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clall / ID 146186

Travaux dans les combles

Merci pour votre réponse. C'est bien ce que je pensais.

Mais je n'ai pas eu l'accord de la copropriété suite à un permis de construire accepté ainsi que deux déclarations préalables successives.

Ca commence a me coûter cher en procédures judiciaires et en temps perdu !

En approfondissant un peu la question: le droit de construire une partie habitable sous entend au minimum une ouverture dans le toit. Le projet EDD ayant été signé et donc accepté par tous les copropriétaires, par conséquent le refus de leur accord est un abus de droit et un non respect de RDC de leur part !

Si je passe outre leur accord et j'entreprends les travaux, je prends le risque d'être attaqué sur le terrain judiciaire ?

Travaux dans les combles

Bonjour,

Dans une petite résidence, je possède un appartement au 2ème et (dernier étage) surmonté de combles qui correspondent à un lot m'appartenant. Ils ne comportenet aucune ouverure sur l'extérieur<

Pour ce lot, dans l'Etat descriptif de divisison, il est précisé "que j'ai un droit à construirre une partie habitable de 50 m2".

Pour les rendre habitables, je dois créer des ouvetures (Vélux). Comme il y a modification de l'aspect extérieur, avec la déclaration préalable déposée au service de l'urbanisme de la commune, j'ai obtenu un arrêté de non opposition à ce projet.

Lors de la prochaine assemblée générale de copropriété, j'ai l'intention d'informer les copropriétaires de mon projet d'aménager les combles en vertu de mon droit inscrit dans l'EDD et la non opposition de la Mairie.

Je tiens à éviter de présenter sous forme d'une résolution pour éventuellement obtenir leur accord.

Est ce que cette façon d'agir respecte le droit ?

Merci par avance

Cordialement

Dégât des eaux suite à renouvellement de toiture

Merci pour os réponses.

Avec l'ancienne toiture, le solin de l'époque a assuré l'étanchéité pendant 20 ans ( 2001--->2000). Le solin récent est décollé ( constaté sur la vidéo du drone) . Nous pensons, pour ne pas trop perdre de temps (et de ne pas aggraver les degâts dans le SDB) que la priorité est de réparer le solin et simultanément rénover la SDB, refaire l'enduit cheminée + pose plaque au sommet (à nos frais).

Nous n'avons hélas pas les informations de la garantie décennale du couvreur. Si celui-ci persiste dans sa formule, possibilité de faire appel à un conciliateur de justice ?

Dégât des eaux suite à renouvellement de toiture

Bonjour, en 2020, il y a eu une renouvellement complet de toiture en ardoises de notre maison. Avec la toiture ancienne, il n'y avait eu aucune fuite d'eau depuis notre arrivée dans cette habitation en 2001. Courant 2024, une fuite d'eau importante a eu lieu sous la cheminée, saccageant la salle de bain du dernier étage. L'expert de l'assurance a rédigé un constat et a recommandé une recherche de l'origine de la fuite. L'expert de recherche de fuite avec un drone et un capteur d'humidité a mis en évidence que la fuite s'est bien produite à la verticale de la cheminée (largeur 250 cm, profondeur 40-50 cm, la même que l'épaisseur du mur de façade). Dans son rapport, il note le décollement du solin de raccordement entre la souche de cheminée et la toiture inclinée. De plus il précise que le revêtement de la cheminée le long de la façade est dégradé.

Le responsable de la société de couverture, profitant de ce revêtement vétuste, refuse d'arranger le solin et exige qu'un enduit soit réalisé au préalable sur la cheminée ainsi que la pose d'une plaque d'étanchéité au sommet. C'est seulement après cela, qu'il interviendra sur les solins (au titre de la garantie décennale) bien sûr si la fuite persiste. Il refuse de réaliser lui même cet enduit et plaque ( alors que l'expert de l'assurance nous avait précisé que c'est un travail couramment fait par les couvreurs).

Les couvreurs d'autres sociétés ne veulent pas intervenir (pour ne pas devenir responsables des dégâts par la suite).

La mauvaise foi de celui qui a refait la toiture nous parait évidente parce que jamais il nous a conseillé (ni oralement, ni par écrit), de refaire l'enduit sur la façade de la cheminée. Il néglige le fait de l'absence de fuite pendant plus de 20 ans, fuite qui survient peu de temps après son travail de toiture.

Il nous parait logique d'avoir d'abord des solins jouant correctement leur rôle, pour remettre en état la salle de bain et en même temps pose d' un enduit et plaque sur la cheminée.

Dans l'état actuel, l'unique SDB est inutilisable (donc maison inhabitable) Que peut-on faire? pour obliger ce professionnel a réparer en premier lieu ses solins ?

Merci par avance. Cordialement

Mise en concurrence de syndic

Résidence de 4 copropriétaires, 4 lots principaux

Syndic professionnel , le même depuis 2006 (candidature toujours reconduite par les votes de 3 copros contre 1, la mienne)

Gestion catastrophique, aucun respect du règlement de copropriété.

Je pense que ma candidature sera rejetée ainsi que celle du syndic concurrent que je propose.

Mise en concurrence de syndic

Bonjour,

Dans une pettite copropriété sans conseil syndical.

Début 2023 j'avais demandé en recommandé avec AR mon inscription au conseil syndical. En aout le syndic (en fin de mandat) hospitalisé n'avait pas envoyé d'avis de convocation. C'est un copropriétaire qui avait assuré la tenue d'une assemblée générale en septembre 2023 (sans résolution sur ma demande ci dessus).

Le syndic avait proposé candidature (pour 2 ans) qui a été acceptée à la majorité des voix.

En vue de la prochaine AG, je souhaite renouveler ma demande d'inscription au conseil syndical et aussi mettre en concurrence ce syndic en demandant l'inscription d'un contrat d'un autre .

Dois-je faire cette demande en recommandé avec AR ?

Merci, cordialement

Une AG de copropriété tous les ans

Je suis entièrement d'accord avec vous. Mais la situation est très particulière: petite résidence de 4 copropriétaires dont 2 commerces. Un clan s'est formé 2 commerçants + 1 propriétaire (mère d'une commerçante) soutenus à fond par le syndic (qui se maintient donc depuis 2006). J'ai bien essayé de le mettre en concurrencce avec un autre syndic mais ce dernier toujours rejeté par 3 voix contre la mienne.

j'ai récemment découvert comme motif d'annulation d'une AG sous le titre "Abus de majorité ou de minorité". Extrait d'un commentaire d'un avocat

L’abus de majorité est caractérisé par une résolution adoptée contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires.

Le copropriétaire lésé doit démontrer le préjudice infligé sans contrepartie, ou encore une absence d’égalité de traitement entre les membres de la copropriété.

Exemple d’abus de majorité : le refus d’autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux destinés à rendre le lot habitable et conforme aux normes de salubrité et de sécurité .

L’abus de minorité est caractérisé par une intention de nuire de la part de la minorité ou bien d’une utilisation de ses droits sans intérêt pour elle-même.

Cela consiste donc à voter contre, ou s’abstenir de voter des résolutions, les empêchant ainsi d’aboutir, alors même qu’elles sont dans l’intérêt général de la copropriété, ou qu’il n’y a pas d’intérêt à l’opposition.

Par le passé, j'ai subi ce genre de préjudice; la prochaine fois je saurai mieux me défendre avec l'aide par exemple d'un avocat.

Une AG de copropriété tous les ans

Merci pour votre réponse, mais nous n'avons pas de conseil syndical (j'en suis l'ancien président d'un CS réduit à une personne, mais le syndic a proposé une résolution pour m'évincer, ce qui a été fait).

Une AG de copropriété tous les ans

De plus, je précise que dans le PV de l'AG du 29 septembre 2023, le syndic a été nommé pour 24 mois du 29 septembre 2023 au 28 septembre 2025.

Une AG de copropriété tous les ans

Ci dessous les dernières dates des comptes de la copropriété:

Relevé des charges et produits: fait le 20/07/2023

Apurement charges: 31/12/2022 ( 01/01/2022-31/12/2022)

Compte de gestion général de l'exercice clos réalisé du 01/01/2022 au 31/12/2022

Budget prévisionnel de l'exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024

Compte de gestion général pour travaux de l'art.14-2 et opérations exeprionnelleshors budget prévisionnel de l'exercice clos réalisés du 01/01/2022 au 31/12/2022.

Une AG de copropriété tous les ans

Bonjour , Je me pose la question de l'année de l'AG de copropriété ?

Dans le cas d'un mandat pour deux ans d'un syndic commencant le 25 septembre 2023.

Sachant qu'une assemblée générale au minimum doit avoir lieu tous les ans.

Pour l'année 2024, elle aurait du avoir lieu avant le 25 septembre 2024 ou avant le 31 décembre 2024 ?

Merci par avance

cordialement

Elément ( de partie commune) défectueux

Mon acharnement à me défendre sur ce point vous paraît probablement excessif.

Mais à maintes reprises mes droits ont été bafoués. Le syndic le même depuis 2006 (constamment réélu par 3 copro) forme avec les 3 autres copropriétaires un "clan ". Il leur permet tout les abus possibles : extension du commerce dans partie commune, pour l'un sans rien demander; condamnation d'un accès (rideau bloqué) pour l'autre; détérioration d'un mur de la cour (pose d'une descente de rigole non étanche, aspect déplorable). Un plafond d'une de mes pièces dégradé par une fuite d'eau depuis 10 ans, malgré interventions de couvreurs et 3 experts de recherche de fuite. Le 4ème choisi par mon assurance a enfin une explication plausible (enfin j'espère)...

Donc l'avocat que je compte choisir doit mettre beaucoup d'ordre dans tout ça et mieux virer ce syndic.

Sur le site de celui-ci , il y a une note globale des 15 avis de 1,4/5 , majorité de "1", un "2" et un "5" !

Vous pouvez donc comprendre mon attitude désagréable, en voulant réussir le problème du rideau métallique.

Elément ( de partie commune) défectueux

Je reviens sur le sujet et je décris ce que je compte faire.

J'ai contacté la gendarmerie due la commune pour une plainte éventuelle. On m'a répondu qu'elle ne servira pas à grand chose, contacter plutôt un avocat et même une information auprès de l'ARS : cabinet kiné non conforme du point de vue ventilation/cliamtisation.

Dimanche dernier (15/09), à la fermeture du cabinet kiné j'ai testé le bon fonctionnement du moteur (en rétablissant les connexions qui étaient manquantes) puis j'ai remis à l'état initial (rideau abaissé, connexions à nouveau manquantes).

Je parie que dans l'avis de convocation en AG (toujours en attente), le devis remplacement du moteur sera proposé et voté en AG avec majorité des voix (le syndic protége ainsi l' auteur des actions délictuelles). Je convoquerai un commissaire de justice dans la même journée pour obtenir une attestation de bon fonctionnement du moteur ( reproduction de la manipulation du 15/09).

Durant le délais de recours de 2 mois, un avocat aura l'argument qu'il y aura bien eu action délictuelle du principal bénéficiaire du rideau abaissé.

J'espère que j'obtiendrai remboursement de mes frais engagés ...

PS: j'avais aussi pensé prendre des photos montrant sur les mêmes clichés: le rideau levé et abaissé avec première page du quotidien local (preuve de la date). Mais avec les possibilités actuelles de modification des images, cette solution risque de ne pas avoir suffisamment de valeur.

Cordialement

Travaux sur cheminée

Bonjour dans un petit immeuble constitué de deux copropriétaires. Un logement d'habitation et un commerce au RDC. La cheminée de l'immeuble doit être cimentée à l'extérieur. Question: est ce que la cheminée correspond à une partie commune ? et le coût de ces travaux doit être réparti suivant les tantièmes de copropriété ?

Précisions supplémentaires: ces travaux sur cet ouvrage ont un impact sur l'harmonie de l'immeuble . La cheminée sert uniquement à un poêle à bois situé dans le logement tandis que le commerce n'est connecté à aucun conduit.

Merci par avance

cordialement

Elément ( de partie commune) défectueux

Information supplémentaire montrant une gradation vers la condamnation du rideau ( désolé pour la complexification des échanges):

L'AG du 29 septembre 2023 a été organisée par un des copropriétaires (le syndic hospitalisé n'a même pas envoyé d'avis de convocation). Dans le paragraphe "Questions diverses sans vote (art 13 du decret du 17 mars 1967) il a été mentionné de façon illégale (même pas noté dans l'ordre du jour) : "il est demandé avec insistance que le rideau soit fermé en permanence (sauf usage ponctuel) . S'il est constaté qu'il est ouvert, toute personne de l'immeuble peut le refermer".

Ainsi durant été 2024, nous l'avons trouvé plusieurs fois fermé lors de nos sorties à vélo nous obligeant à rentrer par l'entrée principale.

Quand le rideau a été définitivement fermé comme expliqué dans ma présentation originale, j'ai adressé un recommandé avec AR au syndic qui en retour suppose que le moteur est à remplacer.

D'ailleurs le technicien de maintenance annuelle du rideau a récemment noté sur son cahier: "moteur HS" sans observation sur le cablage défectueux dans le boitier des poussoirs ( compréhension non immédiate du cablage entre 4 contacteurs: 2 normalement fermés NF et 2 normalement ouverts NO).

Mon projet de photographier sucessivement:

1- le cablage actuel (avec liaisons manquantes) conduisant au rideau bloqué en fermeture.

2- Mon cablage supplémentaire en couleur différente "jaune" conduisant au fonctionnement ouvert/ fermé du rideau.

3- Remise en état intitial suppression de mon cablage "jaune" conduisant à nouveau au blocage en fermeture du rideau.

Ainsi je pourrais prouver en AG 2024 (je suis en attente de l'avis de convocation) que le moteur est opérationnel et qu'il y a bien eu intervention délictuelle dans le boitier des poussoirs.

Elément ( de partie commune) défectueux

je préfère la solution précédente à cause d' une information que je ne vous ai pas donnée. Si je rétablis le cablage permettant le fonctionnement du rideau, le gérant du local a encore la possibilité de bloquer le rideau en position basse en agissant sur le coupe circuit en amont. En effet, à l'origine l'installateur du rideau (pour des raisons de facilité, bien que non conforme) a monté son coupe-circuit dans le local de kiné (partie privative, inaccessible aux autres copropriétaires)

Donc même avec le cablage de boutons conforme, il peut donc encore bloquer le rideau en position basse en ouvrant le coupe-circuit correspondant.

En rétablissant le fonctionnement du rideau, je compte réaliser une vidéo me montrant travaillant dans le boitier des poussoirs, suivi de l'ouverture/ fermeture du rideau.

Vidéo avec informations écrites communiquées au syndic prouveront qu'un "sabotage" avait été réalisé sur une partie commune.

Elément ( de partie commune) défectueux

Bonsoir Amajuris,

En effet, en informant le syndic et les autres copropriétaires du fonctionnement du rideau suite à mon cablage dans le boitier des poussoirs, je limite les recours possibles à mon encontre.

J'espère que cela forcera l'auteur de la mise hors fonctionnement du rideau, à entreprendre des travaux pour rendre son local plus conforme ( renouvellement de l'air, climatisation,...).

Merci pour votre conseil

Cordialement

Elément ( de partie commune) défectueux

Bonjour, dans une petite résidence de 4 copropriétaires, il existe une sortie secondaire fermée par un rideau métallique électrique commandé par boutons poussoirs. Cette sortie est utilisée pour sortie des vélos, des poubelles, des courses, des usagers... Or récemment ce rideau est en position abaissée sans possibilité de le relever (action sans effet sur les boutons). J'ai signalé ce fait au syndic par recommandé avec AR . Réponse de celui-ci :

1)-la sortie principale permet de satisfaire toutes les fonctions ci dessus

2)- comme le moteur doit être HS, un devis de remplacement est demandé.

En ouvrant le boitier des boutons poussoirs , j'ai constaté que des connexions ont été supprimées ( le poteur ne peut plus être alimenté en énergie !) Il s'agit donc d'un sabotage.

Je soupçonne le gérant du cabinet de kiné et podologie d'en être l'auteur . En effet, le rideau métallique abaissé lui permet d'aérér son local en ouvrant sa porte arrière à l'abri des regards des passants. Son local n'a pas de fenêtre et en ouvrant ses deux portes: l'une dans le hall principal et celle au niveau du rideau métallique, il aère son local mais en émettant les effluves de produits de massage, transpiration, dans les parties communes. Le renouvellement de l'air de son local et la réduction de la température ambiante surtout en été l'emporte sur la gène occassionnée sur les autres copropriétaires.

J'ai l' idée de rétablir momentanément les liaisons manquantes dans le boitier des boutons et de bloquer le rideau en position haute ( en retirant à,nouveau mon cablage). Cela mettrait évidemment en évidence que le moteur n'est pas défectueux mais qu'il y a bien eu action délicteuse d'une personne pour bloquer le rideau en position basse!

Mais en appliquant cette idée, est ce que je ne risque pas moi-même par mon action sur une partie commune ? Je préfère éviter l'appel à un commissaire de justice (ex huissier) car les précédentes démarches de ce genre, couteuses n'ont jamais vraiment servie ma cause.

Y a -t-il une autre façon d'agir ? Qu'en pensez vous ? Merci par avance.

Cordialement

Contestation refus certificat d'urbanisme oprationnel

Bonjour, Un certificat d'urbanisme opérationnel que j'ai demandé a été refusé le 27/03/2024. Dans l'arrêté du refus, il est indiqué notamment:

art 1: "l'opération envisagée n'est pas réalisable".

art.4 : Voirie : "desservie mais pas d'accès"

J'ai demandé des explications et le secrétaire général de la mairie me répond:

" comme le précise l'article 2 P.25 et 26 du règlement du PLU en vigueur depuis le 19/04/2021, seuls certains travaux peuvent être autorisés, la suppression de l'aire de défense écologique demeure interdite, même si elle est compensée". la construction de votre voie d'accès ne faisant pas partie des travaux pouvant être autorisés, la suppression de l'aire de défense écologique demeure interdite, même si elle est compensée.

J'ai étudié l'article 2 du PLU et on peut lire: Seules sont admises les occupations ou utilisations du sol suivantes, si elle respectent les conditions ci-après:

dans la 11ème condition il est écrit: aménagements, ouvrages et installations nécessaires à la création des projets emplacement réservé au titre de l'art L151-41 du code de l'urbanisme et voies de circulation à conserver, à modifier ou à créer au titre de l'art L151-38 du code de l'urbanisme du présent règlement".

dans mon cas, l'accès emprunte bien l'aire de défense écologique sur une très petite surface (que j'ai compensé comme le prévoit le PLU) . Mais je comprends qu'elle satisfait bien la 11ème condition ci dessus .

Qu'en pensez vous ?

Merci par avance

cordialement

Fuite d'eau provenant de la toiture

Bonjour,

je subis des dégâts d'une pièce de mon appartement situé au dernier étage (donc sous la toiture de la résidence) suite à une fuite d'eau provenant du chéneau de toiture. Cette situation perdure depuis des années malgré les 'interventions de plusieurs experts et couvreurs commandées par le syndic de copropriété.

Le syndic missionne un nième "expert en recherche de fuite de toiture " qui est intervenu fin février 2024. L'inspection et réparation ont été réalisés à l'aide d'une nacelle. Satisfait de la bonne exécution de son intervention, le syndic me conseille d'effectuer la remise en état de l'appartement sinistré.

Or une nouvelle fuite dans l'appartement est observée consécutive à une nouvelle averse.

Je décide de prendre en charge ce problème moi-même et je demande à mon assurance habitation la convocation d'une expert habitation. Lors de sa venue rapide, nous constatons que le diamètre de la descente est très insuffisant pour l'évacuation de l'eau de la goutière et du chéneau. Une forte averse provoque donc la montée du niveau d' eau dans le chéneau et son débordement (avec fuite dans l'appartement).

Les causes du problèmes sont particulièrement évidentes: un diamètre de la descente est de 80 mm. Il ne permet l'évacuation que de 70 m2 de toiture (d'après la DTU 60.11), or la surface de toiture se déversant dans cette descente est de 220 m2 !!

Je considère que la cause du problème ne pouvait pas échapper à un couvreur professionnel et à plus forte raison à un expert en toiture.

Y-a-t-il une responsabilité du dernier expert (choisi par le syndic) et du syndic même qui a multiplié les demandes d' interventions de couvreurs et d'experts (depuis plus de 10 ans) sans résultat, si ce n'est des dépenses mal à propos et une réelle nuisance pour les occupants de l'appartement.

Merci par avance pour votre avis

Cordialement