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gloran / ID 13933

Assignation à témoigner en faveur d'un escroc qui a abusé

Un chèque est un mandat irrévocable de payer. C'est donc à bon droit que la propriétaire a encaissé votre chèque, puisque vous le lui avez donné !

Maintenant, on ne comprend pas ce que vous voulez et qui fait quoi, qui a assigné (ou va assigner) qui en justice.

Harcèlement impayé injustifié

Bonjour,

Vous avez manifestement affaire à une officine sulfureuse.
Il ne sert à rien de la contacter par téléphone, la personne que vous aurez en face vouos prendra pour un débiteur récalcitrant et sera au minimum agressive.

Bien évidemment, NE PAYEZ RIEN.

Conservez tous les courriers : en effet, ils ne respectent pas les termes du décret 96-1112 qui encadre strictement l'activité de recouvrement de créances. Notamment, pas de raison sociale indiquée (j'ai bien dit raison sociale, pas marque / magasin), aucune mention de l'origine de la créance et justificatifs, mentions légales à vérifier.

Petit rappel : une facture ne constitue pas la preuve d'une créance. Il faudrait pour prouver que la créance est certaine (en droit, une créance doit être certaine, liquide, exigible) montrer un bon de commande ouo contrat signé, et le bon de livraison de même (preuve que le professionnel a rempli ses obligations).

Décret 96-1112 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000005622315&dateTexte=vig

Article 4 du décret 96-1112 :

La personne chargée du recouvrement amiable adresse au débiteur une lettre qui contient les mentions suivantes :

1° Les nom ou dénomination sociale de la personne chargée du recouvrement amiable, son adresse ou son siège social, l'indication qu'elle exerce une activité de recouvrement amiable ;

2° Les nom ou dénomination sociale du créancier, son adresse ou son siège social ;

3° Le fondement et le montant de la somme due en principal, intérêts et autres accessoires, en distinguant les différents éléments de la dette, et à l'exclusion des frais qui restent à la charge du créancier en application du troisième alinéa de l'article 32 de la loi du 9 juillet 1991 susvisée ;

4° L'indication d'avoir à payer la somme due et les modalités de paiement de la dette ;

5° La reproduction des troisième et quatrième alinéas de l'article 32 de la loi du 9 juillet 1991 précitée.

Les références et date d'envoi de la lettre visée à l'alinéa précédent devront être rappelées à l'occasion de toute autre démarche auprès du débiteur en vue du recouvrement amiable.

SI le courrier donne une adresse, envoyez une mise en demeure de cesser le harcèlement par courrier en recommandé AR.

Vous indiquerez dans ce courrier :
- que les lettres reçues ne respectent pas les termes du décret 96-1112,
- que l'envoi abusif de lettres dans le cadre d'un recouvrement est constitutif d'une infraction pour harcèlement moral article 222-33-2 du code pénal, comme l'a jugé le tribunal de Lyon en novembre 2006 (2000 euros de dommages et intérêt, Wanadoo condamné pour les agissements de son mandataire Intrum !),
- que, faute de justificatifs établissant le caractère certain de la créance, la démarche est constitutive d'une escroquerie punie par l'article 313-1 du code pénal,
Qu'en conséquence, à réception de tout nouveau courrier, vous porterez plainte [inscrivez la procédure qui suit] auprès de monsieur le Doyen des juges d'instruction du tribunal de grande instance avec constitution de partie civile et demande de dommages et intérêts.
Cette procédure ne peut être classée sans suite par le procureur. Ces gens savent donc qu'ils risquent la prison et passent très vite au client suivant... (déjà testé par moi-même).

Pour plus d'informations, lisez attentivement l'article suivant (à la rédaction duquel j'ai majoritairement contribué) :

http://fr.wikipedia.org/wiki/Recouvrement_de_cr%C3%A9ances

Cordialement,

Inscription sur un acte de vente "étranger"

Le notaire a l'obligation de vérifier les déclarations du vendeur. Dans le cas contraire, il engage sa responsabilité, étant le garant de l'efficacité juridique des actes de la rédaction desquels il est chargé.
http://gate-notaires.fr/gatenotaires_article.php?id=361

Par ailleurs, une telle clause n'a rien à faire dans un acte de vente d'une propriété et sera considéré tout au plus comme une clause de style par un juge.

Ceci étant, la clause étant tournée à votre profit, à votre place je laisserai filer. A charge à l'acquéreur de se retourner contre le vendeur s'il s'estime abusé sur la réalité du bien.

MAIS : n'oubliez pas, si vous empiétez sur le terrain de votre voisin, ce dernier sera fondé à vous en demander réparation. Faites les travaux correctifs qui s'imposent si cela est possible.

Cordialement

Imitation de paraphes sur documents annexés à mon bail locatif

Bonjour,

Le faux et usage de faux est sanctionné dans l'article 414-1 du code pénal (prison + forte amende).

Il faut cependant que vous soyez en mesure de prouver qu'il y a eu faux, et que ce paraphe n'est pas le vôtre mais celui de l'employé (vous, vous le savez, mais il faut des éléments, tels qu'une éventuelle analyse graphologique, pour convaincre le juge, par exemple).

Vous pouvez cependant agiter ce "chiffon rouge" devant l'employé indélicat pour obtenir réparation à l'amiable.

Cordialement

Inscription sur un acte de vente "étranger"

Bonjour,

Je ne comprends pas l'origine de l'usufruit dont parle Citoyenalpha. Ce point mériterait éclaircissement.

Il y a empiètement d'une propriété, la vôtre, sur celle de votre voisin (l'ancien ou le nouveau). Le cadastre n'a effectivement aucune valeur à ce niveau. Seuls comptent les titres de propriétés (vos actes d'achats de vos maisons respectifs) ainsi que, éventuellement, tout acte authentique de vente d'une parcelle de terrain d'un voisin à l'autre, acte dûment publié au registre des hypothèques (décret 55-22).

En l'absence d'un acte authentique régularisant la situation, votre nouveau voisin (et l'ancien aussi d'ailleurs) est fondé à réclamer la destruction des immeubles empiétant sur sa propriété.

Il y a justement en ce moment un article du site jurisprudentes sur le sujet :
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=9424

Selon cette jurisprudence, votre voisin pourra demander la démolition de tout mur / bâtiment / terrasse etc empiétant sur sa propriété, conformément à l'article 545 du code civil :
"Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité."

Je rappelle aussi que le droit de propriété est imprescriptible.

Vous avez tout intérêt à prendre langue avec votre voisin à l'amiable pour régulariser une situation qui semble, en l'absence d'accord, en votre défaveur.

Cordialement

PS : vous n'avez pas décrit dans quelle mesure l'acte notarié de votre nouveau voisin mentionnait votre nom - il me semble d'ailleurs assez bizarre que vous ayez connaissance du contenu de l'acte authentique concernant la vente d'une propriété dont vous n'êtes pas partie à l'acte. Précisez ce qui est indiqué : servitude ? etc ?

Abonnement abusif canal pour offre promo du bouquet numerique

Bonjour,

Si vous n'avez pas signé de contrat, pas de souci.
MAIS :
Vous avez résilié un contrat, alors que vous ne l'aviez pas signé. Vous reconnaissez donc implicitement votre accord (le contrat verbal est reconnu en France). De fait, le point du contrat non signé ne pourra pas être utilisé. De même, l'autorisation de prélèvement est une entorse à l'absence de contractualisation, elle prouve implicitement l'existence de l'engagement.

Il faut être logique : soit on est abonné, et on résilie, soit on n'est pas abonné, et alors il n'y a pas lieu à résiliation.

Vous avez résilié le 11/12 mais aviez vous vérifié au préalable les conditions de résiliation de l'offre dans les conditions générales ? Un engagement minimum était-il prévu ?

Délai de rétractation : vente à domicile

Bonjour,

Dans le cadre de la vente à domicile, vous avez 7 jours pour vous rétracter. Par lettre recommandée AR bien sûr. Au-delà, si un contrat a été signé alors vous êtes engagé.

Rachat de crédit est ce la meilleur solution

Merci à helm de ne pas rajouter le voyeurisme sur le malheur de personnes qui n'ont pas spécialement besoin de ça, ou de se faire lyncher par surprise sur un plateau télé.

La concurrence, ça peut être aussi changer le crédit de tiroir. Par exemple certaines banques lors d'un achat immobilier, permettent la réintégration de tous les crédits (par rachat) dans le crédit immobilier : ce "changement de tiroir" transforme un crédit à la consommation en morceau de crédit immobilier, avec un taux nettement plus avantageux. J'imagine que le même type d'opération devrait pouvoir se faire dans le cadre de l'achat d'une voiture.

Même si c'est peu probable, si d'aventure vous étiez susceptible de vous retrouver dans une position telle, ce pourrait être une solution à ne pas rater.

C'est une piste que j'évoque, il y a peut-être d'autres variantes que je ne connais pas, en réintégrant les crédits à la consommation dans un autre type de crédit.

Cordialement

Abus de confiance au particulier

Je rejoins dutertre, nous ne pouvons malheureusement que vous inciter à plus de prudence à l'avenir. Sur la base de votre message, vous ne disposez d'aucun élément pour mettre en cause cette personne. Il vous faudra donc assumer seul(e) la charge de ce prêt jusqu'à ce que celui-ci soit entièrement remboursé. Attention donc à l'avenir.

Cordialement

Eurofil : tarif competitif ou arnaque?

Bonjour Nathalie,

Ca n'est pas parce que vous payez 876 euros une prestation, avec contrat valable, que Eurofil (ou toute autre entreprise) n'a pas le droit de proposer moins cher à de nouveaux clients. Ce procédé arrive tous les jours :
- nouveaux abonnés mobile / internet choyés comme des émirs avec des offres alléchantes,
- soldes ou promotions (j'ai récemment acheté un netbook à 249 euros, 1 mois après il était à 199 euros, c'est la vie).
- etc etc etc.

Seules solutions :
- négocier à l'amiable : entreprise rarement couronnée de succès... sauf si vous n'avez pas de pénalité de résiliation dans votre contrat et donc que vous pouvez agiter la menace d'un départ à la concurrence,
- résilier puis re-souscrire un nouveau contrat fondé sur les nouveaux tarifs.

Il n'y a pas forcément arnaques. Il s'agit plutôt ici de politique tarifaire favorisant les nouveaux arrivants au détriment de la fidélisation. Regrettable, tout au plus.

Cordialement

Reparation faites sans devis ni or signee

Bonjour,

En droit français, une créance doit être certaine, liquide, exigible.
Comme souvent, c'est au niveau du caractère "certain" que ça pêche.

Bien que le droit français reconnaisse le contrat oral, dans les faits il serait difficile pour le garagiste de prouver qu'il y a bien eu accord sur la chose et le prix, conformément à l'article 1583 du code civil, et votre consentement (ce qui est de fait redondant), conformément à l'article 1108 du code civil (un contrat est un acte sous seing privé qui est un type de convention).

Vous pourrez utiliser ces arguments devant un juge dans la mesure où votre adversaire n'aurait pas les documents / justificatifs nécessaires.

Avenant et résiliation aux contrats d'assurances iard

Bonjour,

Face à un problème de professionnel "étrange", une solution, simple et efficace : en changer.

Même à 4000 km de distance, si vous disposez d'internet et d'un téléphone ça devrait pouvoir se faire sans trop de souci.

Droit de prescription d'une facture impayée

Bonjour,

Non vous ne devez plus rien, la prescription est de deux ans.

Article L137-2 du code de la consommation :
"L'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans."

http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000019017532&cidTexte=LEGITEXT000006069565&dateTexte=20090213&fastPos=1&fastReqId=1827744614&oldAction=rechCodeArticle

Si vous recevez une facture lors d'un processus de recouvrement, répondez par lettre recommandé avec avis de réception (obligatoirement, fait date juridiquement) en indiquant ce qui précède.

Cordialement

Betclic arnaque ne veulent pas me payer mes gains

Il est certain que pour un gain de 50 000 euros, ça n'est pas anormal que le site internet procède à un minimum de vérifications. Ca n'est quand même pas comme gagner un poulet rôti à la fête forraine.

Maintenant, je trouve exceptionnel qu'un joueur écrive des courriers électroniques dans un français aussi médiocre, avec une quantité de fautes d'orthographe digne d'un gamin de 3 ans ayant boudé tous ses cours en maternel ... et encore. Pauvre France. Comme quoi on peut gagner 50 000 euros au jeu sans en devenir plus instruit pour autant.

Merci l'école de la République pour ces démonstration de la qualité de ton enseignement ces 30 dernières années.

Rupture de contrat par le bailleur...

Cet article vient d'être publié aujourd'hui sur le site Jurisprudentes.
Je pense qu'il correspond à votre situation et répond à votre question, je vous invite à en prendre connaissance :
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=9344

Cordialement

Non respect de la date de livraison dette a regler LIEU:MAROC

Bonjour,

Dire que le Maroc a les mêmes lois qu'en France, c'est n'importe quoi :
- c'est un autre pays : même en Belgique, ce n'est pas pareil, avec pourtant un code civil quasi identique au mot près,
- la jurisprudence est forcément différente,
- dans certains pays, les lois changent même d'un lieu à l'autre (les états des Etats-Unis par exemple).

Une telle information ne PEUT PAS être crédible. C'est l'évidence même ... non ???

Non respect de la date de livraison dette a regler LIEU:MAROC

Bonjour,

Arff.... j'ai raté une étape : ça se passe au maroc.

Vous ne pensez pas qu'il aurait été plus ... sympa, voire judicieux de préciser ce point de détail qui est tout sauf un détail, au début de votre message en gros gras taille 100 ?

Bien évidemment, si c'est au maroc, la procédure dépend du droit marocain, très certainement moins protecteur du citoyen consommateur que le droit français : vous vous engagez là-bas à vos risques et périls donc.

Je passe donc la main à tout contributeur versé dans le droit marocain...

Rompre un contrat de location

BONJOUR Ellalanda,

que me vaut cette volée de bois vert ?
Nous sommes tous ici pour tenter d'aider les gens.
Et, accessoirement, d'aider ceux qui - malheureusement trop rarement - utiliseront la fonction recherche pour trouver une réponse.
D'où mon choix d'apporter un complément d'information qui ne nuit en rien aux réponses précédentes mais pourrait être utile à d'autres personnes.
Quant à étaler mon savoir, il est certes immense, c'est pourquoi j'évite habituellement ce genre d'exercice, trop énergivore.

Mes excuses pour la politesse, quand j'essaye de répondre entre la poire et le fromage il m'arrive d'oublier mais c'est très rare.. comme tu le sais déjà.

Bien amicalement.

Facturation après état des lieux

Vous n'auriez jamais dû laisser l'agence partir avec votre copie de l'état des lieux.

Si vous n'avez pas votre copie de l'état des lieux, parce que l'on ne vous l'a pas transmise, couvrez vous immédiatement contre toute modification unilatérale de ce document.

Pour cela, envoyez au plus vite un courrier recommandé AR de mise en demeure de vous transmettre votre copie de l'état des lieux conformément aux dispositions de l'article 1325 du code civil. Précisez dans le courrier que l'état des lieux signé ne mentionnait aucun désordre. Sans réponse de leur part en recommandé AR, votre courrier fera juridiquement foi. Vous pouvez y ajouter aussi une mise en demeure de vous transmettre les justificatifs des travaux. Mais il est peut-être préférable de séparer les deux démarches dans le temps et les dossiers.

Ainsi, si au moment où l'on vous donne la copie, vous vous apercevez que l'on a modifié le document, vous avez à travers le recommandé une preuve que l'état des lieux peut avoir été potentiellement falsifié. Dans ce cas là, si vous présentez cela au juge, le document perd sa valeur probante pour "retomber" en simple commencement de preuve par écrit.

Retenez la leçon : pour tout document que vous signerez plus tard, quel qu'il soit, contrat, convention, etc, exigez immédiatement sur place la copie, ou conservez l'un des deux originaux traditionnellement proposés (sinon déchirez le document que vous venez de signer pour ne pas vous engager, ou mieux, barrez le et écrivez la raison de cette annulation - en effet un document déchiré peut être reconstitué avec du scotch...).

En tout état de cause, ne traitez plus qu'en recommandé AR.

Cordialement.

Frais mutation syndic vente

CONCERNANT LES FRAIS DE MUTATION :

Bien évidemment, ils sont illégaux, seul l'état daté est facturable. mais argumentons donc, textes à l'appui (et expérience réussie en ce domaine) :

La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite « Loi ENL », article 90, modifie la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965, article 10-1.

Dans cette version ainsi réactualisée, ce dernier article précise très exactement les honoraires qui ne sont imputables qu’au seul copropriétaire concerné, et cite notamment :
« b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. »

La loi précise donc que le syndic peut facturer cet état daté, mais absolument rien d’autre ! Notamment, la loi ne l'autorise pas à facturer le « questionnaire de notaire », et ne l'autorise encore moins à effectuer un amalgame entre ce questionnaire et l’état daté, qui lui est facturable.

Si la loi autorise le syndic à facturer l’état daté, elle décrit cependant de façon très précise les éléments constitutifs de ce document, dont l’unique objectif est de permettre de faire le point sur la situation financière du copropriétaire vendeur vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. L’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (loi 65-557 du 10 juillet 1965), modifié par l’article 4 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, montre en effet qu’à aucun moment il n’est fait mention de quelconques « frais de mutation » dans ce document au contenu très encadré.

Au passage, notons que certains syndics, dans le document, précisent parfois la référence (article, décret) de chaque ligne... sauf celle concernant les "frais de mutation". Aveu...

A ce stade, le syndic sera tenté de préciser que ces frais de mutation sont mentionnés dans le contrat que le syndicat a souscrit avec lui, le syndic. Dans une rubrique genre "renseignements pour la réalisation de la vente (vendeur)" par exemple.

Ce raisonnement fallacieux est sanctionné par une jurisprudence récente mais fondamentale, du 11 octobre 2005 (3ème chambre civile de la Cour de Cassation, pourvoi n° 04-17178), fondée sur l’article 1165 du code civil, qui stipule que les décisions d’assemblée générale ainsi que le contrat de syndic ne régissent pas les relations entre le syndic et chaque copropriétaire pris individuellement.

Pan sur le bec. On continue ?

Ceci signifie que si le syndic fait figurer de tels frais de mutation dans ce contrat qui le lie au syndicat, il ne pourra contractuellement imputer ces frais-là qu’à ce seul syndicat, c'est-à-dire à l’ensemble des copropriétaires à hauteur des tantièmes qu’ils détiennent. Soit, pas grand-chose pour le copropriétaire vendeur, en général.

Cette jurisprudence a été confirmée à deux reprises et à deux époques distinctes lors des questions au gouvernement :
--> réponse du Ministre de la Justice, Garde des Sceaux, à Monsieur le Député Alain Rodet, publiée au Journal Officiel du 21 janvier 1991 page 220, et portant le numéro 33426 (9ème législature),
--> réponse du Ministre de l’Emploi, de la Cohésion Sociale et du Logement à Monsieur le Député Bernard Perrut, publiée au Journal Officiel du 6 juin 2006 page 5-943, et portant le numéro 84388 (12ème législature) : on notera les termes très durs utilisés dans le texte de la question (‘spolier’, ‘aliénation’)

Cette jurisprudence n'est pas non plus remise en cause par la loi ENL (comme tentent de l'avancer parfois les syndics, au cas où ça passerait comme les terreurs de l'an mille).

Pour facturer de tels frais, le syndic devrait donc procéder comme n'importe quelle entreprise (rude rude) : négocier un contrat sur une prestation avec le propriétaire vendeur, et le facturer directement. Sans l'existence d'un tel contrat, le syndic ne peut non plus facturer directement (logique...).

Autre ballon d'essai de certains syndics : présenter ces frais comme des "frais accessoires à la vente".

Outre que les frais accessoires à la vente sont, selon l’article 1593 du code civil, à la charge de l’acheteur, le Guide Juridique LAMY, qui fait autorité en la matière, exclue d’ailleurs de tels honoraires de syndic de la liste des frais accessoires :
« Les frais accessoires à la vente sont « les frais intrinsèques à la mutation dont le non-paiement priverait l’acquéreur de la possibilité d’entrer juridiquement en possession du bien acquis » (Giray, la vente volontaire d’immeubles, rapport au 77ème congrès des Notaires, Montpellier, 1981 page 61). Ce sont essentiellement les frais de rédaction d’acte, incluant ceux exposés pour les demandes de pièces d’état civil, de certificat d’urbanisme, d’extrait cadastral, d’état hypothécaire hors formalité, les honoraires du notaire et divers autres frais exposés pour procéder aux formalités, à la publicité foncière et à l’enregistrement ou pour l’inscription du privilège du vendeur. Les frais accessoires à la vente comprennent, également, les droits de timbre et d’enregistrement, la taxe de publicité foncière, les taxes perçues au profit des communes, des départements et des régions, de même que le salaire du conservateur des hypothèques ».

Passons aux alertes émises récemment :

==> l’Institut National de la Consommation (établissement public créé par l’article 22 de la loi n° 66-948 du 22 décembre 1966) relève ceci dans sa fiche sur les contrats de syndic, fiche datée de novembre-décembre 2005, en page VI :
« En ce qui concerne les frais de mutation, les outils informatiques exécutent très bien certaines des tâches accomplies à l’occasion d’une mutation : questionnaire au notaire, fichier, opposition… Il s’agit donc de frais d’administration courante qui ne devraient pas être réclamés au vendeur »

==> la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF), dans son communiqué du 31 mai 2007, alerte sur les dérives de cette profession (syndic),

==> Le Conseil National de la Consommation, saisi suite à l’alerte de la DGCCRF de mai 2007, rend le 27 septembre 2007 son avis sur ce sujet. Quelques passages de son rapport relatif à « l’amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété » (tout un programme !), passages qui n’appellent aucun commentaire supplémentaire tant ils sont explicites :
===> page 7, déclaration du collège de consommateurs :
« En ce qui concerne les charges privatives, nous demandons, uniquement dans les cas particuliers où le syndic est en situation de monopole, c’est-à-dire lorsque lui seul est en mesure de fournir un document prescrit par la loi (état daté par exemple), que les honoraires soient tarifés et fixés de façon réglementaire, à l’instar de ceux d’autres professions tels que les huissiers. Ceci permettra d’éviter de nombreux abus, les honoraires réclamés étant souvent sans commune mesure avec la prestation fournie en contrepartie. »
===> page 8, chapitre 5.1 concernant la facturation de l’état daté :
« Les relevés de prix réalisés par la DGCCRF à l’occasion de l’enquête sectorielle précitée mettent en évidence que les syndics utilisent la faculté qui leur est offerte pour pratiquer des prix élevés, compris dans une fourchette de 150€ à 1000 €, la moyenne se situant autour de 250 €. »

==> Le 4 octobre 2007, Luc Chatel, Secrétaire d’État chargé de la Consommation et du Tourisme, déclare : « je donne six mois à la profession pour adapter volontairement ses pratiques, délai au-delà duquel je prendrai un arrêté, si cet avis n'est pas respecté. ».

==> le 11 octobre 2007, la chaîne d’information radio France Info en fait le thème principal de sa chronique « Tous consommateurs » avec Catherine Joly, présidente du groupe « de Particuliers à particuliers », chronique diffusée à plusieurs reprises entre 11h45 et 14h49 sous l’intitulée « La nébuleuse des syndics de copropriétés »

Dire que la profession n'est pas en odeur de sainteté est un euphémisme...

On voit avec la remarque de l' INC que ces frais facturés (illégalement) recouvrent en fait un travail fort peu complexe et relativement rapide lorsque le carnet d’entretien de l’immeuble est correctement tenu et lorsque la gestion est saine. La tarification appliquée (non négociée) va donc bien au-delà du raisonnable, et représente souvent plusieurs mois de charges de copropriété, voire plusieurs années si l’on s’en tient à la quote part des charges d’un lot dédiée à la gestion courante hors travaux ou charges diverses (ascenseur, électricité etc).

Soulevons maintenant la problématique de l'absence de facturation.

Eh oui, le syndic, en général, ne facture pas. Il passe par le notaire pour se faire payer sur la bête (le produit de la vente). Petite entorse donc à l’article 1 de l’arrêté 83/50A du 3 octobre 1983 qui oblige tout professionnel à délivrer une facture pour toute prestation.

Or, l’établissement de l’état daté ne constitue pas une créance privilégiée susceptible de faire blocage à une vente. Le syndic n'a donc aucune raison valable de faire passer la facturation de sa "prestation" par le notaire qu'il érige ainsi en percepteur, avec souvent une certaine complaisance de ce dernier.

Ah, si, une bonne raison : celle de fondre le montant pourtant fort salé de ces "frais de mutation" dans le volume beaucoup plus important du produit de la vente d'un bien immobilier, artifice de nature à abaisser le niveau de vigilance du vendeur trop heureux – et trop pressé – de percevoir enfin le produit de la vente de son bien - sans bien faire attention qu'on lui en syphonne une partie...


A ce stade, le syndic, résolument sur la défensive, sortira l'argument : ces frais de mutation financent l'établissement du questionnaire de notaire, à la demande de l'homme de loi.

Le notaire est un professionnel du droit, rémunéré pour sécuriser la vente. Si donc le notaire sollicite le syndic, lui sous-traitant ainsi une partie de son travail à sa seule initiative, il appartient alors au syndic de contractualiser avec lui (le notaire), de professionnel à professionnel, de sous-traitant à maître d’œuvre, ou de client à fournisseur, et d’obtenir ainsi de la part du notaire la juste rémunération de ses travaux. Prélever des frais supplémentaires à l’acheteur ou au vendeur au titre de ce questionnaire, avec malheureusement encore une fois une certaine complaisance de l’homme de loi, reviendrait donc à payer deux fois la même prestation, ce qui n’est bien évidemment pas acceptable, ni déontologiquement, ni surtout, légalement.

Tout ceci est fort bien, mais comment récupére son dû, minoré de l'état daté à chiffrer ?

Fort simple.
Il suffit de prendre le contrat syndicat / syndic, de relever le coût de travail d'une heure d'une secrétaire (et non d'un "conseiller ou autre", visons le chiffrage minimum). Le syndic n'ayant pas chiffré lui-même ce coût précédemment en accord avec le vendeur, on prendra le taureau par les cornes et on le lui imposera au "tarif syndical de base", sans presque pas de jeu de mot.

La suite est classique : recommandé AR de mise en demeure de payer la somme de XXXXX, XXXXX valant les frais de mutation minoré par le coût de l'état daté qu'on a chiffré nous même. On ajoutera l'argumentaire et les textes de loi.

Il n'y aura ensuite plus qu'à attendre le chèque, qui arrivera à la vitesse de la lumière sans nul doute (d'expérience).

Voilà !

Cordialement