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clall / ID 146186

indemnité d'immobilisation

Comme je l'ai dit, suite à l'échec de son permis, le promoteur n'a pas fais de recours gracieux . Il m'a fait une proposition avec des maisons individuelles à des conditions bien inférieures à celles des immeubles et même nettement inférieures à celles de ses concurrents ( avec lesquels je me suis bien gardé de signer une promesse de vente).

Par conséquent, ce promoteur n'a pas respecté les termes de la promesse de vente et dans cette affaire, comme il avait l'exclusivité, j'ai perdu deux ans, ce qui ne m'arrange pas du tout compte tenu de mon âge (septuagénaire depuis plusieurs années)

indemnité d'immobilisation

Extrait des conditions suspensives de la promsse de vente :

- la réalisation de la présente est soumise à l'obtention par le promoteur d'un permis de construire avant le 31/12/2020 (il y a eu refus du permis) pour la réalisation sur le Bien de l'opération suivante:

- opération de logement destinées à l'accession libre de 3 immeubles pour la réalisation de 45 logements environ.

(or la lecture du l'arrêté de refus de l'urbanisme révèle que la demande de permis concerne bien 3 immeubles mais de 59 logements ! )

-le promoteur devra déposer dossier complet de permis de construire avant le 7 septembre 2020 (délai respecté)

-si le permis n'a pas fait l'objet d'un recours, ni d'un retrait dans les délais sus-indiqués, la condition suspensive sera réputée comme étant réalisée.

-Permis non asujetti à la nécessité de fondations spéciales

-Permis assujetti à une étude environnementale

....

la présence d'une de ces conditions stipulées ci dessus rendra caduques, sauf si le promoteur renonce à se prévaloir de cette condition suspensive

Syndic pro qui nous demande une indemnisation pour préjudice

Bonjour, quand vous aviez demandé une AG sous 8 jours, votre demande correspondait-elle aux 25/100 des tantièmes de copropriété ? Sans réponse du syndic pro à la date prévue, vous aviez un délai pour réagir, c'est à ce moment que vous pouviez mettre en évidence une irrégularité supplémentaire du syndic pro !

indemnité d'immobilisation

Bonjour,

j'avais confié à un promoteur un aménagement de mon terrain constructible. Une promesse de vente rédigée devant notaire prévoyait une idemnité d'immobilisation en cas d'échec du travail du promoteur.

Il a eu l'exclusivité durant deux ans, son permis de construire déposé à l'urbanisme a été refusé (malgré le respect du PLU) . Il n'a pas tenté de recours amiable. L'échéance du délai de la promesse de vente est tombée fin mai 2021.

Durant tout ce délai, j'ai pris la précaution de n'établir aucune autre promesse de vente avec un autre promoteur.

J'ai demandé au notaire (ayant rédigé la promesse de vente) de rappeler au promoteur sa dette d'indemnité d'immobilisation, Je n'ai pas eu réponse du notaire (je comprends qu'il donne la priorité au promoteur pour continuer à travailler avec lui)

Je me pose la question de la meilleure stratégie à appliquer. Je pensais:

1)-Tout d'abord un courrier en recommandé avec accusé de réception de réclamation de cette indemnité.

2) puis, en cas de non réponse sous 15 jours, injonction de payer l'indemnité d'immobilisation par voie d'huissier.

Qu'en pensez vous ? je peux peut-être éviter l'étape 1) et passer directement à l'injonction de payer ?

Merci par avance

cordialement

Constat d'huissier sur affichage permis de construire

Bonjour,

Garder une copie du 1er constat d'huissier (qui peut être arraché). S'il venait à disparaitre, coller votre copie avec la 1ère page du journal du jour (avec la date bien apparente). Faites une photo et renouveler l'opération régulièrement pendant toute la période de recours. De cette façon, vous économiserez des honoraires d'huissier.

Stationnement FPS Majoré

Bonjour, avant de recevoir ce FPS majoré, vous avez du recevoir un FPS . C'est à ce moment là qu'il aurait fallu réagir recours gracieux auprès de la mairie avec explications et acte de vente du véhicule. C'est en cas de refus de la Mairie que vous auriez pu saisir le CCSP (sans être obligé de payer l'amende depuis peu).

Mais après un FPS majoré, je ne sais pas comment agir ?

Responsabilité du notaire

Bonjour,

J'ai contacté un promoteur pour réaliser une construction sur mon terrain constructible. Les deux parties s'étant entendues sur le prix de vente du terrain, une promesse de vente a été établie chez un notaire avec une indemnité d'immobilisation dont le montant est accepté par les parties.

Mais même s'il respectait le PLU en vigueur, le permis de construire a été refusé par le service de l'urbanisme. Il n'y a pas eu de recours gracieux de la part du promoteur. 10 mois après le début de la promesse de vente, celle ci deviendra caduque (date réelle : 31 mai 2021).

Si le promoteur fait des difficultés pour restituer cette indemnité d'immobilisation, quel est le pouvoir du notaire pour obliger le promoteur à s'exécuter ?

Etes vous d'accord que la responsabilité du notaire n'ira pas au delà d'un simple rappel de ses obligations au promoteur ? D'autant qu'il est prévu dans la promesse, la phrase suivante :

"En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l'indemnité d'immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d'entr'elles de se pourvoir en justice afin que soit statué le sort de la somme détenue par séquestre".

Pendant l'éventuelle procédure judiciaire, puis-je contacter un autre promoteur pour la construction sur son terrain, avec une nouvelle promesse de vente ? Il semble que oui, puisque la précédente est caduque.

Etes vous d'accord avec ce que j'ai écrit ?

Merci par avance.

Cordialement.

assemblée générale de copropriété

merci pour votre intervention. Les documents illisibles sont par exemple des plans visés par l'urbanisme sur lesquels le numéro de la déclaration préalable n'apparait plus. Les copropriétaires peuvent donc avoir un doute que ce sont vraiment ces plans qui ont été acceptés par l'urbanisme.

Pour lever ce doute, je leur ai renvoyé (en RAR) les documents de meilleure qualité où les informations sont visibles ( n° de DP,...). Je précise que cet envoi ne modifie en rien les documents de l'avis de convocation, ils sont simplement de meilleure qualité et que mon envoi a été reçu dans le délai légal de 21 jours avant la date de l'AG.

Il est évident que le syndic aurait été bien inspiré de me prévenir que je qu'il envoyait était illisible !

Résiliation de bail

la bailleresse est une ancienne assitante sociale à la retraite. Elle a bien contacté les services sociaux sans grand résultat. Je rappelle que la locataire est une adulte majeure protégée, donc difficile de lui en demander de trop pour l'éducation de son chien...

Résiliation de bail

Bonjour,

Je vous expose le cas ubuesque d'une amie.

Il y a plusieurs années, elle a rédigé un bail pour une personne protégée (en tutelle, la signature du bail effectuée par la tutrice). Quand cette personne a eu un chien (non bruyant mais faisant ses déjections sur le balcon), les relations avec le voisinage se sont détériorées. En AG, il y a eu demande à la bailleresse de résilier le bail et de mettre à la porte cette indésirable. Puis, le syndic a intenté une procédure judiciaire d'expulsion. Au TI, la bailleresse s'est défendue seule contre l'avocat de la copropriété. Le TI a donné raison à la bailleresse. Mais en appel, le syndicat de copropriété a gagné.

La date de validité du bail étant échue, la bailleresse a résilié le bail et demandé à la personne protégé de partir. Mais comme il n'y a pas de logement social disponible, le juge des tutelles l'a maintenue sans titre dans ce logement dans l'attente de la disponibilité d'un logement social.

Un logement social vient de se libérer mais à une date indéterminée; trois mois peut-être ?

L'avocat de la copropriété revient à la charge et menace la bailleresse d'une nouvelle procédure (sous dix jours).

Moralité : une personne physique assure un logement privé à une personne protégée car la commune n'a pas de logements sociaux en nombre suffisant. Mais si cette locataire ne plaît plus à la copropriété, la bailleresse risque, comme c'est le cas, de se retrouver dans une situation inextricable et condamnée à payer des frais de procédures judiciaires alors qu'elle ne peut plus rien faire, prise en "tenaille" entre un juge des tutelles qui maintient la protégée dans le logement et un juge de cour d'appel qui ordonne son éjection.

Peut-être mettre le garde des sceaux au courant , ou Elice Doucet ?

A moins que vous voyez une autre solution ?

Merci par avance.

assemblée générale de copropriété

Bonjour,

Pour une assemblée générale prévue le 28 janvier 2021, le syndic a expédié les avis de convocation le 28 décembre 2020.

Une résolution importante concerne une demande d'autorisation pour des travaux. Les copies des documents correspondants sont de mauvaises qualité en particulier le numéro illisible de la déclaration préalable correspondante (qui avait reçu un arrêté de non opposition). Le 01/01/2021, le copropriétaire concerné par cette résolution a envoyé par e-mails (avec demande de réception) des documents lisibles aux autres copropriétaires.

N'ayant pas eu de retour, le 04/01/2021, il renvoie ces documents lisibles en recommandé avec AR. Ils ont été avisés les 5 et 6/01/2021. Les copropriétaires en ont donc pris connaissance largement avant la date de l'AG.

Comme il y a eu refus de la résolution (procédure judiciaire inévitable), je veux m'assurer de la validité ces documents remis en dehors de l'avis de convocation mais respectant le délai des 21 jours avant la date de l'AG ?

Merci pour vos avis,

Cordialement.

Validité d'un procès verbal d'assemblée générale

Bonjour AMAJURIS,

Merci pour votre question.

Le matin de l'envoi de la convocation, le syndic m'a demandé si j'acceptais d'être président de séance et m'a demandé d'envoyer des questions ou observations ( résolution 8). J'ai répondu oui pour la présidence et j'ai immédiatement envoyé mes questions par e-mail avec avis de lecture (validé).



Tous les votes devaient être envoyés au syndic avant le 25/01 (pour un déroulement de l'AG le 28/01) par voie électronique ou postale. Déroulement de la séance sans présence physique des copropriétaires. Le PV indique:

"ne sont ni présents ou représentés: Néant 0/1000 tantièmes".

Début de séance à 16h15 et une fin à 16h40. Nombre de résolutions: 8

Résolution 8 questions diverses et observations sans vote. rien n'est indiqué alors que j'en avais transmis par voie électronique comme précisé ci-dessus ( contre avis de lecture validé).

Durant la séance, je n'ai reçu aucune question (ni téléphone, ni mail) de la part de la secrétaire de séance.

A la résolution 7 : refus de 3 copropriétaires sur total de 4, sans demande d'explication, ni justification de la part des opposants.

cordialement

Validité d'un procès verbal d'assemblée générale

Bonjour,

L'assemblée générale 2020 d'une petite copropriété s'est déroulée, sans présence physique, le 28 janvier 2021. Dans la convocation, la première résolution concernait la désignation du Président de séance : M. A (sans vote), la deuxième résolution : élection du scrutateur : Mme B (sans vote). Dans le PV de l'assemblée générale :

1ère resolution : l'assemblée des copropriétaires désigne son président de séance en la personne de M. espace vide (le nom A n'est pas indiqué),

2ème résolution : l'assemblée des copropriétaires désigne son scrutateur en la personne de M. espace vide (le nom B n'est pas indiqué).

En fin de PV :

"Le président :" suivi d'un espace vide (sans nom ni signature)

"L'assesseur :" suivi d'un espace vide (sans nom ni signature)

"Le secrétaire:" suivi du nom et signature du syndic.

Je me pose la question sur la validité de ce PV. En effet, les noms du président et du scrutateur étaient précisés sur l'avis de convocation, ils ont disparu sur le PV. Et d'autre part, sur le courrier accompagnant ce PV, il n'est pas indiqué ni au président ni au scrutateur de compléter leur nom et signature ?

Validité d'un tel PV ?

Merci et cordialement.

Loi sur la biodiversité et PLU

Merci pour vos réponse.

ces arbres situés sur un terrain privé, n'étant pas remarquables et ne faisant pas partie d'une liste d'arbres à conserver sur le PLU, je peux donc les couper sans être contraint d'obtenir une autorisation de la Mairie (pas de déclaration préalable).

Loi sur la biodiversité et PLU

Bonjour,

Le PLU de 2017 de ma commune prend très peu en compte la loi de biodiversité d'août 2016. Une enquête publique est prévue prochainement pour modifier le PLU en vue de mieux tenir compte de cette loi sur la biodiversité.

A l'heure actuelle, le service de l'urbanisme peut-il imposer des restrictions du fait de cette loi ? en particulier, en vue d'un programme immobilier, interdire l'abattage d'arbres sur un terrain privé (dans le PLU 2017, ces arbres ne figurent pas sur la liste des arbres à conserver).

Merci par avance.

Cordialement.

Durée de validité d'un certificat d'urbanisme opérationnel

D'après ce CE 15/12/2015 n° 374026 , je lis qu'un CU positif délivré à une personne portant sur un terrain, peut aussi profiter à d'autres personnes demandant un permis sur le même terrain et ce dans le délai des 18 mois suivant la date de délivrance du CU.

Merci pour l'information

Durée de validité d'un certificat d'urbanisme opérationnel

Bonjour,

je reviens sur la réponse de BIBI-RETOUR avec une réponse du Conseil d'Etat ci après:

"considérant que les dispositions de l'art L410-1 du code de l'urbanisme ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivrée un CU, quelque soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire déposée durant les 18, mois qui suivent, au regard des dispositions d'urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique "

Donc il est clair que le CU protège le demandeur de toute modification du PLU durant 18 mois ( sauf les exceptions ci dessus).

Mais c'est le terme "le demandeur" qui m'interpelle, est ce que ça veut dire que sur un terrain donné :

1)- c'est le terrain en question qui bénéficie de cette protection quelque soit les personnes qui déposent un permis de construire sur ce terrain ?

2)- parmi les personnes autres que le demandeur du CU positif qui sont susceptibles de demander un permis de construire, c'est seulement le demandeur du CU qui peut bénéficier de la protection offerte par son CU positif?

Durée de validité d'un certificat d'urbanisme opérationnel

Bonjour,

Merci pour toutes ces précisions, j'en prends bonne note.3

cordialement

Durée de validité d'un certificat d'urbanisme opérationnel

Bonjour,

je ne vois pas ce qu'est le CUB ? (je ne suis pas à Bordeaux). Mon terrain n'est pas sur le littoral et est à 15 m d'altitude.

Durée de validité d'un certificat d'urbanisme opérationnel

Bonjour,

Un certificat d'urbanisme opérationnel (sans sursis à statuer), pour un terrain été accepté le 16/01/2020. Sa fin de validité tombera donc le 16/07/2021. Un promoteur m'a fait un planning prévisionnel pour la construction de quelques maisons et le dépôt de permis est prévu le 15/05/2021, et son obtention (sans les recours) le 31/10/2021.

Mes questions:

1)- la fin de validité du CUO intervenant avant la date d'obtention du permis, ce CUO peut-il être "opérationnel" durant l'instruction du permis ?

2)- Je peux bien sûr demander une prolongation d'un an de la validité du CUO, mais si une possible modification du PLU intervenait, sa validité initiale serait-elle toujours garantie ?

3)- le CUO a été accepté pour un lotissement de N maisons, serait-il toujours valide pour un permis portant sur (N-1) maisons ?

Merci par avance.