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wolfram2 / ID 157016

Partage chemin notaire

Bonjour
Il y a donc intérêt à demander au Service de la publicité foncière une Fiche de parcelle, après avoir consulté le plan cadastral sur cadastre.gouv.fr, afin de connaître la désignation cadastrale de la parcelle.
Cela vous permettra de remonter aux premiers actes concernant cette parcelle.
Toutefois, est-ce que les dernières ventes ont pour vendeur le propriétaire d'origine ou d'autres vendeurs ? Ont-ils été faits par le même notaire ? Vérifiez s'il n'y a pas eu des rectificatifs à ces derniers titres disant que c'est à tort et par erreur qu'il a été mentionné une propriété du sol alors qu'il n'y a qu'un droit de passage.
Au fait, la parcelle est-elle désignée comme "passage commun". Cela résulte peut être de l'arrêt de cass qui dit que s'agissant d'un passage commun le notaire doit rechercher quel est exactement sa nature et les droits de propriété qui s'y attachent. Et donc le notaire a fait des recherches plus approfondies que les précédents.
Dans votre propre acte, qu'y-a-t-il de mentionné concernant les origines de propriété ?Cordialement. Wolfram

Le beau-frère peut-il prétendre à la succession ?

Bonjour

Mon frère est DCD il y a quelques années.
Ma belle soeur vient de décèder. Afin de lui procurer le financement de son assistante de vie, nous lui avons acheté leur maison en viager.
Sottise, non conseillés par le notaire, le viager ne comprend pas le contenu de la maison.
Pouvons-nous prétendre à son héritage ?
Elle avait une multitude de frères, tous DCD. Qu'en est-il de leurs éventuels enfants et de la recherche de leur existence ?
Merci pour vos réponses.
Wolfram

Erreur dans la rédaction du procès verbal d'assemblée générale

Bonsoir
Effectivement, le résultat du vote à la motion est écrasant une majorité indiscutable de votes contre votre proposition. Et vos deux voix pour.
Mais le statut prévoit que doivent être notés ceux qui sont non pas "contre" la résolution proposée au vote, mais "contre" la Décision de l'AG .
Ceci afin de leur permettre une éventuelle action en justice contre la décision prise par l'AG.
Cordialement. wolfram

Espace commun à usage privatif : maintien en conditions

Bonjour
Reportez-vous à la loi et au décret définissant le statut de la copropriété. Particulièrement intéressants après la récente publication du dernier modif au décret.
Vous y retrouverez que le Syndicat des copropriétaires est responsable de l'entretien des parties communes, dont l'étanchéité du gros oeuvre de l'immeuble. Même si une partie commune est à usage exclusif d'un copropriétaire. Sous réserve d'éventuelles clauses spécifiques du règlement de copro, non contraires aux dispositions d'ordre public des textes du statut.
Sur legifrance, vous, chargez les textes d'origine, la version à jour des derniers modifs vous en est proposée, même si certains ne seront applicables qu'après le 31/12/2020 (voir les notas de chaque article).

Nonobstant les normes, le professionnel est resposable de l'efficacité de ses travaux. Donc vraisemblablement de l'eficacité des travaux d'étanchéité. Encore faut-il que le syndic défende les intérêts des copropriétaires. Et à défaut que ceux-ci fassent inscrire cette résolution à l'ordre du jour de la prochaine AG des copropriétaires. Y compris la résolution d'exécution dans un lot privatif des travaux nécessaires à l'entretien des parties communes de la copro.
Vous trouverez aussi des infos dans le Code de la construction et de l'habitation.
Cordialement. wolfram

Conseil syndical outrepassant ses droits.

Bonjour
Les pépés de la résidence, certains du moins, ont l'avantage de connaître les évolutions du statut de la copro depuis les années 1993 pour ce qui me concerne. D'avoir pris la mesure des syndics, des conseillers syndicaux et d'en dégager un certain nombre d'enseignements.
La copro, comme la démocratie, montre les effets du vote de la majorité, en AG, comme au Conseil syndical. On pourrait penser à créer l'assoc des copropriétaires "en marche".

Bonne nouvelle, la dernière modif du statut prévoit explicitement que le Syndic bénévole soit remboursé des frais qu'il débourse dans ses fonctions, mais aussi soit rémunéré au prorata du temps passé au profit de la collectivité.

Cordialment à toutes et à tous. wolfram

Copropriété et fonds travaux

Bonsoir
Deux solutions possibles seraient de se constituer en syndicat secondaire. Ou encore, carrément, si la configuration des lieux le permet, de faire une scission et de sortir de la copropriété. C'est ce qu'on fait un groupe de villas initialement incluses en copropriété avec un immeuble collectif.
Cordialement. Wolfram

Accès à ma propriété

Bonsoir
Il n'y a pas à négocier une servitude de passage quand on est propriétaire indivisaire d'un chemin. On en a le droit d'usage comme les autres propriétaires.
Reste à avoir la certitude de cette propriété indivise.
Cordialement. Wolfram

cumul conseiller syndical et syndic

Bonsoir
Et nécessité de respecter l'obligation de transmettre cette comptabilité au successeur dans le respect des délais prévus par les textes rappelés au bas de cette contribution.
Ce sont les cafouilleux comme vous qui portent préjudice aux syndics bénévoles, pourtant source d'économies pour les copropriétés.
Cordialement. wolfram

Syndic face à des demandes de devis

Bonjour
Le Président Mao en sa grande sagesse et dans son petit livre rouge a écrit, "Si tu veux que ton voisin n'ait plus faim, ne lui donnes pas un poisson, apprends lui à pêcher".
Ce que j'essaie de faire, en incitant ceux qui nous font l'honneur de nous consulter à se reporter aux dispositions fondamentales de la loi définissant le statut de la copro. Et de son décret d'appli.
Ou encore, quand j'ai la flemme, d'aller consulter le site Service public qui donne des explications plus complètes et avec les références.
Quand je lis un copropriétaire qui demande "Qui décide dans la copro ? Le syndic, le Conseil syndical ou les copropriétaires", je suis très déçu qu'il n'ait pas lu son règlement de copro. Qui n'est pas le meilleur, mais qu'il a oblié avoir reçu lors de son achat d'appart. Aussi je le renvoie aux bonnes sources.
Ce qui est préférable à ceux qui font une réponse du genre Ya-Ka, sans même ajouter "Et puis, tu sais.....".
Faudrait savoir, @M me rafale de son BAR (Browning Automatic Rifle) quand il trouve mes réponses trop explicatives. Et aussi quand il les trouve trop brèves.
D'ailleurs les promoteurs d'experatoo lui font eux-mêmes concurrence par un autre site de même facture mais qui héberge aussi les blogs d'avocats et autres juristocrates.
Très cordialement. wolfram

Syndic face à des demandes de devis

Bonsoir
Allez consulter la loi et le décret définissant le statut de la copro. Vous y trouverez toutes les dispositions relatives aux procédures pour demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la copro. Plus simple vous consultez le site service publicqui est très bien fait et très explicite.
Nous vivons dans un état de droit. Nul n'est censé ignorer la loi.
Bon confinement. Vous avez le temps, d'ici avant qu'on puisse réunir des AG de SdC.
wolfram

Réparation balcon copro

Bonjour
D'une part, la disposition générale de l'article 3 de la loi citée ci-dessous en référence définit les parties communes de la copropriété, et donc, les parties non citées sont privatives.
Mais c'est le règlement de copropriété qui définit précisément les parties communes et les parties privatives dont l'entretien et les réparations sont à charge du copropriétaire.

Article 2
Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

"Article 3
Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 208 (V)
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, (ce sont les dispositions des titres qui sont prioritaires, à moins de contradiction) sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
-le droit d'affichage sur les parties communes ;
-le droit de construire afférent aux parties communes.

Article 4
Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

Cordialement. wolfram

Copropriété /Problème de raccordement électrique parties communes/privatives

Stop.
Vous vous reportez tout de suite au site :
https://www.energie-info.fr/fiche_pratique/renovation-des-colonnes-montantes-electriques/
Vous verrez ce qu'il en est dit.
Autrement dit, si ce n'est déjà fait en LRAR vous saisissez d'urgence le syndic afin de savoir si ce n'est déjà fait si l'AG (réunion nécessaire) veut transférer la responsabilité de la colonne montante ou la conserver. Il y a intérêt à la transférer. Sinon ensuite ENEDIS n'acceptera le transfert que si la colonne montante est jugée dans un état conforme aux normes. Ce qui peut être extrêmement onéreux.
Cordialement. wolfram.

Copropriété /Problème de raccordement électrique parties communes/privatives

Bonsoir
Reportez-vous sur le site du médiateur de l'énergie qui donne d'excellents conseils relatifs aux colonnes montantes dont la loi ELAN a prévu la prise de responsabilité par un responsable national (ENEDIS) à moins d'avis contraire de l'AG de la copro.
https://www.energie-info.fr/fiche_pratique/renovation-des-colonnes-montantes-electriques/
Sauf disposition contraire les conduits depuis l'arrivée centrale jusqu'au point de raccordement du consommateur sont réputés faire partie de la colonne montante. A savoir si le compteur est dans la partie commune ou dans le lot privatif de l'abonné.


Vous voulez rénover. Soit. Commencez par faire (ou plutôt faire faire) un bilan des installations électriques nécessaires à ce logement pour qu'il soit décent. Ce qui nécessitera sans doute une réfection de toute l'installation, une modif du branchement d'alimentation depuis la colonne montante et sans doute de la puissance délivrée.
Si votre compteur est dans votre appart lot privatif, en principe les circuits d'alimentation jusqu'au compteur seraient de la responsabilité du gestionnaire futur. A moins de vote contraire de l'AG. Mais sinon, le pb reste posé de la responsabilité des circuits qui sont dans le couloir. Qui devrait être de la responsabilité de l'utilisateur final. Y compris les bricolos qu'a pu faire le locataire à l'insu de son bailleur.
Cordialement. wolfram.

fonctionement syndic

Bonjour
"Le Particulier" vient d'éditer un numéro spécial "Copropriété". C'est un moyen plus facile de prendre connaissance des dispositions devant être normalement connues de chaque conseiller syndical. Et plus facile car les dispositions légales et réglementaires (décret) sont regroupées sur un même sujet. Alors que lorsqu'on a lu la loi, on n'aplus qu'à aller chercher dans le décret d'appli les dispositions éventuelles (ou prévues-imposées par le législateur) qui en précisent les conditions d'application.
Bonne et fructueuse lecture. wolfram

fonctionement syndic

Bonjour
Ce qui est anormal c'est le non exercice des attributions du conseil syndical par les conseillers syndicaux.
Dans un premier temps sur service public vous consultez tout ce qui concerne la copro. Pour compléter vous vous reportez aux textes indiqués ci-dessous.
Le syndic n'est tenu de vous consulter ou de demander plusieurs devis aux entreprises que si le montant des travaux ou opérations dépasse le seuil fixé par l'assemblée générale des copropriétaires. A vous de commencer par demander au syndic d'inscrire ces questions (à moins qu'il n'y soit tenu par le statut) à l'ordre du jour de l'AG.
Allez, vous vous êtes fait désigner comme conseiller syndical par l'AG. Le statut vous impose de rendre compte de votre action à l'AG.
Cordialement. wolfram

Dédommagement possible pour l’abattage d'un arbre gênant

Bonjour
Et si par suite de vent violent et/ou d'affaiblissement de l'arbre par quelque maladie interne (les ormes p.ex, les platanes du canal du midi) l'arbre vient à s'abattre et cause des dommages au fonds voisin, son propriétaire serait en droit de vous rechercher en dommages-intérêts.
Je comprends votre recherche de ressource, mais profitez plutôt de la proposition de votre voisin. Cela vous évitera une source de problèmes de voisinage futurs.
Cordialement. wolfram

Refus travaux sauvegarde bâtiment syndic bénévole

Bonjour
19H04 "Le "péril" n'a rien d'imminent. Et il ne s'agit pas de travaux de maintenance, de remplacement à l'identique mais d'améliorations."
20H08 "La pose d'une isolation est une amélioration."
Merci pour cette confirmation.
Et les travaux d'amélioration relèvent de l'article 30 de la Loi.
Article 30
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 59
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Cordialement. wolfram

Refus travaux sauvegarde bâtiment syndic bénévole

Bonsoir
Quel est l'immeuble auquel un entrepreneur en visite pour un devis ne cherche pas à signaler tous les motifs de proposer le maximum de travaux.
Le "péril" n'a rien d'imminent. Et il ne s'agit pas de travaux de maintenance, de remplacement à l'identique mais d'améliorations. Le seul facteur "modérateur" est la mise en conformité avec les dispositions relatives aux RT, les Réglementations Thermiques aggravées tous les cinq ans. Le site de l'ADEME est intéressant pour proposer des mesures d'économie d'énergie.
L'ennui des petites copros (3 copropriétaires) c'est qu'elles ne sont pas astreintes à la constitution d'un fonds travaux qui permet de constituer "une épargne" ??? en vue du financement des travaux nécessaires. Mais aussi une facilité à engager tout ce qui se présente.
D'ailleurs l'ARC recommande de faire un diagnostic global de l'immeuble, comprenant les travaux nécessités par la RThermique et de planifier-programmer les travaux en établissant un ordre de priorité des travaux qui peut différer certaines mesures d'amélioration de l'isolation, ou de la VMC, si d'autres (écoulements) se révèlent plus urgents.
Au fait, les détecteurs de fumée sont-ils bien installés en les points nécessaires ? Leurs piles n'ont-elles pas couiné pour signaler leur décharge pendant que le locataire était en vacances et ne l'a pas entendu. A trois copropriétaires on a l'obligation de jouer collectif dans la programmation du financement des opérations. Et comme chacun sait, le Bailleur n'est intéressé que par les dépenses à charge du locataire.
Proposez votre candidature comme syndic bénévole, vous pourrez avoir une action d'orientation plus efficace dans les mesures d'entretien et d'amélioration de votre patrimoine commun. Ou travaillez en coopération avec celle qui se dévoue pour vous éviter la dépense irraisonnée d'un syndic professionnel ou d'un administrateur provisoire.
Quant aux mesures suggérées de recours à un expert, à un avocat, au tribunal, quel en est le coût.
Cordialement. Wolfram.

Refus travaux sauvegarde bâtiment syndic bénévole

Bonjour
La question est de savoir s'il est moins préjudiciable de voir la toiture emportée et que la charpente reste fixée aux autres éléments de structure ou que la tornade emporte aussi la charpente parce que les éléments de couverture en sont bien solidaires.
Une deuxième question, la répartiton du coût des travaux. Qui eu égard à leur nature doivent être répartis selon leur utilité pour les copropriétaires. Dans la mesure où vous avez acheté en connaissance de cause les lots situés sous les combles, vous seriez la principale bénéficiaire des travaux d'isolation et de couverture.
Il serait donc équitable que vous supportiez l'essentiel des coûts de réfection de la toiture.
Cordialement. wolfram

Association syndicale libre : surcharges de frais

Bonjour
Sur la loi et le décret dont je recommande la lecture, vous allez chercher ce qu'ils disent sur les unions de syndicats et la représentation des copros.
Vous pourrez en dégager quelques analogies qui vous confirmeront les recommandations données précédemment.
Cordialement. wolfram