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trichat / ID 108175

Terrain sans droit de passage mais pas enclavé au sens propre

Bonjour,

Le conseil général vous a-t-il notifié de façon formelle l'interdiction d'accéder à la route départementale par le chemin d'accès à votre terrain?

Est-il envisageable de procéder à des aménagements (à votre charge) de cet accès?

Si aucune solution n'est possible par ce chemin, et devant le refus de l'un des propriétaires autorisant l'accès à votre terrain par l'impasse (cette impasse est-elle privée?), vous devrez saisir le juge pour faire valoir le droit au désenclavement de votre terrain, tel que le prévoit l'article 682 du code civil:

Article 682 (legifrance)
Modifié par Loi n°67-1253 du 30 décembre 1967 - art. 36 JORF 3 janvier 1968 rectificatif JORF 12 janvier 1968
Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804:

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

Je vous joins un lien vers le site officiel "vosdroits.service public" explicitant les démarches à entreprendre:

http://vosdroits.service-public.fr/F2040.xhtml

Cordialement.

SARL 25 ans RETRAITE et Carte professionnel immoblier

Bonsoir,

Vous pouvez céder vos parts à une autre société exerçant la profession d'agent immobilier ou à toute personne ayant les capacités nécessaires à l'obtention de la carte professionnelle et qui est intéressée par le métier d'agent immobilier. L'obtention de la carte est, me semble-t-il, plus liée à la personne qui gère la société qu'à la société elle-même.

Mais vous dites que vous occupez la fonction de gérante minoritaire: qui sont les autres associés et comment envisagent-ils la poursuite de l'activité après votre départ à la retraite?

Pour récupérer la trésorerie, il y a plusieurs solutions: celle que vous donnez (mise en paiement de dividendes), remboursement du capital (si c'est possible compte tenu de son montant) ou la "vendre" en même temps que vos parts (c'est-à-dire que la valeur sera déterminée par la méthode de l'actif net).

Cordialement.

Problème immobilier neuf / Arnaque

Compte tenu de l'information dont vous disposez, vous devez adresser une lettre recommandée avec avis de réception à l'agent immobilier et copie au promoteur, pour demander le remboursement de l'acompte versé, le'appartement que vous aviez choisi n'étant pas mis en construction.

En effet, rien ne vous oblige à accepter un autre lot. Le promoteur est défaillant, alors quittez au plus vite ce programme qui pourrait s'avérer désastreux (ce type de situation s'est déjà produit avec les dégâts que l'on connaît pour les épargnants).

Cordialement.

Restauratrice en perdition

Bonsoir,

La déclaration de cessation des paiements doit être faite sans tarder comme l'a rappelé alterego, à partir de la déclaration prévue à cet effet(Cerfa °10530*01):

Lien vers site officiel: http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F22352.xhtml

Quant au transfert de votre habitation dans une SCI, cela ne changera rien puisque la garantie prise par la banque suivra le bien; le notaire a obligation de vérifier toutes les garanties prises sur un immeuble. Et en matière immobilière, ne serait-ce que pour la transcription au service de la propriété foncière, l'intervention du notaire est obligatoire.

Cordialement.

Problème immobilier neuf / Arnaque

Bonsoir,

Le promoteur ne me paraît très sérieux: lancer un programme immobilier doit être précédé d'études marketing pour connaître les besoins. "Surdimentionner" un programme traduit un amateurisme professionnel.

Personnellement, échaudé comme vous venez de l'être, je renoncerais purement et simplement à traiter avec ce genre de professionnel. Imaginez que vous versiez des acomptes, comme cela se fait dans ce type d'opération, et que la société de ce promoteur se retrouve en liquidation judiciaire: vous y laisserez tout ou partie de vos économies!

Cordialement.

Creation d'entreprise de prestation informatique

Bonjour,

Pour une structure à associé unique, vous disposez de:

- EURL, statut adapté de la SARL à associé unique: le gérant est assimilé sur le plan social à un travailleur indépendant; sur le plan fiscal, assimilé à un commerçant imposable dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) à l'impôt sur le revenu (barème progressif).
Possibilité d'opter pour l'imposition à l'IS (impôt sur les sociétés) et imposition des revenus des gérants à l'IR (article 62 du CGI : revenus des gérants majoritaires).

A mon avis, statut mal adapté.

- SASU, statut calqué sur celui de la SAS (société par actions simplifiée) et inspiré par le statut plus complexe de la SA.

Statut beaucoup plus intéressant tant sur le plan social que fiscal.

Dans l'un et l'autre des cas, pas de minimum pour le capital social.

De même la constitution d'une SCI pour l'acquisition d'un bien immobilier professionnel n'exige aucun capital minimum.
Les revenus tirés de la location des locaux professionnels seront imposables entre les mains des associés à l'impôt sur le revenu, catégorie des revenus fonciers. Là encore, possibilité d'opter pour l'imposition de la société à l'IS.

La société professionnelle pourra déduire les loyers versés à la SCI.

Quant aux charges que supportera votre société, c'est très difficile de les estimer a priori: cela relève d''un plan prévisionnel d'activité. D'une manière générale, toutes les dépenses en rapport avec votre activité constituent des charges déductibles pour la détermination de votre résultat comptable, puis fiscal après ajustements.

Exemple: loyers de votre local professionnel, assurances RC, locaux, matériel,..., honoraires, fournitures de bureau, salaires (y compris celui du dirigeant que vous serez) et charges sociales, amortissements du matériel utilisé (véhicule pour déplacements, ordinateurs, mobilier,...), etc...

Cordialement.

Achat ou vente des murs commerciaux

Bonjour,

Une réponse de normand: aux deux.

En fait tout dépend de ce que vous mettez dans l'expression "murs commerciaux".

- Pour la partie construite - le local d'accueil d'une activité commerciale - l'achat/vente relève du droit civil;

-Pour l'exercice d'une activité commerciale, bail commercial, exploitation d'un fonds de commerce, les transactions relèvent du droit commercial.

Cordialement.

Licence de transporteur publique routier de personnes

Bonjour,

Je ne sais pas s'il y a une équivalence entre votre certificat de capacité professionnelle de conducteur de taxi, mais le certificat de capacité exigé des transporteurs routiers de marchandises et de personnes est extrêmement difficile à obtenir, car il y a une partie juridique portant sur le droit du travail, le droit social de niveau licence en droit. Et s'y ajoute une partie gestion financière équivalente à celle d'un BTS "comptabilité et gestion". Et je sais de quoi je parle, je suis intervenu dans des formations spécialisées du CNAM pour l'obtention du certificat de compétence "Transport et tourisme" qui dispense de la capacité de transport. D'ailleurs l'AFTIM a des accords de partenariat avec le CNAM.

Cordialement.

Licence de transporteur publique routier de personnes

Bonsoir,

Pour effectuer du transport public de personnes, il faut être titulaire d'un permis de conduire approprié (que vous avez peut-être déjà), mais il faut surtout être titulaire d'une capacité de transport qui s'obtient lorsque l'on est titulaire de certains diplômes ou titres.

Je vous joins le lien du site du gouvernement sur lequel vous trouverez toutes les informations utiles:

https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11414.do

Sur le plan pratique, le statut d'auto-entrepreneur est compatible avec l'activité de transport public de personnes; un autre lien explicatif:

http://www.midi-pyrenees.developpement-durable.gouv.fr/auto-entrepreneurs-et-a6136.html

Cordialement.

Notaire me réclame TVA Immoblière VEFA

Bonsoir,

Il faut imprimer le document fiscal paru au BOFIP, ainsi que l'article concerné du code général des impôts.

Je vous conseille de vous rendre au plus vite au centre des finances publiques pour leur signaler votre opération de vente et leur donner le nom de ce notaire qui veut vous appliquer la TVA et non les droits de mutation. Et par prudence, confirmez votre entretien par un courrier recommandé. Votre bonne foi ne pourra pas être mise en cause ultérieurement.

Mais je me permets de vous rappeler que dans l'ancienne législation (pas si vieille que ça!), la première cession intervenant dans les cinq de l'achèvement était soumise à TVA et la TVA due se déterminait par différence entre la TVA sur cette cession sous déduction de la TVA initialement payée: d'ailleurs il était courant de dire cession à frais réduits. Et c'est peut-être bien cette situation avantageuse que la loi de finances rectificative a voulu sanctionner, les droits de mutation étant certainement plus élevés.

Mieux vaut régler cette affaire en respectant la législation en vigueur que d'engager ultérieurement la responsabilité du notaire. Cela vous prendra du temps et vous coûtera de l'argent.

Que vous dire de plus, sinon qu'on ne donne pas à boire à un âne qui n'a pas soif!

Cordialement.

PS: les références de la loi et de l'article du CGI sont indiqués dans le document BOFIP.

Droits d'autorisation de rebatir

Le droit de l'urbanisme est particulièrement complexe; d'ailleurs, il génère une part importante du contentieux soumis aux tribunaux administratifs (avec le contentieux fiscal, ce qui n'est pas très étonnant également compte tenu là encore de la complexité de notre droit fiscal).

A priori, la construction irrégulièrement autorisée en 2002 se situait encore dans la période (10 ans) où la nouvelle demande de travaux a été déposée: la mairie aurait dû demander une régularisation pour donner son accord à la modification de cette construction, en particulier en imposant le respect de la limite de 3 m prévue au règlement local d'urbanisme.

Ceci étant, un tiers (vous par exemple) aurait pu faire opposition à la modification de la première construction par un recours devant le tribunal administratif, dans les deux mois qui suivent le 1er jour d'apposition du panneau réglementaire indiquant la nature des travaux à réaliser (article R*600-2 code de l'urbanisme). Maintenant, c'est terminé!

Dans certains cas d'espèces, une construction irrégulière est constitutive d'un délit (construction sans autorisation ou non conforme à l'autorisation), mais cela ne semble pas correspondre à la situation que vous avez décrite (l'autorisation a été accordée et la construction s'y est conformée). Pour information, la prescription d'un délit est de trois ans.

La seule issue judiciaire qui pourrait être envisagée est un recours en responsabilité contre votre voisin en application de l'article 1382 du code civil par une demande en dommages-intérêts, sous réserve que vous prouviez que la construction viole une règle de l'urbanisme (ce qui semble bien être le cas) et que cette violation provoque un préjudice (ça, c'est pas gagné). La prescription de cette action civile se prescrit par un délai de dix ans après l'achèvement de la construction.

Si la mairie avait émis un avis négatif à la demande préalable de travaux, le pétitionnaire aurait pu introduire un recours contre cette décision lui faisant grief devant le tribunal administratif, dans les deux mois de la notification. Mais il aurait très probablement eu tort, son projet n'étant pas conforme au règlement d'urbanisme (retrait par rapport à la voie publique non respecté).

J'ai essayé d'être le plus synthétique dans cette matière, encore une fois, fort complexe.

Cordialement.

Droits d'autorisation de rebatir

Dans de nombreuses communes, les services d'urbanisme sont quasi-inexistants, alors que ce sont les mairies qui ont compétence pour instruire et délivrer les permis de construire et autres autorisations (demandes de travaux, permis de lotir,...). Les dossiers sont donc transmis aux services compétents de la DDTM (direction départementale des territoires et de la mer) pour examen, le maire émettant un avis.

Ainsi, dans le cas que vous citez, le maire aurait pu - et dû - émettre un avis défavorable à l'aménagement actuel prévu qui modifiait apparemment l'appendice initialement construit non conforme au POS, mais autorisé par erreur.
Et c'est précisément contre ces décisions non conformes que les tiers peuvent engager des recours en annulation devant le tribunal administratif.

J'espère que ma réponse vous éclairera.

Cordialement.

Plan de continuation et liquidation judiciaire

Bonjour,

Je suppose que votre SARl a fait une déclaration de cessation de paiements et que le tribunal de commerce a rendu une ordonnance plaçant votre société en redressement judiciaire avec plan de continuation.

En principe un administrateur judiciaire a été désigné par la même ordonnance.
Si votre activité ne permet pas à votre société de faire face à ses dettes, à cause de nouveaux impayés, vous devez informer l'administrateur judiciaire et le juge commissaire afin que le tribunal prononce au plus vite la liquidation judiciaire.

Dès que la liquidation judiciaire est prononcée, un mandataire liquidateur est désigné et l'activité de l'entreprise est arrêtée.

Cordialement.

Problème avec une gérance Bar-Restaurant

Bonjour,

Quelle devait-être la nature exacte de votre reprise de ce bar restaurant?
L'ancien propriétaire devait-il participer à l'activité de cet établissement?

En effet, s'il s'agissait d'une reprise en gérance libre (non salariée), le contrat de location-gérance devait obligatoirement être écrit et faire l'objet d'une publicité dans un journal d'annonces légales.
Si vous êtes dans cette situation, vous n'avez pas à abandonner le matériel que vous avez financé, ni les chèques de caution. Ci-dessous, article L144-7 du code de commerce:

Article L144-7 (legifrance)

Jusqu'à la publication du contrat de location-gérance et pendant un délai de six mois à compter de cette publication, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds.

Dans un premier temps, vous devez mettre en demeure le propriétaire de vous rembourser l'intégralité de vos dépenses. En cas de refus, il faut consulter un avocat pour définir l'action à engager: je pencherais pour une action pénale pour abus de confiance et peut-être escroquerie.

Cordialement.

Droits d'autorisation de rebatir

Bonjour,

Toute construction, selon la surface au sol, doit faire l'objet soit d'une demande préalable de travaux, soit une demande de permis de construire.

L'une et l'autre font l'objet d'un examen pour vérifier la conformité avec le règlement d'urbanisme (en 2002 POS, aujourd'hui probablement PLU).

La décision prise par la mairie peut faire l'objet de recours si l'autorisation accordée viole le règlement d'urbanisme. Et chacun peut contester cette autorisation en introduisant un recours en annulation devant le tribunal administratif.

Que dire de plus, sinon que le recours doit être introduit dans des délais précis et que certaines contraintes doivent être respectées.

Cordialement.

LMNP-loyers non perçus depuis un trimestre

Bonjour,

Dans un premier temps, vous devez relire attentivement les différents contrats que vous avez signés, en particulier tout ce qui concernait le bail initial: durée, garantie des loyers, désistement du promoteur, obligations du gestionnaire,...

C'est dans un de ces documents que vous pourrez trouver éventuellement la faille que vous pourriez invoquer afin d'obtenir la prise en charge des loyers impayés.

Je pense que pour l'instant, vous ne devez pas accepter l'avenant au bail, car c'est là que se trouve le piège.

Cordialement.

Imposition fiscale entreprise unipersonnelle transport

Bonjour,

Entreprise unipersonnelle -sous forme d'EURL ou d'EIRL?- imposable au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) soit à l'IR (impôt sur le revenu), soit sur option à l'IS (impôt sur les sociétés).

Dans le 1er cas, application du barème progressif de l'impôt;
Dans le second cas, imposition au taux réduit de 15 % sur le bénéfice fiscal jusqu'à , puis 33,33 % sur le surplus.

Il est difficile de répondre à votre question "qui veut payer moins d'impôt"? car de nombreux facteurs doivent être pris en compte. Et seule une simulation à partir d'un projet d'entreprise (business plan) peut tenter de choisir la solution "optimale".

Si vous êtes mariés, l'ensemble des revenus du couple sera pris en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu dû. Sera prise en compte la situation familiale; enfants à charge,...

Cordialement.

Nue propriete, calcul plus value si vente

Bonsoir,

Le rachat de l'usufruit d'un bien immobilier dont on est nu-propriétaire dépend du prix estimé par l'usufruitier.

Il n'y a aucune obligation à appliquer le barème fiscal qui sert essentiellement lors des mutations à titre gratuit et qui a été fixé en fonction de l'âge de l'usufruitier.

Il faut donc que vous fixiez avec votre mère le prix de son usufruit.

Le rachat de l'usufruit devra être constaté par un acte notarié, ce qui générera des frais d'acte et des droits de mutation au moment de la transcription au service de la publicité foncière. Frais de notaire et droits de mutation représentent en moyenne 7 à 8 % du montant de la transaction.
Il n'y a pas de droit de succession et pas d'impôt sur les plus-values, puisque cette propriété démembrée constitue l'habitation principale de l'usufruitière.

Cordialement.

LMNP-loyers non perçus depuis un trimestre

Bonsoir,

Votre question n'est pas suffisamment précise.

Quelle information ne vous a pas été communiquée par le promoteur?

Et quelle incidence sur vos loyers?

Cdt

Liquidation judiciaire simplifie

Bonjour,

Si vous avez le sentiment que votre avocat n'agit pas, alors il faut en consulter un autre, si possible spécialisé en droit des affaires.

La banque créancière peut demander à la caution de rembourser les dettes garanties dès le jugement de liquidation judiciaire, en application de l'article 643-2 du code de commerce, ci dessous:

Article L643-2 (legifrance)
Modifié par Ordonnance n°2008-1345 du 18 décembre 2008 - art. 165:

Les créanciers titulaires d'un privilège spécial, d'un gage, d'un nantissement ou d'une hypothèque et le Trésor public pour ses créances privilégiées peuvent, dès lors qu'ils ont déclaré leurs créances même s'ils ne sont pas encore admis, exercer leur droit de poursuite individuelle si le liquidateur n'a pas entrepris la liquidation des biens grevés dans le délai de trois mois à compter du jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire.

Lorsque le tribunal a fixé un délai en application de l'article L. 642-2, ces créanciers peuvent exercer leur droit de poursuite individuelle à l'expiration de ce délai, si aucune offre incluant ce bien n'a été présentée.

En cas de vente d'immeubles, les dispositions des premier, troisième et cinquième alinéas de l'article L. 642-18 sont applicables. Lorsqu'une procédure de saisie immobilière a été engagée avant le jugement d'ouverture, le créancier titulaire d'une hypothèque est dispensé, lors de la reprise des poursuites individuelles, des actes et formalités effectués avant ce jugement.

Cordialement.