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talcoat / ID 144035

Largeur du Droit de passage

Bonjour,
Il ne semble pas y avoir question sur la largeur du passage puisque, sur un fonds enclavé il est fondé de réclamer "un passage suffisant" pour assurer la desserte complète... ces éléments ont donc été vus lors de la procédure de désenclavement en fixant 4 mètres ( sachant qu'un accès de 3 mètres est suffisant pour un passage pompiers).
Cordialement

Emprise au sol et nouvelle loi

Bonjour,
Pour les calculs: l'emprise au sol est" la projection verticale du volume de la construction, tous débordés et surplombe inclus".

l'emprise au sol avec la surface de plancher permet de savoir à quelle formalité d'urbanisme est soumis le projet... permis de construire, DP et si le projet nécessite le recours obligatoire à un architecte; elle ne se substitue pas à l'emprise au sol habituellement utilisée dans les règlement d'urbanisme.
Cordialement

Emprise au sol et nouvelle loi

Bonjour,
Il faut faire valoir la circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions "les terrasses qui ne présentent pas de surélévation significative par rapport au terrain, ne sont pas constitutives d'emprise au sol, sous réserve qu'elles ne présentent pas par ailleurs des fondations profondes".
Cordialement

Emprise au sol et nouvelle loi

Bonjour,
Notion de surélévation:
Une réponse ministérielle à cette question précise qu'une surélévation de 0,60 m ...ne constitue pas une surface de plancher.
Cordialement

Construction d'un abri pour voiture en zone Nh

Bonjour,
La zone N est une zone naturelle et forestière.
L'évolution du bâti existant est possible mais en respectant une extension "limitée" des constructions existantes.
Un seuil de 30% est souvent retenu et sa légalité est admise par la jurisprudence.
Il faut donc vérifier le règlement de zone du document d'urbanisme de la commune.
Cordialement

Emprise au sol et nouvelle loi

En complément la surface de plancher se calcule à partir du nu intérieur des façades.

Emprise au sol et nouvelle loi

Bonjour,
Une terrasse de plain pied ou n'ayant pas de surélévation significative, ni fondations profondes, ne constitue pas d'emprise au sol des lors qu'aucun élément ne dépasse le niveau du sol.
A contrario la surface de plancher est comprise dans le CES.
Tout est dans l'appréciation de la notion de surélévation "significative".
Cordialement

Largeur du Droit de passage

Bonjour,
Il y à plusieurs types de servitudes de passage et ici il semble bien que ce soit une servitude légale de passage art.682 du code civil (à ne pas confondre avec une servitude conventionnelle).

Dans ce cas, le droit de passage emporte de plein droit pour le bénéficiaire de faire passer des canalisations souterraines indispensables à l'utilisation normale du fonds enclavé.
Cordialement

Emprise au sol et nouvelle loi

Bonjour,
Il faut bien distinguer les contraintes découlant du PLU et celles du règlement du lotissement;
Ces dernières étant par principe égales ou plus strictes que celles du PLU.
Avec l'application de la loi ALUR les mesures édictées dans le règlement du lotissement tomberont d'elles-mêmes au terme des dix ans (sans possibilité pour les colotis de prorogation).
Il faudra donc voir, au terme de ces dix ans, quel sera le règlement du PLU pour la zone (s'il est plus favorable ou non qu'aujourd'hui) et plus particulièrement le CES coefficient d'emprise au sol, le COS ayant effectivement aujourd'hui disparu.

Le PLU est consultable en mairie ou à la DDTM, mais il faut commencer par bien lire les prescriptions du règlement du lotissement, car encore une fois, si elles sont plus restrictives: elles s'imposent au PLU.
Cordialement

Acquisition d'un terrain sans connaissance du propriétaire

Bonjour,
Lorsque l'enclavement disparaît, la servitude disparaît également, quelle que soit son origine, y compris si elle émane d'un acte.
Cordialement

Fourreau edf sur mon terrain

Bonjour,
Il semble que vous évoquez une servitude par destination du père de famille.
L'entretien du passage appartient à celui qui bénéficie de la servitude, sauf convention contraire.
Même sans précision la charge de remise en état incombe donc à votre voisin, mais c'est encore mieux de le préciser.
Toutefois, si le propriétaire du fonds servant utilise également ce passage l'entretien doit être en principe partagé.
Cordialement

Taxe de raccordement à l'égout

Bonjour,
Le fait générateur est le raccordement au réseau, qu'importe le fonctionnement ou non et la taxe est due par le propriétaire en titre.
Cordialement

Avis architecte des bâtiment de france en site inscrit

Bonjour,
Il est difficile de répondre sans précisions sur le contexte, le Code du patrimoine étant par ailleurs en pleine refonte.... la zone est-elle concernée par une ZPPAUP ou une AVAP, l'opération est-elle dans le champs de vision directe d'un monument historique?
L'ABF, dont il faudrait connaître les motivations de refus, souhaite peut-être une meilleure protection du site.
il est possible de contester l'avis de l'ABF avec, suivant le cas, en préalable un (RAPO) recours administratif préalable obligatoire devant le préfet.
Cordialement

Taxe de raccordement à l'égout

Bonjour,
La participation pour assainissement collectif (PAC)remplace la PRE supprimée en 2012 en tant que participations d'urbanisme liées au permis de construire.

-le fait générateur est la date de raccordement au réseau collectif;
-elle est due par le propriétaire de l'immeuble raccordé;
Cordialement

PLU zone pouvant devenir inconstructible ?

Bonjour,
Il faudrait plus de précisions sur la situation actuelle, le document d'urbanisme en vigueur...
Cependant, la zone A est une zone à protéger en raison notamment de la valeur agricole des terres.

-le fait que les terrains soient déjà équipés ou accueillent des constructions non agricoles ne fait pas obstacle à leur classement en zone A;

Peuvent être situées en zone A des parcelles situées en bordure de la partie urbanisée mais intégrées au sein d'un ensemble de terres cultivées;

-les parcelles qui ne sont pas ou plus exploitées mais qui bénéficient d'un potentiel en vue d'un exploitation ultérieure sont également concernées;

-toutefois, il peut être délimité des secteurs de taille et de capacité d'accueil limité dans lesquels les constructions peuvent être autorisées.
Cordialement

Légalité d'un règlement d'un PLU

Bonjour,
Il faut lire correctement, l'art.157 ALUR reprend le dispositif STECAL et oblige donc à fixer des surfaces réduites d'extension pour les constructions existantes.

La suppression de la notion de taille minima des parcelles est sans incidence sur les zones N qui restent des zones de protection naturel les constructions en STECAL étant nécessairement limitées par les contraintes de hauteur, implantation, emprise au sol... voulues par le rédacteur du PLU.
Cordialement

Article R 424-13 du code de l'urbanisme

Bonjour,
Il semble que l'on ait répondu abondamment à vos questions, le mieux est d'aller voir l'ABF , avec votre architecte,pour lui soumettre le projet avant le dépôt officiel, vous serez alors sur du résultat.
Cordialement

Légalité d'un règlement d'un PLU

Bonjour,
OK, résumons:

-la construction se situe en zone N du PLU (naturelle ou forestière);

-dans "un secteur de taille et de capacité d'accueil limitées", les motifs de délimitation doivent être explicités et développés dans le rapport de présentation;

-définies dans GRENELLE II les dispositions réglementaires ont été reprises sous ALUR, art.157-6°;

-il y a obligation pour le règlement de zone de prévoir des contraintes de hauteur, d'implantation et de densité des constructions...
La notion de "taille limitée" n'étant pas codifiée, mais définie par la jurisprudence comme de nature à permettre d'assurer l'insertion des constructions dans l'environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel ou forestier de la zone, un PLU ne prévoyant pas ces contraintes spécifiques étant de ce fait illégal;

-si la loi ALUR à fait disparaître la notion de COS pour les PLU, subsiste encore pour certains cas celle de densité qui doit alors s'exprimer ici en surface de plancher.

Le règlement du PLU prévoyant une limitation de l'extension des constructions, semble bien opposable, même si le texte devrait subir un toilettage (la SHON ayant disparue depuis 2012 au profit de la surface de plancher);
Cordialement

Classification des zonages dans un PLU

Bonjour,
De jurisprudence constante, un zonage N ne s'oppose pas à l'exploitation agricole des terres.
Une commune dont le parti d'aménagement consiste principalement au maintien de son caractère rural peut opter pour un zonage N plutôt que A pour tous les terrains n'étant pas dotés d'une réelle valeur agricole.
Cordialement

Légalité d'un règlement d'un PLU

Bonjour,
Cela prouve que consulter un avocat peut être utile.
Cependant l'info initiale fournie était insuffisante car il devait s'agir de STECAL; avec des capacités d'accueil limité...
Cordialement