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talcoat / ID 144035

Changement destination Terrain zone verte

Bonjour,

Pour procéder à une telle modification il faut une révision du PLU...aucune chance d'aboutir.

Engagement d'un promoteur

@goofy vous ne comprenez rien...

Engagement d'un promoteur

NON la "citation" est hors propos.
Le projet de servitude doit être prévu dès la promesse de vente comme une condition particulière de la transaction.
Sinon, quel certitude que le bénéficiaire puisse accepter une diminution de ses droits lors de l'acte authentique…

Engagement d'un promoteur

Bonjour,
Il faut prévoir l'existence de cette servitude des la promesse de vente.

Régularisation d’un permis de construire

Bonjour,
Le fait que la maison ai déjà fait l'objet d'une mutation et qu'elle soit cadastrée n'enlève en rien le caractère illégale de la construction, puisque sans permis.
Pour connaître la constructibilité de la zone il faut vérifier les documents d'urbanisme de la commune, sachant qu'à la Guadeloupe un certains nombres n'ont pas de PLU approuvé et sont encore sous RNU.

Si la zone n'est pas favorable à votre régularisation, l'achat peut quand même s'envisager (il existe de nombreuses constructions sans permis dans le département y compris dans la zone des 50 pas géométriques) et vous ne serez pas inquiété puisque la construction a plus de 10ans.
Par contre cette situation interdit tout agrandissement et ne permet que des travaux de remise en état.
Un contexte qui mérite une discussion du prix de vente.

Loi ELAN : étude géotechnique, quelle date d'application ?

Bonjour,
l'obligation existe bien depuis novembre 2018 dans le CCH sous L 112-21 et suivants.

Permis de construire parcelle frappée d'alignement

Encore une fois, les deux parcelles doivent figurées sur le plan masse pour que la construction justifie d'un accès à la voie publique et il n'y a aucune difficulté pour le PC puisqu'elles constituent ensemble une unité foncière.

C'est d'autant plus clair si elles sont achetées par un acquéreur, quand bien même elles sont issues de propriétaires différents au moment de l'instruction.

Permis de construire parcelle frappée d'alignement

Rien dans le message ne sous-entend que la parcelle soit en vente…
Ce qui est souhaité c'est que la demande de PC soit présentée avec les deux parcelles qui étant contigües forment une unité foncière sans besoin de remembrement.

Permis de construire parcelle frappée d'alignement

Effectivement l'arrêté d'alignement n'est pas une expropriation… il modifie simplement (dans un premier temps) le point de recul d'implantation pour une construction nouvelle, ensuite si elle réalise son élargissement de voie la commune devra indemniser à ce moment là le propriétaire.

Il y a malgré tout une contradiction, puisque l'on évoque dans la question une division avec deux propriétaires différents!
C'est cette procédure qui vous place dans cette situation.

Deux solutions: soit vous répondez favorablement à la demande du service instructeur en cosignant le formulaire du PC et l'instruction pourra se faire, soit vous refusez (ce qui est votre droit puisque la servitude de passage n'est pas un élément obligatoire -il s'agit du droit des tiers- et ne concerne pas les règles d'urbanisme) mais dans ce cas vous vous exposez à un refus, ce qui obligera un recours vraisemblablement contentieux.

Permis de construire parcelle frappée d'alignement

Bonjour,
La version de @goofyto semble la bonne, il faut une vision globale pour le PC et cela ne gène en rien de cosigner la demande.
On peut quand même s'interroger sur ce détachement de parcelle frappée d'alignement qui semble un plan "tordu" qui se retourne contre les auteurs.

Construction illicite ou pas

Bonjour,
Le service de l'urbanisme ne peut répondre puisqu'il n'y a plus de certificat de conformité.
Si la construction a légalement été autorisée vous pouvez par contre consulter le PC ou la DP.
Cependant, tant qu'il n'y a pas de dépôt de DAT les travaux sont considérés comme en cours et il n'y a pas de recours possible pour défaut de finitions.

Interprétation du PLU et refus de PC

Une preuve de plus que @Krolin ne comprend rien à l'urbanisme et pense faire du droit par copie coller sur le net.

Un peu plus de modestie aurait sans doute permis un meilleur dialogue.

Interprétation du PLU et refus de PC

Quelques précisions pour la culture générale de @Krolin.

Sur le plan grammatical:

On parle de "UNE" major, quand on évoque une entreprise faisant partie des plus puissantes sociétés de son secteur.

Au masculin on évoque le grade d'un officier…

Du point de vue juridique:

Prétendre sans autres détails que la construction est "légale" n'apporte rien car au demeurant elle peut être régulièrement autorisée et quand même NON CONFORME ce qui le cas ici.

Par ailleurs, la rigueur de l'arrêt Sekler qui date 1989 a ensuite été atténuée par la possibilité reconnue d'y déroger dans les documents d'urbanisme.

Les conditions de la délivrance d'une autorisation d'urbanisme sur une construction non conforme aux prescription du document local d'urbanisme peuvent être déterminée par celui-ci, qui prévoira alors les règles particulières pour les constructions existantes.

C'est sans doute la position que va adopter l'autorité administrative dans le cadre d'une révision du PLU, ce qui rendra vraisemblablement le projet recevable.

Interprétation du PLU et refus de PC

L'implantation n'était pas illégale avant l'entrée en vigueur du document d'urbanisme, c'est la question à laquelle @krolin "de la grande major" ne voulait pas répondre[smile36]

Interprétation du PLU et refus de PC

Il faut savoir lire…

« qu’en l‘absence de dispositions d’un plan d’occupation des sols spécialement applicables à la modification des immeubles existants,
la circonstance qu’une de ces constructions ne soit pas conforme à certaines dispositions de ce plan ne s’oppose pas à la délivrance d’un permis de construire la concernant

si les travaux autorisés doivent rendre la construction plus conforme aux dispositions méconnues ou s’ils sont étrangers à ces dispositions. »

Interprétation du PLU et refus de PC

Malgré tout, la construction est au mieux non conforme et les déductions fumeuses démontrent une méconnaissance du droit de l'urbanisme; car sauf dispositions particulières seuls les travaux rendant la construction plus conforme aux règles méconnues sont autorisées en absence de régularisation globale impossible dans le cas présenté.

Interprétation du PLU et refus de PC

C'est un peu juste comme explication, sur quels critères le projet est-il soudainement recevable pour une construction non conforme et peut-être même illégale?

Est-ce sur la bonne mine de l'architecte "issue d'une grande major du BTP" ( on parle en effet de UNE major sinon on a affaire à l'officier) et dans ce cas le projet n'est pas forcément viable, la jurisprudence issue de l'arrêt Sekler étant constante sur le sujet comme l'a déjà rappelé @Bibi.

Interprétation du PLU et refus de PC

Dommage que notre architecte ne précise pas le statut de la construction (ancienneté, avec permis de construire ou non, certificat de conformité…)

Sans ces précisions, il est impossible de répondre à ses interrogations.

Accord mur de soutènement

Bonjour,
Pour valider le statut du mur il faut s'interroger s'il dépasse de plus de 0,40 m du sol du terrain du haut.

Interprétation du PLU et refus de PC

Bonjour,
Sur la qualification du projet, il s'agit non pas de construction nouvelle mais bien de travaux sur existant.

Ensuite, il faudrait préciser si ont a à faire à une construction illégale (irrégulière depuis l'origine) ou non-conforme (devenue irrégulière) les jurisprudences Thalamy et Sekler s'appréciant différemment.