Espace Membre Gérez votre profil depuis votre espace membre
clall / ID 146186

Assemblée générale de copropriété

Bonjour, le syndic précédent ayant été défaillant dans la convocation en assemblée générale ( pas d'avis de convocation dans les délais). Pendant quelques semaines, la copropriété n'a plus eu de syndic. Un copropriétaire a pris l'initiative de faire une convocation en AG avec ordre du jour.

Etait-il possible pour lui de cumuler les fonctions de président et de secrétaire de séance ?

Merci par avance

Cordialement

Contrôle des raccordements au réseau public

Bonjour,

lors de la vente d'un studio de 28 m2, la vendeuse est informée par son notaire de la nécessité de joindre un document attestant du contrôle de conformité du raccordement au regard des prescriptions règlementaires de l'art. L.2224-8 du CGCT (Les communes assurent le contrôle des raccordements au réseau public).



Cette obligation fait suite à une séance du conseil communautaire du 15 décembre 2022 qui a validé à l'unanimité, l'obligation de contrôle de branchement au réseau d'assainissement collectif, à l'occasion de la mutation d'un bien immobilier

Contrôle qui ne peut étre réalisé que par la collectivité compétente en assainissement Et les frais de contrôle de l'ordre de 330 € sont à la charge du vendeur.

Or la loi de l'art L.1133-11-1 du code de santé publique (modifiée par la loi 2021-1104 du 22 août 2021) impose aux propriétaires un contrôle de raccordement au moment de la mutation d'un bien immobilier sur les territoires liés aux épreuves olympiques de 2024.

La vente du studio a lieu dans le Morbihan qui n'est pas sur la liste des sites olympiques 2024 (au nombre de 10 en métrople et le onzième à Tahiti).

De plus, dans l'article L1133-11-1 ces régions sont identifiées comme "des territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine".



On peut donc considérer comme abusive l'obligation de contrôle de branchement au réseau d'assainissement lors d'une mutation immobilière. Possibilité d'opposition ?

( source officieuse: ce serait pour financer le passage de la flamme olympique !!)

Qu'en pensez vous ?

Cordialement

Syndic qui n'a plus de contrat

Bonjour, un syndic dont son contrat est venu à échéance le 27/07/2023 remet le 19/09/2023 une signification d'un jugement à un copropriétaire.

Il me semble que cet abus devrait rendre nul l'acte de signification effectué par un commissaire de justice.

Celui-ci devrait pouvoir se retourner contre le syndic pour abus de pouvoir.

Qu'en pensez vous ? connaisssez vous les articles de lois correspondants ?

Merci par avance. Cordialement

Accès à un terrain constructible

Bonjour, la nouvelle loi "climat et résilience" conduit à la situation ubuesque décrite ci-après.

Un terrain constructible est entouré d'une haie d'arbustes. Dans le dernier PLU , cette haie devient "une aire de défense écologique". Depuis des années, l'urbanisme avait prévu une voie communale pour desservir le terrain (servitude).

Une demande de permis a été refusée parce que l'accès au terrain coupe la haie sur une largeur de 4 m !

La Mairie répond qu'il faut trouver une autre solution. La seule qui pourrait convenir est une longue voie qui passerait sur la propriété d'une habitation (métairie du XVII ème) classée et protégée par la Mairie !! Outre le coût exorbitant de cette voie , elle longerait aussi une haie donc encore une "aire de défense écologique" et de plus, porterait atteinte à l'intérêt patrimonial de cette métairie. Il est donc à prévoir un nouveau refus de la demande de permis.

On n'est pas loin d'une impossibilité de satisfaire un droit de construire à cause d'une impossibilité de trouver un accès au terrain constructible, et respectant la nouvelle loi "climat et résilience" .

Bilan: Terrain encore constructible devenu enclavé et donc sans possibilité de construction !!!

Un courrier en recommandé reçu de la Mairie confirme bien la situation ci dessus: "la commune n'a pas eu d'autre choix du fait de l'impossibilité de réaliser un accès, quelles que soient les servitudes existantes, au travers d el'aire de défense écologique situé sur votre propriété"

Je ne vois pas pour l'instant de solution à ce problème ? Qu'en pensez vous ?

Candidature d'un syndic

Merci pour votre réponse. Vous avez raison d'écrire "que je vois le mal partout ". Mais dans cette situation c'est malheureusement la réalité. Syndic avec des avis catastrophiques, qui ne respecte pas le règlement de copropriété et les voisins qui en profitent et font n'importe quoi.... Objectivement je ne peux pas faire confiance.

Cordialement

Candidature d'un syndic

En fait en regardant de près l'avis de convocation reçu en recommandé avec AR (envoyé par un des 3 copropriétaires) , je suis sur qu'il a été rédigé par ce syndic défaillant mais avec en en-tête les noms des 3 copropriétaires ( le mien ne figure pas); la réunion doit se dérouler chez un des trois.

Pour répondre à une question posée ci-dessus, ldans l'avis, il est précisé: " le syndic n'a pas pu convouer dans les délais légaux et demande sa désignation à nouveau comme syndic de notre immeuble"

Je ne voterai pas pour le renouvellement de ce syndic et refuserait d'être scrutateur comme cela m'est proposé ( je ne veux pas être complice de ce qui m'apparaît comme une imposture !).

A quel article (24, 25... ou autre) doit se faire ce vote ?

Merci

Candidature d'un syndic

La convocation a été rédigée à l'initiative de 3 copropriétaires ( sur les 4 de la copropriété). Il n'y a pas de conseil syndical et donc pas de président ( je l'ai été pendant des années mais un vote m'a retiré ce statut). Donc pour vous l'assemblée serait annulable ? conséquence : nommer un nouveau syndic par voie judiciaire ?

J'ai bien l'intention de ne pas voter la candidature de ce syndic (le même depuis 17 ans ! une seule mise en concurrence qui l'avait maintenu en fonction !).

La gestion coopérative proposée a été essayée au début pendant 4 ans ( j'avais été syndic bénévole) puis comme personne ne voulait prendre la relève, ce syndic avait été nommé par le tribunal.

Ce syndic a formé un clan avec les 3 copros (qui peuvent faire ce qu'ils veulent sans respect du règlement de copropriété) ce qui lui a permis de se maintenir depuis 17 ans.

Son absence de convocation de juillet est une énigme qui m'a soulagé momentanément !

Candidature d'un syndic

les délais légaux: le contrat du syndic se terminait le 27 juillet. Il devait convoqué l'AG au minimum 21 j avant; mais il n'a jamais envoyé d'avis de convocation, donc après cette date nous étions dans l'illégalité. Mais c'est vrai que c'est un cas surprenant et rare !

Candidature d'un syndic

Bonjour, nous sommes une petite copropriété qui s'est trouvée en situation d'illégalité, car le syndic n'a pas convoqué en assemblée générale dans les délais légaux. Les copropriétaires ont recherché des candidatures d'autres professionnels. Je devais en proposer deux, un avait déjç répondu et j'attendais avais trouvé un et un deuxième devait m'envoyer son contrat de gestion.

J'attendais la totalité avant d'en avertir les autres copropriétaires.

Or je reçois aujourd'hui en recommandé avec AR un avis de convocation avec dans l' ordre du jour l'unique candidature du syndic défaillant (celui qui n'avait pas convoqué en AG), sans que je sois prévenu au préalable et sans me demander si j'en avais à proposer.

Cela fait nettement plus de trois ans qu'il n'y a pas eu de mise en concurrence comme le prévoit la loi. Pensez vous dans ces conditions qu'une telle convocation peut être contestée et que j'en demande une nouvelle ayant des candidatures plus complètes ? Merci. Cordialement

Convocation AG non reçue via Lettre avec AR

Bonjour Merci JPP13 pour votre conseil.

En fait après discussion avec d'autres copropriétaires, personne n'a reçu de convocation à l'AG. Nous nous retrouvons dans l'illégalité ! Nous allons donc suivre cette procédure décrite par JPP13. N'ayant pas de conseil syndical, une personne volontaire va exercer le rôle de syndic provisoire avec comme seule mission de trouver un syndic professionnel qui sera accepté par tous lors d'une réunion entre nous.

Cordialement

Convocation AG non reçue via Lettre avec AR

Bonjour c'est exactement aussi mon cas. Je n'ai pas reçu de convocation en AG de copropriété, ni de procès verbal . Le syndic devait renouveler son mandat arrivé à terme le 27 juillet (nous sommes le 11 août). Je n'ai pas encore demandé au syndic de justifier de l'envoi de la convocation en recommandé avec AR.

Un doute me vient à l'esprit: supposons que le syndic ne souhaite plus gérer notre copropriété, en ne convoquant pas en AG ? Dans ce cas notre copropriété serait actuellement sans syndic !!

J'avais demandé courant juillet à un copropriétaire s'il avait reçu sa convocation sa réponse étant négative, cela semble confirmer cette hypothèse.

Sur la vitrine de son agence et sur le site internet, son statut de syndic existe toujours. Il était obligatoirement obligé (enfin je le crois) de nous prévenir qu'il ne souhaitait plus assurer la gestion de notre copropriété, il y a là certainement une faute professionnelle.

J'en aurais confirmation lorsque je lui demanderai de justifier qu'il a envoyé la convocation en AG. Il n'est même pas certain qu'il réponde à ma demande ?

Si l'hypothèse se confirme quel serait la meilleure façon de traiter la situation ( saisie du tribunal avec un avocat ?) contacter un autre syndic...?

Cordialement

délai de l'avis de convocation en AG

Bonjour, n'ayant pas reçu d'avis de convocation pour l'AG d'une résidence et la date d'échéance de fin de validité du contrat de syndic approchant ( 27 juillet), j'ai demandé par mail la date de l'AG . Réponse: le 18 juille (soit dans 7 jours )! alors qu'en tant que copropriétaire,: je n'ai pas encore été prévenu.

Est ce que dans ces conditions, l'AG peut être invalidée ? suivant quel article du code ? Comment puis-je agir dès maintenant ?

Cordialement

Pouvoirs en assemblée gébérale

Bonjour COPROLECLOS et merci pour toutes ces informations. Je vais les examinées soigneusement. Bien cordialement

Pouvoirs en assemblée gébérale

Bonjour, Cas d' une petite résidence de 4 copropriétaires gérée par un syndic. Il y a toujours deux copropriétaires participant à chaque assemblée générale, un copropriétaire ayant les pouvoirs des deux autres. Cela parait légal puisque d'après l'article 22 de la loi de 1965 un copropriétaire ne peut recevoir plus de 3 mandats. Le problème c'est que le mandataire disposant des procurations pèse lourdement sur le résultat des votes.

Je viens de découvrir, (si je le comprends bien) que l'alinéa 2 de l'art. 22 , interdit à une même personne d'avoir un cumul de voix (avec la sienne) excèdant de 5% des voix de la copropriété. Pendant plusieurs assemblées générales, cette situation m'a porté un préjudice et le syndic n'a jamais réagi.

Suivant l'article qui traite de ce sujet, si la règle de cumul n'est pas respectée, les assemblées générales correspondantes pourraient être annulées à la demande du copropriétaire pénalisé. Qu'en pensez vous ?

Cordialement

Demande de permis refusée

Merci NIHILSCIO de me rappeler ce point important. La date limite étant fin de l'année avec possibilité de proprogation , je n'aurai pas à subir un délai de procédure judiciaire car si le promoteur renonce, j'ai un plan "B" possible.

Demande de permis refusée

Oui, le promoteur m'a dit son intention d'aller au bout.

Avant de déposer la demande de permis, le promoteur avait interrogé son service jridique sur les chances et risques d'une telle demande. Je précise que c'est un promoteur national.

Mon problème c'est qu'en cas de procédure judiciaire, cela peut prendre 5 ans et compte tenu de mon âge....

Demande de permis refusée

Bonjour, je réponds à vos deux questions:

1)- je recopie l'extrait de l'arrêté de refus:

vu le Code de l'urbanisme notamment L421-1 et suivants

vu le PLU approuvé le 30/06/2017 modifié le 19/04/2021 et 04/04/2022

vu les dispositions communes du PLU applicables à toutes les zones qui précisent que les aires de défenses écologiques sont des espaces tampon générés à partir de composantes végétales protégées, inscrites au réglement graphique, elles doivent être préservées au maximum et que seules sont admises des occupations ou utilisations spécifiques.

Considérant que le projet prévoit de créer, à travers une aire de défense écologique inscrite au réglement graphique, un accès en pavés béton d'environ 5 m de large qui ne fait pas partie des occupations ou utilisations spécifiques susvisées,

Considérant dès lors que cet accès est de nature à fragiliser l'aire de défense écologique, il ne peut être accepté.

ARRETE: Article unique: le présent permis de construire est refusé.

2)- les frais de bornage sont à la charge du promoteur ( comme prévu à la promesse de vente)

Demande de permis refusée

Bonjour, j'ai vendu un terrain constructible à un promoteur. Un compromis de vente a été rédigé devant notaire. Suite à une déclaration préalable de division du terrain (j'en conserve une partie avec mon habitation) déposée par le promoteur, pour laquelle la Mairie n'a pas fait opposition, le promoteur a déposé une demande de permis pour laquelle il a reçu un refus de permis.

Le promoteur avait travaillé la demande de permis avec les services techniques de la Mairie. Le résultat obtenu était jugé excellent par la Mairie. Mais assez récemment il y a eu une ASL créée par un lotissement voisin s'opposant au projet du promoteur. La Mairie embarrassée a pensé dans un premier temps faire un permis tacite et en final a rédigé un arrêté de refus de permis ( ce qui doit contenter les membres de l'ASL qui auront évidemment un vote favorable pour le maire).

Le promoteur a l'intention tout d'abord de discuter avec les représentants de l'ASL, puis s'il n'y a pas d'arrangement, de porter l'affaire devant la justice.

Malgré cette situation, le promoteur me propose tout de même de réaliser un bornage du terrain objet de la construction.

Or d'après le compromis de vente, il ne peux devenir propriétaire que si le permis est accepté purgé de tous les recours, un bornage me parait donc précipité. Qu'en pensez vous ? N'y a -t-il pas un piège tenté par le promoteur ? Mercipar avance. Cordialement

Diagnostic énergétique

Là le mandat de vente a été établi avant le diagnostic. Il est possible que l'agent soit intéressé pour lui-même ou un proche, d'ailleurs après le diagnostic il a proposé un nouveau prix de vente nettement réduit.

Est-il obligatoire de communiquer les diagnostics énergétiques à l'observatoire de l'ADEME ?

Diagnostic énergétique

Bonjour, suivant le conseil d'un agent immobilier (a qui j'ai confié la vente de mon habitation) , j'ai contacté un diagnostiqueur pour réaliser un diagnostic énergétique de mon bien. Le résultat de l'expertise est un DPE catastrophique rendant la vente très difficile ou à un prix bradé.

Un expert en isolation extérieure a trouvé anormalement mauvaise la valeur obtenue du DPE.

Je crains un arrangement entre l'agent immobilier et le diagnostiqueur pour baisser la valeur du bien.

J'ai contacté l'Observatoire DPE ADEME qui contient l’ensemble des DPE effectués par les diagnostiqueurs immobiliers depuis le 1er juillet 2021. On accède normalement au résultat de mon diagnostic en entrant une référence de 13 chiffres. Or mon dossier diagnostic énergétique ne possède aucun numéro de référence ! Donc il n'a pas été communiqué à l'observatoire ADEME.

Pour l'instant je n'ai pas règlé le montant de cette opération. Mes craintes me paraissent donc fondées.

Qu'en pensez vous ?

Merci par avance