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wolfram2 / ID 157016

Litige avec le, président du syndic de co propriéré

Merci Sissi, là ce n'était pas du chinois ce que j'ai écrit.
wolfram
Bonsoir
Cordialement dit la netiquette

Litige avec le, président du syndic de co propriéré

Bonjour
Reportez-vous au règlement de copropriété qui définit parties communes et parties privatives dans le cas spécifique de votre immeuble.
Si les cloisons du type de celles concernées ne sont pas mentionnées en tant que parties communes, et ne sont pas non plus mentionnées dans l'article 3 de la loi portant statut de la copro (elles n'y sont pas), elles sont parties privatives.
Dans les règlements de copro, en général, un paragraphe spécifie que les murs séparant deux lots distincts de copro sont réputés mitoyens. Et s'ils ne font pas partie du gros œuvre sont, je dirais parties privatives spéciales. Voir Code civil sur les murs mitoyens.
A mon sens, dans le cas qui nous pose question, où les deux lots appartiennent au même propriétaire, ils deviennent sa propriété. Il peut en faire ce qu'il veut sous réserve du respect des prescriptions de sécurité. P. ex capacité coupe-feu ou pare-flamme.
Et encore eu égard à l'espace libre de 20 cm au dessus des cloisons, il me semble que c'est plutôt le dispo de ventilation des caves. Là aussi, il y a peut-être un point de règlement du CCH (Code de la construction et de l'habitation) à vérifier. Voir Légifrance.gouv

[b]Mieux que ce que j'ai écrit,
C'est l'article 7 de la loi qui dit que c'est mitoyen.[/b]
Et Amatjuris, modérateur, pose la question, sans doute dans un but pédagogique.
Terminé je coupe
wolfram

Problème de servitude de passage avec voisinage

Il semble que des précisions soient nécessaires pour l'instruction de Morobar.
Source, Lexique des termes juridiques de Dalloz
Enclave : Fonds qui n'a accès à une voie publique que par l'intermédiaire d'un autre fonds qui l'entoure de tous côtés.

D'ailleurs, l'article 685-1 du C. Civil dispose "En cas de cessation de l'enclave…..Il convient de comprendre que disposant d'un droit de passage, on est toujours en situation d'enclave. Celle-ci ne cesse que si le fonds dominant (bénéficiaire de la servitude) bénéficie par ailleurs d'une issue suffisante pour assurer la desserte complète de ses fonds.

Encore faut-il en cas de désaccord qu'elle soit reconnue par le juge. Et le droit de passage persiste jusqu'à cette décision.

Article 685-1
En cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les con-ditions de l'article 682.
A défaut d'accord amiable, cette disparition est consta-tée par une décision de justice.
Cordialement. wolfram

Problème de servitude de passage avec voisinage

Bonjour
Déjà point super positif si le droit de passage est cadastré.
soit cela résulte du caractère conventionnel de la création de la servitude, soit que la situation d'enclave du jardin a été reconnue (que vous n'aviez pas d'ouverture de la maison permettant d'y faire passer une charrette) et cela depuis plus de 30 ans (voir ds les articles après le 682).
J'espère que vous avez pu tirer et imprimer un plan cadastral de vos parcelles dont le tracé du passage. Est-il distinct avec une désignation cadastrale propre ? Je suppose que vous avez eu plaisir à un offrir un ex à votre voisine.
Concernant les passages sur les toits, leur expert appartenant à l'indivision est récusable à moins d'être accepté au point de vue amiable. Il serait tout à fait souhaitable que votre entrepreneur, s'il existe encore, vous fasse une attestation (voir dans le code de procédure civile les formes à respecter) sur l'incident et les échanges de tuiles auxquels ils ont bien voulu procéder. Etaient elles cassées de leur fait ? ou simple échange de services pour avoir pu passer sur leur toit ?
Sur ce point de chicane, je ne peux que vous recommander de demander conseil à la MJDroit. Si les avocats ou les notaires ne font pas grève.
Si vous m'indiquiez la désignation cadastrale de vos parcelles j'aurais un plaisir personnel à les visioner sur le site du cadastre.
Cordialement. wolfram

Litige avec le, président du syndic de co propriéré

Bonjour, ravi que vous soyez à l'écoute.
Ainsi que vous l'avez fait suivant mon conseil, j'en suis persuadé, vous avez chargé la loi et le décret dont je vous ai indiqué les numéros.

Article 43 de la loi
· Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006
Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.
Les articles ci-dessus indiqués sont dits d'ordre public.
Ils ont prévalence sur les clauses d'un Règlement de copro qui lui seraient contraires.

Si vous en avez envie vous lisez les articles 24 à 26 et 30 de la loi. Si vos travaux ne figurent pas parmi ceux énumérés dans ces articles, c'est là que j'atteint mon niveau d'incompétence.
Cordialement.
Wolfram

Litige avec le, président du syndic de co propriéré

Bonjour
Dans votre règlement de copropriété, ainsi que cela se pratique couramment, il devrait y avoir l'état descriptif de division, dont il est probable qu'il est resté à l'état initial. Que dit-il sur la disposition des caves ? y avait-il des cloisons d'origine ?
Dans les métropoles de province, comme à Paris, l'espace urbain est rare et cher. On a d'abord cherché à rendre habitables les combles, avec les malfaçons des bricolages d'alimentation et d'évacuation des fluides. On en est maintenant venu à aménager les caves pour en faire des "suplex ou souplex" ainsi que le dirait Raymond (seuls les anciens apprécieront).
L'architecte qui vous a conseillée ne pourrait-il faire une attestation après travaux ?
Relisez le règlement de copro, que dit-il sur le Conseil syndical et le nombre de conseillers syndicaux, puis essayez de vous faire élire au Conseil syndical pour assister et contrôler le syndic dans l'exécution de son mandat.
Mais il est tout à fait normal que le syndic non professionnel soit honoré de deniers. Déjà lorsqu'on est Président du Conseil syndical et que l'on essaye de faire correctement ce pour quoi on s'est porté volontaire, on y consacre du temps, des coûts de téléphone, de photocopie, etc. Et même des nuits blanches quand des C...ards vous accusent de porter atteinte à la valeur du prix des logements.
Tant qu'à faire, l'ingénieur en béton est récusable s'il n'appartient pas à un bureau de contrôle. D'un autre point de vue, assumez votre préférence pour les grands espaces.
Je relis votre courrier. Les deux cloisons ont une hauteur inférieure de 20 cm à la hauteur sous plafond et, ainsi que vous l'écrivez, ne supportent rien. En ce cas, vous prenez des photos et vous transmettez au syndic en l'invitant à venir constater par lui-même qu'elle n'ont aucune fonction de support du plancher supérieur.
Sous réserve de la réalité des lieux et des écrits, des termes et des motifs de l'interdiction qui vous a été notifiée. Le PV d'AG vous a-t-il été adressé en LRAR ou éventuellement remis contre émargement ?
Bon courage. wolfram

Litige avec le, président du syndic de co propriéré

Bonsoir Bis repetita de 12.09
Une cloison en briques de 35 mm soit 3,5 cm a peu de chance d'être partie commune sauf si elle est dans les locaux communs de l'immeuble (loge du gardien, réceptacle V.O., local à vélos et poussettes etc.).
Reprenez contact avec votre syndic afin de lui donner toutes assurances que vos travaux sont conformes aux lois et règlements, éventuellement après avis de l'architecte de l'immeuble.
Attention, en cas de non conformité, une résolution d'AG peut demander la remise des lieux à l'état initial.
Votre syndic ne serait-il pas syndic non professionnel copropriétaire ????
Cordialement. wolfram

Litige avec le, président du syndic de co propriéré

Bonsoir, ce n'est peut être que le rappel d'une clause du Règlement de copropriété. Et dans ce cas, il ne sera nécessaire de voter que si on vous demande de remettre les lieux en leur état initial.
Condorcet avait raison, de la nécessité de connaître le statut de la copropriété. Cordialement. wolfram

Litige avec le, président du syndic de co propriéré

Bonsoir
Si la personne qui nous fait l'honneur de nous poser question déclare que les murs ne sont pas porteurs et en sus a l'attestation de son architecte, il semble que l'on n'ait pas à douter de sa déclaration. Mais, bien que non porteuses, nous avons connaissance de multiples cas où la suppression de la cloison a provoqué l'affaissement du plafond sous lequel elle était.
Un petit point d'interrogation, en se référant aux généralités, les murs mitoyens sont propriété conjointe des deux propriétaires des lots qu'ils séparent.
Et un président de conseil syndical, désigné par l'AG comme président de celle-ci, conduisant les délibérations sur les questions de l'ordre du jour, est tout à fait fondé à appeler l'attention du propriétaire concerné sur son éventuelle infraction au Règlement de copropriété.
Et le syndic, en principe après le visa des assesseurs scrutateurs sur le décompte des votes, n'a plus qu'à noter la chose au procès verbal de l'AG dont il est le secrétaire. Et ensuite d'exécuter les décisions de l'AG des copropriétaires. Et faire respecter le Règlement de copropriété. Et c'est le Président de l'AG qui signe le PV. Puis le secrétaire de l'AG.
Enfin dans le statut de la copropriété coopérative, c'est le Président du Conseil syndical qui est syndic de la copropriété. Sans parler des cas envisagés dans la préparation de la loi ELAN où le Conseil syndical aura les attributions de Conseil d'Administration.
Cordialement. wolfram

Problème de servitude de passage avec voisinage

Teigneux le wolfram, Bonsoir
Si, comme le laisse supposer la mention du passage de une charrette, vous retrouvez la preuve que votre ddpassage est de nature conventionnelle, je vous cite les jurisprudences selon lesquelles l'art. du C.civ sur le droit de se clore n'est pas d'ordre public et que en conséquence les clauses du contrat faisant la loi des parties, le fonds servant ne peut mettre d'obstacle au ddPassage.
Arrêt disant que l'article 647 du code sur le droit de se clore n'étant pas d'ordre public ne peut venir contre une disposition conventionnelle. En l'occurrence c'était un pb de copro. 1) Caractère d'ordre public du droit de se clore (NON). L'art 647 n'étant pas d'ordre public, les stipulations d'un règlement de copropriété interdisant de poser une clôture s'imposent à tous les copropriétaires. Civ. 3e 7 mars 2007 ; 5) Servitude de cour commune. Un propriétaire ne peut invoquer le droit de se clore pour tenir en échec une servitude conventionnelle de cour commune. (Paris, 7e Ch. 5 juill. 1995)
Cordialement wolfram

Litige avec le, président du syndic de co propriéré

Bonjour
D'abord au plus simple, sur Service Public vous informer sur le statut de la copropriété. Pour mieux faire, sur legifrance.gouv.fr vous chargez la loi N° 65-557 et le décret N° 67-223. Sachant que la loi ELAN nous promet des ordonnances pour modifier le statut.
Donc, il y a d'une part le syndic, d'autre part le Président du Conseil syndical.
Vous vous reportez au Règlement de copropriété. Il y a certainement des clauses concernant les travaux dans les parties privatives. Vous saurez ainsi si vous êtes en conformité avec les obligations des copropriétaires.
Notre expérience de multiples plaintes de copropriétaires ayant subi un affaissement de leur plancher justifie que les responsables de la copropriété se préoccupent de ce point.
Que veut dire que le syndic (je suppose) n'a pas donné suite à cette interdiction ?
Lisez attentivement s'il y a une résolution à ce sujet sur le PV de l'AG.
Le copropriétaire en principe peut faire dans son lot privatif tous travaux qui n'affectent ni la solidité de l'immeuble, ni les canalisations de services collectifs (eau, gaz, électricité, chauffage, TV, fibre, Sécurité, etc.), ni l'aspect extérieur de l'immeuble.
Reprenez contact avec votre syndic afin de lui donner toutes assurances que vos travaux sont conformes aux lois et règlements, éventuellement après avis de l'architecte de l'immeuble.
Attention, en cas de non conformité, une résolution d'AG peut demander la remise des lieux à l'état initial.
Cordialement. wolfram

Frais syndic papier « droit d’etat »

Bonsoir
Vous qui êtes membre du Conseil syndical, vous savez bien que le projet de contrat du syndic figure dans la convocation à l'Assemblée générale qui lui a donné mandat pour être syndic de votre copro.
Mais, hélas, le Conseil syndical qui est en position pour discuter des tarifs au plus juste n'accorde pas assez d'attention à ce poste de tarif d'honoraires. On se dit que l'état daté ne concerne que ceux qui quittent la copro. etc
Cordialement. wolfram

Problème de servitude de passage avec voisinage

Formidable
Vous avez une Maison de la Justice et du Droit à Aubagne.
26 Cours Voltaire.
En principe, Vous devez pouvoir vous y faire conseiller gratos par un avocat et par un notaire. Vous devez pouvoir y consulter les Codes Dalloz pour accéder aux jurisprudences qui modulent les conditions d'application de chaque article. Renseignez vous. A moins que j'aie été victime des promesses du Net.
Première chose, la plus facile, essayez d'avoir copie du titre de propriété de votre vendeur, car déjà cet acte vous donnera des informations sur la description de la servitude. Mais surtout les origines de propriété vous permettront de remonter de un niveau à la recherche du titre primordial ayant créé la servitude.
Autre chose, à votre voisine, vous lui proposez, d'accord, je vous donne copie de mon titre, mais vous me donnez copie du votre.
Donc soit vous arrivez à la convaincre de votre droit et de la nécessité pour elle de le respecter.
Sinon, dans une première étape, il faut essayer une procédure de conciliation. Renseignez vous auprès de votre Mairie sur les possibilités locales.
A tout hasard, auriez-vous le même notaire que votre voisine ? c'est un point à vérifier qui pourrait faciliter les choses.
Dans votre assurance, avez-vous un option de protection juridique ?
Donc renseignez-vous auprès de votre notaire pour qu'il vous donne copie des documents qu'il a dû avoir de la publicité foncière sur les droits de votre vendeur.
A suivre, je vais voir la TV sur les évènements en Avignon.
Cordialement.
wolfram

Problème de servitude de passage avec voisinage

Hélas, ce n'est pas la lutte finale,
Pour vous donner des idées
Sur legifrance.gouv
Vous cliquez sur les jurisprudences judiciaires
A Droite de l'écran vous demandez la recherche experte
Pour commencer et faire simple
Vous demandez les arrêts du 01/01/2000 au 30/10/2018
Au dessous à gauche,
De la Cour de cassation
Publiés au Bulletin (plus faciles à comprendre)
Au dessous, comportant l'expression clé "droit de passage"
Un paquet d'arrêts est proposé à votre lecture
vous les appelez un à un
vous vous positionnez dedans puis cliquez sur CTRL FIN
Vous avez le résumé de l'arrêt.
Vous pouvez aussi faire la même chose sur les cours d'appel dont Aix en Pce mais la récolte est plus maigre et là, il faut tout lire pour comprendre, mais les arguments de chaque partie sont mieux exposés, ainsi que le raisonnement des juges.
Voilà, il peut pleuvoir, vous avez de quoi vous occuper.
A votre voisine, vous direz que c'est le Papé qui vous l'a dit…….
J'aurais dû écouter ma mère plutôt que de marier une parisienne.
Cordialement.
wolfram

Problème de servitude de passage avec voisinage

Poursuivons la lutte
Sur le Code civil, connaissance obligatoire des articles :
637 à 639
682 à 710
Le plus important pour nous, le 701.
Le droit de se clore par un portail est valide à moins que vous ayez la chance que dans l'acte qui a créé les servitudes figure la mention "doit rester libre de tout obstacle".
Et le TGI de Meaux a ordonné sous astreinte la suppression du portail installé par le voisin.
"Les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites" Sous réserve qu'elle ne soient pas contraires à l'ordre public.
Au service de la publicité foncière, vous pouvez obtenir copie des Fiches personnelles de propriétaire et des Relevés de formalités qui leur ont succédé. Ces documents portent les références des titres et la nature des droits des propriétaires.
Mais tant les propriétaires vendeurs que leurs notaires ne se précipitent pas pour mentionner les servitudes dont ils sont débiteurs. A partir de là vous pouvez commander les actes sans oublier les éventuels modificatifs.
Commencez par consulter cadastre.gouv pour obtenir le plan cadastral des propriétés concernées pour avoir la désignation cadastrale des parcelles concernées.
Avec un peu de chance votre passage pourrait y figurer en tant que passage commun, ce qui serait déjà un bon point de départ.
En plus sur le cadastre, ces services sont gratuits.
Allez, vous avez du boulot, mais ça conserve jeune.
Très cordialement.
wolfram.

Problème de servitude de passage avec voisinage

Bonjour
A moins que vous soyez en situation d'enclave, tel que votre titre est rédigé votre servitude semble être conventionnelle.
Si vous êtes en situation d'enclave et que ce passage est pour vous le seul moyen d'accéder à la voie publique, la situation à elle seule vaut titre. Et la largeur du passage doit vous permettre la desserte complète de votre propriété. Avec une voiture pour tenir compte de l'évolution des moyens actuels de déplacement.
Dans le cas d'une servitude conventionnelle, ce qui compte n'est pas tellement ce qui est sur votre titre de propriété, mais sur le titre vraisemblablement de partage qui a créé la servitude dont votre fonds est bénéficiaire.
Ou encore ce qui figure sur des titres de la partie adverse. Encore faut-il pour que leur caractère récognitif soit admis qu'ils comportent les références exactes de l'acte, du titre, du contrat, de la transaction ayant établi la servitude.
Retournez voir votre notaire. Il a l'obligation de faire tout ce qui est nécessaire à l'efficacité de votre acte d'achat.
Mais comptez surtout sur vous. A partir des origines de propriété inscrites dans votre titre, il faut d'une part remonter d'acte en acte sur les titres des propriétaires précédents pour arriver au titre d'origine qui a créé la servitude.
Pour savoir ce qu'il y a sur les titres de la voisine et de ses auteurs, vous obtiendrez l'essentiel, jusqu'en 1955, du service de la publicité foncière. Ne pas confondre avec le cadastre qui lui est subordonné.
Lisez la belle maxime au bas de mon intervention. Si vous n'avez pas de Code civil, sur Légifrance.gouv.fr vous chargez les articles du code civil relatifs aux servitudes et aux droits de passage. Le principal se trouve des articles 682 à 705 (environ). Ce sera une première base.
N'oubliez pas avant ça les premiers articles de définition d'une servitude.
Tenez moi au courant, je vous guiderai pas à pas. Il m'a fallu contre les avocats, et même l'expert judiciaire remonter aux archives départementales 77 à l'acte de partage du 18 prairial de l'an IX (1801), 3 ans avant le code civil, qui a créé (l'acte de partage, pas le Code civil qui a repris les lois et usages antérieurs)les servitudes dont le voisin interdisait l'usage. Bon courage et ténacité.
wolfram

Copropriété en difficulté que faire

Bonsoir
Le règlement de copropriété doit comporter un état de répartition des charges. Les charges générales doivent être réparties en conformité avec cet état. Si le règlement dit divisé par 6, c'est divisé par 6.
certaines charges (eau, chauffage) peuvent avoir une répartition différente. Selon la conso p.ex.
Les charges de travaux autres que d'entretien sont votées selon la répartition correspondant le mieux à leur nature lors de l'AG qui décide des travaux. Ainsi que l'échéancier d'appel des provisions ad-hoc.
Le règlement de copro en vigueur est celui qui existe. Des modifs de la loi portant statut ont prévu que ce règlement soit modifié pour le mettre en conformité avec le statut qui a subi moultes modifications. Les clauses du statut d'ordre public, cad dont une clause a dit que toute clause contraire est réputée non écrite ont prééminence sur les clauses du règlement de copro devenues non conformes.
Si le syndic bénévole actuel ne réunit pas l'AG qui doit être annuelle, il manque çà ses devoirs. Dans les textes que je vous ai indiqués vous étudiez les clauses qui prévoient le remplacement du syndic s'il manque à sa mission. La loi a donnés aux copropriétaires des pouvoirs pour proposer une solution à la décision du juge (TGI).
Mais les décisions se prennent selon la volonté de la majorité des propriétaires.
Pour agir vous devez impérativement connaître le statut de la copro. Faites vous conseiller par l'ADIL ou par l'ARC s'ils ont une antenne près de chez vous.
Prenez une assurance de protection juridique si vous ne l'avez déjà. Mais ne recourez à l'avocat que si vous devez aller au TGI. Pour vous conseiller auparavant il y a l'ADIL ou autres assoc de copropriétaires. L'ARC a une antenne à Nantes compétente sur le 85.

Mais j'ai souvenir d'avoir déjà répondu à ces mêmes questions par le passé.
Cordialement. wolfram

Abus de facturation du Syndic

Bonsoir
Devons-nous comprendre que vous venez d'acheter un appart dans cette copro ?
En premier, si vous lisez votre règlement de copro, les charges doivent être réglées le premier jour du trimestre.
Et encore, il y a les délais d'écriture sur les comptes de la copro et les délais de virement ou d'encaissement de votre chèque et de date de valeur de la banque.
Sur le dernier PV d'AG qui a du vous être remis, ou plutôt sur la convocation en AG, il doit y avoir le contrat du syndic avec le tarif des frais de relance en cas de non paiement des charges. Vérifiez…..
Cordialement. Wolfram

Copropriété en difficulté que faire

Re
Le premier mot "soucis" de votre post m'a intoxiqué, je suis allé tout de suite à la copro en difficulté.
Pour l'administration en tant que syndic bénévole ou coopératif, vous vous reportez à la fin de ma réponse.
A mon sens un bac G et une volonté farouche suffisent.
Première question, La copro est-elle déjà constituée, y a-t-il un règlement de copro ? Un état descriptif de division ?
Très cordialement.
wolfram2

Copropriété en difficulté que faire

Bonsoir
En première réponse, sur legifrance.gouv.fr vous chargez la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d'application n° 67-223 (tous deux modifiés).
Deux phases prévues, d'observation, sous l'autorité d'un mandataire judiciaire. Dans les cas plus graves sous la férule et les coûts d'un administrateur judiciaire.
Mais il y a certainement des clauses particulières relatives aux petites copros.
Déjà les articles relatifs au diagnostic du mandataire vous guideront pour faire vous-même votre évaluation.
Prenez impérativement conseil auprès de l'Assoc Dpmtale d'Info sur le logement près de chez vous.
Oui deux personnes ou même une seule peut gérer l'immeuble, sous réserve qu'elle soit copropriétaire. C'est le cas du syndic non professionnel.
Déjà, consultez le site service public vous aurez un paquet d'infos à découvrir.
Consultez le site de l'Association des responsables de copropriétés qui a développé toute une doc à destination des syndics non professionnels. Avec leurs conseils, vous serez plus utile à votre copro qu'un syndic professionnel non intéressé par les petites copros.
Un minimum de non allergies aux textes légaux ou réglementaires est nécessaire.
Si sur le dispos de messagerie privée en haut à droite vous me communiquez votre adresse mail je pourrai vous adresser l'extrait de la loi et du décret pour ce qui concerne la gestion sous mandataire ou administrateur judiciaire. Pas à jour de la loi ELAN qui vient de sortir.
Un site US sur le Total quality Management avait un excellent article "Comment avale-t-on un éléphant ?
Une bouchée à la fois"
Cordialement. Bon courage et ténacité.
wolfram2