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wolfram2 / ID 157016

Degat des eaux repetitifs

Bonjour
C'est la parfaite illustration de défauts trop souvent observés en copropriété.
D'une part, les lots de l'étage supérieur. C'est "par construction", toujours ces lots qui sont victimes des infiltrations depuis la couverture, plus particulièrement d'un toit-terrasse. Et qui sont à l'origine de fuites qui endommagent les étages inférieurs.
Trop nombreux sont les inconvénients d'aménagements soit des combles, soit des étages prévus à l'origine pour loger les personnels de service. Ces aménagements pour les transformer en lots privatifs de copro, ou augmenter la surface habitable, sont la plupart du temps loins de répondre aux règles de l'art et causes de désordres ultérieurs. Ex. écoulements de WC sanibroyeurs.
N'oublions pas les affaissements de planchers par suppression de la cloison du dessous, voire d'affaiblissement du mur réputé porteur.
Copropriétairement votre. wolfram

Degat des eaux repetitifs

Bonjour
Si la copro veut mettre en cause le copropriétaire responsable et négligent, il faut pour cela adresser un courrier au syndic afin que la question soit inscrite à l'ordre du jour de la prochaine AG du SdC d'imputer au responsable les conséquences en aggravation des charges due aux dommages causés à la copro, y compris pécuniaires et administratifs. Et surtout l'injonction de remédier aux insuffisances de l'aménagement de la douche. Et sinon de remettre les lieux en état.
Mais attention risque de zizanie dans la copro.
Consultez votre ADIL ou une association de responsables de copropriété.
Cordialement. wolfram

Degat des eaux repetitifs

Bonjour
Comme vous annonciez une petite copro de 7 lots et un syndic peu actif dans la défense des intérêts des copropriétaires, c'est trop rapidement que j'ai intuité qu'il s'agissait d'un syndic bénévole non professionnel. D'où ma recommandation de le soutenir un max dans les actions nécessaires.
Je suis un gros nul. Si dès le départ, j'avais consulté la suite des messages sur le sujet, je ne me serais pas égaré à ce point.

C'est donc aux copropriétaires de faire fonctionner très activement le Conseil syndical pour obtenir du syndic qu'il exerce les attributions que lui donne le statut dont il est redevable du fait des honoraires qu'il reçoit des copropriétaires.

Eu égard à l'intérêt dont vous avez fait preuve dans le contrôle des comptes, avez-vous réfléchi à la possibilité que l'un des copropriétaires assure les fonctions de syndic, voire de passer en structure de syndicat coopératif pour être à plusieurs à oeuvrer conjointement avec le syndic désigné. Vous pouvez vous faire aider par une association de défenses des intérêts des copropriétaires ou par votre ADIL locale.
Cordialement. wolfram

Fouine ou marte sous les combles privatifs. Responsabilité ?

"Le propétaire sous les combles à lui même aménagé les combles et réaliser son isolation sous la toiture."

Il a réalisé lui-meme l'aménagement de sa partie privative. A moins de l'existence d'un espace d'isolation entre la toiture (partie commune, sauf réserve) et le plafond, s'il y en a un, sous réserve encore d'une clause particulière lorsque l'AG ou le vendeur lui a donné le droit d'aménager les combles, il appartenait au dit propriétaire de s'assurer le clos et le couvert à l'épreuve d'animaux parasites.
Sans compter le respect des normes imposées d'isolement des logements du point de vue énergétique.
Copropriétairement votre. Wolfram

Degat des eaux repetitifs

Bonjour
Il convient de tenir éventuellement compte de la convention entre assureurs, récemment révisée, sur le règlement de dégats des eaux.
Soyez pleinement solidaire et coopérez un max avec votre sydic BNP. C'est notre force de copropriétaires.

Ecrivez à vos représentants parlementaires qui avec la dernière ordonnance ne considèreraient comme petites copros que celles de 5 lots et non plus de dix qui seraient obligés de revenir aux règles comptables en partie double.
Cordialement. Wolfram

Assemblée générale : pouvoirs des gardiens et des copropriétaires.

Bonjour
L'erreur est humaine, surtout quand elle est volontaire. C'est la raison pour laquelle, en contrôle des comptes du SdC, on se doit, on se devrait, de refuser les factures dans lesquelle le client facturé est le syndic, et non le syndicat des copropriétaires du 29 Rue Joseph PYTHON, en la personne de Duchemol syndic.
L'ARC et l'UNARC sont des associations de copropriétaires défendant les intérêts des copropriétaires tels que les définissent les lois et règlements de la République.
Il est à remarquer que je suis le seul à conseiller en permanence au bas de mes posts de se reporter aux textes fondamentaux.
Cordialement.
wolfram

Assemblée générale : pouvoirs des gardiens et des copropriétaires.

Bonjour
Je rappelle, sauf disposition particulière du règlement de copropriété ou pouvoir exprès donné par l'AG, qu'aucun copropriétaire n'a le droit de donner des ordres ou instructions au gardien sur la manière de remplir les fonctions qui lui sont attribuées.

A contrario, le syndic est l'autorité exécutive qui recrute, licencie et dirige et contrôle le gardien dans l'exercice de ses attributions au service du syndicat des copropriétaires dont il est le salarié.

Cordialement. wolfram

Assemblée générale : pouvoirs des gardiens et des copropriétaires.

Bonjour
Si vous vous reportez à l'art. 1384 du C. Civil (avant l'ordonnance 2019-1101) vous trouverez dans les jurisprudences la définition du lien de préposition. "La responsabilité à charge des commettants suppose que ceux-ci ont le droit de donner à leurs préposés des ordres et des instructions sur la manière de remplir les fonctions auxquelles ils les emploient, autorité et subordination corrélatives sans lesquelles il n'y a pas de véritables commettants et préposés au sens de l'art. 1384 al. 5 (Crim. 27 fév. 1963, confirmé régulièrement, dont le 14 juin 1990)".

Il est précisé au surplus dans un autre arrêt que l'existence d'un lien de préposition n'implique pas nécessairement chez le commettant les connaissances techniques pour pouvoir donner des ordres avec compétence).
Cordialement.
wolfram past vice-pdt de l'ARC, mais c'était le tout de mon cru auparavant.

Assemblée générale : pouvoirs des gardiens et des copropriétaires.

Bonjour
Le gardien de l'immeuble, préposé du syndic, seul habilité à lui donner des ordres, le gardien ne peut recevoir de mandat de copropriétaire pour parler en son nom en AG.
Voir le lien ci-dessous
https://www.juritravail.com/Actualite/copropriete-syndic/Id/140991

Cordialement. Wolfram

Division en volume et rdc commercial

Bonjour
Petite réflexion et question. Division en volume, d'accord, Mais le RdC ne serait-il pas syndicat secondaire d'une seule copro avec les étages ???? à vérifier sur l'état descriptif de division.
Si tel était le cas, des questions pourraient être posées à l'ordre du jour en AG sur les nuisances causées par le RdC.
Cordialement. Wolfram

L'ordonnance est sortie

Bonjour, Oui, si l'on veut
L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre a pour ambition de rendre plus efficace le statut de la copropriété.
Le caractère le plus spectaculaire est qu'elle n'entrera en vigueur que le premier juin 2020.

Parmi les points intéressants signalés à votre attention :

Le renforcement des pouvoirs du Conseil syndical,
Les mesures pour accroître l'efficacité du recouvrement des charges
Les dispositions spécifiques aux petites copropriétés. Mais Pb, le seuil qui était à 10 lots est abaissé à seulement cinq lots.

Sont particulièrement remarqables les articles 41-13 à 41-23 qui traitent des copropriétés dont le nobre de voix est répârti entre deux copropriétaires. Certaines décisions peuvent paraître autoritaires mais elles ont pour but de légitimer la prise de décisions efficaces au service de la copropriété et de lever certaines situations de blocages que l'on ne pouvait que déplorer.

L'exécutif a laissé un large temps à l'expression des commentaires d'ici le premier juin 2020.

Copropriétairement à vous.
Wolfram

Syndic de copropriété

Bonjour
Sur legifrance.gouv.fr vous pouvez accéder aux arrêts de cour d'appel et surtout de la cour de cassation qui font jurisprudence. Vous choisissez (à droite) une recherche experte.
Puis le créneau de temps entre lequel les arrêts vous intéressent. (du 1er janvier 1980 au 30 mai 2019) les arrêts de la cour de cass, publiés au Bulletin.
Dans les mots clés vous tapez (j'invente) copropriété, syndic, mandat échu, action et lancez la recherche. Affinez au fur et à mesure. Qd vs affichez un arrêt la combinaison de touches contrôle+fin vous fait accéder au sommaire résumé de l'arrêt.
Pratiquez, c'est en forgeant qu'on devient forgeron.
Sinon vous achetez le dernier code de la copro de LITEC, c'est le plus accessible.
Bon courage. Mais vous ne semblez pas avoir les prérequis suffisants sur le statut de la copro et en gestion pour candidater comme syndic non professionnel.
Bon courage. wolfram

compteur d eau général et compteurs divisionnaires

Bonsoir
Sauf règle particulière dans le rglmt de copro, d'accord avec la réponse donnée.
Cordialement. wolfram

Achat immobilier seul

Bonjour
Ma contribution est seulement de vous confirmer dans ce que je crois être la crainte qui a motivé votre première intervention.
Effectivement, il est nécessaire qu'un acte, de préférence notarié, garde la trace de vos contributions financières au "fonctionnement" (investissements y compris) de votre couple. Sinon il vous sera difficile, si cela devient nécessaire, de montrer que ce ne sont pas des versements à fonds perdus.
Dans un cas semblables, l'autre partie voulait que cette amie ne contribue qu'aux frais d'aménagements après l'achat. Elle a bien réagi et fait porter sur l'acte que la somme versée était sa part dans la licitation à régler. Donc sa part de propriété dans l'immeuble concerné.
Mais elle disposait du comptant nécessaire.
Si vous avez une maison de la justice à proximité, il y a peut être une consultation gratuite organisée par la chambre des notaires locale.
Cordialement. wolfram

Coproprietaire bail de location

Bonsoir
Les articles 1873-1 et suivants du Code civil donnent les dispositions relatives à la gestion des droits indivis, notamment de désigner un gérant (qui peut être un des indivisaires).
Ce qui doit règler la question de savoir qui gère la location. Toutefois les deux propriétaires doivent être désignés dans le bail. Ne pas manquer d'aller voir dans la loi qui va bien les obligations du bailleur en copropriété envers son locataire pour l'informer du contexte de la copro. Respect du rglmt de copro, charges, etc.
Cordialement. wolfram

Coproprietaire bail de location

Bonjour
Cela dépend des mentions désignant le ou les propriétaires sur votre titre de propriété, de votre régime de propriété, soit défini par le PACS, soit si vous avez établi un contrat le définissant avant de signer le PACS.
J'appelle votre attention sur le fait que les revenus de la location ne seront dus qu'au seul bailleur mentionné sur le bail.
Si par malheur il y a séparation, lui seul continue de percevoir les loyers.
Ce ne sont que des réflexions logiques de ma part. Il me resterait à prendre connaissance du régime légal du PACS. Maintenant que le mariage est devenu un droit indifférent au genre des signataires.
A titre de réflexion, consultez le site
https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/votre-situation-familiale/pacs/
qui traite des différents cas pour un PACS entre locataires.
Voir aussi le site "service public".

Cordialement. wolfram

Obligation de l'article 670-1 du CPC

Bonjour
Tout dépend du jugement rendu par la première juridiction. Telles que les choses se présentent, je suppose que celle-ci a donné raison à vos prétentions initiales et que c'est votre adversaire qui a fait appel. Il est de votre plus grand intérêt de faire ce qu'on appelle appel incident. Ceci afin de pouvoir défendre votre position contre les prétentions de l'adversaire qui en sus peut en émettre de nouvelles dans ses conclusions à venir.
Sinon à défaut de la contradiction que vous pourriez y faire apporter par votre avocat, la cour d'appel donnerait raison à votre adversaire. Dépéchez-vous de prendre contact avec votre avocat, votre assurance de protection juridique. Consultez le site service-public qui donne des informations officielles à destination des citoyens.

Si au contraire, vous avez perdu en première instance, cela veut dire que vous pouvez interjeter appel pour mieox défendre votre cause. A défaut que vous acceptez le jugement rendu. Avec les condamnations pouvant être portées à votre encontre. Dont par exemple payer les frais d'avocat de votre adversaire (art. 700).

Sur le site légifrance.gouv.fr allez consulter le code de procédure civile. Les dispositions générales et les dispositions propres à la cour d'appel.

Bon courage et ténacité. wolfram

Refus de payer les charges courantes par CGH

Bonjour
Il convient de savoir quel est exactement le contrat qui régit les relations de CGH avec le syndicat des copropriétaires ou avec chacun ou certains d'entre-eux. Exemple, l'association syndicale de la dalle des olympiades à 75013. Chaque copropriétaire est d'office membre de l'ex ASIGN, mais nous sommes représentés auprès de celle-ci par le syndic de chaque copropriété. Les relations des copros avec les prestataires extérieurs pour des services collectifs (chauffage p. ex avec rétribution aux copros pr l'électricité produite) se faisait "thru" l'intermédiaire de l'ASIGN.
Dans ma compréhension, CGH a voulu informer les copropriétaires que le syndic ne gérait pas "économiquement" la copro. A la limite que si les coûts des intrants ne lui laissaient pas une marge suffisante, il pourrait aller chercher ailleurs un fournisseur de journées de location à vendre à ses clients.
Ce n'est que mon hypothèse, à vérifier l'état des contrats. En priorité le job du Conseil syndical, ainsi que de préconiser aux copropriétaires la conduite à suivre et à traduire par leur vote en AG.
Cordialement. wolfram

Refus de payer les charges courantes par CGH

Bonjour
Au fait, la structure (relation entre les composants du système) ne serait-elle pas les copropriétaires et le syndic qui administre les immeubles. Et CGH qui commercialise les logements en location pendant le temps où le propriétaire ne l'occupe pas ??? Ce qu'il m'a semblé comprendre à la lecture des propositions commerciales de CGH sur un gd nb de domaines skiables. Et CGH a sans doute intérêt à maximiser la marge entre les loyers de séjour encaissés auprès des locataires vacanciers et les frais de gestion reversés aux copropriétaires. CGH étant tenu pour les locations facturées par le prix du marché confronté à la concurrence.
Ne s'agit-il pas seulement de questions adressées au syndic afin qu'elles soient portées à l'ordre du jour de l'AG ???
Chercher à comprendre, c'est commencer à désobéir m'ont enseigné mes glorieux anciens.
Cordialement. Wolfram

Refus de payer les charges courantes par CGH

Bonjour
Ce que je comprends, c'est que le syndic est désigné par l'AG des copropriétaires avec approbation des honoraires du syndic pour sa gestion courante et que pour les opérations en sus de la gestion courante les honoraires sont fixés par l'AG qui décide par exemple de travaux exceptionnels cf l'art. 30.

Ou les honos facturés sont conformes et c'est OK, sinon litige à traiter. Ce qui n'empêche nullement de réviser les honos ou de changer de syndic. Ce qui ne peut valoir que pour l'avenir. Et implique prospection de plusieurs syndics potentiels et analyse des propositions offertes.
Copropriétairement votre. Wolfram