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Bibi_retour / ID 172607

Refus de permis de construire modificatif

Bonjour,

Art. R.424-17 du code de l'urbanisme "Le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue.
Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année."

Comme le soulève Talcoat il faut connaitre à minima les dates de délivrance du permis, de la notification qui vous a été faite.

La jurisprudence donne un contour des travaux qui permettent d'interrompre le délai de validité de l'autorisation, ils doivent être significatifs de la mise en oeuvre du permis. Par exemple : CAA Marseille 23/04/2010 n° 08MA01185 ou CAA Bordeaux 03/10/2017 n° 15BX03527

Règlementation chenil

Bonjour,

Ecrivez à la mairie et la DDT en R/AR pour leur signifier des constructions apparemment sans autorisation car aucun affichage visible, et demandez qu'il y ait donc une vérification de la régularité de la situation.

C'est quasiment gratuit (prix de 2 recommandés) et avec une saisine officielle il seront bien obligés de vous répondre officiellement.

Vous pouvez également consulter le règlement sanitaire de votre département afin de vérifier les obligations en la matière.

Déclaration préalable de travaux et acte authentique

A la base c'était un hangar garage et aucune habitation attenante. Et si le vendeur ne peut pas fournir de factures ?


Ok il fallait le préciser dès le départ, maintenant je comprends mieux.

Comme le souligne Talcoat modification de façades + changement de destination = PC (R.421-14 code urbanisme).

Ce dossier qui part mal semble bien mal ficelé aujourd'hui, faire jouer la clause suspensive pour vous retirer semble une très bonne idée.

Déclaration préalable de travaux et acte authentique

La création d'un logement n'est pas soumise à autorisation d'urbanisme. Il n'y a donc aucune DP à demander et l'autorité devrait tout logiquement s'opposer à celle qui a été déposée.

Ceci n'empêche pas de s'assurer du respect des règles du PLU relatives aux places de stationnement s'il fixe un nombre de places en fonction du nombre de logements.

Sans DAACT la date de l'achèvement des travaux peut être revendiquée à l'aide de factures des artisans.

Déclaration préalable de travaux et acte authentique

Il est demandé de régulariser en raison d'une création de copropriété avec le logement du 1er étage. C'est une maison individuelle divisée en 2 logements.


Il s'agit bien là des travaux à régulariser ?




Pour la DAACT en obtenant une DP en 2021 au niveau légal il serait considéré que les travaux seront faits en 2021 et non en 2005. Donc la DAACT devrait suivre normalement avec les délais qui en découlent.


Ne mélangez pas l'achèvement des travaux et la régularisation administrative.

La légalité des travaux s'apprécie au jour où la régularisation est demandée. L'achèvement des travaux est apprécié à la date déclarée dans la DAACT, qui est applicable uniquement aux travaux achevés postérieurement au 01/10/07

Déclaration préalable de travaux et acte authentique

Bonjour,


Non la surface du plancher est de 70 m2 environ. En 2005 le vendeur a créé un appartement de 40 m2.

Ceci n'est pas soumis à autorisation, et même si ce n'était pas le cas en 2005 la légalité d'une régularisation est appréciée au jour où elle est demandée.

Donc je ne comprends pas pourquoi le vendeur dépose une DP.




J'ai lu aussi qu'il fallait déposer une DAACT pour rendre conforme les travaux même antérieurs

La DAACT n'est applicable qu'aux travaux achevés à compter du 1er octobre 2007 (art 26 décret n° 2007-18 modifié). En déposant ce document le bénéficiaire de l'autorisation ne demande pas de conformité, au contraire il atteste que ses travaux sont achevés et conformes à l'autorisation délivrée.




La chose que j'aimerais savoir c'est si cette date limite inscrite au compromis peut être utilisée comme argument pour faire annuler la vente en cas de délai encore en cours pour l'attestation de non opposition ou du délai des recours.

Vérifiez les clauses suspensives. Si seule la non opposition à déclaration préalable est prévue vous devez espérer que l'autorité s'oppose à la DP. Dans tous les cas faîtes le point avec votre notaire.

Servitude d’alignement

L'urbanisme ce n'est pas de la magie. Si l'autorité s'est opposée à la DP, un PC pour le même projet ne devrait pas être accordé.

Le problème est que votre construction n'est pas conforme puisqu'elle empiète sur le retrait d'alignement. Or l'extension d'une telle construction ne peut se faire qu'à condition que le projet soit étranger à la règle violée, ou bien qu'il rende la construction plus conforme ou bien que le PLU prévoit des règles spécifiques pour les constructions existantes (jurisprudence "SEKLER").

En l'occurence, créer 1 ou plusieurs places de stationnement ne rend pas la construction plus conforme tandis qu'une extension vers l'arrière, donc en dehors du recul d'alignement, me parait étranger à la règle violée.

Servitude d’alignement

Bonjour,



Qu'entendez vous par servitude d'alignement : article 6 du PLU ? retrait imposé par le gestionnaire ou propriétaire de la voie ?



Avez-vous reçu un arrêté d'opposition à votre déclaration préalable, si oui quels sont les motifs inscrits ?

Durée de validité d'un certificat d'urbanisme opérationnel

Donc il est clair que le CU protège le demandeur de toute modification du PLU durant 18 mois ( sauf les exceptions ci dessus).

Je n'ai pas affirmé le contraire.

La cristallisation est faite au bénéficie du projet du demandeur de l'autorisation de construire et pas uniquement au bénéficiaire du CU (CE 15/12/2015 n°374026), et ce peu importe que le projet présenté dans la demande de CUb soit réalisable ou non.

Prefet se substituant au maire pour délivrance des permis de construire

Bonjour,

Le maire d'une commune soumise à la loi SRU en matière de logements locatifs sociaux a des objectifs triennaux de constructions. Dans le cas où il ne respecte pas ses objectifs, l'article L.302-9-1 du code de la construction et de l'habitation impose au préfet la prise d'un arrêté de carence pour cette commune. Vous devez donc pouvoir consulter cet arrêté en préfecture ou sur son site internet.

Dans ce cas, l'article L.422-2d du code de l'urbanisme prévoit que le préfet devient compétent pour la délivrance des permis de construire qui prévoient la création de logements.

Déposez votre demande en mairie, qui conserve un exemplaire du dossier et transmet le reste au préfet (art. R.423-9 du code de l'urbanisme).

Modification d'un permis d'aménager

Le permis modificatif n'ai possible qu'à la condition que la déclaration d'achèvement ne soit pas déposée d'une part


Pas d'accord sur ce point, le dépôt de la DAACT seul ne fait pas obstacle à un permis modificatif. D'aileurs l'article R.462-9 précise "Lorsqu'elle estime que les travaux ne sont pas conformes à l'autorisation, l'autorité compétente pour délivrer le permis ou prendre la décision sur la déclaration préalable met en demeure, dans le délai prévu à l'article R. 462-6, le maître de l'ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l'autorisation accordée".

Pas contre, dès lors que la conformité n'est pas contestée, plus de modificatif possible.

Durée de validité d'un certificat d'urbanisme opérationnel

Bonjour,

CUb = CUO = Certificat d'urbanisme opérationnel dont les dispositions sont exposées aux articles L.410-1 et R.410-1 à 21 du code de l'urbanisme.

1- La légalité d'une décision s'apprécie du jour où elle est prise (CE 07/03/2014 n° 351611 ). Donc si le CU n'est plus valide au jour de la délivrance du PC, ce dernier prend en compte les nouvelles règles du PLU.

2- Le CU peut être prorogé si "les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé" (art. R.410-17).

3-Voir l'article R.410-13 --> "(...) cette décision porte exclusivement sur la localisation approximative du ou des bâtiments dans l'unité foncière, leur destination et leur sous-destination et sur les modalités de desserte par les équipements publics existants ou prévus".

Modification d'un permis d'aménager

Bonjour,



Le lotissement cristallise les règles existantes à compter de la délivrance du PA, et ce pendant 5 ans à compter de date de l'achèvement déclaré pour un PA (art. L.442-14 du code de l'urbanisme).

Si le lotisseur a déclaré l'achèvement et la conformité des travaux ET que l'autorité ne l'a pas contestée, le dossier est clos et toute modification doit faire l'objet d'un nouveau PA (CAA. Nancy, 21/01/2011 n°09NC01896).

Ce nouveau PA sera apprécié par rapport aux règles cristallisées s'il doit être délivré dans le délai de 5 ans. Il sera analysé au regard des nouvelles règles s'il est délivré au-delà du délai de 5 ans.

Comment s'informer sur le projet de division de parcelle d'un terrain voisin ?

Mais le fait que PLU ne soit pas révisé ne remet pas en cause la suppression du COS suivant la loi ALur.

Ou alors vous bénéficiez du L.151-20 du code de l'urbanisme ?

Comment s'informer sur le projet de division de parcelle d'un terrain voisin ?

Bonjour,

Attention ce n'est pas la même chose, le cos limitait la surface de plancher donc l'intérieur du volume de construction. L'emprise au sol et les règles d'espaces verts limitent la surface au niveau du sol, l'empreinte de la construction.

Peut on déposer un nouveau CUO après un CUO revenu NEGATIF

Bonjour,

Quel est votre projet et quels sont les motifs de refus inscrits dans l'arrêté du CU ?

validité commercialisation lotissement

@Talcoat, auriez-vous les références de la jp ?

Car la lecture du 2e alinéa du L.442-14 me parait plutôt claire : "Lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d'aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat"

validité commercialisation lotissement

mais le droit à construire dans le lotissement est de 5 ans , dans les regles du permis d'amenager obtenu.
au bout de 5 ans rien n'est garanti et si les règles du plu changent en défaveur , (par exemple zone agricole ou zone verte,) le droit à construire est caduque.

Il ne faut pas confondre la cristallisation des règles et la construction. Le lotissement réalisé par permis d'aménager cristallise les règles d'urbanisme pendant 5 à compter de l'achèvement des travaux déclarés (art. L.442-14 du code de l'urbansime). Indépendamment de ça vous pouvez tout à fait construire sur un lot de lotissement passé 5 ans après sa création si le règlement du PLU ne s'y oppose pas par les règles d'implantation, gabarit, etc.

validité commercialisation lotissement

Bonjour,

Il faut faire la différence entre le permis d'aménager dont l'objet est la division du terrain et la création des équipements/accès/réseaux communs, et le permis de construire dont l'objet est....la construction.

Problème avec le maire pour un crépi de mur extérieur

Bonjour,

Malheureusement pour vous, plusieurs erreurs parsèment votre historique. Etant bénéficiaire de la déclaration préalable vous deviez en prendre connaissance avant qu'elle soit déposée. A ce jour le mur doit être enduit comme le précise AMAJURIS. Même si un côté du mur sera rarement vu par autrui, son enduit ne sert pas à rien et permet notamment une certaine protection de l'ouvrage dans le temps.

Sur la question de l'obligationn vous vous êtes engagés à monter un mur enduit dans la DP, en plus je serais surpris que le règlement du PLU permette que les matériaux destinés à être enduits ne le soient pas.

Vous avez commencé des travaux sans les déclarer, vous refusez d'enduire un mur, mettez vous à la place du maire et des services de la ville : vous passez pour des contrevenants pas très volontaires.