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talcoat / ID 144035

Indemnisation de copropriétaires

Bonjour,
L'art. 9 de la loi du 10 juillet 1765 affirme le droit de chaque copropriétaire qui supporte dans ses parties privatives, des travaux intervenant sur les parties communes, à être indemnisé pour le préjudice qu'il subit (frais exposés de remise en état et privation de jouissance).
Cordialement

Problème raccordement eau usée

Bonjour,
Accepter.... en remerciant que le voisin ne change pas d'avis!
Il est bien imprudent de déposer un permis de construire sans savoir où passent les branchements aux réseaux.
Cordialement

Chemin en indivision droit de passage

Bonjour,
Pas d'accord avec l'approche de @amatjuris.
La parcelle C doit être considérée comme une dépendance commune à plusieurs fonds et d'indivision constitue un état normal et perpétuel (chemin d'accès) comme accessoire aux parcelles D et A.
Cette situation est à distinguer du statut du droit de passage (limitatif) et le co-indivisaire D et ses locataires peuvent parfaitement emprunter le chemin d'accès.
Cordialement

Hotel transformé en appartement

Bonjour,
Il faut prendre en compte l'article 12 du règlement de zone du POS ainsi que les normes d'hygiène et de sécurité du BTP y compris les dispositions concernant les personnes à mobilité réduite, l'architecte dont vous aurez besoin pour le projet pourra parfaitement répondre.
Cordialement

Cheminée dans mur mitoyen

Bonjour,
Le conduit de cheminée qui se situe au dessus de l'héberge, en applique sur le mur du bâtiment voisin, devrait (vérification à faire dans les titres de propriété) être votre propriété comme étant le rehaussement d'un conduit existant, neutralisé par la réalisation du mur voisin et à ce titre vous devez l'entretenir ainsi que le maintenir en état, surtout en extérieur.

Vous ne pouvez, par contre, contraindre votre voisin à enduire son mur ( sauf danger ), cependant il est responsable des dégâts consécutifs aux dégradations éventuellement occasionnées par les chutes de pierres.
Cordialement

Hotel transformé en appartement

Bonjour,
Les dispositions concernant les aires de stationnement s'appliquent également en cas de changement de destination.
Il existe cependant un dispositif dérogatoire prévu par le décret du 3 octobre 2013, mais il ne s'applique que dans les zones tendues ce qui n'est sans doute pas de cas ici de la commune avec un POS comme document d'urbanisme.
Les POS devant disparaître... le 31 décembre 2015 ? faute d'être transformé en PLU: peut-être faut-il questionner la municipalité sur la refonte éventuelle du règlement ( avec bien sur le temps de l'application).
Cordialement

Cheminée dans mur mitoyen

Bonjour,
Le principe est bien, de considérer comme mitoyen le mur entre deux bâtiments jusqu'à l'héberge (hauteur limite du bâtiment le plus bas) la surélévation reste la propriété du voisin dont le bâtiment est le plus haut.
Cordialement

Changement de façade en catimini

Bonjour,
Nous voila déjà dans un registre plus cohérent.

Mais nous sommes sur un forum, non dans une consultation juridique : un avocat essayera de résoudre le litige amiablement avant d'engager son client dans une procédure, par contre même s'il n'est pas technicien du bâtiment, il peut parfaitement traiter des défaut de conformité qui ne sont pas des vices de construction... mais des écarts au descriptif.

D'autre part, il n'est pas exact de faire référence,comme base, à la notice technique jointe au contrat de réservation, alors que l'immeuble est presque terminé et donc que l'acte authentique s'y substitue avec pour référence le descriptif contractuel qui n'est pas succinct (en principe c'est le reflet des marchés de travaux passés avec les entreprises) et fait l'objet du dépôt de pièces chez le notaire.

Enfin, même si le promoteur, qui garde la qualité de maître d'ouvrage jusqu'à la livraison, peut effectuer des modifications en cours du programme; il ne peut s'y risquer sans s'exposer à des actions en revendications venant des acquéreurs ayant réitéré leur volonté par acte authentique devant notaire.

Si les conditions de résolution ou de dommages-intérêts existent ; il convient donc simplement de faire un bilan "coûts/avantages" avant d'engager une procédure qui peut effectivement être longue et coûteuse.
Cordialement

Changement de façade en catimini

Bonjour,
Déjà bien que vous commenciez à faire la différence entre livraison et réception...

Pour la suite, il convient de faire la distinction entre défaut de conformité et vice de construction.
En principe on doit retenir le défaut de conformité lorsque l'immeuble ne répond pas aux spécificités du contrat: lorsque par exemple les locaux n'ont pas la configuration prévue. Voir civ.3janvier 1979 (absence de placards prévus); 20 février 1979 (cuisine livrée sans hotte promise); 19 février 1980 (loge de concierge non réalisée)...etc.

En outre, la jurisprudence considère que les promesses contenues dans les documents publicitaires entrent dans le champ contractuel; voir.civ.2 avril 1979 Defrenois 1980.1.953. observations Souleau (revêtement de garage ne comportant pas de chape bouchardée).
La jurisprudence est constante sur le sujet.

On a déjà vu la possibilité pour l'acquéreur de consigner le solde du prix, mais bien sur il peut surtout agir en justice suivant la règle de droit commun, art. 1184, Al. 2 C. civ. Qui lui permet d'obtenir à son choix: soit l'exécution de la convention "lorsqu'elle est possible", soit la résolution totale ou partielle accompagnée de dommages-intérêts.

Dans le cas de @patibelle, j'ai déjà évoqué le très large pouvoir de décisions des juges du fond pour valider les conditions d'une résolution, sachant aussi que les dommages-intérêts suscitent moins de difficultés.
Il appartient à l'intéressé avec l'aide de son conseil de choisir le meilleur parti en fonction de la consistance réelle du dossier, car il y a bien un défaut de conformité par rapport au descriptif de l'immeuble au moment de l'acte de vente.
Cordialement

Changement de façade en catimini

Bonjour,
Toute réponse est recevable si elle est argumentée et juridiquement fondée, sinon l'on est dans des conversations dignes du café du commerce... et pour ce faire il vaut mieux maitriser le sujet.

Et ce ne semble pas être le cas lorsque l'ont ne sait pas faire la différence entre réception et livraison!
Mais je veux bien faire œuvre de pédagogie:

Fondamentalement en matière de vente d'immeuble à construire, la notion d'achèvement se démarque très sensiblement de l'achèvement aux sens commun qui signifie exempt de vice et parfaitement conforme.
L'achèvement est une notion différente de la réception (voir, art.R 261-14 du CCH) et de la livraison (voir, art. R 261-14 du CCH) de l'immeuble objet de la vente.

En cas de défaut substantiel l'acquéreur peut refuser de payer le solde du prix : cela résulte à contrario de l'art. R 261-1 du CCH, et il pourra consigner le solde tout en exigeant la remise des clés, cette faculté étant formellement accordée en secteur protégé.

Bonne révision du Code de la construction et de l'habitation!!
Je reviens plus tard pour la suite du sujet.
Cordialement

Bétonnage de sentiers dans copropriété boisée

Bonjour,
C'est pour cela qu'il faut mettre le syndic devant ces responsabilité et à défaut saisir les services de la commune pour rentrer dans la conformité aux règles d'urbanisme.
Cordialement

Trnasformation hangard en habitation

Bonjour,
Si le bâtiment n'est pas répertorié, aucune chance d'avoir un avis favorable à un changement de destination et la solution de faire des travaux sans autorisation n'est pas une bonne idée!
Malheureusement, en l'état actuel du PLU, votre projet est sans issue.
Cordialement

Bétonnage de sentiers dans copropriété boisée

Bonjour,
Le revêtement des allées ne nécessite pas d'autorisation d'urbanisme mais les prescriptions en matière de zone inondable sont une servitude d'urbanisme annexée au PLU dont il faut bien sur tenir compte.( les références faites au Code de l'urbanisme sont erronées...).

Il faut signifier ces contraintes au syndic en précisant que le non respect, malgré le vote de L'AG, entrainerait la mise en cause de sa responsabilité.
Cordialement

Changement de façade en catimini

Bonjour,

Les arguments avancés ignorent totalement le droit de la VEFA en confondant la réception des travaux avec les entreprises et la livraison avec l'acquéreur.

De même, ils méconnaissent totalement la jurisprudence en matière de conformité au descriptif qui est de droit commun et qui peut même fonder sa décision sur des écarts avec la plaquette publicitaire du projet et même si la résolution de la vente n'est pas toujours prononcée, subsistent malgré tout les dommages-intérêt possibles.

C'est donc à bon droit que @patibelle peut demander réparation avec des chances de prospérer (même si ce n'est pas la "prospérité").

Cordialement.

Changement de façade en catimini

Bonjour,
On ne peut pas dire en effet que la réponse de @moisse intègre le droit de la vente d'immeuble...!

S'agissant de changements effectués par rapport au contrat d'en vente, voir à la plaquette publicitaire: ils doivent s'analyser comme des défauts de conformité et @Patibelle est parfaitement fondée à demander réparation du préjudice.

Premièrement, si la réception n'est pas prononcée, il est possible de refuser de constater l'achèvement et de refuser de payer le solde du prix en le consignant ( ce qui n'empêche pas d'exiger la remise des clés).

Mais surtout l'acquéreur peut agir en justice en demandant soit l'exécution des prestations promises lorsque cela est possible, soit la résolution totale de la vente accompagnée de dommages -intérêts.
Il faut souligner que les tribunaux ont une large appréciation et qu'il a déjà été jugé que la modification d'un balcon ne justifiait pas forcément la résolution.
Cordialement

Construire un logement neuf dans un corps de ferme

Bonjour,
Vous pouvez choisir le bâtiment dont vous solliciterez le changement de destination et à terme arbitrer la démolition des bâtiments vétustes, un permis de démolir n'étant exigé que si vous êtes en secteur protégé.
Voyez si le maire est favorable à un tel projet ainsi que la préfecture qui préside la CDCEA.
Cordialement

Déclaration fin de travaux

Bonjour,
A moins que vous soyez situé dans un périmètre de protection architecturale, le délai de droit commun de trois mois est expiré et passé ce délai l'administration qui n'a pas contesté la conformité est réputée être dessaisie, faisant naître une situation non susceptible de recours.
Cordialement

Fenêtre du voisin ouverte sur mon jardin sans autorisation

Bonjour @Tabata,
La seule chose sur laquelle tout le monde s'accorde, c'est que l'ouverture pratiquée par le voisin est irrégulière et dommageable pour la valeur de votre propriété.
Comme nous sommes dans les délais de prescription, vous auriez donc tout intérêt à faire rétablir vos droits sans tarder (avec toute les chances de réussite).

Pour le reste, l'analyse faite est erronée car les vues étant pratiquées sur un mur aveugle, l'art.678 du Code civil ne s'applique pas (et en ce sens rejoint le régime juridique des jours de souffrance , ce qui exclu la prescription acquisitive) voir CA Montpellier 16 mai 1963 Dalloz 1963-752.

D'autre part, la détermination du caractère des ouvertures, alors même qu'elles auraient été établies en dehors de certaines conditions prévues par les art.676 et 677, relève de l'appréciation souveraine des juges du fond. Voir civ.3e 13 janvier 1984 (jurisprudence constante).

Dans le même sens, les juges du fond qui ont appréciés qu'une fenêtre constituait un simple jour et non une vue droite, décident valablement que l'ouverture ne saurait entraîner l'acquisition par prescription d'une servitude de vue. Civ.1er 31 janvier 1966 D1966.433 et civ.3e 7 avril 2004.
En l'état, il n'y a donc pas de prescription acquisitive pour votre cas... sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux, bien sur.
Cordialement

Construire un logement neuf dans un corps de ferme

Bonjour,
Si vous êtes dans une commune dépourvue de document d'urbanisme c'est le RNU qui s'applique -règlement nationale d'urbanisme avec pour conséquence l'interdiction de construire en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune (PAU): c'est la règle de la construction limité.

Il existe quelques exceptions dont une pourrait vous être appliquée suivant l'art. L 111-1-2 permettant d'autoriser les constructions destinées à l'habitation comprises dans une enceinte agricole (se qui suppose de garder l'existant).
Autrement, le changement de destination est possible ou une extension faible sont admises.
Cependant, toutes ces situations passent par l'avis de la commission départementale de la consommation des espaces agricoles dont les pouvoirs ont été renforcés par la loi ALUR.
Cordialement

Vente d une maison et chemin d accés en indivision

Bonjour,
Vous pouvez vendre votre maison en toute liberté, ainsi que la quote part indivise du terrain qui constitue le chemin d'accès, lequel étant une dépendance perpétuelle et indivisible du lot principal.
Cordialement