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talcoat / ID 144035

Problème avec l'urbanisme

Bonjour,
Les délais d'instruction du PC partent du jour où le dossier est complété quand il y a demande de pièces complémentaires(dans la limite de la liste légale).

Concernant la "délocalisation" des services instructeur , vous êtes sans doute dans une petite commune dépourvu de document d'urbanisme et dont l'instruction des autorisations d'urbanisme est faite par les services de l'État (DDT).

Sur le plan du principe, la prorogation du CU est possible par période d'une année sur demande présentée au moins deux mois avant le délai de validité de 18 mois, cependant dans le cas présenté, elle est effectivement inopérante si le PC est obtenu mais utile si le propriétaire a l'intention de réaliser d'autres bâtiments.
Par contre, la prorogation du CU pourra être refusée si" les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ont changés".
Cordialement

Recours - Décision d'opposition à une déclaration préalable

Bonjour,
La personne la plus avisée pour répondre est sans doute l'avocat qui vous sera bien utile pour défendre vos intérêts...

Cependant, une remise en cause de la décision d'opposition à DP pourrait sans doute prospérer sur la base de l'erreur manifeste d'appréciation.

L'argument développé -art.R 111-2 sécurité publique incendie - (d'ordre public) pourrait être combattu par la mise en place des nouvelles dispositions de la réforme de la DECI défense contre l'incendie qui permettent un régime plus adapté à la délivrance des autorisations d'urbanisme.
De plus, le motif tiré de la faible largeur de la voie relève plus de l'art. R. 111-5 lequel n'est pas applicable sur le territoire d'une commune dotée d'un document d'urbanisme( ici un POS vraisemblablement).
Cordialement

Pb d'incohérence dans le permis de construire

Bonjour,
Les prescriptions du permis priment sur les plans et vous n'avez aucun recours possible contre la mairie qui par contre peut vous imposer la mise en conformité.

Il faudrait comprendre pourquoi vous ne pouvez agrandir le débord de toit?...
Cordialement

Pb d'incohérence dans le permis de construire

Bonjour,
Le permis de construire peut parfaitement comporter des recommandations.
Le fait de ne pas prendre en considération les recommandations constitue une infraction.

Les risques: l'administration peut ordonner l'interruption des travaux, si elle constate des infractions et la conformité de la construction ne pourra être délivrée en fin de chantier.
Cordialement

Continuer a payer son loyer après l’état des lieux?

Bonjour,
La seule acceptation de la remise de clés, qui n'établit que la libération des lieux, ne suffit pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur aux loyers dûs par le locataire jusqu'au terme du délai de préavis ( Cass. 3eciv. 1er juillet 2003 ).
Cordialement

Entretien et élagage des gros arbre en location

Bonjour,
Non, [smile3]l'élagage n'est plus une charge locative systématique depuis une jurisprudence du 23 mars 2004.

L'élagage des grands arbres, et pas seulement l'abattage, est à la charge du propriétaire bailleur, reste pour le locataire la taille des arbustes, petites haies, pelouse...
Cordialement

Gros oeuvre ccmi et second oeuvre

Bonjour,
Dans la mesure où le constructeur propose le plan de la construction, il n'est pas possible de souscrire un contrat limité au hors d'eau / hors d'air.

De toutes façons attention aux fausses économies, il est généralement préférable de rester dans le cadre du CCMI plus protecteur.
Cordialement

Extention local commercial

Bonjour,
Il faut examiner les clauses du bail.
En principe, les travaux sans accord du bailleur sont interdits dans les baux commerciaux.
Le risque pour le preneur, c'est la résiliation pure et simple du bail!!!
Cordialement

Accès cour intérieure immeuble

Bonjour,
Il faudrait connaître le détail de la résolution prise par l'AG des copropriétaires: il peut s'agir de la confirmation du simple respect du règlement de copropriété déjà connu ou alors d'une modifications concernant l'usage des communs qui se prend à la majorité de l'art.26 et non de l'unanimité qui concerne l'aliénation (donc pas de nécessité de prendre en compte l'avis du copropriétaire bailleur).

Si le copropriétaire n'a pas accès à la cour, son locataire ne peut avoir plus de droits et en l'absence de mention sur le bail aucune possibilité de revoir, de ce chef, le montant du loyer à la baisse.
Cordialement

Construction de dependance

Bonjour,
Pour contourner cette interdiction et l'objectif poursuivit par les auteurs du PLU, il aurait suffit de diviser au préalable le terrain.
Cela n'implique pas pour autant la vente du terrain, ni de montages scabreux... mais certes des frais administratifs.
Cordialement

Construction de dependance

Bonjour,
Lorsque les circonstances le justifient, les art. L 121-1 et L 123-1 du Code de l'urbanisme permettent aux PLU d'interdire les habitations collectives et de limiter le nombre de construction par unité foncière.
Voir les choix d'aménagement dans le PADD et le rapport de présentation.
Cordialement

Vente avec problème de diagnostique assainissement

Bonjour,
Il y a deux aspects au problème évoqué:

1- pour la vente actuelle le diagnostic obligatoire révèle les disfonctionnements à revoir pour obtenir la conformité du système d'assainissement autonome.
L'obligation de mise en conformité est à la charge de l'acheteur(dans les deux ans de la vente) mais ce dernier ne manquera pas de soustraire du prix de vente le montant des travaux s'ils n'ont pas été réalisés par vos soins avant la transaction.

2- pour la situation initiale, vous avez fait l'acquisition d'un logement neuf qui n'était pas assujetti à diagnostic; mais par contre vous pouvez vous réclamer de la garantie décennale des travaux au près de l'entreprise dans le cadre de l'impropriété à la destination du système d'assainissement défectueux.
Avez-vous souscrit une assurance dommages ouvrage lors de la construction? Sinon il sera nécessaire de consulter un avocat (voir votre contrat de protection juridique).
Cordialement

Constat de sortie, délai de réclamation

Bonjour,
NON, votre argumentation est un contre sens juridique.

Le locataire ne réalise JAMAIS d'immobilisation par destination puisque la condition de ce dispositif est que le meuble et l'immeuble appartiennent à la même personne: le propriétaire.

Le cas décrit concerne des travaux faits avec ou non l'accord du bailleur et dont locataire aura à répondre lors de l'état des lieux de sortie.
Cordialement

Changement de zonage au plu

Bonjour,
Le zonage est une prérogative de la commune dont la contestation est possible sur la base de l'erreur manifeste d'appréciation, mais le dialogue avec les élus est préférable.

La zone N,est une zone naturelle de protection incompatible avec les constructions nouvelles en dehors d'une vocation forestière et où seule l'extension "limitée" des constructions existantes est possible.
Cependant, il est possible de manière exceptionnelle de délimiter des STECAL - secteurs de taille et de capacité d'accueil limité- où les constructions peuvent être autorisées dans la mesure où elles ne portent pas atteinte à la préservation des sols (c'est possible dans un secteur partiellement urbanisé et desservi).

A défaut,il faut profiter de la prochaine révision du PLU pour traiter le sujet avec le commissaire-enquêteur lors de l'enquête publique.
Cordialement

Constat de sortie, délai de réclamation

Bonjour,
Puisqu'un locataire ne réalise jamais une immobilisation par destination dans un immeuble loué: l'argumentation développée est inopérante.
Cordialement

Fosse septique cassée / Vice caché / Copropriété

Bonjour,
Votre vente est antérieure au 1er janvier 2011 qui rend obligatoire le contrôle SPANC à La Réunion[smile3] lors de chaque transaction.

Par contre,le vendeur de mauvaise foi est tenu des vices cachés dont l'action en garantie doit être engagée dans les 2 ans de la découverte du défaut.

De plus,pour l'assainissement autonome un diagnostic de l'existant est obligatoire et aurait du être fait avant le 31 décembre 2012 pour en contrôler l'état, étant donné la particularité du "partage" avec deux autres logements : il y a une carence du syndic.

Pour la remise en état il faut un vote de travaux en AG en suivant les prescriptions du SPANC. La clé de répartition étant sans doute 1/3 , suivant la clause de l'utilité.
Cordialement

RNU et droit de préemption

Bonjour,
Pour sortir de la construction limitée du RNU ...reste la carte communale, bien adaptée aux petites communes.
Une élaboration simplifiée, conjointe et réduite aux garanties essentielles, avec une dépense de 6000 à 15000€ pour la commune qui peut bénéficier d'une aide financière de l'État.
Cordialement

Fosse septique cassée / Vice caché / Copropriété

Bonjour,
Pour pouvoir répondre, il faudrait savoir s'il s'agit de maisons individuelles ou d'un collectif sous statut copropriété et combien de lots au total, comment sont raccordés les autres lots en dehors des trois logements cités et comment est administré le syndicat des copropriétaires.
Cordialement

RNU et droit de préemption

Bonjour,
Certes, la création d'un périmètre de ZAD est possible dans une commune dépourvue de document d'urbanisme, contrairement au DPU, mais c'est un dispositif très lourd, étatique car il demande l'intervention du préfet et totalement inadaptée à la gestion d'une petite commune sous RNU.
De plus, dire que depuis SRU toutes les communes sont dotées d'un documents d'urbanisme: c'est méconnaître la situation des petites communes en France et en particuliers dans les secteurs ruraux où plus de 50% des communes sont encore au RNU...
La solution est l'intercommunalité.
Cordialement

Hauteur clôture séparative

Bonjour,
Pas besoin de confirmation pour déclarer illégal une "manipulation" des cotes de niveau dans la présentation d'un dossier de permis de construire.

Voir le règlement du PLU article 10 hauteur des constructions et déterminer la base de référence (terrain naturel, cote NGF...) sachant qu'en l'absence de précisions le juge administratif retiendra le terrain naturel.
Cordialement