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goofyto8 / ID 139684

Probleme suite à un rebouchage de mur

Cela découle, tout simplement, de l'état des lieux, à l'entrée.
Si les murs étaient peints en blanc et non percès de trous , le logement doit être rendu à l'identique

Pose de plots dans une rue privée

la voie a beau être privée, s'il existe une servitude de passage pour assurer une liaison routière par exemple, les riverains ne peuvent pas la fermer sans l'autorisation des pouvoirs publics.

Droit de succession avec un enfant naturel

Votre situation d'héritière est tout à fait classique et les notaires sont bien au courant du problème.
C'est quasiment un postulat qui peut s'énoncer ainsi, en l'absence, bien entendu, de tout testament:
Lorsque quelqu'un (un homme par exemple)qui a un ou plusieurs enfants d'un premier lit, se remarie et a, à nouveau, des enfants.
Si les deux époux se consentent une donation au dernier survivant, ce sont forcément les enfants du premier qui décède qui seront lésés.
Pour une simple raison mathématique de parts d'héritage.

Dans votre cas, au décès de votre père, votre belle-mère faisant valoir la donation entre époux, a opté pour 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit.
Sans donation, il vous revenait 1/2 de la part de votre père et 1/2 pour votre demi-soeur.
Mais comme votre belle-mère en prenait 1/4 en pleine propriété il vous restait seulement 3/4 de sa part à partager en deux soit 3/8 pour chacune des deux demi-soeurs et 2/8 pour la belle-mère
Mais elle avait aussi l'usufruit jusqu'à son décès sur les 3/8 qui vous revenait.
Cet usufruit vous empêche de toucher quoi que ce soit avant le décès de l'usufruitière.
Au décès de votre belle-mère, vous récupérez en pleine propriété seulement 3/8 de l'actif (la part de votre père) que vous aviez en nue-propriété depuis sa mort.
L'enfant de votre belle-mère hérite de tout le reste (soit 3/8 correspondant à une partie de la part de votre père + 2/8 de la donation faite à sa mère et la totalité de l'actif de la défunte) donc davantage que vous-même.

Probleme suite à un rebouchage de mur

oui.

Pose de plots dans une rue privée

La mairie nous autorise la fermeture de la voix par une barrière, mais à la condition que tous les résidents de la rue à l'unanimité soient d'accord.

C'est normal étant donné que la voie est ouverte à la circulation publique, il faut pour clore l'unanimité des propriétaires + la mairie.

Malheureusement, c'est loin d'être la cas.

Dans la plupart des villes où il existe des voies privées , les propriétaires ne parviennent pratiquement jamais à être d'accord entre eux, à la grande satisfaction des municipalités qui évitent ainsi d'avoir en charge ces voiries privés.

Car les opposants à ce projet de fermeture craignent que dès lors que la voie est barrée, tous les travaux de voiries et d'entretien de la rue incombent aux riverains. Est- ce vrai?

En partie vrai, car dès lors que la voirie est fermée, elle n'est plus ouverte à la circulation et la ville n'a plus aucune raison d'y faire des travaux d'entretien.

Succession : Décès de mon père qui était pacsé

bonsoir,

Votre père peut effectivement lui laisser la totalité de sa part en usufruit. (maison mais également véhicules).
Pour la maison, vous avez seulement droit à une part reservataire en tant qu'enfant.
Cependant si la compagne bénéficie de l'usufruit complet (par acte testamentaire) vous ne pourrez rien obtenir en liquidités tant qu'elle sera en vie .

Question sur l'application de la loi littoral

le lien direct

http://www.senat.fr/rap/r13-297/r13-297.html

EMPRISE AU SOL RELATIF AU CES DU PLU.

Dans un premier temps, faire un recours gracieux par LR/AR auprès du maire pour expliquer qu'on vous a refusé le PC en raison d'un dépassement de CES, parce que l'instructeur a comptabilisé, à tort, les rampes d'accès au garage mais que la surface habitable de votre construction ne dépasse pas le CES.
Que vous lui demandez de re-instruire le dossier, en fonction de vos remarques.

En cas de refus réitéré du maire, de vous accorder le permis, il faut saisir par une requête , le tribunal administratif de votre lieu de résidence pour faire annuler ce refus de permis de construire (avocat non indispensable)

Acte authentique et plus-value immobiliere

Si au moment de la signature de l'acte de vente, la construction est démolie et que vous fournissez au notaire le permis de démolir accordé, il est bien évident que le descriptif du bien sera effectivement : terrain à batir nu.
Il ne peut pas en être autrement.

Par contre, lorsque la SCI aura fini sa construction , mis en vente et trouvé un acquéreur, vous allez fournir au notaire chargé de cette vente un titre de propriété indiquant qu'il s'agit d'un terrain nu.
Vous devrez alors, muni de votre permis de construire et du certificat de conformité faire modifier par le notaire le descriptif du bien.
Ensuite, il est très difficile (en fonction du prix de vente que vous fixerez), de savoir si le fisc vous taxera sur la plus-value.

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/966-PGP

Je pense qu'un notaire pourra mieux vous renseigner.

Cependant , j'attire votre attention sur le fait suivant que je n'avais pas relevé , dans un premier temps, sur votre premier message.
Vous parlez d'acheter un terrain de 220 m2 et de démolir le batiment qui s'y trouve actellement.
Compte tenu de la superficie très faible du terrain vous aurez très peu de chance d'obtenir un permis de construire.Les règles d'urbanisme imposent une superficie d'au moins 250 m2 pour qu'un terrain soit constructible.
Vous ne pourrez donc que réhabiliter la construction existante mais en aucun cas faire une construction nouvelle.

EMPRISE AU SOL RELATIF AU CES DU PLU.

les rampes d'accès à un garage ne sont pas prises en compte dans le calcul de l'emprise au sol d'une construction, sauf si elles sont couvertes par une toiture.

bornage pour reserve sur notre terrain sans etre averti

Lorsqu'il y a un bornage, les géomètres sont tenus de prévenir les propriétaires directement concernés .
Dans votre cas, ils l'ont fait par LR/AR.
Cela vous permettra de faire part de vos remarques aux géomètres lorsqu'ils viendront sur le terrain.

Pour le reste il est difficile de vous conseiller sachant qu'à l'achat du terrain, vous saviez qu'il était frappé d'alignement en raison d'un élargissement de route prévu qui rognerait sur votre parcelle de terrain.
L'indemnisation qui vous sera versée sera fixée par le Service des Domaines mais vous pouvez toujours la contestez auprès des tribunaux.

bornage pour reserve sur notre terrain sans etre averti

Si vous avez déjà obtenu un permis de construire, vous n'avez pas à modifier l'emplacement de la future construction
Si, votre permis n'est pas encore validé, il devra respecter les règles du PLU (ainsi que le nouveau tracé de la voie publique) .
Dans ce cas votre construction devra être implantée avec un recul d'au moins 5 mètres par rapport à la voie publique.

Choix entre Donation partage ou Sci

Bonsoir,

Si vous n'êtes pas trop agés, vous avez fiscalement un grand intèrêt à faire la donation des deux maisons en nue-propriété à vos enfants.
Ainsi, la fiscalité qu'ils auront à payer ,sera calculée sur une valeur bien inférieure à la valeur marchande de ces deux maisons.
Car l'imposition est calculée, selon un barême qui dépend de vos ages et qui prend en compte seulement la nue-propriété que vous leur donnez (pas l'usufruit).
Ensuite, compte tenu des abattements (pour les donations en ligne directe entre parents et enfants), il se peut même que vos enfants n'aient rien à payer comme droits de succession.
Après votre décès, ces deux maisons reviendront automatiquement en pleine propriété à vos enfants (sans besoin du notaire) et leur valeur (quel que soit le niveau des prix de l'immobilier à cette date) ne viendra pas se rajouter à l'actif de votre succession qui ne sera constitué que des seuls biens pas encore donnés.

Acte authentique et plus-value immobiliere

Le but, vous l'avez compris est d'essayer de ne pas être imposé sur la plus-value immobilière sur l'immeuble projeté et construit, une fois le bâti initial démoli.

De quelle plus-value voulez-vous parler ?

J'essaye de deviner vos buts dans cette affaire.

Avez vous l'intention (tout comme n'importe quel promoteur immobilier), une fois la vente à la SCI finalisée devant notaire, de construire rapidement puis à peine les travaux terminés, de revendre tout aussi rapidement en dégageant un profit (donc selon vos projections sur le futur, avec un prix de revient de la nouvelle construction bien inférieur au prix que vous envisagerez de revendre la propriété) , tout en espérant que ce profit échappera à l'impot ?

Mes droit en tant que voisin sur l'achat qui touche ma propriétée

Je vous conseille de leur faire une offre au prix du marché.
Avec le temps,ils ne pourront pas refuser; si, conserver ce terrain, n'est pas interessant pour eux.
De votre côté n'exprimez aucune impatience à vouloir acheter.

Valeur Bon de visite sans mandat

Une pratique illégale, même répandue, n'en reste pas moins illégale.

Sauf erreur de ma part, cette pratique de mettre les frais à charge de l'acheteur en l'indiquant sur un mandat de vente, n'a jamais été contestée par les associations de consommateurs qui sont en général très réactives, dès lors que la légalité n'est pas respectée.

Valeur Bon de visite sans mandat

L'agence, aura au final ,deux clients le vendeur et l'acheteur qui est d'accord pour acheter et signe à ce moment un contrat avec l'agence.
Donc peu importe la formulation.
C'est exactement comme pour la location par l'intermédiaire d'un agent immobilier.
De plus, de nombreux témoignages de clientèles d'agences immobilières, font état de la mention "frais d'agence à charge de l'acheteur" (sans son nom, puisqu'il n'est pas encore connu) SUR DES MANDATS DE VENTE ..... et non pas des mandats de recherche, comme vous dites.
L'agence informant, comme il se doit, le client qu'en supplément du prix affiché, il devra acquitter des frais de notaire + des frais d'agence

Le mandat de recherche est un contrat peu utilisé, assez particulier, et qui ne peut en aucun cas être proposé à la signature( quasi frauduleusement car à leur insu) par une agence. Il faut que la personne à la recherche d'un bien, en ait fait la demande expresse à un agent immobilier.

http://www.alertagences.fr/conseils/acheteurs/acheter-avec-un-agent-immobilier/qui-paie-les-frais-d-agence.html
[/i]
Ce que je voulais dire c'est qu'il n'y a pas de règle immuable qui oblige le vendeur à payer les frais d'agences lors de la vente de son bien.
Le résultat est bien que selon l'agence à laquelle il s'adresse, l'acheteur doit s'informer, car il n'est pas certain que la totalité des frais d''agence sera forcément payée par le vendeur.

Dans le cas qui nous occupe, il semble bien que les acheteurs sont dans le cas de figure le plus courant, où les frais d'agence sont supportés par le vendeur et où la signature du bon de visite n'engage pas les acheteurs, mais les vendeurs.

le bon de visite peut être utilisé par une agence immobilière pour revendiquer le paiement de sa commission, même si elle n’a pas finalisé la vente elle-même.
Pourquoi ? parce que le bon de visite constitue la preuve que le professionnel a assuré sa prestation conformément aux termes du mandat de vente, et que l’acquéreur a agi de façon déloyale vis-à-vis de lui en le court-circuitant afin d’éviter le paiement d’une commission.

Toutefois, conformément aux dispositions de la loi Hoguet, l’agent immobilier ne pourra demander le versement de sa commission qu’auprès de la personne lui ayant confié un mandat écrit, c’est-à-dire au vendeur

Valeur Bon de visite sans mandat

Certes, la plupart des agences mettent sur le mandat de vente que les frais d'agence sont à la charge du vendeur.
Mais une petite minorité mettent 50% à la charge du vendeur et 50% à la charge de l'acheteur, ou tout à la charge de l'acheteur.
Il n'y a pas de règle en la matière, les clauses du mandat de vente sont libres.

Succession entre frères qui dure depuis des années.

A partir de la date du décès de votre père, la loi dit que vous et vos deux frères êtes en situation d'indivision sur l'ensemble des biens du défunt.

Vous devez saisir , par l'intermédiaire d'un avocat le tribunal de grande Instance afin de demander pour vous l'application de l'article 816 du Code Civil.

L'article 816 du Code civil pose le principe selon lequel nul ne peut être contraint de rester en indivision. Tout héritier peut demander le partage et seuls les héritiers peuvent demander le partage

Mais pour cela demandez conseil à votre notaire qui vous indiquera la marche à suivre et surtout munissez vous de toutes les preuves qui indiquent que, depuis 7 ans, un des frères refuse le partage par son inertie.
Ces preuves seront fournis essentiellement par le notaire.
Vous allez être obligé d'avancer des frais de justice et d'avocat mais ensuite votre avocat demandera la condamnation du frère à vous dédommager.

Attention également à ce que ce frère ne soit pas de mauvaise foi et prétende qu'aucun des deux autres frères ne l'a averti qu'ils voulaient le partage.Car dans ce cas il faudra par voie d'huissier le mettre en demeure d'agir pour le partage.

Valeur Bon de visite sans mandat

Nous avons rencontrés les acheteurs, sans l'agence.


C'est bien vous les acheteurs, non ? Je présume que vous avez mis "acheteurs" au lieu de "vendeurs" ?


En effet, l'agence nous a fait visiter le bien


C'est là où ce n'est plus très comprehensible, car vous ne pouvez plus nier ne pas avoir eu de contact avec l'agence. Vu que ce sont eux (et non pas les vendeurs) qui vous ont présenté les lieux.

l'agence aurait prétendu avoir trop de bien en vente et que ce bien n'était pas interessant pour eux.


ça c'est très douteux, car les agences refusent très rarement de s'occuper de prendre un bien en vente.

Comprenez nous mieux notre situation ?(qui j'en conviens ne sembble pas banale)


Dans votre situation en tant qu'acheteurs, vous n'avez aucun souci à avoir avec l'agence qui ne vous réclamera rien; quand bien même cette agence aurait l'habitude de rédiger des mandats mettant les frais d'agence à la charge de l'acquèreur, alors qu'en général ils sont à la charge du vendeur.
Ce sont les vendeurs qui pourraient être inquiétés, à leur verser des dommages intérêts, pour avoir vendu en direct, puisque l'agence leur aura, très certainement, transmis le bon de visite indiquant vos identités.

D'après ce que je crois comprendre, vous cherchez plutôt à rassurer les vendeurs qui craignent d'avoir des problèmes ultérieurs avec l'agence.

Mais, comme vous n'êtes pas à leur place, il vous est très difficile de savoir ce qu'ils ont réellement conclu avec cette agence.
Pour vous, je ne vois pas d'autre alternative que de proposer aux vendeurs, un rendez-vous chez le notaire (sans l'agence) pour signer une promesse de vente, au prix que vous avez prévu de mettre.

Mais, si vos vendeurs hésitent et se défilent ,malheureusement vous ne pourrez rien faire.

De même, il est possible que les vendeurs, pas sûrs de leurs droits, vous aient demandé d'éventuellement payer la commission d'agence, si celle-ci se retourne contre eux. Il faut, bien entendu, refuser cette proposition.