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talcoat / ID 144035

Permis de demolir sur un immeuble avec locataire

Le contrôle a priori du juge s'exerce sur tous les types de congé.

Diagnostic termites des combles

Bonjour,
Le délai de rétractation est bien de dix jours et le décompte se fait à partir du lendemain de la première présentation du courrier RAR de notification.

Par contre la rétractation, pour être valable,doit être formulée par lettre RAR et non par mail.
Cordialement

Permis de demolir sur un immeuble avec locataire

Il aurait été plus simple de reconnaître que la loi ALur a bien modifiée les conditions du congé et qu'elle a introduit dans l'art.15 le contrôle a priori du juge, chose qui n'existait pas antérieurement, rien d'autre.
Cordialement

Permis de demolir sur un immeuble avec locataire

Chers @lago et @nihilsco rien ne sert à poursuivre dans votre erreur …

Pour parfaire vos connaissances et comprendre ce qu'est un contrôle à priori : consultez le blog de Me Patrick HEFTMAN avocat qui traite du sujet!

""Les modifications adoptées par la loi ALUR, dans le sens d’une plus grande protection du locataire, sont notables : le juge pourra, a priori, contrôler la validité du congé.

Auparavant, la sanction des congés frauduleux n’intervenait qu’a posteriori.
Ainsi par exemple, le bailleur qui délivrait congé pour vente mais redonnait le bien en location : le locataire devait quitter les lieux en exécution du congé, et demandait ensuite condamnation à dommages intérêts.

Désormais, le contrôle s’effectue a priori : le nouvel article 15 Impose déjà de rédiger le congé avec de plus grandes exigences, en détaillant son motif :
” Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. ”

Mais de surcroît, il institue le contrôle a priori du juge :
” En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé “, et ” déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. ”

La différence est de taille : avant ces nouvelles dispositions, à l’échéance du congé, si le locataire ne quittait pas les lieux, le bailleur délivrait assignation pour faire valider le congé et demander l’expulsion.
À moins d’une irrégularité, ou du non-respect des délais, l’expulsion était prononcée, à charge ensuite pour le locataire de saisir le juge s’il établissait que le congé était frauduleux.

La nécessité pour le locataire de quitter les lieux à l’issue du congé apparaît désormais moins impérieuse : il pourra toujours prétendre que le motif de la reprise n’est pas réel et sérieux.

La jurisprudence sera amenée à définir le contour de ce motif légitime et sérieux, et l’étendue de la preuve qui pèse sur le bailleur.""

Permis de demolir sur un immeuble avec locataire

Vous ne comprenez rien il s'agit bien d'un contrôle a priori du juge sur la réalité du congé.
Fin de séquence!

Autorisation de stationner un mobil home

Précision: le délai de tolérance de stationnement évoqué par @Lag0 ne concerne que les caravanes et à la condition qu'elles ne soient pas utilisées comme habitation et elles doivent rester mobiles (avec les roues).

Permis de demolir sur un immeuble avec locataire

La loi Alur a bien modifié les conditions du congé, en effet, antérieurement au 27 mars 2014, il n'existait pas de contrôle a priori du juge sur le caractère frauduleux du congé.

Autorisation de stationner un mobil home

Bonjour,
L'implantation d'un mobile home est interdit, même pour une durée de moins de trois mois, sans la sollicitation d'une déclaration préalable.
Cette autorisation doit tenir compte des dispositions et règles d'urbanisme de la commune.
Cordialement

Permis de demolir sur un immeuble avec locataire

Bonjour,
Pour moi le congé est irrégulier tant par le fait qu'il ne prend pas en compte au minimum le terme du bail en cours, mais aussi parce qu'il n'est pas suffisamment motivé suivant les critères exigés depuis Alur pour justifier "un motif légitime et sérieux" (malgré que le cas contienne tous les ingrédients)et en ce sens serait requalifié par le juge en congé pour vendre.
C'est un point de vue que vous êtes libres de ne pas partager...
Cordialement

Permis de demolir sur un immeuble avec locataire

@Lag0 vous avez une lecture erronée et restrictive l'art 15 recodifié ne dit pas cela...et la jurisprudence qui a certes reconnu la démolition comme motif légitime et sérieux ne pourra qu'appliquer ce qui est explicitement dans le dispositif pour vendre.

Permis de demolir sur un immeuble avec locataire

@nihilscio vous ne pouvez pas tout savoir, mais relisez quand même la dernière version du 8 août 2015 mettant à jour l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et prenant en compte les dispositions de la loi ALUR.

Permis de demolir sur un immeuble avec locataire

Il n'empêche que la loi ALUR consacre se dispositif, c'est un simple compulsage de délais.
Les règles ont été modifiées depuis 2014...

Permis de demolir sur un immeuble avec locataire

NON vous êtes tous dans l'erreur!

Dans le cas présent, le promoteur ne peut donner congé (bail conclu depuis 2014- voir loi ALUR) que pour le terme du premier renouvellement (terme du contrat en cours de moins de trois ans).
Sachant que la durée du bail en location vide est de trois ans pour un particulier, il doit donc au minimum ATTENDRE LA FIN DU BAIL EN COURS PLUS TROIS ANNEES DU BAIL RECONDUIT pour mettre un terme au bail du locataire.
D'où pour Marion 2023...CQFD[smile3]

Permis de demolir sur un immeuble avec locataire

Post effacé par erreur...
Nos excuses au rédacteur...

Permis de demolir sur un immeuble avec locataire

Bonjour,
Votre problème n'est pas une question d'urbanisme mais de droit commun.
Depuis la loi Alur les locataires bénéficient d'une protection pour les contrats passés après 2014, le congé ne pouvant intervenir dans ce cas avant le terme des trois ans qui suivent le bail en cours.
Dans votre situation, le congé ne pourra intervenir qu'en 2023.
Cordialement

Estimation du bien ou du foncier ?

Cette brillante règle de trois n'apporte rien au débat sur la disparité de valeur de deux terrains contigus de même surface.

Construction d'une maison en zone agricole

Bonjour,
Le CU opérationnel positif ne garanti pas la position de la construction définie dans la demande initiale, inutile donc de fonder un recours sur cet argument.

Par ailleurs, le permis de construire ne pouvant être accordé que sur avis conforme de la CDPENAF inutile également de faire une demande qui serait refusée.

La solution se trouve dans une discussion préalable avec la CDPENAF avec un dossier technique à l'appui pour justifier le lieu d'implantation de la construction.
Cordialement

Travail et construction non loin

Bonjour,
Il n'y a pas lieu de s'inquiété si l'élevage est aux normes.

Les bâtiments d'habitations étant construits postérieurement ils doivent respecter les distances réglementaires (réciprocité du code rural) en s'implantant à distance réglementaire imposée par les normes sanitaires, en principe distance de 100m minimum.
Cordialement

Terrasse sur zone agricole

Il y a des incohérences dans le raisonnement de @bibi...
Tout d'abord l'adaptation mineure pouvait "peut-être" s'envisager, mais seulement sur un léger empiètement nécessité par la nature du sol, cad le relief du terrain en pente.
Sachant par ailleurs que l'adaptation mineure doit être motivée et que le juge qui contrôle la nécessité de la dérogation applique la règle de proportionnalité sur les dérogations et les atteintes portées à l'intérêt général.

Convention de participation en ZAC

Bonjour,
Les conditions sont classiques la participation de ZAC en contribuant à la valorisation du terrain elle remplace la Taxe d'Aménagement.
Cordialement