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clall / ID 146186

Conflit de voisinage dans une copropriété

Je suis le seul à ne pas délivrer quitus pour la gestion de l'année passée du syndic

Je saisirai le tribunal pour un nouveau motif

Le contrat du syndic prévoit bien que les visites doivent avoir lieu avec le président du CS

sans rapport écrit

Ayant été président du CS, je suis bien placé pour affirmer que je n'ai jamais été convoqué !

Conflit de voisinage dans une copropriété

Bonjour Amajuris,

oui c'est un syndic professionnel nommé par le TGI en 2006, après que j'aie exercé ce rôle bénévolement pendant 4 ans.

Les prestations sont acceptées par le syndicat, mais sa gestion ne les respecte pas. Un exemple parmi d'autres: il est prévu lors des visites annuelles de la résidence, qu'elles soient effectuées en présence du président du conseil syndical, ce qui n'a jamais été fait (j'ai été président du CS durant des années).

Il y a quelques années, pour un problème de sécurité, j'avais demandé au syndic de convoquer une assemblée générale à une date précise. Elle n'a pas respecté ma demande. Suivant les conseils de l'association de défense des consommateurs et de l'Adil, j'ai demandé à un avocat de me défendre. Le résultat a été négatif puisque le TGI a donné raison au syndic !

Donc je souhaite accumuler au maximum les preuves de sa gestion défectueuse.

Conflit de voisinage dans une copropriété

Oui, en effet, je peux voir l'ADIL, Pour l'avocat je préfère terminer ma procédure actuelle pour le charger de cette situation . Mais à votre avis une injonction de faire ? contre qui ( qui n'aura probablement pas d'effet, mais constituerai une pièce de plus à mon avantage).

Conflit de voisinage dans une copropriété

Bonjour,

Je vis une situation difficile de voisinage dans une petite résidence de quatre copropriétaires (deux commerces en RDC et deux appartements) gérée par un syndic (une femme). Cette dernière qui laisse la résidence aller à vau l'eau, a formé un clan de trois copropriétaires autour d'elle au détriment d'un autre. Elle a reproduit ce montage dans plusieurs autres résidences où elle s'évertue à créer une situation conflictuelle entre les propriétaires. Elle a réussi à supprimer les multiples avis très négatifs à son encontre sur google.

Dans ma résidence les voisins peuvent faire tous les travaux qu'ils désirent, en particulier ceux qui nécessitent une autorisation en assemblée générale. Par exemple, réalisés sans autorisation : extension de commerce dans le hall partie commune, encombrement des parties communes, percement dans mur commun, pose d'une descente de gouttière (avec dégradation du mur) évacuant ainsi dans la cour commune les immondices accumulées sur une terrasse.

Lors de la dernière Assemblée Générale, j'ai fait inscrire une résolution concernant le respect du règlement de copropriété. Elle a donné lieu à un vote négatif des trois copropriétaires (du "clan syndic") et évidemment d'un seul vote (le mien) positif. Aucune réaction du syndic.
J'ai chargé un huissier d'établir un constat de tous les manquements au règlement de copropriété.

Mes tentatives de remplacement du syndic ont toujours échoué lors du vote en assemblée générale.

Depuis juin 2021, un constat amiable établi par le syndic suite à un dégâts des eaux dans mon appartement situé au dernier étage sous la toiture. Aucun couvreur n'a été convoqué par le syndic pour réparation de la toiture, et ce, malgré mes relances répétées et l'intervention en vain d'un conciliateur de justice.

Précision utile : il s'agit d'une résidence secondaire, cela m'aide à supporter cette situation.

Que feriez vous à ma place ? injonction de faire pour que le règlement de copropriété soit respecté, mais adressé à qui ? au syndic pour qu'il fasse son travail ou aux copropriétaires pour qu'ils respectent le RC ?

Autres actions possibles ?

Merci par avance.

Sinistre incendie dans une copropriété

Merci pour votre réponse.

Ce logement a été régulièrement loué

Il ne l'était pas au moment de l'incendie parce que des travaux d'amélioration dans l'immeuble était en cours ( renouvellement de la toiture et isolation, remplacement du système de chauffage, mise au norme de l'électricité).

Après ces travaux, une prochaine location était envisagée.

Sinistre incendie dans une copropriété

je découvre une définition du préjudice de jouissance:

Il consiste en une atteinte portée par un tiers :

-aux droits ;
-aux intérêts ;
-à l'intégrité physique ou morale ;
-au bien-être de quelqu'un.


La jouissance d'un bien est l'un des attributs de la propriété juridique de celui-ci. En effet, l'article 544 du Code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Le préjudice de jouissance est donc une atteinte au droit de propriété, que le bien soit meuble ou immeuble

Sinistre incendie dans une copropriété

Je ne suis pas locataire, seulement un ami de la propriétaire et je présente les faits à sa place (elle est âgée et n'est pas à l'aise ni avec l'internet, ni avec le clavier).

Lors de ma dernière intervention, j'ai utilisé abusivement la première personne du singulier, mais j'écrivais à sa place.

Donc c'est bien un litige entre la propriétaire du logement et son assureur et les éléments en question correspondent bien aux conditions particulières du contat d'assurance de la propriétaire.

la question qu'elle se pose: peut-elle bénéficier d'une indemnité pour perte de jouissance de son logement d'après les lignes des conditions particulières de son contrat ?

Sinistre incendie dans une copropriété

Bonjour,

Je reviens vers vous suite à une démarche de ma part. En effet, depuis j'ai adressé une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception ( à la direction de cette assurance) demandant des réponses écrites à mes prédents courriers restés sans réponse.

J'ai reçu sous huitaine un coup de fil d'une personne de l'assurance, très désagréable et agressive qui m'a affirmé notamment que je ne pouvais espérer aucune indemnité au titre de la perte de jouissance de mon logement ( dont la remise en état toujours en cours est loin d'être terminée, la situation sanitaire complique sérieusement leur avancement).

Or des les conditions particulières, il est écrit concernant ma situation actuelle (extraits):

- incendie et risques associés oui

- défense de vo droits, recours-défense oui

-pour votre confort: assistance oui

- Vous êtes propriétaire d'une habitation destinée à la location ou prêt à l'année

- les bâtiments sont à usage exclusif d'habitation





Il y a qinze jours j'ai soumis la question à un Conciliateur de justice qui leur a adressé un courrier dans ce sens. Pas de réaction de l'assureur pour l'instant.

A votre avis, vous parait -il normal que l'on me refuse toute indemnité pour perte de jouissance. ?

Merci par avance pour votre aide.

Sinistre incendie dans une copropriété

Bonjour,

Je sollicite votre avis et conseils sur un sinistre réellement produit.

Dans une co propriété constituée d'un appartement à l'étage et d'un commerce de poterie au RDC, il y a eu, durant une nuit, l'incendie du four appartenant au commerce.

Cette copropriété étant inoccupée à ce moment là, les pompiers alertés par les voisins, ont maitrisé l'incendie avant destruction de l'immeuble mais la fumée de combustion et la suie ont entièrement envahi l'appartement causant l'irrécupération d'appareils électroménagers, linge, vêtements, literie, etc.

L'assurance de la propriétaire de l'appartement prend en charge la décontamination, la réfection de la peinture des murs, du remplacement de la porte d'entrée (fracassée lors de l'entrée des pompiers) mais dans le contrat d'assurance, le mobilier n'était pas assuré.

L'assureur de l'appartement (banque assurance) étant extrèmement vague sur le sujet, est ce que la défense juridique de l'assurance de l'appartement peut être utilisée pour obtenir un dédommagement (pour tous les objets détériorés, perte de jouissance depuis deux ans, etc.) de la part de l'assureur du commerce dans lequel la défaillance d'un appareil a causé ce sinistre ?

Merci par avance.

gains sur assurance-vie

Bonjour,

Le contrat des assurances-vie précise qu'en cas de retrait, au delà d'un abattement de 4600 € (pour un célibataire) une taxe de 7.5% est imposée sur les gains des versements de plus de 8 ans.

Il est possible d'effacer une partie des gains en effecuant tous les ans une retrait suivi d'un versement d'un montant dans la limite de l'abattement de 4600 €.

Mais qu'en est-il dans le cas de plusieurs comptes détenus dans des compagnies différentes. Est-il possible d'effectuer cette opération retrait/virement chaque année sur tous ces comptes ?

Merci par avance

cordialement

Refus de l'autorisation d'un syndicat de copropriété

Oui, l'assignation par mon avocat a bien été faite dans le délai de 2 mois après le PV de l'AG.



Merci pour vos conseils et votre encouragement.

Refus de l'autorisation d'un syndicat de copropriété

Vos discussions sont très intéressantes, mais je n'ai pas la compétence pour les juger.


Je vous informe avoir envoyé mes réponses à mon avocat qui doit en retenir l'essentiel, les mettre en forme puis les remettre au Tribunal . En m'appuyant sur deux procès verbaux de constats d'huissiers que j'avais demandé à plusieurs années d'intervalle, je mets aussi en évidence les multiples travaux réalisés sur les parties communes par ces copropriétaires sans autorisation de la copropriété. De même lors de la dernière assemblée générale à ma résolution ou je demandais s'ils avaient l'intention de respecter le RDC, résultat: abstention pour deux et refus pour le courageux troisième !


J'ai donc bon espoir d'obtenir un résultat positif de la part du Tribunal ( dans pluqieurs mois, voire années).

Merci encore

Cordialement

Refus de l'autorisation d'un syndicat de copropriété

Merci pour l'intérêt que vous portez à mon projet. Comme demandé par Copolecro, je vous en donne plus de précisions.

Il s'agit d'une résidence de 2 étages plus combles. 4 copropriétaires: 2 commerces au RDC plus 1 copro par étage. J'ai acheté les combles en même temps que l'appart du 2ème. L'escalier est privatif à partir du palier du 1er.

L'EDD précise que sur les (mes ) combles j'ai un droit de construire une partie habitable de X m2 . Comme il y a une modification de l'extérieur, j'ai fait une déclaration préalable et l'urbanisme a conlu par un arrêté de non opposition. Lors de l'assemblée générale, j'ai fourni des plans de mon architecte avec précisions sur l'escalier d'accès aux combles (prolongement de l'escalier existant à partir du 2ème dans la cage d'escalier).

Pour l'harmonie extérieur, j'avais au préalable eu de la part d'un ingénieur du CAUE une esquisse avec son commentaire sur l'évolution contemporaine des villas "balnéaires" (je suis en bord de mer). Ce projet avait eu un avis positif de la DRAC et architecte des bâtiments de France. Un bureau d'étude a fourni les calculs montrant que le projet ne présentait aucun risque sur la charpente actuelle et les murs porteurs.

Mon architecte a repris l'esquisse proposée.

Le syndicat s'est opposé au projet sans justificatif.

Mon avocat a fait une assignation auprès du TGI.

Voilà le résumé d emon projet.

Cordialement

Refus de l'autorisation d'un syndicat de copropriété

J'ai une question supplémentaire: est ce le rôle du syndicat de copropriété de vérifier l'application d'une prescription d'un arrêté de déclaration préalable ?

Exemple: sur l'arrêté il est demandé que les dimensions la baie vitrée créée dans les combles soient inférieures ou au maximum égales à celles de la baie du niveau inférieur

Refus de l'autorisation d'un syndicat de copropriété

Bonsoir,

Merci pour vos réponses

Si, mon avocat est spécialisé en droit immobilier !

Les travaux sont l'aménagement de combles juste au dessus de mon appartement. Dans l'état descriptif de division concernant ce lot, il est bien précisé: "droit de construire une partie habitable".

C'est vrai que des ouvertures sont prévues dans la toiture.

L'avocat adverse ne conteste pas le percement de la toiture pour ces ouvertures, mais le fait que l'harmonie de la façade serait rompue. C'est l'argument principal, il y en a d'autres moins importants.

Refus de l'autorisation d'un syndicat de copropriété

Merci pour votre réponse.

Je suis entrain d'écrire une réplique pour mon avocat. Voilà ce que j'ai trouvé et écrit:

source "LaBaseLextenso" il est précisé:


"Au sens strict, motiver n'est pas justifier. Dans la justification se glisse un jugement sur la relation entre l'acte et sa cause : cette relation est ou non conforme au droit, à la justice, à la raison, ou à l'équité ; ce jugement implique celui qui juge. Dans la motivation, au contraire, nul jugement. Il s'agit seulement de communiquer les causes de la décision : faire connaître par quel cheminement interne l'agent est parvenu à l'acte de volonté qu'il accomplit. Sans doute la motivation facilite-t-elle la justification. Mais celle-ci peut aussi se contenter d'une analyse fondée sur les effets, plutôt que les causes de l'acte."


Donc à l'inverse: si j' avais demandé de justifier l'acte de refus du syndicat de copropriété, l'avocat adverse aurait très bien répliquer que la justification implique un jugement qui appartient au juge !

Dans les courriers en LRAR je demandais simplement "Pouvez vous me donner les raisons de votre refus"

et manifestement les membres du conseil ont refusé de répondre à cette question.

Qu'en pensez vous ?

Refus de l'autorisation d'un syndicat de copropriété

Bonjour,

J'ai subi un refus en assemblée générale du syndicat de copropriétaires à ma demande d'autorisation de faire des travaux dans ma partie privative prévus dans le règlement de copropriété, ce refus n'ayant pas été justifié par le syndicat, j'ai été contraint d'engager une procédure judiciaire. Dans cette assignation, mon avocat rappelle que " tout refus d'un droit ou de retrait d'un avantage doit être motivé en droit et en fait de manière à permettre à son destinataire de pouvoir le contester utilement".

L'avocat adverse répond; "aucune disposition légale n'impose à peine d'irrégularité ou de nullité que le décision de l'Assemblée soit motivée en droit et en fait".

Je ferais une confusion entre la notion de motivation et de justification !

Or après le refus, dans mes lettres en recommandé avec AR à chaque copropriétaire j'écrivais "pouvez vous me donner les raisons de votre refus". Demande restée sans réponse.

A votre avis dans ces lettres est ce que je demandais de justifier leur refus ou de motiver leur refus ?

J'ai l'impression que l'avocat adverse joue avec les mots.

Merci par avance.

Nuisance Garage Automobile Carrosserie

Signalez ce fait à la Mairie de votre commune. Les opérations de ponçage automobile doivent être effectuées dans un local équipé d'un système d' aspiration des poussières. C'est en général le même local qui peut servir aux opérations de peinture.

Honoraires de l'avocat adverse ?

Je rajoute que le dernier projet d'architecte est différent du précédent. Il a donné lieu à une nouvelle déclaration préalable. Il est d'ailleurs inspiré d'une esquisse CAUE datant d'une dizaine d'années et qui se définit comme une évolution contemporaine des habitations plus anciennes (esquisse qui a eu une bonne appréciation des bâtiments de France).

Donc ma procédure judiciaire actuelle va à l'encontre du refus du syndicat des copros face à une nouveau projet (ils ne pourront pas dire que le projet a été déjà refusé !)

Honoraires de l'avocat adverse ?

Explication:

Il y a quelques années, dans le texte de l'arrêté de la Déclaration préalable, la secrétaire avait oublié de citer deux vélux par rapport au dossier de l'architecte. L'avis de convocation avait été envoyé avec cette erreur. Quand je m'en suis aperçu, j'ai demandé un nouvel arrêté conforme au dossier de l'archi. Dès que je l'ai obtenu, je l'ai envoyé en recommandé à tous les copros en expliquant que le précédent arrêté n'était pas en cohérence avec le dossier architecte.

Refus de l'autorisation en AG 2017.

le TGI avait bien compris l'erreur et m'avait accordé le droit d'aménager les combles.

Lors de l'Appel, le juge n'avait pas compris ma lettre et avait considéré comme les copros qu'après l'avis de convocation, j'avais modifié le dossier architecte en rajoutant 2 Vélux.