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talcoat / ID 144035

Delai de recours après des recours gracieux et hiérarchique

Bonjour,
Il y a confusion sur le recours hiérarchique du préfet: il s'agit du déféré préfectoral exercé par le préfet sur les actes du maire dans le cadre du contrôle de légalité.
Le recours gracieux en matière de PC doit s'exercer au prés du maire qui délivre l'autorisation, et encore faut-il ne pas oublier la notification prévue à l'art.R600-1 du Code Urb. Sous peine de rendre inopérant le recours contentieux.
Cordialement

Maison trop enterrée d'1m

Bonjour,
Sur le plan administratif il faudrait mieux demander un modificatif du PC.
Cordialement

Mur mitoyen creusé par voisin pour pose de palissades

Bonjour,
Faites la distinction entre enfoncement et exhaussement et revenez en discuter.
Cordialement

Paiement du bien en cas de préemption

Bonjour,
En application des art. L 1311 et 1311-14 du CGCT les maires sont habilités à recevoir et authentifier des actes concernant des droits réels immobiliers passés en la forme administrative en vue de la publication au fichier immobilier.
Cordialement

Droits sur un chemin en indivision

Bonjour @mimiyo,
Dans la situation actuelle, vous êtes propriétaire du chemin (qui n'est pas une servitude de passage) et rien ne s'oppose en l'état à ce l'accès soit interdit à toute autre personne que les coindivisaires.

Pour ce qui est des projets de constructions, rien ne prouve que les permis de construire soient délivrés car il faut un accès suffisant.
Doit être refusé le permis de construire sur un terrain qui ne dispose d'aucun accès sur la voie publique - voir art. R 111-5 du Code de l'urbanisme et la solution passe évidemment par un éventuel réaménagement du chemin communal.
Cordialement

Mur mitoyen creusé par voisin pour pose de palissades

Bonjour,
662 porte sur des enfoncements et non sur une surélévation.
En l'état, le voisin conserve la propriété de la partie exhaussée et bien sur la responsabilité de l'ouvrage.
Cordialement

Servitude d'accès contestée

Bonjour,
Il convient de suivre le conseil de @amatjuris et voir un avocat, car il faut assigner directement le notaire en responsabilité.
Cordialement

Droits sur un chemin en indivision

Bonjour,
@moisse dommage pour vous que vous ne compreniez pas: IL N'Y A PAS DE SERVITUDE DE PASSAGE.
Cordialement

Droits sur un chemin en indivision

Bonjour,
Essayons de résumer simplement @mimiyo:

Vous vous trouvez propriétaire indivis avec votre voisin d'une parcelle de terrain qui sert de chemin d'accès à vos propriétés.

Cette parcelle est considérée juridiquement comme une dépendance à votre lot principal, donc indissociable.
C'est à dire que si vous vendez votre maison vous devez céder conjointement vos droits indivis du chemin (à l'inverse les droits du chemin ne peuvent être cédés seuls).

Réciproquement, votre voisin possède les même droits qui concerne sa propriété qu'il peux être amené à diviser.

Cette situation est moins restrictive qu'une servitude de passage qui ne peut être aggravée sans l'accord du fonds servant.

Par contre, ni la mairie ne peut vous exproprier, ni l'autre voisin qui n'est pas propriétaire du chemin ne peut faire valoir de droit de passage sauf à faire valoir un désenclavement judicaire qui reste à l'appréciation du juge du fond.
Cordialement

Paiement du bien en cas de préemption

Bonjour,
La loi ALUR a effectivement clarifiée la rédaction du DPU, mais son apport essentiel consiste d'une part à instaurer la simultanéité du transfert de propriété et de la signature de l'acte authentique ou du paiement du prix et d'autre part, à réduire de façon non négligeable le délai de paiement de la préemption par l'administration de six à quatre mois.
Cordialement

Mur mitoyen creusé par voisin pour pose de palissades

Bonjour,
La situation visée concerne un exhaussement du mur mitoyen, parfaitement possible par un seul voisin sans demande d'autorisation à l'autre copropriétaire.
Voir cependant si la hauteur est compatible avec la règle d'urbanisme concernant les clôtures.
Cordialement

Droits sur un chemin en indivision

Bonjour,
NON, le chemin est en indivision, ce n'est donc pas une "servitude de passage", mais une dépendance perpétuelle, indissociable des fonds desservis.
La différence est juridiquement importante entre les deux situations.
Cordialement

Droits sur un chemin en indivision

Bonjour,
Non @moisse, mise à part l'explication sur le fond servant/dominant, le raisonnement n'est pas exact.

Le chemin n'est pas d'une servitude de passage (qui d'ailleurs est toujours attachée au terrain et non à son propriétaire), mais d'une dépendance de plusieurs propriétés crée pour être utilisée en commun en vue de la desserte de ces propriétés et dont l'indivision est un état normal et perpétuel et constitue donc l'accessoire (indissociable) des propriétés desservies.

La possibilité de desserte qui est consentie au propriétaire original est également offerte aux futurs acquéreurs de parcelles issues de divisions ultérieures, à la condition toutefois que l'autorisation de division soit accordée par l'autorité administrative.
Cordialement

Droits sur un chemin en indivision

Bonjour,
Très aimable à @Moisse de me laisser la réponse...difficile avec si peu de détails.

Il faudrait un plan pour voir la configuration et préciser la nature juridique du chemin : Est-ce une parcelle cadastralement distincte dont la propriété est indivise entre les deux fonds desservis?
Comme le fait remarquer @moisse, si d'autres parcelles bordent ce chemin d'accès, il pourrait être sollicité dans le cadre d'une procédure de désenclavement, une manière indirecte de contourner effectivement le permis d'aménager (problèmes de réseaux, desserte...).

Cependant, la commune ne peut pas vous exproprier, car il n'y a pas de motif lié à l'intérêt général.
Cordialement

Construction garage en limite séparative refusée par l'urbanisme

Bonjour,
Il s'agit de respecter la distance entre deux bâtiments NON contigus sur la même parcelle, ce sont des règles issues du Code de l'urbanisme qui s'appliquent au règlement du PLU.

Si la construction de la maison a commencé, c'est vraisemblable que le permis a été délivré avec des mesures conditionnelles pour le garage qui est un ouvrage distinct.
La seule solution est d'appliquer la règle en adaptant votre projet architectural aux contraintes du terrain.
Cordialement

Certificat d urbanisme et sursis droit à statuer

Bonjour,
En premier lieu, rien n'interdira à l'administration, pendant la période de validité du certificat, d'opposer une nouvelle disposition d'urbanisme ou une nouvelle servitude d'utilité publique dès lors qu'elles auront pour objet la protection de la sécurité ou de la salubrité publique qui rendront le terrain inconstructible.

De plus, le certificat ne protège pas l'état d'équipement du terrain qui peut être jugé insuffisant au moment de la demande d'autorisation par le fait de la réalisation de projets plus avancés.

L'autorisation pourra aussi être refusée pour tout autre motif tenant par exemple à l'aspect extérieur des constructions.

Finalement, le certificat d'urbanisme semble surtout garantir son titulaire contre une évolution défavorable de la règle d'urbanisme, par exemple: en cas de révision du plan d'urbanisme modifiant le zonage.
Cordialement

Rétroactivité deu décret

Bonjour,
La réponse est à la troisième ligne du décret: application le lendemain de la parution.
Cordialement

Erreur d'implantation maison

Bonjour,
C'est beaucoup de questions...

Tout d'abord, le lotisseur n'est affranchi de la création des statuts de l'ASL que lorsque les voies et espaces communs sont attribués en propriété aux acquéreurs de lots, donc voyez votre notaire sur le sujet.

La mise en cause du constructeur doit se faire par assignation, voir un avocat...

La solution du problème ne concerne que la modification du règlement du lotissement en aucun cas une remise en cause du permis d'aménager.
Cette modification est soumise à l'autorité qui a délivrer le permis d'aménager et qui doit vérifier l'existence d'une majorité qualifiée favorable. Elle doit ensuite s'assurer que le lotisseur qui a conservé la propriété d'au moins un lot dans le cas d'un lotissement de moins de 5 ans, ne s'oppose pas à la modification envisagée.
Cette autorité compétente, doit s'assurer que la modification est compatible avec la réglementation applicable, elle garde un pouvoir discrétionnaire mais un refus ne peut être prononcé que pour un motif d'intérêt général en rapport avec l'urbanisme.

En dernier lieu, il faudrait connaître sur quelle base a été délivrée le permis de construire de la maison: suivant la règle du PLU ou suivant celui du règlement du lotissement?

Maintenant que l'on possède plus de renseignements, la situation n'est peut-être pas aussi critique (risque de démolition)en cas de refus de modification; en effet, en 2023 le règlement(en droit constant) sera caduque et la construction conforme au PLU. Il faut donc faire preuve de ténacité et miser aussi sur les temps importants des procédures.
Cordialement

Erreur d'implantation maison

Bonjour,
La modification du règlement ne concerne que les colotis (auxquels il faut associer le lotisseur propriétaire de lots).
La décisions est prise par 50% des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie du lotissement (chaque copropriétaire compte pour une voix même s'il détient plusieurs lots).

Ce n'est pas une bonne idée d'informer, dans l'immédiat,la mairie de votre problème: car c'est révéler officiellement votre infraction et donc obliger le maire à dresser procès verbal.
Il semble préférable d'opérer la modification du règlement et de négocier avec le constructeur une participation financière pour "aider" si besoin à la décision des colotis.
Précision: dans votre configuration, il n'y a pas de syndic; les colotis étant réunis en association syndicale libre sous contrôle d'un président.
Cordialement

Erreur d'implantation maison

Bonjour,
Il ne peut y avoir de "négociation" avec la commune.
La solution repose uniquement sur le règlement du lotissement dont il faudrait connaître la date.


Si l'opération a moins de dix ans, la solution passe par la modification du règlement (cela ne concerne que les colotis) en s'alignant sur le PLU; s'il n'y a pas d'accord, c'est alors une mise en cause du constructeur (mise en cause inévitable, pour au minimum des dommages-intérêts) avec pour conséquence possible : la démolition.
Cordialement