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nihilscio / ID 161035

Notaire refuse d'entériner l'acte de vente

Vous ne citez aucun texte législatif à l'appui de votre affirmation : quel article de quelle loi ou de quel code ?

La notification de préemption annule immédiatement une promesse de vente
Non. La promesse de vente ne prend effet qu'à la condition que l'objet de la promesse de vente ne soit pas préempté. C'est un peu différent.

Finalement, le bien n'a pas été préempté, donc la promesse de vente reprend ses effets.

Quand le titulaire du droit de préemption veut exercer son droit mais à un prix inférieur à celui proposé dans la déclaration d’intention d’aliéner, le propriétaire vendeur a trois possibilités :

- accepter,
- discuter en empruntant éventuellement la voie judiciaire,
- renoncer à vendre.

Vous avez déclaré renoncer à vendre.

Ultérieurement l’établissement public a repris contact et vous a proposé une vente de gré à gré.

Le notaire a envoyé une deuxième DIA et, selon vos dire : cette fois il n'y a pas eu d'intention de préempter. Donc le titulaire du droit de préemption a finalement renoncé à préempter, explicitement ou tacitement, et, la condition suspensive étant alors réalisée, vous aviez obligation de vendre au promoteur selon les termes de la promesse de vente conclue avec lui.

Il y a donc un sérieux problème avec le promoteur. Certes, pour l’instant il l’ignore, mais il finira très probablement par l’apprendre et, comme il conteste en justice la préemption, c’est qu’il tient à acheter votre terrain.

Scénario vraisemblable de la suite des évènements.

Le tribunal administratif constate que votre renonciation à vendre rend la contestation de la préemption sans objet et clôt l'instance.

Le promoteur apprend que le terrain est, malgré cette renonciation à vendre, passé en
possession de l’établissement public et cherche à comprendre comment.

Il découvre qu’une deuxième intention d’aliéner a été déclarée et que, cette fois, le titulaire du droit de préemption n’a pas exercé son droit.

De ce fait, la promesse de vente reprend ses effets et, comme promesse de vente vaut vente, il intente une action en annulation de la vente à l’établissement public et en revendication du terrain devant le tribunal judiciaire.

Maintenant, vous pouvez expliquer au notaire qu’il n’y connaît rien et qu’il doit procéder à la vente à l’établissement public. S’il ne veut rien savoir vous pouvez même l’attaquer devant le tribunal judiciaire.

Notaire refuse d'entériner l'acte de vente

L'ancienne promesse de vente au promoteur fut juridiquement cassée par la notification de préemption que le vendeur accepte de vendre ou pas. Donc je n'avais aucune obligation par rapport à la promesse de vente du promoteur.

C'est faux et vous seriez bien avisé de rechercher le fondement juridique de cette affirmation. Mais vous pensez ce que vous voulez et vous agissez comme vous voulez. Votre affaire est scabreuse et le notaire est prudent, ce qui est compréhensible parce qu'il engage sa responsabilité.

Notaire refuse d'entériner l'acte de vente

@LAG0 et @NIHILSCIO
Je pense que vous connaissez mal la loi sur la préemption.

Peut-être, mais regardez de plus près afin de vous assurez que vous, vous la connaissez bien.

1) si le préempteur propose le même prix que l'acheteur, vous êtes obligé de lui vendre le bien.
2) si le préempteur propose un prix inférieur, vous pouvez refuser de vendre (ce fut mon cas).

Oui, article L213-7 du code de l’urbanisme.

3) Après refus d'une préemption , tout est remis à zéro.
Pas exactement. Voir l’article L213-8.

Vous avez refusé de vendre au prix initialement proposé par l’établissement public. Mais, à la suite de cela, a-t-il expressément renoncé à son droit de préemption ? Vous n’en dites rien.

Il y a deux hypothèses à exlorer.

La première est que l’établissement public n’a pas renoncé à son droit de préemption.

Il vous a alors adressé une nouvelle offre que vous avez acceptée et le promoteur est évincé. Ce dernier peut contester la légalité de la préemption mais cela ne bloque pas la vente à l’établissement public. Un recours devant la juridiction administrative n’a pas d’effet suspensif. Dans cette hypothèse, je ne comprends pas le refus du notaire d’instrumenter. Si l’acte de préemption est finalement annulé, l’état public devra vous proposer de reprendre le bien ou le cas échéant le proposer au promoteur.

La seconde hypothèse est que l’établissement public a renoncé à son droit de préemption avant de vous faire une nouvelle proposition d’achat au prix que vous souhaitez.

Dans ce cas, une nouvelle DIA était inutile puisque la renonciation au droit de préemption a une durée de validité de trois ans (article L213-8), mais ce n’est pas un problème.

Le problème est qu’en conséquence de la renonciation de l’établissement public à son droit de préemption, vous restez alors lié au promoteur à qui vous avez obligation de vendre et le notaire est parfaitement fondé à refuser d’instrumenter. La vente à l’établissement public ne sera possible que si le promoteur renonce à acheter.

Notaire refuse d'entériner l'acte de vente

Bonjour,


Si le titulaire du droit de préemption renonce, vous restez engagé envers le promoteur. Pour cette raison, vous ne pouvez vendre à l’établissement public hors du cade de la préemption.

Mais, comme c’est vous qui avez refusé de vendre au titulaire du droit de préemption, vous n’avez plus le droit de vendre.

Vous pouvez toutefois annuler votre refus et proposer à l’établissement public d’acquérir dans le cadre de la préemption au prix sur lequel vous vous êtes accordés.

L’action en annulation de l’arrêté de préemption par le promoteur n’a pas d’effet suspensif. L’établissement public peut user de son droit à préempter malgré la procédure en cours.

Ensuite, si le tribunal administratif annule la préemption, l'établissement public devra vous proposer de reprendre votre terrain ou le proposer au promoteur.

co propriete horizontale en lotissement - problème de cheneau -

Bonjour,

Le lotissement est une opération d’aménagement qui relève du droit public, la copropriété est un régime de propriété qui relève du droit privé. Les deux ne sont pas incompatibles. Une copropriété horizontale est un lotissement au sens général qu’en donne l’article L442-1 du code de l’urbanisme.

Mais peu importent ces coupages de cheveux en quatre.

Si copropriété, la réponse à la question posée se trouve dans le règlement de copropriété et, dans le silence de ce dernier, dans les articles 2, 3 et 7 de la loi du 10 juillet 1965.

Si pleine propriété, il pourrait y avoir eu convention de mitoyenneté lors de la construction. Cette convention devrait être mentionnée dans l'acte de vente.

Copropriété ou non, très vraisemblablement les cheneaux sont des parties privatives et les gouttières verticales sont mitoyennes.

Il conviendrait de prendre contact directement avec le propriétaire de la maison jumelle.

Contester aide juridictionnelle

Bonjour,


Comment procéder pour dénoncer l'utilisation abusive de l'aide juridictionnelle par C et de lui la retirer ?


Ce n'est pas possible.

Travaux dans copropriété

Bonjour,

Vous ne pouvez contraindre les copropriétaires à faire des travaux d'isolation. Cela fait partie des vicissitudes de la copropriété.

Mais vu le prix du fioul, ils vont bien finir un jour par décider d'améliorer les performances énergétiques du bâtiment.

Locataire d'un appartement d'habitation dans une zone artisanale

Quelle est le but de cette intervention ? Vous avez un sèche-linge à vendre ?

Retrocession de voirie et quote part indivise

Bonjour,

Vous êtes tenu d’acquérir une part d’indivision de la voie. Mais le lotisseur est-il dans l’obligation de vous céder cette part ? Si oui, vous pouvez en informer le président de l’ASL. Vous pouvez aussi proposer d’intégrer cette ASL.

Révision du Règlement de Copropriété

La sanction était la perte des avantages acquits, comme par exemple une jouissance privative d'une partie commune si elle ne paraissait dans le RDC. Cette jouissance disparaissait à la date initialement prévue par l'article 209, soit le 23/11/2021. Si c'était une AG qui l'avait accordée, ça pouvait être considéré comme une clause non écrite, donc illégale.

C'est une interprétation qui ignore des principes fondamentaux exprimés à l'article 17 de la proclamation des droits de l'homme et du citoyen ainsi qu'aux articles 2 et 545 du code civil. Elle est de toute évidence erronée. La teneur des dispositions de l'article 209 de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 n'a en réalité pas été modifiée. Les modifications apportées par la loi 2022-217 du 21 février 2022 ne résultent que de dispositions interprétatives. Les articles 6-3 et 6-4 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 sont avant tout des prescriptions adressées aux rédacteurs de règlements de copropriété.

Locataire d'un appartement d'habitation dans une zone artisanale

Bonjour,

Le plan local d'urbanisme destine la zone à l'implantation d'activités artisanales mais rien n'interdit d'y habiter. Vous ne pouvez pas être expulsé de votre logement pour cette raison. Vous ne courez aucun risque si ce n'est que les équipements et services publics peuvent ne pas être parfaitement adaptés à l'habitat.

L'enseignement est obligatoire dès l'âge de trois ans et l'enseignement primaire est de la compétence de la commune. On ne peut faire aucune difficulté à des habitants pour la raison qu'ils résident dans une zone artisanale.

Article L111-1 du code de l'éducation : L'éducation est la première priorité nationale. ...

Article L111-2 : Tout enfant a droit à une formation scolaire qui, complétant l'action de sa famille, concourt à son éducation.

Article L131-1 : L'instruction est obligatoire pour chaque enfant dès l'âge de trois ans et jusqu'à l'âge de seize ans.

La responsable de la scolarité à la mairie a manifestement besoin d'une formation qui lui apprenne quelques principes fondamentaux.

Par ailleurs, qu'on habite ici où là, qu'est-ce que cela peut bien faire ? Un enfant habitant la commune en âge de fréquenter une école primaire doit pouvoir être inscrit dans une école de la commune. C'est tout.

Révision du Règlement de Copropriété

La loi ELAN 2018-1021 du 23 novembre 2018 (article 209) a introduit trois nouveaux articles dans la loi 65-557 du 10 juillet 1965, 6-2, 6-3 et 6-4.

Le premier portait sur les parties communes spéciales. Ces parties étaient déjà mentionnées depuis le début dans la loi de manière implicite au dernier alinéa de l’article 24 : Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 6-2 n’apporte rien de neuf. Par exemple, lorsque la copropriété comprend plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété stipule presque toujours que l’entretien des parties communes de chaque bâtiment sont à la charge des seuls copropriétaires de ce bâtiment. Depuis le début on a qualifié de telles parties communes de spéciales.

Dans sa rédaction initiale issue de la loi du 23 novembre 2018, l’article 209 disposait que le syndicat avait un délai de trois ans pour mettre le règlement de copropriété en conformité avec le nouvel article 6-2 et que la modification du règlement de copropriété se votait à la majorité de l’article 24.

Quelle pouvait être la sanction d’une absence d’une mise à jour du règlement de copropriété ?

Ce ne pouvait être la perte des droits afférents aux parties communes spéciales. Par exemple, les charges bâtiment ne se transformaient pas au bout de trois ans en charges communes générales. En fait, rien ne changeait. La raison en est que l’existence de parties communes spéciales correspond à des droits réels qui sont des droits de propriété qui sont intangibles. Le TGI de Paris avait ainsi jugé le 12 mars 1984 que : lorsqu'une partie commune est qualifiée de particulière à certains copropriétaires, les autres copropriétaires de l'immeuble n'ont aucun droit de propriété indivise sur cette parti. La loi ne peut décider du jour au lendemain que ce qui n’appartient qu’à certains copropriétaires appartient désormais à tous. Ce serait violer le principe constitutionnel de l’inviolabilité du droit de propriété et l’article 89 de la loi 2022-217 du 21 février 2022, qui a un caractère interprétatif, a fini par le rappeler.

La seule sanction du défaut de modification du règlement de copropriété dans les trois ans impartis ne pouvait être que la majorité requise pour une modification hors délai, qui devrait être dès lors celle de l’article 26. Mais comme il y a le f) de l’article 24 qui permet toujours une adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives à la majorité de l’article 24, finalement, il n’y a avait aucune sanction.

L’article 6-3 règle le cas des droits de jouissance privatifs sur des parties communes. Cela avait été ignoré dans la rédaction initiale de la loi mais avait été réglé par la jurisprudence dans l’arrêt de la cour de cassation du 6 juin 2007, n° 06-13477 et tous les règlements de copropriétés rédigés postérieurement l’étaient en conformité avec cette jurisprudence.

En fin de compte, la modification d’un règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec les dispositions de l’article 209 de la loi 2018-1021 n’est qu’une opération de pure forme dénuée de tout intérêt pratique.

Vice caché : hurlements voisine

Bonjour,

La clause d'exonération des vices cachés est systématique. Mais elle ne s'applique pas en cas de réticence dolosive.

Reste à voir si les hurlements fréquents d'un voisin constituent un vice rédhibitoire.

Révision du Règlement de Copropriété

Bonjour,

La loi du 10 juillet 1965 est modifiée tous les ans. Vous n'allez pas réviser votre règlement de copropriété tous les ans ! Votre règlement de 2015 reste parfaitement lisible et il y a probablement d'autres urgences dans votre copropriété.

Indexation loyer terrain nu non commercial

Bonjour,

De tels baux ne sont encadrés que par les dispositions du code civil qui laissent quasiment toute liberté aux parties pour convenir entre elles ce qu'elles veulent. La loi est celle du contrat. Si vous voulez pratiquer une indexation, il faut que ce soit en accord avec le locataire. Vous ne pouvez le décider unilatéralement.

Si, dans vos contrats de location ne figure aucune clause de révision, vous pouvez donner congé pour le terme du bail accompagné d'une proposition de conclure un nouveau bail contenant une clause de révision ou d'indexation.

Une indexation sur le taux de l'inflation n'est pas autorisée par le code monétaire et financier. Il faut choisir un indice en rapport avec l'objet du contrat, par exemple l'ILAT.

litige lors de l'achat d'un mobilhome

… d’après ce qu’elle sait … Que sait-elle ?

Elle a tort. Elle confond acompte, arrhes et clause résolutoire.

Un acompte est un premier versement qui devra être suivi du paiement du solde. Le fait que seul un acompte ait été versé et que l’objet de la vente n’ait pas été livré n’empêche pas que la vente soit parfaite comme dit à l’article 1583 du code civil : Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Des arrhes sont une somme convenue dans une promesse de vente où il est laissé à l’acheteur le loisir de renoncer à l’achat en abandonnant les arrhes au vendeur comme défini à l’article 1590.

Une clause résolutoire stipule par avance la sanction qui sera appliquée à la partie qui manque à l’exécution du contrat. Elle s’applique comme en disposent les articles 1224 et 1225. En l’absence de clause expresse, la mise en œuvre de la clause résolutoire nécessite au préalable une mise en demeure de s’exécuter.

Le papier qui a été signé ne mentionne ni arrhes ni clause résolutoire. Il n’y donc lui l’une ni l’autre.

Celui qui s’oppose actuellement à l’exécution du contrat, qui oblige autant le vendeur que vous, est le vendeur, ce n’est pas vous. Vous êtes parfaitement en droit d’exiger l’accomplissement de la vente.

En cas de manquement à l’exécution d’un contrat par l’une des parties en l’absence de clause résolutoire, l’autre partie met la première en demeure de s’exécuter et, en cas de persistance du refus d’exécution, saisit le juge qui ordonne à la partie défaillante soit de s’exécuter en nature soit de verser des dommages et intérêts.

Le vendeur a doublement tort de conserver l’acompte et de refuser de vous vendre le mobil home :

- il refuse d’exécuter sa partie du contrat,
- il se fait justice lui-même.

Elle dit que le contrat de vente ne donne pas de précisions sur une rétractation et que dans ce cas le vendeur est libre de vendre le bien juste après le désistement.

C'est exact, mais :

- cela ne l'autorise pas à s'approprier l'acompte versé sans décision de justice l'y autorisant,
- en fait vous avez rétracté quasiment immédiatement votre désistement
- et entre-temps le mobil-home n'a pas été vendu.

Il y aurait lieu à ce que vous mettiez le vendeur de s’exécuter faute de quoi vous saisiriez le tribunal.

litige lors de l'achat d'un mobilhome

La vente était parfaite et les deux parties avaient obligation de la mener à son terme.

Mais l’acheteur exprime son souhait de se désister sans toutefois consentir à l’abandon de
l’acompte.

Il n’y a donc pas accord sur une résiliation du contrat de vente et celui-ci continue à lier les parties.

Comme l’acheteur consent finalement à confirmer sa décision première d’acheter, le vendeur doit accepter de céder le mobil-home dans les conditions initialement convenues.

Si maintenant c’est lui qui se rétracte, l’acheteur a deux solutions : exiger l’accomplissement de la vente ou demander des dommages et intérêts.

A défaut de solution amiable il pourra y avoir une solution judiciaire qui n’entérinera certainement pas le refus de vendre avec conservation de l’acompte. Ce sera au contraire le vendeur qui devra des dommages et intérêts en plus de l’acompte qu’il devra rembourser.

litige lors de l'achat d'un mobilhome

Bonjour,

Ce document tout succinct qu’il soit est un acte de vente. Il contient les éléments essentiels qui sont l’accord des parties sur la chose et sur le prix. Vous pouvez exiger l’accomplissement de la vente. Si le mobil-home a été vendu, vous pouvez exiger au minimum le remboursement de l’acompte.

soins thérapeutiques

Bonjour,

Je dirais plutôt que les soins thérapeutiques sont ordonnés par un médecin. Certains d'entre eux sont prodigués par un personnel habilité tel qu'infirmiers ou masseurs-kinésithérapeutes mais toujours sous ordonnance médicale.

Mais je rejoins Morobar. Une personne exploitant un institut de beauté ne peut qualifier ses soins de thérapeutiques.

Nouveau lot plus travaux copropriété

Il y a forcément deux unités cadastrales différentes. Si le projet de fusion se réalise, l’emprise de la copropriété qui en résultera s’étendra sur deux parcelles qui ne constitueront plus qu’une seule unité foncière. Deux parcelles cadastrales peuvent d’ailleurs être réunies en une seule.