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Bibi_retour / ID 172607

Accord ecrit de mon voisin

Tout à fait, encore faut-il qu'un voisin informe le service urbanisme et que des agents de déplacent sur le terrain.

Accord ecrit de mon voisin

Un simple accord avec votre voisin, en dehors de la servitude, ne permettra pas de déroger aux règles d'urbanisme. La servitude a les avantages de rendre votre projet conforme et de s'attacher au fond afin d'être opposable aux propriétaires successifs.

Accord ecrit de mon voisin

Une piscine hors sol pourrait être dispensée d'autorisation d'urbanisme si sa mise en place ne dépasse pas 3 mois dans l'année (R.421-5), ou 15 jours si le terrain est situé en site classé, secteur patrimonial remarquable, abords monuments historiques ou secteur protégé identifié par délibération municipale (R.421-7). A la fin du délai, il est impéraratif de remettre les lieux en l'état.

Mais une fois encore, rien ne vous dispense de respecter le règlement du PLU.

Renseignez vous auprès de votre notaire et de votre voisin pour la création d'une servitude de cour commune. L'avantage de celle-ci est de ne pas faire application des règles relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives (article 7), en y substituant celles relatives à l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain (article 8).

Accord ecrit de mon voisin

Bonjour,

Même s'il n'est pas soumis à autorisation d'urbanisme, un projet doit respecter les règles d'urbanisme (art. L.421-8 du code de l'urbanisme). Donc même si le bassin de votre piscine ne dépasse pas 10 m² vous devez respecter le PLU.

Vous pourriez conclure une servitude de cour commune avec votre voisin afin de "décaler" virtuellement la limite séparative pour être conforme au règlement.

Faisabilité d'une OAP

Il semble étonnant que l'autorité ne se soit pas opposée à la division du terrain, puisqu'elle rend plus difficile l'exécution de l'OAP. Aviez-vous déclaré la division ?

L'autorité pourrait préempter le bien si vous trouvez acquéreur, ou même vous exproprier pour permettre la mise en oeuvre de l'OAP.

Faisabilité d'une OAP

Bonjour,

Quels sont les objectifs de cette OAP et quelle part du terrain initial est couvert ?

Si elle a vocation à densifier les terrains concernés je ne comprends pas pourquoi vous évoquez une dépréciation du terrain.

Une OAP est inscrite dans le PLU, et les travaux réalisés dans son périmètres doivent être compatibles. Elle peut disparaitre ou être modifié uniquement si le PLU est lui même modifié.

Maison en "dur" qui se révèle être en bois.

Bonjour,

VOus avez obtenu une autorisation d'urbanisme pour l'extension j'imagine...

Attention à la démolition des murs de façade, car le projet changerait en une démolition/reconstruction.

Aménagement allée de garage

Bonjour,

1- Avez-vous vérifié, s'il existe, que la quatité d'espaces verts/pleine terre est respectée ?

2- la DP pour l'aménagement des abords d'une construction ne peut être imposée que si votre terrain est situé dans un secteur patrimonial remarquable ou les abords des monuments historique (art. R.421-24 du code de l'urbanisme). Est-ce le cas ?

Maison construire sans permis de construire

En théorie le maire peut encore assigner l'auteur des travaux. Mais il semble qu'il s'est contenté de refuser l'extension et n'a pas ouvert de procédure d'infraction. C'est à vérifier en mairie avant de vous décider.

Maison construire sans permis de construire

Bonjour,

Le délai de prescription pénale n'est plus de 3 ans mais 6 ans.

La prescription administrative décennale ne joue pas lorsque la construction était soumise à permis de construire (L.421-9 du code de l'urbanisme).

Acheter cette maison en l'état signifie que vous ne pourrez pas l'agrandir, ni la reconstruire à l'identique (L.111-15), vous ne pouvez que l'entretenir.

Accès au suivi du permis construire

Bonjour,

Si la clause ne concerne que l'obtention du PC, je ne vois pas pourquoi le promoteur serait tenue de vous tenir informé de l'avancée de l'instruction.

Si la mairie n'a pas le droit de communiquer un dossier aux tiers lors de l'instruction, le promoteur a la possibilité de vous donner ces informations.

Exhaustivité des motifs de refus d’un permis de construire

Bonjour,



Certes le code de l'urbanisme prévoit une exhaustivité dans les motifs de refus, et ça se comprends, toutefois rien ne permet de sanctionner le maire s'il refuse à nouveau le même projet en soulevant un autre motif.

une dalle sur un terrain non constructible

J'ai du mal à concervoir qu'un vide sanitaire surmonté d'une dalle constitue un bâtiment. Si le PLU ne le définit pas, le lexique national d'urbanisme donne une piste de réflexion : "Un bâtiment est une construction couverte et close. Un bâtiment constitue un sous-ensemble de la notion de construction. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. Il est impérativement couvert par une toiture et doté de systèmes de fermeture en permettant une clôture totale.
Ne peuvent donc être considérées comme relevant de la définition du bâtiment les constructions
qui ne sont pas closes en raison :
- soit de l’absence totale ou partielle de façades closes;
- soit de l’absence de toiture;
- soit de l’absence d’une porte de nature à empêcher le passage ou la circulation (de type
galerie), et n’ayant pas pour seul but de faire artificiellement considérer une pièce comme non
close"

De plus, à la lecture des définitions du PLU je pense logique de regarder un bâtiment comme une construction close et couverte : "Bâtiment d’intérêt architectural ou patrimonial", "Construction principale", "Ruine".

Cela rejoint une décision du conseil d'état du 20/03/2013 n° 350209 : "qu'eu égard aux finalités de ces dispositions, qui ont pour objet, rapprochées des autres dispositions du même article, d'empêcher toute extension de volume des bâtiments existants, un bâtiment s'entend d'une construction couverte et close ; que, par suite, en relevant qu'une partie de la construction litigieuse, recouverte d'un toit supporté par de simples piliers mais non close, ne pouvait être regardée comme incluse dans le volume d'un bâtiment existant au sens des dispositions précitées, la cour administrative d'appel de Lyon n'a pas commis d'erreur de droit ; que M. et Mme B... ne sont, par suite, pas fondés à demander l'annulation de l'article 1er qu'ils attaquent".

Enfin, la lecture des constructions/ aménagements interdits et autorisés en zone A n'est pas en faveur de votre projet, qui n'a pas de lien avec l'agriculture.

Si on rapproche tous ces éléments, la position de votre commune ne parait pas si absurde. Le noeud du problème est que le passage du terrain de la zone U à A vous parait injustifié.

une dalle sur un terrain non constructible

Bonjour,



Le cadastre ne peut pas déterminer s'il y a emprise au sol ou non, ce n'est pas son rôle.

Il faut vous orienter vers votre PLU, comment définit-il l'emprise au sol et la construction ?

construction d'une pergola adossée

Il semble que Denism a précisé les caractéristiques de son projet. Celui-ci ne créé pas de surface de plancher et ne semble pas créer d'emprise si non couverte, donc DP suivant le R.421-17a).

En cas de création d'emprise au sol on est bien sur un permis de construire suivant R.421-14 car l'emprise créée est supérieure à 40 m², avec recours à architecte obligatoire puisque la maison dépasse 150 m² SDP avant travaux.

Précisions que l'emprise au sol n'entre pas en ligne de compte pour l'exception prévue par l'article R.431-2a) : "le critère de l'emprise au sol de la construction, retenu avant la réforme afin de juger de l'application ou non de la dispense de recours à l'architecte, ne doit plus être pris en compte pour les projets relevant du a) de l'article R. 431-2. Seule la surface de plancher doit servir de référence pour ces projets qu'il s'agisse d'une construction initiale ou de travaux sur construction existante en application du dernier alinéa de l'article R. 431-2" (Rep. à la question n° 6969 R. FERRAND publiée JO 18/12/2018).

construction d'une pergola adossée

La lecture est la suivante :

1- R.431-1 : "Le projet architectural prévu à l'article L. 431-2 doit être établi par un architecte."

2- R.431-7b) : "Sont joints à la demande de permis de construire : Le projet architectural défini par l'article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12."

3- Or la déclaration préalable ne fait pas mention du projet architectural

Aucune disposition législative ou réglementaire n’impose, pour la réalisation de travaux soumis à la procédure de déclaration préalable, de recourir à un architecte. Les travaux qui entrent dans le régime déclaratif restent exclus de l’exigence du recours à l’architecte (Rép. Min. n°1042 : JOAN Q 22 janvier 2008).

construction d'une pergola adossée

Bonjour,

Ces travaux modifient l'aspect extérieur de la construction et sont donc soumis à déclaration préalable (art. R.421-17 du code de l'urbanisme).

Votre projet ne créé pas de surface de plancher (R.111-22) si la construction n'est pas close et couverte.

Le recours à un architecte n'est jamais obligatoire dans le cadre d'une DP. Rappelez au service urbanisme que le projet architectural annexé au permis de construire, et établi par un architecte, ne fait pas partie du dossier de DP, dont le formulaire ne prévoit d'ailleurs aucune mention de l'architecte. C'est la lecture des articles R.431-7, R.431-1 et R.431-36 du code de l'urbanisme.

construction de piscine

Bonjour,

La prescription pénale est de 6 ans à l'achèvement des travaux, si la piscine était soumise à autorisation d'urbanisme à cette époque le maire ne peut plus intenter une procédure d'infraction.

Servitude travaux + mur soutenement

Bonjour,

1- Qu'en dit votre notaire ?

2- Votre voisin n'a donc pas mis en oeuvre la totalité de son permis de construire. A-t-il déposé la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux ? Si oui l'autorité devrait la contester en toute logique.

Propriétés et Talus

Bonjour,

Le meilleur moyen de connaitre la position d'une limite séparative est de consulter la procédure de bornage si elle a été faite : plan et PV de bornage.

S'il n'a pas été fait il est vivement conseiller de contacter un géomètre expert.

Le plan cadastral n'est pas opposable et ne donne qu'une présomption de propriété.