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wolfram2 / ID 157016

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Réponse posté sur Experatoo

Achat en copropriété

Bonjour
Un peu de rigueur dans l'expression SVP. Le syndic ne peut pas imposer l'achat. Dans un premier temps, il peut inscrire la question à l' ordre du jour de la prochaine AG.
Eventuellement, intervenir lors de l'AG pour donner des explications et sa recommandation. Le Pdt du Conseil syndical doit donner l'avis du CS. Les copropriétaires votent selon leur intérêt.
La majo de l'Art. 26 nécessite la majo en nombre des copropriétaires et celle des 2/3 en tantièmes.
Cordialement. wolfram

02/12/2019

Achat en copropriété

Bonsoir
C'est l'AG des copropriétaires qui décide, et le syndic exécute les décisions de l'AG. L'actuel propriétaire des galetas avait sans doute l'intention de les transformer en locaux habitables. Dans quelles conditions par rapport aux exigences du Code de la Construction et de l'habitation?????? Il devait escompter faire une importante plus-value. Dommage pour lui si personne ne veut lui racheter ce qui était certainement auparavant parties communes.
Racheter, OUI à l'Euro symbolique.
Ou alors que le syndic montre l'avantage qui en résulterait pour le SdC. D'autant plus que cet espace est indispensable pour renforcer les caractéristique d'isolation de la couverture.
Les copropriétaires doivent décider selon leur intérêt et non celui du syndic.

Cordialement. Wolfram

29/11/2019

Abus dans mes charges trimestrielle

Bonsoir
Si vous vous reportez aux sources que je vous recommande, vous verrez que le SdC doit tenir une AG chaque année pour approuver les comptes de l'exercice passé et voter le Budget de l'année en venir. L'AG doit se tenir au plus tard dans les six mois qui suivent la fin de l'exercice. Si celui-ci va du 1er Janv au 31 Dec, l'AG sur les comptes de 2018 aurait dû se tenir dans le premier semestre 2019.
Sur l'état financier de la convoc à l'AG pour 2017, par sécurité, regardez où vous en êtes pour les ratios financiers définis dans la loi et le décret du statut pour vérifier si la copro ne nécessite pas l'attention d'un mandataire judiciaire pour redresser une situation difficile.
Connaissez-vous les membres du Conseil syndical ??? Vérifiez si leur nom ne figure pas sur le PV d'AG.
Bonne soirée, bonnes lectures. wolfram

28/11/2019

Abus dans mes charges trimestrielle

Bonjour
Ceux qui connaissent la copropriété et les ascenseurs se souviendront que M. de Robien, qui venait déjà d'Amiens, en son temps ministre en charge du logement, pour complaire aux ascensoristes d'une part a fait modifier les règlements sur le contrat d'entretien, devenu de maintenance, des ascenseurs dans un sens défavorable aux copropriétaires. Et a fait passer les textes imposant la rénovation des ascenseurs pour donner de l'activité aux ascensoristes. Imposer les treuils à variation électronique de vitesse, supprimant la contrainte d'entretien des ascensoristes pour ajuster le réglage d'arrêt au niveau du palier, devenu automatique. Changer la hauteur du tableau de boutons de commande pour le rendre accessible aux handicapés, etc.
Tout comme les copropriétaires supportent tous les frais de détection et d'éradication de l'amiante tolérée dans la construction au profit du BTP.
Les copropriétaires ne peuvent plus supporter les frais supplémentaires du diagnostic, puis de l'audit et de la rénovation énergétique.
Copropriétairement votre. wolfram

28/11/2019

Abus dans mes charges trimestrielle

Bonjour
Pour comprendre le monde dans lequel on vit, il suffit de savoir lire le français. A savoir la loi et le décret indiqués au bas de mon intervention. Pour faire plus simple, sur le site service public vous consultez ce qu'ils disent sur le statut de la copropriété. Ils le disent plus clairement que la loi qui nécessite la lecture du décret d'application. A compléter par le Code de la construction et de l'habitation.
En particulier sur les catégories de charges. Celles inscrites au Budget annuel, payables par quart chaque début de trimestre et celles, plus particulières ayant fait l'objet d'une décision spécifique de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires (AG du SdC) pour des travaux exceptionnels non compris dans l'entretien courant. L'AG décide notamment du calendrier d'appel des provisions destinées à les financer. Et des honoraires particuliers du syndic pour cette opération. Faites l'effort minimum de lire le CR de l'AG du SdC. Ainsi que les annexes jointes à la convoc et AG.
Vous devez faire l'effort de lire ce qui vous est nécessaire sur les moyens d'information que la Nation met à votre disposition. Tels les sites legifrance.gouv.fr et service public.
Bonnes lectures. wolfram

28/11/2019

Abus dans mes charges trimestrielle

Bonjour
Avez-vous vérifié sur le PV de votre dernière AG s'il n'a pas été voté des travaux de rénovation sur les ascenseurs. Ou une réparation de panne urgente non comprise dans la formule de contrat d'entretien de cet équipement.
Renseignez vous auprès d'un membre, de préférence le président, du Conseil syndical.
Excellente occasion pour demander aux membres du conseil syndical s'ils disposent d'une copie consultable du contrat d'entretien et s'ils vérifient que les facturations sont conformes, notamment à la formule d'actualisation du montant prévu.
J'ai fait restituer à ma copro les surfacturations pratiquées pendant plusieurs années par l'ascensoriste US. Et l'association de copropriétaires dont j'étais membre a ainsi pu faire de nombreux adhérents.
Cordialement . wolfram

28/11/2019

Degat des eaux repetitifs

Bonjour
C'est la parfaite illustration de défauts trop souvent observés en copropriété.
D'une part, les lots de l'étage supérieur. C'est "par construction", toujours ces lots qui sont victimes des infiltrations depuis la couverture, plus particulièrement d'un toit-terrasse. Et qui sont à l'origine de fuites qui endommagent les étages inférieurs.
Trop nombreux sont les inconvénients d'aménagements soit des combles, soit des étages prévus à l'origine pour loger les personnels de service. Ces aménagements pour les transformer en lots privatifs de copro, ou augmenter la surface habitable, sont la plupart du temps loins de répondre aux règles de l'art et causes de désordres ultérieurs. Ex. écoulements de WC sanibroyeurs.
N'oublions pas les affaissements de planchers par suppression de la cloison du dessous, voire d'affaiblissement du mur réputé porteur.
Copropriétairement votre. wolfram

25/11/2019

Degat des eaux repetitifs

Bonjour
Si la copro veut mettre en cause le copropriétaire responsable et négligent, il faut pour cela adresser un courrier au syndic afin que la question soit inscrite à l'ordre du jour de la prochaine AG du SdC d'imputer au responsable les conséquences en aggravation des charges due aux dommages causés à la copro, y compris pécuniaires et administratifs. Et surtout l'injonction de remédier aux insuffisances de l'aménagement de la douche. Et sinon de remettre les lieux en état.
Mais attention risque de zizanie dans la copro.
Consultez votre ADIL ou une association de responsables de copropriété.
Cordialement. wolfram

25/11/2019

Degat des eaux repetitifs

Bonjour
Comme vous annonciez une petite copro de 7 lots et un syndic peu actif dans la défense des intérêts des copropriétaires, c'est trop rapidement que j'ai intuité qu'il s'agissait d'un syndic bénévole non professionnel. D'où ma recommandation de le soutenir un max dans les actions nécessaires.
Je suis un gros nul. Si dès le départ, j'avais consulté la suite des messages sur le sujet, je ne me serais pas égaré à ce point.

C'est donc aux copropriétaires de faire fonctionner très activement le Conseil syndical pour obtenir du syndic qu'il exerce les attributions que lui donne le statut dont il est redevable du fait des honoraires qu'il reçoit des copropriétaires.

Eu égard à l'intérêt dont vous avez fait preuve dans le contrôle des comptes, avez-vous réfléchi à la possibilité que l'un des copropriétaires assure les fonctions de syndic, voire de passer en structure de syndicat coopératif pour être à plusieurs à oeuvrer conjointement avec le syndic désigné. Vous pouvez vous faire aider par une association de défenses des intérêts des copropriétaires ou par votre ADIL locale.
Cordialement. wolfram

25/11/2019

Fouine ou marte sous les combles privatifs. Responsabilité ?

"Le propétaire sous les combles à lui même aménagé les combles et réaliser son isolation sous la toiture."

Il a réalisé lui-meme l'aménagement de sa partie privative. A moins de l'existence d'un espace d'isolation entre la toiture (partie commune, sauf réserve) et le plafond, s'il y en a un, sous réserve encore d'une clause particulière lorsque l'AG ou le vendeur lui a donné le droit d'aménager les combles, il appartenait au dit propriétaire de s'assurer le clos et le couvert à l'épreuve d'animaux parasites.
Sans compter le respect des normes imposées d'isolement des logements du point de vue énergétique.
Copropriétairement votre. Wolfram

24/11/2019

Degat des eaux repetitifs

Bonjour
Il convient de tenir éventuellement compte de la convention entre assureurs, récemment révisée, sur le règlement de dégats des eaux.
Soyez pleinement solidaire et coopérez un max avec votre sydic BNP. C'est notre force de copropriétaires.

Ecrivez à vos représentants parlementaires qui avec la dernière ordonnance ne considèreraient comme petites copros que celles de 5 lots et non plus de dix qui seraient obligés de revenir aux règles comptables en partie double.
Cordialement. Wolfram

24/11/2019

Assemblée générale : pouvoirs des gardiens et des copropriétaires.

Bonjour
L'erreur est humaine, surtout quand elle est volontaire. C'est la raison pour laquelle, en contrôle des comptes du SdC, on se doit, on se devrait, de refuser les factures dans lesquelle le client facturé est le syndic, et non le syndicat des copropriétaires du 29 Rue Joseph PYTHON, en la personne de Duchemol syndic.
L'ARC et l'UNARC sont des associations de copropriétaires défendant les intérêts des copropriétaires tels que les définissent les lois et règlements de la République.
Il est à remarquer que je suis le seul à conseiller en permanence au bas de mes posts de se reporter aux textes fondamentaux.
Cordialement.
wolfram

22/11/2019

Assemblée générale : pouvoirs des gardiens et des copropriétaires.

Bonjour
Je rappelle, sauf disposition particulière du règlement de copropriété ou pouvoir exprès donné par l'AG, qu'aucun copropriétaire n'a le droit de donner des ordres ou instructions au gardien sur la manière de remplir les fonctions qui lui sont attribuées.

A contrario, le syndic est l'autorité exécutive qui recrute, licencie et dirige et contrôle le gardien dans l'exercice de ses attributions au service du syndicat des copropriétaires dont il est le salarié.

Cordialement. wolfram

22/11/2019

Assemblée générale : pouvoirs des gardiens et des copropriétaires.

Bonjour
Si vous vous reportez à l'art. 1384 du C. Civil (avant l'ordonnance 2019-1101) vous trouverez dans les jurisprudences la définition du lien de préposition. "La responsabilité à charge des commettants suppose que ceux-ci ont le droit de donner à leurs préposés des ordres et des instructions sur la manière de remplir les fonctions auxquelles ils les emploient, autorité et subordination corrélatives sans lesquelles il n'y a pas de véritables commettants et préposés au sens de l'art. 1384 al. 5 (Crim. 27 fév. 1963, confirmé régulièrement, dont le 14 juin 1990)".

Il est précisé au surplus dans un autre arrêt que l'existence d'un lien de préposition n'implique pas nécessairement chez le commettant les connaissances techniques pour pouvoir donner des ordres avec compétence).
Cordialement.
wolfram past vice-pdt de l'ARC, mais c'était le tout de mon cru auparavant.

21/11/2019

Assemblée générale : pouvoirs des gardiens et des copropriétaires.

Bonjour
Le gardien de l'immeuble, préposé du syndic, seul habilité à lui donner des ordres, le gardien ne peut recevoir de mandat de copropriétaire pour parler en son nom en AG.
Voir le lien ci-dessous
https://www.juritravail.com/Actualite/copropriete-syndic/Id/140991

Cordialement. Wolfram

21/11/2019

Division en volume et rdc commercial

Bonjour
Petite réflexion et question. Division en volume, d'accord, Mais le RdC ne serait-il pas syndicat secondaire d'une seule copro avec les étages ???? à vérifier sur l'état descriptif de division.
Si tel était le cas, des questions pourraient être posées à l'ordre du jour en AG sur les nuisances causées par le RdC.
Cordialement. Wolfram

13/11/2019

L'ordonnance est sortie

Bonjour, Oui, si l'on veut
L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre a pour ambition de rendre plus efficace le statut de la copropriété.
Le caractère le plus spectaculaire est qu'elle n'entrera en vigueur que le premier juin 2020.

Parmi les points intéressants signalés à votre attention :

Le renforcement des pouvoirs du Conseil syndical,
Les mesures pour accroître l'efficacité du recouvrement des charges
Les dispositions spécifiques aux petites copropriétés. Mais Pb, le seuil qui était à 10 lots est abaissé à seulement cinq lots.

Sont particulièrement remarqables les articles 41-13 à 41-23 qui traitent des copropriétés dont le nobre de voix est répârti entre deux copropriétaires. Certaines décisions peuvent paraître autoritaires mais elles ont pour but de légitimer la prise de décisions efficaces au service de la copropriété et de lever certaines situations de blocages que l'on ne pouvait que déplorer.

L'exécutif a laissé un large temps à l'expression des commentaires d'ici le premier juin 2020.

Copropriétairement à vous.
Wolfram

05/11/2019

Syndic de copropriété

Bonjour
Sur legifrance.gouv.fr vous pouvez accéder aux arrêts de cour d'appel et surtout de la cour de cassation qui font jurisprudence. Vous choisissez (à droite) une recherche experte.
Puis le créneau de temps entre lequel les arrêts vous intéressent. (du 1er janvier 1980 au 30 mai 2019) les arrêts de la cour de cass, publiés au Bulletin.
Dans les mots clés vous tapez (j'invente) copropriété, syndic, mandat échu, action et lancez la recherche. Affinez au fur et à mesure. Qd vs affichez un arrêt la combinaison de touches contrôle+fin vous fait accéder au sommaire résumé de l'arrêt.
Pratiquez, c'est en forgeant qu'on devient forgeron.
Sinon vous achetez le dernier code de la copro de LITEC, c'est le plus accessible.
Bon courage. Mais vous ne semblez pas avoir les prérequis suffisants sur le statut de la copro et en gestion pour candidater comme syndic non professionnel.
Bon courage. wolfram

30/10/2019

compteur d eau général et compteurs divisionnaires

Bonsoir
Sauf règle particulière dans le rglmt de copro, d'accord avec la réponse donnée.
Cordialement. wolfram

25/10/2019

Achat immobilier seul

Bonjour
Ma contribution est seulement de vous confirmer dans ce que je crois être la crainte qui a motivé votre première intervention.
Effectivement, il est nécessaire qu'un acte, de préférence notarié, garde la trace de vos contributions financières au "fonctionnement" (investissements y compris) de votre couple. Sinon il vous sera difficile, si cela devient nécessaire, de montrer que ce ne sont pas des versements à fonds perdus.
Dans un cas semblables, l'autre partie voulait que cette amie ne contribue qu'aux frais d'aménagements après l'achat. Elle a bien réagi et fait porter sur l'acte que la somme versée était sa part dans la licitation à régler. Donc sa part de propriété dans l'immeuble concerné.
Mais elle disposait du comptant nécessaire.
Si vous avez une maison de la justice à proximité, il y a peut être une consultation gratuite organisée par la chambre des notaires locale.
Cordialement. wolfram

21/10/2019

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