Instruction bancale d'un permis de construire
Bonjour,
Pour compléter: en la forme, le PC tacite est acquis au 19 décembre puisque le service instructeur a un mois pour signifier (par mail ou par courrier RAR) au demandeur que son dossier est incomplet.
La demande reçue hors délai reste valable mais ne fait pas courir de nouveaux délais d'instruction.
Reste à savoir quel est l'enjeu du projet, puisque celui-ci semble avoir un avis favorable à l'échéance de janvier...
Cordialement
17/12/2015
Instruction bancale d'un permis de construire
Bonjour,
Il est certainement plus sage de se rapprocher du maire (voir directement du service instructeur) pour exposer vos contraintes afin qu'il intervienne en votre faveur, sachant malgré tout que la période de fin d'année ne s'y prête pas... et que la décision sera plutôt rendue au terme du délai fixé.
Cordialement
17/12/2015
Bonjour,
La question soulève plusieurs points :
- sur la contestation du permis de construire délivré, il faut bien sur considérer la notion "d'intérêt à agir " et le caractère direct de l'intérêt, pour cela le juge met cumulativement en œuvre: la proximité, la nature et l'importance de la construction litigieuse, ces trois critères étant également rapportés à la configuration générale des lieux.
Ensuite le permis fait l'objet d'une "adaptation mineur" :
rendu nécessaire par la nature du sol, la configuration de la parcelle ou le caractère des constructions avoisinantes...
mais, celles admises par le Code de l'urbanisme ne sont pas facilement considérées comme telles par le Conseil d'Etat.
- sur le fait d'entreprendre les travaux avant l'approbation des modifications du PLU: cela est fortement déconseillé car rien ne permet de savoir si un obstacle administratif ne va pas surgir (contestations, recours...).
Cordialement
15/12/2015
Aménagement sur un site Natura 2000
Bonjour,
Il faut savoir si la réalisation du projet est de nature porter atteinte à l'état de conservation du site Natura 2000 une fois pris en compte les mesures prévues de nature à supprimer ou réduire les effets dommageables du projet (une étude d'impact est obligatoire).
Cordialement
13/12/2015
Droit de division et sa légalité?
Bonjour,
La réponse a déjà été donnée par l'obligation de la reconstitution de l'historique des origines de propriété.
Le travail semble difficile étant donné le manque de rigueur des actes notariés et à défaut de clarification ( on ne peut être propriétaire en titre en ayant seulement une servitude de passage...) il appartiendra au juge de déterminer les droits de chacun.
Un avocat semble bien de plus en plus nécessaire.
Cordialement
13/12/2015
POS parking non clôturé sujet complexe
Bonjour,
L'infraction au Code de l'urbanisme est bien caractérisée par la réalisation d'un portail sans autorisation d'urbanisme et en contravention avec le règlement du PLU.
Il faut donc contraindre le maire à prendre ses responsabilités pour dresser un PV d'infraction.
Cordialement
12/12/2015
Prescription et jonction de possession
Bonjour,
Pour faire jouer la prescription acquisitive, il faut que la possession soit exercée (cumulativement) de façons continue, paisible, publique et non équivoque pendant 30ans avec les attributs du propriétaire (clôtures, entretien, mise en culture...).
Cordialement
12/12/2015
POS parking non clôturé sujet complexe
Bonjour,
Il s'agit plutôt d'un non respect du cahier des charges du lotissement, cette obligation devant être visualisé dans le plan de masse annexé au permis d'aménager.
Le règlement du POS exige -t-il une DP pour les clôtures?
Cordialement
10/12/2015
Bonjour,
Le maire a raison...
Cordialement
08/12/2015
Surelevation maison existante - limite des 5 metres non respectee
Bonjour,
Les règles ont changées avec la disparition du COS et il est normal d'avoir un gabarit contraignant quand on veut imposer un type d'urbanisation.
Pour le cas poser par la surélévation, il faut d'abord savoir si la construction existante a été légalement autorisée car dans le cas contraire il faut au minimum un permis de régularisation sinon l'extension ne pourra être autorisée, celle-ci ne pouvant se faire toutefois que par une surélévation partielle qui respecte le prospect de 5 mètres (donc pas de problème de "vues").
Cordialement
07/12/2015
Droit civil - réglement d'urbanisme
Bonjour,
Les problèmes de "vues" se traitent effectivement au civil et trouver un avocat spécialisé en droit immobilier ne devrait pas poser de problème.
Cordialement
05/12/2015
Expropriation ou vente amiable
Bonjour,
L'administration va déterminer sa proposition sur des termes de comparaisons (biens identiques vendus dans le secteur)fournis par les Domaines.
La première des choses est donc de savoir la valeur exacte du bien, en cela un expert en évaluation immobilière est nécessaire, comme un avocat pour encadrer la procédure, même amiable.
Pour le réemploi, tout dépend du marché immobilier local.
Cordialement
05/12/2015
Constructeur en faillite - reserves non levées - doit-on payer
Bonjour,
Nous sommes bien dans la garantie de parfait achèvement.
Il est important cependant de respecter le formalisme :
-mise en demeure restée infructueuse de réaliser les travaux- art.1792.6 du Code civil.
-ne faire intervenir une autre entreprise qu'après avoir assigné en justice (TGI) celle responsable des désordres constatés (ici, un accord est sans doute possible avec le mandataire).
Cordialement
05/12/2015
Bonjour,
L'état de catastrophe naturelle n'a rien à voir ...!
La réponse se trouve dans le règlement du PPRI, la zone bleue préfigure un secteur très urbanisé qui permet l'évolution normale de l'urbanisation sous réserve du respect des prescriptions constructives.
Le plancher des constructions, par exemple, doit être situé au dessus de la côte de référence.
Un refus de construire est certainement la conséquence du non respect des prescriptions du PPRI.
Cordialement
05/12/2015
Constructeur en faillite - reserves non levées - doit-on payer
Bonjour,
C'est à vous d'organiser la reprise des travaux en choisissant une autre entreprise pour terminer les travaux et d'arbitrer le solde à verser à l'administrateur.
Vous avez les cartes en main...
Cordialement
04/12/2015
Constructeur en faillite - reserves non levées - doit-on payer
Bonjour,
Si la consignation des 5% restant correspondent à la levé des réserves faites à la réception, il ne faut pas céder au mandataire de justice.
Il faut lui signifier la liste des travaux à reprendre et lui préciser que,s'agissant de la période de parfait achèvement les travaux seront terminés par une autre entreprise et que leur montant sera imputé sur le solde restant dû.
Cordialement
04/12/2015
Plan local d'urbanisme/modification
Si la commune est sous PLU, la notion de surface minimum est caduque depuis la loi ALUR.
Cordialement
03/12/2015
Expropriation ou vente amiable
Bonjour,
La procédure d'expropriation comprend une enquête permettant d'établir la déclaration d'utilité publique, mais aussi l'enquête parcellaire.
Lorsque le projet est déclaré d'utilité publique, un accord amiable peut être conclu sur proposition de l'expropriant et si aucun accord n'intervient dans le délai d'un mois: une procédure judiciaire est alors lancée.
Rien n'interdit cependant d'entrer en relation avec le maire pour entendre ses propositions et cela sans attendre le déroulement de la procédure.
Cordialement
03/12/2015
Plan local d'urbanisme/modification
Bonjour,
Il faudrait préciser la situation: soit le terrain est sous PLU et la restriction de surface est caduque depuis la loi ALUR, soit il s'agit d'un POS...
La zone urbaine doit être desservie par une voie publique et être équipée des réseaux d'eau et d'électricité pour qu'un classement soit légalement admis, cependant sous POS la clause de surface minimum (lorsqu'elle existe) continue à s'appliquée.
Cordialement
03/12/2015
Aménager des combles en appartements.
La sémantique a son importance pour les juristes, on ne confond pas changement de destination et affectation en droit de l'urbanisme...
02/12/2015
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