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talcoat / ID 144035

Permis valant division et nouveau plu

Bonjour,
La description des circonstances est peu claire…mais le PC ne peut être refusé sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues dans un délai de 5 ans de la date de non opposition à la DP.

Malfaçon en cours de construction URGENT

Bonjour,
Etant donné l'erreur d'implantation qui compromet la conformité de l'ouvrage, c'est soit des mesures compensatoires de mise en conformité soit la démolition avec une action en justice à la clé.
Dans ces conditions la présence d'un avocat (spécialiste du sujet) parait indispensable, une lettre de mise en demeure étant insuffisante et la désignation d'un expert judiciaire souhaitable.

Malfaçon en cours de construction URGENT

Bonjour,
La solution proposée par @caroline n'est pas réaliste...
IL faut attendre la réception des ouvrages en dénonçant des à présent les désordres constatés et négocier avec le constructeur.

Visite des agents assermentes

Bonjour,
La tolérance de trois mois ne concerne que les caravanes et les résidences mobiles des gens du voyage.
En matière de mobil home une autorisation d'urbanisme est nécessaire et Guy a fort peu d'espoir de voir sa situation régularisable en zone agricole, la DDTM est dans son rôle en réclamant la remise en état du terrain.

Refus changement destination - recours gracieux

Bonjour,
les changements de destination sont par nature obligatoirement a constater que sur des construction existantes et nécessitent s'il n'y a pas de travaux qu'une simple déclaration préalable.

On ne voit pas dans le cas présenté l'intérêt d'une telle demande de passer de la catégorie artisanat à habitation alors que cette situation "clandestine" est connue de l'autorité administrative...

Réhabilitation d'une annexe à l'habitation

Bonjour,
@pragma a raison, l'intérêt pour agir ne se résume pas à la simple qualité de voisin, il faut un intérêt direct que le juge administratif examine en fonction de trois critères mis cumulativement en œuvre: la proximité, la nature et l'importance de la construction litigieuse, ces critères étant rapportés à la configuration générale des lieux.

Closoir faîtage mal installé par les constructeur

@morobar a raison de privilégier la réception, d'autant que la reprise du faîtage-inférieur au 5% du solde à payer- ne justifie pas un refus de réceptionner.

Pour sécuriser Adeline, il existe la faculté de se faire assister lors de la réception par un homme de l'art (architecte, bureau de contrôle...) qui pourra donner une caution technique aux réserves.

La contre partie, les réserves seront formulées le jour de la remise des clés sans attendre 8 jours et les sommes restant dues devront être, soit payées ou éventuellement consignées lors de la réception.

Closoir faîtage mal installé par les constructeur

Bonjour,
Pour répondre à Adeline, il n'y a pas de raison de douter vous pouvez parfaitement procéder à la réception en émettant des réserves, prendre possession des lieux et sous 8 jours soit payer le solde du prix soit consigner tout ou partie des 5% restant à ce stade.

Cependant si vous estimé que les 5% restant ne couvrent pas les travaux à reprendre, vous pouvez refuser la réception et exiger la mise en conformité avant la réception, mais dans ce cas vous vous privez de la souissance de la maison.

Closoir faîtage mal installé par les constructeur

@nihislo vous vous donnez trop d'importance, il ne s'agit pas de vous contredire, mais de corriger vos erreurs:

"Cette consignation d'une retenue de garantie n'est possible que si elle est prévue au contrat (on ne se fait pas justice soi-même)…"
or
"La réglementation sur le contrat de construction de maison individuelle prévoit, dans le cas où des réserves sont formulées, la possibilité pour le maître d'ouvrage de retenir une somme au plus égale à 5 % du prix convenu jusqu'à la levée des réserves (CCH : R 231-7)…"

Rien de plus.

Closoir faîtage mal installé par les constructeur

Contrairement aux propos de @nishilo, le CCMI prévoit bien la possibilité de consigner:

La réglementation sur le contrat de construction de maison individuelle prévoit, dans le cas où des réserves sont formulées, la possibilité pour le maître d'ouvrage de retenir une somme au plus égale à 5 % du prix convenu jusqu'à la levée des réserves (CCH : R 231-7).
Cette somme est consignée auprès d'un consignataire (banque, établissement financier, notaire...) accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du TGI.


Ce n'est donc que sur le consignataire que les parties doivent s'entendre.

En tout état de cause, à défaut d'accord entre les parties la consignation peut être faite à la Caisse des dépôts et consignations.

Cependant si vous estimé que les 5% restant ne couvrent pas les travaux à reprendre, vous pouvez refuser la réception et exiger la mise en conformité avant la réception.

Bail commercial Pinel: Déplafonnement du loyer

Ce dernier éclairage est donc en contradiction avec l'arrêt de 2008...

La seule conclusion valable est qu'il n'y a aucun intérêt à prétendre au déplafonnement sans une variation de plus de 10% des facteurs locaux de commercialité.

Closoir faîtage mal installé par les constructeur

Bonjour,
La garantie de parfait achèvement est de droit, mais la meilleur protection est de consigner le solde du prix en garantie de l'exécution des travaux réservés à la réception.

Bail commercial Pinel: Déplafonnement du loyer

Chacun se feras une opinion à la lecture de cet arrêt.

Closoir faîtage mal installé par les constructeur

Bonjour,
Le chantier étant toujours en cours, il est seulement possible de faire des réclamations au constructeur -par écrit ou lors d'un rendez-vous de chantier.

Si les anomalies n'ont pas été reprises à la réception, il sera alors important de les mentionner en réserves et elles pourront également faire l'objet de sommes consignées sur le solde du prix.

Bail commercial Pinel: Déplafonnement du loyer

Pas certain que tout le monde suive …

La lecture de l'arrêt Cass.3e civ du 6 février 2008 reste valable:
"...le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative, lorsque cette dernière se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de l'indice..."

Bail commercial Pinel: Déplafonnement du loyer

Il semble que @nihilscio ne sache pas comprendre un arrêt… Cass.3e civ du 6 février 2008.

"En absence de modifications des facteurs locaux de commercialité le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative, lorsque cette dernière se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de l'indice..."

Bail commercial Pinel: Déplafonnement du loyer

Bonjour,

Pour bénéficier du plafonnement il faudra également qu’il n’y ait pas eu de changement de destination durant la période passée et aussi que les éléments constitutifs de la valeur locative et plus particulièrement les facteurs locaux de commercialité n'aient pas subis des modifications notables.

En revanche, si la valeur locative est inférieure au loyer du bail à renouveler, il conviendra de revenir au principe de base et retenir la valeur locative.
D'où l'intérêt en premier de définir la valeur locative.

Permis de demolir sur un immeuble avec locataire

Ce long commentaire a au moins le mérite de reconnaître que le contrôle a priori du juge existe bien...après il s'agit de l'appréciation souveraine de ce dernier et il possède aujourd'hui des pouvoirs plus étendus pour justement requalifier le congé qui ne porterait pas sur un motif légitime et sérieux.

Permis de demolir sur un immeuble avec locataire

""Les modifications adoptées par la loi ALUR, dans le sens d’une plus grande protection du locataire, sont notables : le juge pourra, a priori, contrôler la validité du congé.

Auparavant, la sanction des congés frauduleux n’intervenait qu’a posteriori.
Ainsi par exemple, le bailleur qui délivrait congé pour vente mais redonnait le bien en location : le locataire devait quitter les lieux en exécution du congé, et demandait ensuite condamnation à dommages intérêts.

Chacun jugera qu'il n'y a ni doutes, ni polémiques dans les propos de Me HEFTMAN sur le nouveau dispositif instauré par la loi ALur et le terme de contrôle "a priori" du juge, dont @nihilsio semble ignorer le sens n'est pas inventé par l'avocat mais concerne un terme de procédure...

Désormais, le contrôle s’effectue a priori : le nouvel article 15 Impose déjà de rédiger le congé avec de plus grandes exigences, en détaillant son motif :
” Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. ”

Mais de surcroît, il institue le contrôle a priori du juge :
” En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé “, et ” déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. ”


La différence est de taille : avant ces nouvelles dispositions, à l’échéance du congé, si le locataire ne quittait pas les lieux, le bailleur délivrait assignation pour faire valider le congé et demander l’expulsion.
À moins d’une irrégularité, ou du non-respect des délais, l’expulsion était prononcée, à charge ensuite pour le locataire de saisir le juge s’il établissait que le congé était frauduleux.

La nécessité pour le locataire de quitter les lieux à l’issue du congé apparaît désormais moins impérieuse : il pourra toujours prétendre que le motif de la reprise n’est pas réel et sérieux.
Il y a bien un avant et un après loi Alur ainsi qu'un renforcement des pouvoirs du juge.

Permis de demolir sur un immeuble avec locataire

Il s'agit de "a priori" par opposition à "a postériori".

Le propos cité ci-dessus de Me HEFTMAN illustre son fonctionnement.