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wolfram2 / ID 157016

Vote en réunion conseil syndical

Bonjour,

Avant tout, y-a-t-il dans votre règlement de copro, ou voté par une AG , l'obligation que les résolutions du CS soient décidées par un vote ? La désignation de suppléants prévue par le statut de la copro semble indiquer qu'il soit préférable de leur donner droit de vote plutôt qu'aux absents, même avec procuration. Par ailleurs, à moins d'un phénomène de mafia, la procuration n'est pas trop criticable.
A 23 h, on comprend que les bénévoles, que sont les conseillers syndicaux, aient envie de retourner à leurs obligations familiales ou simplement dormir pour retourner au turf le lendemain matin.

Il est tout à fait recommendable que des fonctions soient distribuées entre conseillers syndicaux. Le CS a pour fonction de contribuer activement à la résolution des besoins de la copro.

Cordialement. wolfram

Récupérer un dossier chez un avocat

Bonjour
A toutes fins utiles, je vous signale le site www.litiges.fr concernant tant l'avocat à qui vous avez cru pouvir faire confiance, qu'à l'égard du client débiteur de votre papa.
Julien Courbet tous les matins tient une chronique sur RTL pour essayer d'obtenir satisfaction pour des auditeurs ayant de multiples pb. Concernant un photographe particulièrement rétif, il indique à l'auditeur la possibilité de recourir au site indiqué.
Reportez vous-y pour consulter les avis de personnes y ayant fait appel.
Cordialement. wolfram

Récupérer un dossier chez un avocat

Bonjour
Effectivement seuls les justiciables se sentent tenus à des obligations par le décret et le Règlement national de déontologie des avocats.
C'est au batonnier du barreau auquel appartient cet avocat que vous devez adresser votre demande pour qu'il intervienne auprès de celui qui détient votre dossier. Avec les preuves de vos versements.
A moins que vous ayez déjà le contact avec un avocat à qui vous pensez pouvoir accorder votre confiance et qu'il intervienne auprès de son confrère.
Faites vous conseiller par la chambre des métiers ou autre organisme de regroupement des artisans (Capeb p.exple).
Voyez aussi du côté de la préfecture ce qui a remplacé la Dir Dpmtale de la consommation de la concurrence et la répression des fraudes. Qui vous renverront au barreau si vous ne l'avez déjà fait.
Ci-dessous copie des conseils de la DGCCRF, moi aussi j'ai cru aux images.

La DGCCRF n’intervient pas dans le règlement des litiges d’ordre contractuel entre consommateurs et professionnels. Elle ne pourra donc pas vous aider à résoudre votre différend dès lors que vous vous êtes engagé avec une autre personne par le biais d’une convention (bon de commande, contrat, abonnement, etc.).
Exemples :

Vous n’avez pas été livré de votre commande en ligne ?
Votre opérateur n’a pas pris en compte votre demande de résiliation ?
Vous contestez les frais de gestion de votre compte facturés par votre banque ?

Dans ce cas, vous pouvez essayer de trouver un règlement alternatif des litiges avec un médiateur si cela a échoué avec le professionnel. Le cas échéant, vous pouvez vous adresser aux tribunaux civils. Dans les deux cas, une association de consommateurs (trouvez l’association la plus proche de chez vous) peut vous accompagner.

Reportez vous au site ci-dessous et dites nous si ce dispositif est efficace ou si ce n'est qu'une promesse gouvernementale.

https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/Recourir-a-la-mediation-ou-a-la-conciliation

Il est temps que soient instaurés des organismes paritaires avec les consommateurs pour régler les litiges avec les professions soi-disant réglementées par un "ordre" qui n'est qu'un organisme de protectionnisme corporatiste.

Cordialement. Wolfram

visite d'une partie commune ( combles) par un membre du conseil syndical

Bonjour
L'immeuble est propriété des copropriétaires. Il est de leur intérêt, notamment dans la période où la Dommage ouvrages (ou la période de garantie) s'applique de déceler les malfaçons et d'en obtenir réparation. Le décret d'appli du statut prévoit expressément dans les clauses du contrat type de syndic la détermination de la fréquence des visites de l'immeuble par le syndic, avec ou sans la présence du Pdt du Conseil syndical (qui peut désigner tout conseiller de son choix pour le représenter, notamment es compétences).
Cordialement.
wolfram

visite d'une partie commune ( combles) par un membre du conseil syndical

Bonjour
1°) Demandez au syndic de faire inscrire à l'ordre du jour de la prochaine AG la résolution selon laquelle Les membres du Conseil syndical ont pour attribution de pouvoir accéder à toutes les parties communes afin de déceler les éventuels désordres ou malfaçons pouvant nécessiter une intervention pour y remédier. Le cas échéant cette visite pourra se faire avec la présence du syndic dans le cadre des visites périodiques de l'immeuble.
2°) Dans l'immédiat, eu égard aux malfaçons ayant nécessité le recours à l'assurance dommages-ouvrages, le Président du Conseil syndical, dans le cadre des obligations mises à charge du syndicat des copropriétaires par le statut de la copropriété, notifie au syndic la nécessité que les conseillers syndicaux puissent accéder à toutes les parties communes de l'immeuble. Avec la présence du syndic si celui-ci l'estime nécessaire, notamment pour des raisons de sécurité, dans le cadre des visites périodiques.
On est prié de respecter les attributions du Conseil syndical.
Cordialement. wolfram

droits sur terrain en indivision

Bonjour
En installant le chenil, il empiète de 40m2 de manière privative sur la parcelle en indivision.
En toute rigueur, et compte non tenu des nuisances et des risques éventuels, il est redevable d'une indemnité. Mais il faut et il est à craindre qu'il faudra aller en justice. Pensez à vérifier si vous avez une assurance de protection juridique avec votre multirisque habitation.
Sur service public avec le mot-clé "animal" vous pourrez accéder à des infos sur les conditions notamment sanitaires d'hébergement des animaux.
Voyez aussi si vous pouvez avoir des relations non conflictuelles avec ce nouveau voisin.
Cordialement. wolfram

droits sur terrain en indivision

Bonjour
De toute manière, même s'il y a copropriété horizontale, le statut de la copro nous dit que les parties communes sont en indivision. Par ailleurs, il est peu probable que quelq'un soit allé se compliquer la vie aux formalités de création avec statut de la copro, règlement de copro, etc. Il est plus probable que la situation résulte d'un partage initial par héritage.
Pour commencer, que dit votre titre de propriété ?
Pour faire au plus simple consultez le site service public qui donne souvent d'excellentes informations. En particulier ils ont des volets consacrés aux pb de voisinage.
En gros, si cest possible, on peut toujours demander le partage du bien indivis. Autre grand principe, il n'y a pas empiètement ou appropriation tant que ce qu'on fait n'est pas contraire à la destination de la parcelle et ne contrevient pas aux droits des autres indivisaires.
L'idéal est de consulter un Code civil Dalloz avec toutes les jurisprudences qui donnent des renseignements complémentaires sur les dispositions de chaque article.
Cordialement. wolfram

Recherche de fuite en immeuble copropriété

Bonsoir, je souhaite que vous ayez passé de bonnes fêtes de Noël
Vous n'avez pas dû beaucoup solliciter votre moteur de recherche. Qwant est pas mal.
Le site ci-dessous vous donne toutes infos sur la convention IRSI
https://www.inc-conso.fr/content/assurance/les-conventions-de-reglement-des-sinistres-entre-assureurs
Que la paix soit sur terre aux âmes de bonne volonté.
Cordialement. Wolfram

Recherche de fuite en immeuble copropriété

Bsoir
Vous avez raison, sauf cas particulier, prévu au rglmt de copro, si partie commune à jouissance privative, le coprop n'est responsable que du revêtement superficiel, ou des aménagements qu'il a faits. Le SdC est en charge de la structure de support, donc de l'étanchéité.
Mais en immeuble à étage la fuite peut venir de beaucoup plus haut.
De l'intérêt en IGH du chef d'équipe de sécurité, du gardien, qui peut remonter en recherche de l'origine. Et aussi de l'aspirateur à eau qui permet de résorber une partie des épanchements.
Toutefois, les textes dont je recommande la lecture semblent indiquer qu'il appartient au syndic de déterminer l'origine du désordre et de prendre les mesures pour y faire porter remède.
Cordialement. wolfram

Comment imposer un syndic

Bonjour
Tout à fait d'accord. A savoir si l'un des fonds est en devers par rapport à l'autre et doit subir l'écoulement des eaux. Sous réserve d'une aggravation ou d'un détournement des effluents.
Il n'y a pas qu'en Italie que NIHILSCIO est un moteur de recherche aux réponses de haut niveau.
Cordialement. Wolfram

Comment imposer un syndic

Bonjour
De quoi s'agit-il ? ou encore de l'intérêt de lire l'énoncé. Le Pb soulevé relève de doléances du voisin, non d'un copropriétaire.
Cordialement. wolfram

Comment imposer un syndic

Pour Caroline
Consultez le site service-public copropriété droit d'usage privatif. Il confirme que sur une partie commune avec droit d'usage privatif les charges "de structure" sur les murs, plafonds, sols ces charges, sauf disposition particulière du règlement de copro (état de répartition des charges) doivent être supportées par le syndicat des copropriétaires.
Pour la source, reportez-vous au Code civil, sur les obligations en matière d'écoulement des eaux. Il y a au moins des idées à en retirer.
Cordialement. wolfram

Comment imposer un syndic

Bonjour Réponse à EOZEN
Avant toute chose, que dit votre règlement intérieur, que dit votre titre de propriété. Etes-vous réellement en copropriété ?
Ou seulement en indivision ? ou peut-être est-ce les suites d'un héritage aux indivisaires dont chacun a vendu sa part en lot de copropriété.
Sur legifrance, vous chargez l'ordonnance n° 2019-1101. Elle prévoit les modifs à la loi portant statut de la copro, avec notamment des dispositions dans le cas où les tantièmes sont répartis entre deux copropriétaires. Mais avec l'un des deux majoritaire.
Ses dispositions ne seront applicables qu'en 2020, mais peuvent déjà vous orienter vers une approche de solution (pas forcément satisfaisante).
Une approche possible pourrait être de demander au juge du Tribunal d'instance (ou du TGI) de confier l'affaire à un conciliateur. Le but étant de persuader l'autre copropriétaire de la nécessité de coopération pour l'administration des parties communes. Donc d'un syndic. De lui démontrer le coût exorbitant d'un syndic professionnel, s'il en est un qui accepte. La solution préférable serait que l'un de vous deux assume les attributions de syndic bénévole. Ou encore de syndic coopératif. Désigné soit par vous deux, soit par le Juge. Encore faut-il qu'il ou elle ait les compétences minimales (Bac, BTS) en gestion cad mini juridique et mini compta. Commencez par lire la loi et le décret que je vous recommande.
Localement, allez consulter l'Asso Dpmtale d'Info sur le Logement ADIL ou une association de copropriétaires orientée sur le soutien des syndics non professionnels. Telle l'ARC - UNARC ou l'ANCC (de la copro coopérative).
Cordialement Wolfram.

Porter plainte contre le syndic pour un trop plein de charge perçues et non rendues

Bonsoir
Attention, Madame, vérifiez bien si les courriers proviennent de votre syndic et si vous n'auriez pas été victime d'escrocs se faisant passer pour lui et qui en finale essaient d'obtenir de vous votre RIB pour faire d'autres opérations frauduleuses directement sur votre compte bancaire.
D'abord, précision des termes. Est-ce bien les trois derniers trimestres qui ont été appelés ou les trois mois du dernier trimestre????
L'appel des trois derniers trimestres ne pourrait se produire que si vous aviez auparavant été débitrice de vos appels de charges impayés et si donc en application de ce qu'on appelle la déchéance du terme le syndic en mars aurait appelé le paiement des trois trimestres jusqu'à la fin de l'exercice.
Désolé de n'être pas plus constructif dans ma réponse.
Meilleurs sentiments de soutien. Wolfram

Achat en copropriété

Bonjour
Un peu de rigueur dans l'expression SVP. Le syndic ne peut pas imposer l'achat. Dans un premier temps, il peut inscrire la question à l' ordre du jour de la prochaine AG.
Eventuellement, intervenir lors de l'AG pour donner des explications et sa recommandation. Le Pdt du Conseil syndical doit donner l'avis du CS. Les copropriétaires votent selon leur intérêt.
La majo de l'Art. 26 nécessite la majo en nombre des copropriétaires et celle des 2/3 en tantièmes.
Cordialement. wolfram

Achat en copropriété

Bonsoir
C'est l'AG des copropriétaires qui décide, et le syndic exécute les décisions de l'AG. L'actuel propriétaire des galetas avait sans doute l'intention de les transformer en locaux habitables. Dans quelles conditions par rapport aux exigences du Code de la Construction et de l'habitation?????? Il devait escompter faire une importante plus-value. Dommage pour lui si personne ne veut lui racheter ce qui était certainement auparavant parties communes.
Racheter, OUI à l'Euro symbolique.
Ou alors que le syndic montre l'avantage qui en résulterait pour le SdC. D'autant plus que cet espace est indispensable pour renforcer les caractéristique d'isolation de la couverture.
Les copropriétaires doivent décider selon leur intérêt et non celui du syndic.

Cordialement. Wolfram

Abus dans mes charges trimestrielle

Bonsoir
Si vous vous reportez aux sources que je vous recommande, vous verrez que le SdC doit tenir une AG chaque année pour approuver les comptes de l'exercice passé et voter le Budget de l'année en venir. L'AG doit se tenir au plus tard dans les six mois qui suivent la fin de l'exercice. Si celui-ci va du 1er Janv au 31 Dec, l'AG sur les comptes de 2018 aurait dû se tenir dans le premier semestre 2019.
Sur l'état financier de la convoc à l'AG pour 2017, par sécurité, regardez où vous en êtes pour les ratios financiers définis dans la loi et le décret du statut pour vérifier si la copro ne nécessite pas l'attention d'un mandataire judiciaire pour redresser une situation difficile.
Connaissez-vous les membres du Conseil syndical ??? Vérifiez si leur nom ne figure pas sur le PV d'AG.
Bonne soirée, bonnes lectures. wolfram

Abus dans mes charges trimestrielle

Bonjour
Ceux qui connaissent la copropriété et les ascenseurs se souviendront que M. de Robien, qui venait déjà d'Amiens, en son temps ministre en charge du logement, pour complaire aux ascensoristes d'une part a fait modifier les règlements sur le contrat d'entretien, devenu de maintenance, des ascenseurs dans un sens défavorable aux copropriétaires. Et a fait passer les textes imposant la rénovation des ascenseurs pour donner de l'activité aux ascensoristes. Imposer les treuils à variation électronique de vitesse, supprimant la contrainte d'entretien des ascensoristes pour ajuster le réglage d'arrêt au niveau du palier, devenu automatique. Changer la hauteur du tableau de boutons de commande pour le rendre accessible aux handicapés, etc.
Tout comme les copropriétaires supportent tous les frais de détection et d'éradication de l'amiante tolérée dans la construction au profit du BTP.
Les copropriétaires ne peuvent plus supporter les frais supplémentaires du diagnostic, puis de l'audit et de la rénovation énergétique.
Copropriétairement votre. wolfram

Abus dans mes charges trimestrielle

Bonjour
Pour comprendre le monde dans lequel on vit, il suffit de savoir lire le français. A savoir la loi et le décret indiqués au bas de mon intervention. Pour faire plus simple, sur le site service public vous consultez ce qu'ils disent sur le statut de la copropriété. Ils le disent plus clairement que la loi qui nécessite la lecture du décret d'application. A compléter par le Code de la construction et de l'habitation.
En particulier sur les catégories de charges. Celles inscrites au Budget annuel, payables par quart chaque début de trimestre et celles, plus particulières ayant fait l'objet d'une décision spécifique de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires (AG du SdC) pour des travaux exceptionnels non compris dans l'entretien courant. L'AG décide notamment du calendrier d'appel des provisions destinées à les financer. Et des honoraires particuliers du syndic pour cette opération. Faites l'effort minimum de lire le CR de l'AG du SdC. Ainsi que les annexes jointes à la convoc et AG.
Vous devez faire l'effort de lire ce qui vous est nécessaire sur les moyens d'information que la Nation met à votre disposition. Tels les sites legifrance.gouv.fr et service public.
Bonnes lectures. wolfram

Abus dans mes charges trimestrielle

Bonjour
Avez-vous vérifié sur le PV de votre dernière AG s'il n'a pas été voté des travaux de rénovation sur les ascenseurs. Ou une réparation de panne urgente non comprise dans la formule de contrat d'entretien de cet équipement.
Renseignez vous auprès d'un membre, de préférence le président, du Conseil syndical.
Excellente occasion pour demander aux membres du conseil syndical s'ils disposent d'une copie consultable du contrat d'entretien et s'ils vérifient que les facturations sont conformes, notamment à la formule d'actualisation du montant prévu.
J'ai fait restituer à ma copro les surfacturations pratiquées pendant plusieurs années par l'ascensoriste US. Et l'association de copropriétaires dont j'étais membre a ainsi pu faire de nombreux adhérents.
Cordialement . wolfram