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talcoat / ID 144035

Délai de paiement quand on est préempté

Bonjour,
Ma réponse est la bonne...

Convention de participation en ZAC

Bonjour,
Dans le cas d'une ZAC à maitrise foncière partielle, les propriétaires n'ayant pas acquis leur terrain de l'aménageur, doivent conclure avec la personne publique une convention d'aménagement qui précise les conditions de leur participation.
Le maire peut être chargé par délégation du conseil municipal de signer cette convention. (Loi urbanisme Habitat art.63 complétant l'art.L 2122-22 du CGCT).

Cette pièce étant un élément obligatoire de la demande de PC, il faut donc en préalable au dépôt, mettre en demeure le maire de signer la convention d'aménagement.
Cordialement

Délai de paiement quand on est préempté

Bonjour,
Par dérogation à la théorie générale des contrats, le transfert de propriété n'intervient qu'à la plus tardive des dates auxquelles seront effectuées le paiement et l'acte authentique;
Le paiement du prix devant intervenir dans les QUATRE mois de l'accord sur le prix.
Cordialement

Extension de garage - Zone N

Bonjour,
La réécriture de l'art. L 123-1-5 par la loi MACRON du 6 juillet 2015 a permis de prendre en compte le problème des annexes :"les bâtiments d'habitation existants peuvent faire l'objet d'extensions ou d'annexes, dès lors que ces extensions ou annexes ne compromettent pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site"

Il faut donc consulter le règlement de zone qui précise les conditions :Hauteur, emprise, densité...
Cordialement

Reduire un lot pour garder un lot plus petit

Bonjour,
Cela pose la question de la subdivision d'un lot de lotissement qui peut être opéré dans droit commun des divisions foncières (DP ou PA)en fonction des critères relatifs à ces régimes, mais sans toutefois qu'il soit besoin de l'accord des colotis du lotissement déclaré initialement.
C'est toutefois un non sens économique (perte de valeur) de vouloir faire déclasser la parcelle en terrain agricole!
Cordialement

Droit de préemption sur terrain constructible situé près d'école

Bonjour,
Effectivement, la première chose à connaître est le motif de refus du PC.
En dehors d'un problème d'urbanisme, la raison pourrait provenir du terrain situé en "emplacement réservé" du POS ou PLU...
Cordialement

Algeco a la place du batiment

Bonjour,
Le permis de construire n'est peut-être pas caduc du point de vue administratif, même s'il a été réalisé une construction différente.
Il faut connaître: date du PC, début des travaux, fin de chantier...la situation pourrait peut-être alors faire l'objet d'un modificatif (sous réserve de l'aspect architectural) de ce point de vue @morobar a raison.
Cordialement

Délai de prescription en matière d'urbanisme

Bonjour,
Non l'AVAP dépend du code du patrimoine et la ZPPAUP du code l'urbanisme.
Ces codifications devant disparaître pour faire place à des AMVAP...conséquences de la loi ENE et ALUR y a mis un terme au 14 juillet 2016.
Pour les différences, au sein d'une AVAP seul le maire peut contester l'avis négatif de l'ABF.
Cordialement

Règlement de copropriété lotissement

C'est bien pourquoi le statut ne change rien...que l'on soit en lotissement ou en copropriété la voie reste publique et extérieure au programme.
Quant aux critères déterminant les charges ce n'est pas si simple, tout dépend de leur nature, en particulier lorsqu'il s'agit de charges relatives à la conservation, à l'entretien et l'administration des parties communes.
Un changement de répartition n'étant pas sans problèmes, voir un contentieux judiciaire.

Piscine enterrée implantation

Il ne faut pas confondre les normes d'implantations avec les critères déterminant les autorisations (PC ou DP) rien à voir....

Règlement de copropriété lotissement

Bonjour,
La description faite par @musicall laissent supposer une copropriété horizontale, mais le statut juridique est sans effet avec le fait que le lot soit riverain d'une voie publique.
La solution n'est nullement dans la modulation des charges mais dans une réclamation auprès de la commune pour sa remise en état et si le syndic ne veut pas s'en charger, vous pouvez exercer le recours directement.
Cordialement

Piscine enterrée implantation

Bonjour,
NON pas d'accord avec l'argumentaire de @amatjuris qui est une copie collée des bêtises qui trainent sur internet...

La réalisation d'une piscine affleurant le sol est libre d'implantation et à moins que le règlement d'urbanisme (POS-PLU)ne mentionne des dispositions particulières "spécifiques aux piscine" ce qui exclu de toute manières le recours au RNU.
En effet, une piscine en plein-air est une construction sous le niveau du sol et non un bâtiment.
Ainsi, les règles d'implantation ne s'appliquent pas aux parties souterraines.

Seule précaution pour ne pas enfreindre l'art. 678 CC il faut prévoir un mur pare-vue si la margelle est en limite de propriété, le bassin pouvant être à la distance que vous voulez.
Cordialement

Lorsqu'urbanisme et juridique sont incohérents

NON...ce n'est pas la question d'un chalet d'alpage en seine et marne!!!
Il s'agit de la possibilité de réaliser des travaux d'entretien ou de mise aux normes sur une construction édifiée sans autorisation : la réponse est contenue dans mon message précédent.
Pour un particulier non averti, il est préférable de confier la défense de ses intérêts à un avocat spécialisé.

Lorsqu'urbanisme et juridique sont incohérents

Bonjour,
La jurisprudence sur le sujet a été quelque peut assouplie.

Dans l'hypothèse où un immeuble a été édifie en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, l'autorité administrative saisie d'une demande tendant à ce que soient autorisés des travaux portant sur cet immeuble est tenue d'inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble du bâtiment.

Dans l'hypothèse où l'autorité administrative envisage de refuser le permis sollicité parce que la construction dans son entier ne peut être autorisée au regard des règles d'urbanisme applicable à la date de sa décision, elle a toutefois la faculté, dans l'hypothèse d'une construction ancienne à l'égard de laquelle aucune action civile ou pénale n'est plus possible, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence au vue de cette demande, d'autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à sa préservation et au respect des normes, alors même que son édification ne pourrait plus être régularisée au regard des règles d'urbanisme applicables.

Il reste donc des possibilités...il faut persévérer.
Cordialement

Procédures au Tribunal administratif

Bonjour,
Le problème posé c'est le principe ne permettant que les extensions "mesurées".
La jurisprudence considère comme construction nouvelle toute extension dépassant 50% du bâti existant.
D'autre part depuis la loi ALUR, les dérogations motivées art. R 111-1-2 4e, du conseil municipal sont désormais soumises à avis conforme de la CDCEA...
Donc très peut de chances de voir ce contentieux aboutir.

Procédures au Tribunal administratif

Bonjour,
Il est toujours préférable d'être présent ne serait ce que par courtoisie pour le tribunal.
Le mieux est de faire appel à un avocat qui représentera vos intérêts.
Cordialement

Procédures au Tribunal administratif

Bonjour,
La présence n'est pas indispensable mais elle est recommandée.

Offre promoteur proche de l'arnaque

Bonjour,
Si les voisins ce trouvent de part et d'autre du terrain le projet du promoteur risque de ne pas voir le jour car, ne pouvant réunir les parcelles, l'assiette foncière ne sera pas suffisante pour réaliser le programme.
Le terrain peut être alors un enjeux pour le projet et "mériter" dans ce cas une plus value...C'est effectivement une question de négociation.

Permis de construire valant division et CCMI

Bonjour,
Effectivement la description correspond au cadre d'une copropriété horizontale puisque l'on évoque une division impossible pour que le terrain conserve un caractère constructible ainsi que la présence d'un règlement de copropriété...le permis de construire prévu n'a en rien le caractère d'un PC valant division parcellaire.
L'achat dans de telles conditions n'est pas recommandé.
Cordialement

Hauteur de construction sur terrain en pente

La loi ALUR permet quelques dérogations ou adaptations mineures à la règle mais l'arbitrage du juge demeure et la décision doit toujours être motivée, la dérogation devant être fondée sur un intérêt général suffisamment caractérisé pour justifier l'atteinte porté à la règle...