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trichat / ID 108175

Liquidation ou cessation micro entreprise

Bonjour,

Quelle activité exercez-vous? Commerciale, artisanale? A titre individuel?
Inscription au RCS, RM?

La situation que vous décrivez est une situation de cessation de paiements. Et vous devez déclarer cette situation au greffe du tribunal de commerce dans les meilleurs délais. Si le tribunal prononce la liquidation judiciaire et si vous êtes exploitant individuel, les dettes à payer resteront à votre charge.

En alternative,si vos seules dettes sont des dettes fiscales, vous pouvez négocier un paiement échelonné, mais en contrepartie vous devrez fournir des garanties financières sérieuses. Cela vous évite le"dépôt de bilan" et ses conséquences.
Vous pourriez alors continuer votre activité sous le statut d'auto-entrepreneur en optant pour le régime micro-social et le versement libératoire.

Cordialement.

Succession d'une dette en cas de décès

Bonjour,

Oui tous les droits réels, tels qu'une créance consécutive à un jugement, sont transmissibles aux héritiers.

Mais vous devez tout mettre en oeuvre pour vous faire payer cette créance.

Cordialement.

Construction de commerce

Bonjour,

Si le PLU a prévu la possibilité de constructions dans une zone classée "commerciale", qu'y pouvez-vous?

Il eut fallu contester le PLU lorsqu'il a été adopté par le conseil municipal en engageant un recours en annulation devant le tribunal administratif.

Cordialement.

Defaut de permis de construire

Par prudence, envoyez le courrier à la direction départementale des territoires (nouvelle dénomination de l'ancienne direction départementale de l'équipement).

Essayez d'obtenir des informations de la mairie(rendez-vous avec le maire). Mettez bien en avant la nature irrégulière des travaux. Mais attendez-vous à une réponse du style: "ça sera régularisé". En gros, les travaux finiront sans respect des obligations! Vous devez obtenir des engagements écrits de la mairie sur la remise en état du lieu et surtout sur la construction conformément aux obligations du PLU.
Vous devez exiger que le terrain soit remis à hauteur maximale sinon, vous perdrez l'intimité de votre propre construction.

Pour l'instant, vous pouvez suspendre le dépôt de plainte; vous disposez de trois ans délai de prescription des délits).

Cordialement.

Defaut de permis de construire

Bonjour,

Vous devez adresser une lettre recommandée avec avis de réception à la direction départementale des territoires en leur expliquant qu'une construction s'est faite sans aucune autorisation (demande préalable de travaux ou peut-être permis de construire).

Et toute construction faite en contravention avec les règlements d'urbanisme constitue un délit. Vous pouvez envisager une plainte à adresser au procureur de la République (article L 480-1 du code de l'urbanisme).

Remettre une lettre au maire sans obtenir un récépissé c'est hasardeux. Vous devriez lui en adresser une nouvelle pour marquer votre désaccord avec les travaux de votre voisin sans autorisation préalable.

Cordialement.

Acte achat maison en concubinage

Bonjour,

Je constate que votre situation n'a pas beaucoup évolué depuis mon précédent message du 15/03.

Le fait nouveau, c'est un arrêt de la cour de cassation portant sur l'interprétation de l'article 1442 et plus particulièrement de son alinéa 2.
Je ne sais pas si vous avez consulté cet arrêt. Je mets le lien:

http://www.juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-19980625-9619375

Il serait intéressant qu'amatjuris qui était intervenu dans la discussion donne son interprétation de cet arrêt. Je réserve le mien pour l'instant.

Et je reviendrai sur cette question un peu plus tard.

Cordialement.

Saisie immobilière alors que la banque a été déboutée

Bonsoir,

Je voudrais être aussi optimiste qu'amatjuris, mais je crains qu'il soit trop tard pour envisager une vente amiable; alors que la vente aux enchères est programmée pour le 21 juin.

Il aurait fallu réagir beaucoup plus tôt, voire demander à bénéficier de la procédure de surendettement, qui aurait suspendu automatiquement la procédure de saisie immobilière.

Et sans doute le plus grave est que la vente sur saisie immobilière entraîne de droit l'expulsion du débiteur propriétaire.

Cdt

Démenbrement SCI avec SARL

Bonjour,

Votre notaire est sur la même ligne que moi: projet réalisable avec risque de requalification en abus de droit par l'administration fiscale.

Pour contrer la position de l'administration fiscale, il faut que l'ensemble des opérations juridiques ne présentent aucune faille.

L'avantage économique dont bénéficiera votre SARL, c'est l'absence de loyers qu'elle devrait normalement verser pour l'occupation de locaux à usage de siège social. Et au final, amortissements de l'usufruit + intérêts sur emprunt seront-ils inférieurs aux loyers qui seraient normalement dus?

Quant à la mise en place de la transmission de votre patrimoine, il faudra l'organiser de façon concomitante à ce montage juridique -pour pouvoir en justifier auprès de l'administration fiscale- en transmettant progressivement la nue propriété des parts sociales de la SARL et de la SCI à vos fils.

Un point capital sera la bonne évaluation de l'usufruit temporaire et de l'avantage en nature dont vous serez le bénéficiaire.

Cordialement.

Saisie immobilière alors que la banque a été déboutée

Bonsoir,

Si la publication de vente sur saisie immobilière a été publiée, cela veut dire qu'un jugement ad hoc a été rendu par le TGI.

Que la maison soit habitée ou non, cela ne change pas l'exécution de la décision judiciaire qui a été prise dans le respect d'un formalisme lourd.

Un cahier des charges descriptif de la maison à vendre a été établi par l'avocat chargé de faire procéder à cette vente aux enchères.

Quant à la mise à prix, dans ce type de vente, elle est toujours très en dessous de la valeur réelle de la maison et encore plus particulièrement en période de marché immobilier difficile; ceci est général.

Votre fille a-t-elle été représentée par un avocat? Quelle solution avait-il proposé pour surseoir à cette saisie immobilière?
Maintenant, à 4 jours de la vente, il n'y a plus beaucoup de solution, sinon rembourser la banque, ce qui bloquerait la vente aux enchères.

Cordialement.

Crédit immobilier, recours

Oui, mais kesako Pv?

Il m'est déjà arrivé d'utiliser la messagerie personnelle du site ou une adresse gmail créée à cet effet.

Testament suite à un deces

Bonsoir,

Un testament porte sur les biens qui existent lors du décès et non au moment de sa rédaction. Certains biens peuvent donc avoir été vendus.

Et hors le testament-partage qui règle la succession entre les héritiers, le testateur ne peut pas léguer ses biens au-delà de la quotité disponible, qui dépend du nombre d'enfants vivants ou représentés (enfants d'un enfant prédécédé).

Le notaire , chargé de la succession, devra établir un inventaire des biens et éventuellement des dettes de votre grand-mère: la quotité disponible, donc transmissible par testament, devra être déterminée. Le reste constitue la réserve héréditaire qui est à partager entre les enfants vivants ou représentés.
Que le notaire ne soit pas au courant de la vente de la maison, rien détonnant, s'il n'a pas participé à la rédaction de l'acte de vente. Et de son vivant, votre grand-mère avait la libre disposition de ses biens.

Cordialement.

Crédit immobilier, recours

La chronologie des opérations financières permet de suivre les différentes étapes; je vais essayer de résumer pour voir si j'ai bien compris:

- prêt de 2005, accordé et remboursé normalement sans interruption sur la base d'un plan d'amortissement;

- prêt de 2006, accordé et remboursé normalement sans interruption sur la base d'un plan d'amortissement.

- prêt de 2007, pour financer les aménagements, partiellement débloqué, et remboursements différés. Un plan d'amortissement vous a-t-il été remis?

- prêt de 2007: reprise des remboursements en 2008, sur la fraction débloquée;

- demande de remboursement des frais d'aménagement 2008 ou plutôt demande de déblocage complémentaire des fonds? et nouvelle demande de remboursement différé sur la 1ère fraction débloquée en 2007?

- Blocage du dossier: pas de versement complémentaire et refus de remboursement différé.

Il est toujours difficile d'apprécier une situation quand on ne dispose pas de tous les éléments:

- Avez-vous mis la banque en demeure de vous verser la fraction de prêt bloquée? Ce prêt avait-il été matérialisé par un contrat prévoyant les modalités de déblocage: montant, périodicité d'une part, possibilité de remboursement différé et conditions (majoration de taux, augmentation des échéances,...)?

Dans votre premier message, vous indiquiez avoir suspendu les remboursements: de quel(s) prêt(s)? Ce n'était pas vraiment une bonne solution!

Vous indiquez également n'avoir reçu que deux relevés annuels (2008 et 2009) portant sur quel(s) prêt(s)?

Même si la banque a ouvert un contentieux suite au non-remboursement du prêt, vous pouvez toujours reprendre ces remboursements, auxquels vont s'ajouter divers frais; et cette reprise évitera la procédure de liquidation judiciaire de la SCI. Car les biens immobiliers sont alors vendus à la demande du liquidateur judiciaire aux enchères publiques (c'est-à-dire à "prix cassés").

Voilà une première réponse

Démenbrement SCI avec SARL

Bonjour,

Si j'ai bien compris votre montage: vous vendez votre villa actuelle à la SCI à créer à cet effet; la SCI a-t-elle les fonds pour payer cette acquisition? Ensuite, vous cédez l'usufruit temporaire de cette villa à la SARL dont vous êtes gérant, ce qui implique que la SARL emprunte les fonds nécessaires au règlement de cet usufruit.

Ce montage juridique est réalisable, en prenant toutes les précautions d'usage, afin qu'il soit réel et non fictif. Cela implique une gestion rigoureuse de la SCI sur les plans juridique, comptable et fiscal.

La condition précédente étant remplie, la SARL pourra effectivement réduire son bénéfice imposable (économie d'IS) en déduisant les intérêts d'emprunt et l'amortissement de l'usufruit temporaire. L'usufruit temporaire doit être évalué en fonction de l'avantage économique procuré à la SARL: c'est sans doute le point le plus délicat.

L'avantage en nature devra là encore être évalué au plus proche d'un loyer pour ce type de bien.

Toutes ces remarques ont pour but d'expliciter la question de l'abus de droit fiscal.
En effet, l'administration fiscale peut utiliser l'abus de droit pour requalifier une opération juridique, si celle-ci a pour objectif d'éluder l'impôt.
Ce qui ne sera pas le cas, si les évaluations de chaque élément intervenant dans le processus juridique ont été faites le plus correctement possible.
Quant à la SCI, elle doit "fonctionner" conformément aux obligations légales et réglementaires, afin que l'administration ne puisse se prévaloir de la fiction juridique qu'elle pourrait représenter. Par exemple, l'absence d'assemblée annuelle des associés a été utilisée par l'administration pour qualifier une SCI de structure fictive.

Mais la complexité de ce type de montage doit faire appel à des professionnels avertis: notaires, avocats, experts comptables.

Cordialement.

Crédit immobilier, recours

Bonjour,

Quand avez-vous suspendu les remboursements de votre prêt bancaire?

Votre situation est étonnante: vous ne recevez pas les fonds pour réaliser les travaux d'aménagement et vous ne mettez pas la banque en demeure de vous les verser, mais vous effectuez des remboursements indus!
Et la banque vous met en demeure de payer: c'est ubuesque!

A vous lire pour des explications plus précises.

Cordialement.

Plus-value résidence principale/secondaire

Bonjour,

La cession de votre ancienne habitation principale, mise en location, sera soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières, après abattement pour durée de détention. Taux de 34,5 % (incluant les contributions sociales).

Ci-joint, le lien vers la documentation officielle publiée par le MINEFI / DGFIP:

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4307-PGP

Cordialement.

Vente une partie de ma résidence principale

Bonjour,

En principe, la vente d'une dépendance de la résidence principale est exonérée, comme la résidence principale, d'imposition sur la plus-value immobilière lorsque la cession est concomitante. Taxation à 34,5 %!

Ce qui induit que la cession seule d'une dépendance est imposable à l'impôt sur les plus-values immobilières.
Mais un abattement s'applique en fonction de la durée de détention (au-delà de 30 ans, il n'y a plus d'imposition).

Dans votre situation, vous devrez attribuer une valeur vénale (au jour de l'achat) si le prix d'acquisition n'avait fait aucune ventilation de ce prix.

Cordialement.

Urgent besoin conseil suite decision du tribunal administratif

Le POS, puis le PLU qui ont classé votre terrain en zone constructible ont fait l'objet de deux recours en annulation par le TA.

Ce qui est en cause, ce sont ces règlements d'urbanisme.
Vous n'avez pas accès à ce type de procédure qui se déroule entre un administré et la commune représentée par son maire.
Le motif des recours ne concerne-t-il que le classement de votre terrain, ce qui n'est pas certain.
Et si c'est le cas, vous devez pouvoir prendre connaissance des jugements qui explicitent les causes de l'annulation des POS et PLU.
Et si ces causes sont rédhibitoires, la commune devra en tenir compte dans la prochaine version de son PLU.
Vous-même disposerez alors d'un recours contre cette version du PLU et pourrez faire valoir tous vos arguments pour que votre terrain obtienne une classification zone UB.

Cordialement.

Urgent besoin conseil suite decision du tribunal administratif

Bonsoir,

Vos explications sont embrouillées.

Qu'est-ce qui a été annulé par le TA?
Le POS, puis le PLU?

Si c'est le cas, la commune devra à nouveau délibérer et établir un PLU conforme à la réglementation de l'urbanisme.

Si votre terrain est classé en ZA, il ne peut obtenir une autorisation de lotissement. Et toute décision contraire, qui ne devrait même pas passer le contrôle de la direction départementale des territoires, serait automatiquement annulée en cas de recours au TA.

A vous lire pour de plus amples explications.

Cordialement.

Auto entrepreneur et chiffre d'affaire annuel

Vous dites dans votre post de 15h37 que vous n'avez pas choisi le versement libératoire pour l'impôt sur le revenu; alors vous devrez payer l'IR sur le chiffre d'affaires diminué de 50 % et éventuellement 71 % si vous avez retenu l'activité de revente en application du barème. Est-ce la meilleure solution? Une simulation mériterait d'être faite et s'il s'avère que ce n'est pas la meilleure solution, vous devriez opter pour le prélèvement libératoire de 1 ou 1,7 %.

Cdt

Auto entrepreneur et chiffre d'affaire annuel

J'espère que maintenant tout s'est éclairci.