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talcoat / ID 144035

Construction bâtiment en zone rurale

Bonjour,
Pas si vite...la question ne portait que sur les distances entre bâtiments, pour la construction d'un hangar il faudra prendre en compte les autres articles du RNU.
En particulier, R 111-21 (et suivants) pouvant imposer des contraintes architecturales et de protection paysagère.
Reste donc à voir la situation par rapport à la PAU et l'impact du bâtiment sur le voisinage immédiat.
Les demandes de permis de construire sont appréciées au cas par cas, en fonction de la situation des projets, de leur architecture ou de leurs dimensions.
Cordialement

Construction bâtiment en zone rurale

Bonjour,
La réponse est trop imprécise pour affirmer la situation dans la PAU par ailleurs difficile à définir, surtout dans un habitat dispersé en hameaux par exemple.

A supposer réglée la question de la constructibilité, sachant qu'une telle construction peut aussi être autorisée en dehors de la PAU du fait du caractère agricole du projet (avis nécessaire de la commission de protection agricole), c'est le RNU qui s'applique et pour la distance entre deux bâtiments sur un même terrain R 111-15 détermine une distance minimum de 3 mètres (distance réduite de 1 m par rapport à l'ancienne réglementation).
Cordialement

Construction bâtiment en zone rurale

Bonjour,
Le terrain est-il dans la PAU - partie actuellement urbanisée ?
Cordialement

Travaux dans un lotissement privé - Taux de TVA applicable

Le taux réduit concerne la fourniture et pose d'un portail s'il s'agit de logements individuels ou collectifs.
Cela ne pose aucune difficulté.

Instalation d'un mobile-home

Bonjour,
Il n'y a pas d'erreur de la par de la mairie.
Le projet n'est pas compatible avec le règlement de la zone (exclusion des mobile-home) mais effectivement des possibilités d'agrandissement du bâtiment existant (extension limitée) semble possible.
Cordialement

Travaux dans un lotissement privé - Taux de TVA applicable

Bonjour,
@Morobar il me semble que c'est le taux réduit qui s'applique si l'opération a plus de 2ans.
Cordialement

VEFA : promoteur se rétracte - contrat de réservation

Bonjour,
Il faudrait en premier lieu démontrer l'antériorité de la réservation.
Dans le contrat préliminaire, le réservant n'a aucune obligation de vendre, pas plus que le réservataire ne s'engage à acquérir l'immeuble réservé.
En cas de rupture entre les parties, la jurisprudence apprécie différemment suivant que la construction est au stade de projet, dans ce cas il n'y a pas de violation de l'obligation de vendre.
Alors que si la construction est déjà entamée, il y a violation avec dans ce cas versement de dommages-intérêts.
Cordialement

Abus de pouvoir d'une mairie sur un plu

Bonjour @Morobar,
Merci pour la remarque, mais l'argumentation était déjà valable en 2012.
Cela fera une approximation de moins...

Abus de pouvoir d'une mairie sur un plu

Merci de ne pas mélanger les questions![smile3]

Bonjour,
L'ensemble des commentaires est hors sujet...

La question posée par @roumegous est de savoir si le maire peut refuser un permis de construire pour la reconstruction d'un bâtiment régulièrement autorisé et dont la démolition est le fait du propriétaire, en prenant prétexte que le règlement de zone du PLU interdit ou réglemente les nouvelles constructions.

La réponse est:
-Oui si le bâtiment est une ruine
-Oui si le document d'urbanisme interdit la reconstruction
(pour des raisons de sécurité publique)

NON dans les autres cas en application de l'art. recodifier aujourd'hui L 111-15 du code de l'urbanisme.

Il appartient donc de vérifier le règlement de zone du PLU, si celui-ci comporte une clause d'interdiction et dans le cas contraire le maire ne pourra refuser la reconstruction à l'identique en opposant les règles des constructions nouvelles.
Cordialement

Achat immobilier avec une piscine construite sans permis

@goofy arrêtez vos remarques volontairement polémiques.

Les services de l'urbanisme et fiscaux sont bien sur distincts et seuls les crétins pourraient penser que payer la taxe foncière revienne à être dispenser de permis de construire...

L'emplacement réservé n'a pas été éffacé du POS

Bonjour,
Le nouveau document d'urbanisme permet aux rédacteurs du PLU d'inscrire un emplacement réservé.
Cette situation ouvre la mise en œuvre possible d'un nouveau droit de délaissement pour le propriétaire.
Cordialement

Achat immobilier avec une piscine construite sans permis

Bonjour,
Ce n'est pas le conseil le plus judicieux!

En effet cela implique une action en justice dont il faudra trouver le fondement juridique...

Deplus, elle sera longue et hasardeuse, sans garantie de réussite car l'acte de vente contient surement une clause de décharge de responsabilité du vendeur et le juge pourrait également demander la preuve d'une impossibilité de la régularisation administrative (celle ci n'étant pas démontrée) avant d'accorder une éventuelle indemnisation.

Donc une simple régularisation envers les services fiscaux devrait suffire, car comme le précise @morobar il n'est pas tenue compte de la régularité de la construction.

Achat immobilier avec une piscine construite sans permis

Bonjour @Ludo,
Tout d'abord, il n'est pas possible de prendre pour "argent comptant" l'affirmation du notaire sans fournir des arguments.
Le notaire n'est pas forcément un spécialiste de l'urbanisme et la réflexion devrait porter plutôt sur sa responsabilité éventuelle pour avoir rédigé un acte sans vérifier si la piscine avait été légalement autorisée.

Cette remarque n'apporte rien au débat précédent si ce n'est de faire resurgir le fantasme de @goofy et on peut se demander où vous voulez en venir puisque vous ne tenez aucun compte de l'argumentation juridique qui vous a été opposée!

Sur la remarque de @pragma : c'est un peu court...
La vente étant passée, il vous faudra entamer une action en justice et il ne sera pas aisé d'apporter les preuves nécessaires, sachant deplus que le coût d'un procès risque d'être plus important que l'espoir d'une indemnisation.

En fait, le seul conseil à vous donner (et @goofy avait été le premier à le formuler) c'est de régulariser votre situation fiscale et pour le reste ...attendre, tout en profitant de votre piscine!
Cordialement

Achat immobilier avec une piscine construite sans permis

La première chose que @goofy aurait pu reconnaître est son erreur à prétendre qu' "on ne pouvait rien construire" en zone naturelle, la lecture de l'art. R 151-25 du code de l'urbanisme pourrait également être utile.

Le propos n'était pas de savoir si la régularisation de la situation de @ludo est facile, mais si elle était possible: les exemples de jurisprudence en donne la réponse.

Maintenant, personne ne peut penser que la situation va se régler sans le dépôt d'une nouvelle demande d'autorisation d'urbanisme, mais ce n'est pas pour autant certain qu'il faille recourir au juge administratif, à moins d'une municipalité bloquée sur une ligne de pensée archaïque.
En effet l'analyse de @goofy ne tient absolument pas compte des dernières évolutions réglementaires plus permissives et un élément totalement occulté: le POS actuel de la commune (on parle de zone NC) va disparaître en mars 2017 pour être remplacé, si le maire a fait la démarche nécessaire, et là le zonage vraisemblablement N donc naturel, permettra une plus grande latitude encore pour que @ludo obtienne satisfaction.

Achat immobilier avec une piscine construite sans permis

Bonjour @LUDO,
Pas de pessimisme, il ne faut pas tenir compte de l'argumentaire de @goofy qui n'a qu'une notion superficielle et erronée de l'urbanisme...

En effet, depuis de nombreuses années la jurisprudence du conseil d'état reconnaît la construction d'une piscine en zone naturelle ou agricole.

La loi d'avenir du 13 octobre 2014 sur l'agriculture a d'ailleurs modifié certains aménagements relatifs à la limitation du droit à construire en zone N.
La loi dans son art.25, modifie les dispositions de l'art.L 123-1-5 du code de l'urbanisme en indiquant notamment:

"dans les zones agricoles ou naturelles et en dehors des secteurs mentionnés au 6°, les bâtiments d'habitation peuvent faire l'objet d'une extension dès lors que cette extension ne compromet pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site.
Le règlement précise les conditions de hauteur, d'implantation et de densité des extensions permettant d'assurer leur insertion dans l'environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone."

Ainsi, pour le conseil d'état "l'implantation d'une piscine en zone NC ne suffit en elle même à caractériser une atteinte au paysage" CE. 16 octobre 2008 n°305606.

Deplus, "une piscine extérieure, complètement enterrée et réalisée dans le prolongement structurel (dalle jointive) d'un bâtiment, devrait être considérée comme une extension" dudit bâtiment. CE. 15 avril 2016 n°389045.

Enfin, "une piscine non couverte n'est pas dans le champs d'application des dispositions d'urbanisme qui ne concerne que les bâtiments et que le règlement de la zone admet toutes les occupations qui ne sont pas interdites".
CE. 7avril 2011 n°330306.

Et il existe encore d'autres arguments pour penser raisonnable la régularisation de la situation de votre piscine, l'aide d'un avocat spécialisé devrait vous aider à y parvenir.
Cordialement

Achat immobilier avec une piscine construite sans permis

@goofy vos connaissances en urbanisme sont très approximatives et votre raisonnement totalement faux!
Arrêtez donc votre argumentation dangereuse pour la bonne compréhension du sujet traité.

Achat immobilier avec une piscine construite sans permis

Bonjour,
NON @goofyto, votre argumentation est un tissus d'inexactitudes...[smile3]

Tout d'abord on ne peut dire qu'une zone ND soit inconstructible, tout au plus le règlement de zone définit -il les constructions autorisées.

Ensuite, le conseil d'Etat a confirmé que "l'implantation d'une piscine en zone N ne suffit pas par elle-même à caractériser une atteinte au paysage".

Enfin, le POS actuel devrait théoriquement être transformé en PLU et la loi d'avenir sur l'agriculture a modifier certains aménagements relatif à la limitation du droit à construire en zone N (extensions permises sous conditions - hauteur, implantation, densité).

Ce dispositif devrait permettre à @ludo de régulariser sa situation, sachant " qu'une piscine extérieure complètement enterrée et réalisée dans le prolongement structural (dalle jointive) d'un bâtiment préexistant, devrait être considérée comme une extension dudit bâtiment"
Cordialement

Achat immobilier avec une piscine construite sans permis

Bonjour,
Avant un tel conseil, il faudrait connaître la raison du refus de la demande précédente.

Réception de chantier sans la présence de l'entrepreneur

Bonjour,
Pour provoquer la réception il faut que les travaux soient terminés.
Si l'entrepreneur (régulièrement convoquer) ne vient pas à la réception, il faut lui notifier le procès verbal pour respecter le contradictoire.
Après se pose le problème des travaux réservés et du paiement du solde du marché...
Cordialement

Rejet d'un référé d'annulation de permis

Bonjour,
Difficile de ne pas recommander la prudence car il n'est pas possible de savoir l'analyse que fera le juge administratif sur le règlement de zone du POS, sachant que le préfet peut exercer une action civile en vue de la démolition sur un immeuble achevé dont l'annulation sur déféré du permis de construire est intervenue pour un motif non susceptible de régularisation.

Il faut tout de même regardé le classement du terrain dans le futur PLU.
Vraisemblablement en zone agricole, le règlement sera plus restrictif que le POS et les extensions permises uniquement dans certains secteurs strictement délimités (STeCAL) il conviendrait donc de questionner le maire sur l'élaboration du PLU.
Cordialement