à laquelle la décision de condamnation est devenue définitive.
Toutefois, si une peine est prescrite - et il s'agit d'une disposition d'ordre public - de par son inexécution (sous réserve qu'aucune mesure n'ait interrompu ce délai), il n'en demeure pas moins que la (les) peine(s) prononcée(s) restent inscrites au casier judiciaire.
Cordialement.
07/09/2013
Fin d'une succession : documents officiels ?
l'acte de notoriété peut être remplacé par un certificat d'hérédité dans le cas où la succession est simple avec identification facile des héritiers.
Si un acte de notoriété est établi, il peut contenir la description des biens faisant l'objet de la dévolution. Dans ce cas, il n'y a pas d'attestation de succession.
Chaque notaire a ses propres habitudes de travail, tout en se conformant à ses obligations professionnelles.
Cdt
06/09/2013
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