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Adonis / ID 46095

Création SCI pour achat résidence principale

Bonjour,

A priori, dans ce schéma l'EURL devient associée d'une SCI détenant votre résidence principale.

En l'état, on ne voit pas l'intérêt de l'EURL à apporter des fonds ou du crédit (se profilent des problématiques de convention interdite, d'acte anormal de gestion, voire d'abus de bien social...).

Le schéma m'apparaît donc risqué. Attendons néanmoins l'avis des autres contributeurs.

Bien cordialement

Adonis.

Proposition de rectification = contrôle fiscale (ESFP) ?

Bonjour,

Vu la réponse du service, la question la prise de position formelle peut effectivement se poser.

Tenez bon dans vos démarches en vue de faire annuler cette procédure, et faites vous accompagner d'un Conseil si nécessaire.

Le vice de procédure c'est un peu l'explosif du droit fiscal : il peut anéantir une procédure, mais il faut le manier avec délicatesse et au bon moment !

Bien cordialement

Adonis.

Proposition de rectification = contrôle fiscale (ESFP) ?

Bonjour,

Il serait effectivement intéressant que FabienT nous fasse un "copier-coller" du courrier de l'administration qui abandonnait la première version de la proposition de rectification.

Bien cordialement,

Adonis

Proposition de rectification = contrôle fiscale (ESFP) ?

Bonjour,

La procédure de rectification engagée apparaît comporter des lacunes sur le fond et éventuellement de procédure. Un dégrèvement au moins partiel apparaît donc envisageable.

Par ailleurs la réponse aux observations du contribuable de la seconde procédure est à côté de la plaque (référence à de la doctrine qui ne concerne pas la procédure appliquée).

En revanche, de là à dire qu’il y avait prise de position formelle lors de l’abandon de la première procédure, ce n’est pas du tout certain.

On pourra rappeler cette jurisprudence :

La décision par laquelle l'administration, dans sa réponse aux observations du contribuable, abandonne les redressements précédemment notifiés ne peut, en l'absence de motivation expresse, valoir prise de position formelle sur l'appréciation d'une situation de fait au sens de l'article L 80 B du LPF.

(CAA Paris 28 janvier 1997 n° 95-2974, 2e ch., SA Consortium international de courtage et de financement : RJF 8-9/97 n° 819.)

Et je ne vois pas, dans la doctrine citée précédemment, ce qui viendrait dire le contraire.

Donc, indépendamment des autres arguments, celui relatif à la prise de position formelle me paraît, en l’état, plutôt précaire.

En tout état de cause, on remarque souvent que l’administration ne change pas d’avis tant que le juge de l’impôt n’a pas été saisi. Elle mise sur l’épuisement du contribuable.

La ténacité est souvent payante en la matière.

Bien cordialement.

Adonis

Les impôts annulent mon scellier

Bonsoir,

Disons que si le locataire reste en place, sans que vous engagiez d'action concrète de remplacement, l’administration risque de considérer la réduction Scellier comme définitivement perdue, et ce à compter du changement de destination.

Donc le préjudice réel, serait le supplément d'impôt depuis le changement de destination jusqu'à la fin des 9 ans du Scellier... ce qui peut faire une somme non négligeable.

Si on part de l'hypothèse que tout ceci est imputable au locataire, le principe veut que celui-ci vous indemnise de la totalité du préjudice, donc vos demandes n'apparaissent pas trop "exigeantes".

Voyez si vous vous y retrouvez en termes financier.

N'oubliez pas de contester le redressement (dans les délais), pour en revenir au principal...


Bien cordialement

Adonis

Les impôts annulent mon scellier

Bonsoir,

Il est clair qu'il est préférable, dans un premier temps, de se rapprocher amiablement du locataire, lui exposer la situation dans laquelle vous vous retrouvez, et voir les suites possibles.

D'autant plus qu'une procédure d'expulsion judiciaire peut prendre un certain temps...

Selon la doctrine administrative la réduction d'impôt n'est pas applicable tant que la condition d'habitation principale n'est pas remplie. Et cette période est définitivement perdue (elle ne prolonge pas le dispositif Scellier).

Bien cordialement,

Adonis

Les impôts annulent mon scellier

Bonjour,

Vous pouvez parfaitement suivre la procédure prévue par les instructions fiscales, c'est à dire demander la résiliation du bail du locataire pour défaut de respect de la destination des lieux (habitation principale).

Pour ma part, je serai parti sur une contestation du redressement pour les raisons évoquées précédemment. Mais c'est un point de vue, et ce n'est pas le seul.

La seule question, si l'on s'engage sur une résiliation du bail est de savoir si le juge l'acceptera, et notamment compte tenu des jurisprudences suivante:

Des contraintes familiales ou personnelles peuvent justifier une pluralité de résidences et le fait qu'un locataire occupe le logement cinq mois dans l'année n'est pas un obstacle à la qualification d'habitation principale (CA Versailles, 29 sept. 2009 : JurisData n° 2009-379215. - CA Paris, 15 janv. 2009 : JurisData n° 2009-374608).

En tout état de cause, votre avocat, qui a toutes les pièces de votre dossier, sera le plus à même d'évaluer la procédure la plus pertinente pour vos intérêts.

Tenez-nous au courant de la suite des évènements !

Bien cordialement

Adonis

Les impôts annulent mon scellier

Bonsoir,

On rappellera que la doctrine administrative est inopposable au contribuable.

Par ailleurs, compte tenu de la jurisprudence civile, appréciant de manière large la notion d'habitation principale, il faudra s'assurer d’avoir un dossier blindé avant d'engager une résiliation du bail pour non respect de la destination contractuelle, sinon retour de bâton assuré.

Bien cordialement,

Adonis

Les impôts annulent mon scellier

Bonjour,

Il n'y en a pas, puisque vous êtes présumé de bonne foi.

Bien cordialement

Adonis

Les impôts annulent mon scellier

Bonjour,

C'est une sage décision. Vous devez pouvoir vous en sortir pour un forfait d'honoraires inférieur à 1000 € TTC pour un dossier comme ça. Si le dossier devait ensuite aller devant un tribunal, il est assez courant qu'il y ait un honoraire complémentaire en fonction du résultat.

Bien cordialement

Adonis

Les impôts annulent mon scellier

Bonjour,

Dans la déclaration de revenus on indique son domicile au 1er janvier de l'année (donc ça laisse 364 autres jours pour habiter ailleurs). Ca sert notamment a déterminer qui supportera la taxe d'habitation. L'administration fiscale y fixe, par défaut, la résidence du foyer fiscal, mais ce n'est pas irréversible.

De toutes façons ce n'est pas le foyer fiscal qui nous intéresse.

Le service ne va peut être pas vous dire oui tout de suite, mais je pense que vous obtiendrez gain de cause en persévérant.

Bien cordialement

Adonis

Les impôts annulent mon scellier

Bonjour,

Vous pourriez répondre:

1°)que vous refusez le rehaussement.

2°)que vous êtes parfaitement en règle car vous avez conclu régulièrement avec le locataire un bail à destination d'habitation principale, conformément à la loi Scellier.

3°) Qu'en tout état de cause le service ne peut pas vous opposer la notion de foyer fiscal, puisque la loi parle d'habitation principale, ce qui est différent.

Et c'est suffisant pour l'instant, en tout cas selon ce que vous décrivez. La réponse de préférence par lettre recommandée AR.

Le service vous répondra peut-être non. Dans ce cas vous pourrez saisir le Conciliateur fiscal Départemental.

Bien cordialement,

Adonis,

Les impôts annulent mon scellier

Bonjour,

Je crains que vous ne trouviez pas de texte plus précis sur la notion d'habitation principale.

Je pense qu'avec le pack: 5/7 jours + intérêts professionnels + jurisprudence citée, vous avez des outils pour vous défendre face à l'administration fiscale.

Si ça bloque toujours, saisissez le Conciliateur fiscal, et il restera toujours la possibilité de saisir le juge de l'impôt.

Franchement, votre cas apparaît défendable. Prenez un Conseil, de préférence avocat, si l'enjeu en vaut le coût.

Bien cordialement

Adonis

Les impôts annulent mon scellier

Bonjour,

Dans sa dernière version l’article 199 septvicies CGI (Loi Scellier) précise dans son 1er alinéa :

« I. ― 1. Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. »

Le foyer fiscal s'entend quant à lui du lieu où le contribuable habite normalement et a le centre de ses intérêts familiaux, sans qu'il soit tenu compte des séjours effectués temporairement ailleurs en raison des nécessités de la profession ou de circonstances exceptionnelles. (CE 3 novembre 1995 n° 126513).

C’est-à-dire en gros que le foyer fiscal du locataire se situe là où il a femme et enfants.

Mais le texte de la loi Scellier ne parle pas du foyer fiscal du locataire mais de son habitation principale.

Si votre locataire vient habiter 5 jours sur 7 le logement que vous louez, et qu’en plus il y a le centre de ses intérêts professionnels (proximité de son travail), il m’apparaît difficile de ne pas considérer ce logement comme son habitation principale.

Bien qu’il s'agisse d'une jurisprudence assez ancienne, le Conseil d’Etat s’était déjà montré relativement souple sur la notion d’habitation principale :

Le Conseil d’Etat a ainsi considéré comme habitation principale une maison qu'un contribuable avait fait construire dans une ville autre que celle de son domicile et avait habité pendant quatre mois et demi, ladite maison ayant été construite en raison des fonctions (en l’occurrence administrateur de casino) que le contribuable exerçait dans cette ville (CE 9 mai 1933, Archiprêtre, Savoie : Gaz. pal. 27 juin 1933).

Enfin, la doctrine fiscale qui indique que dans ce cas de figure il faudrait résilier le bail, apparaît plutôt contraire à la jurisprudence civile:

Des contraintes familiales ou personnelles peuvent justifier une pluralité de résidences et le fait qu'un locataire occupe le logement cinq mois dans l'année n'est pas un obstacle à la qualification d'habitation principale (CA Versailles, 29 sept. 2009 : JurisData n° 2009-379215. - CA Paris, 15 janv. 2009 : JurisData n° 2009-374608).


Bien cordialement

Adonis

Les impôts annulent mon scellier

Bonjour,

Si votre locataire habite 4 ou 5 jours sur 7 dans votre appartement, on peut considérer qu'il y a son lieu de séjour et d'habitation principal.

Le texte du Code général des impôts ne parle d'ailleurs pas du lieu de résidence du foyer fiscal, mais de l'habitation principale du locataire, ce qui est un sensiblement différent.

C'est à l'administration de prouver que ce n'est pas son habitation principale. Ce dossier mérite d'être défendu !

Refusez le rehaussement proposé. Si vous n'obtenez pas gain de cause au niveau du service, saisissez ensuite le Conciliateur Fiscal.

Bien cordialement.

Adonis.

Les impôts annulent mon scellier

Bonsoir,

Il appartient à l'administration de démontrer qu'il ne s'agit pas pour le locataire d'une habitation principale, car de votre coté vous le louez l'appartement pour cette destination. C'est une appréciation de fait: elle ne peut pas se contenter d'une déclaration du locataire à cet égard (dont vous demanderez d'ailleurs copie au service).

En effet, on pourrait parfaitement imaginer que votre locataire déclare irrégulièrement un autre immeuble en tant qu'habitation principale pour bénéficier de tel ou tel avantage fiscal.

Savez-vous si ce logement est habituellement occupé ?

On ajoutera enfin qu'il n'est pas du tout certain qu'un juge civil vous donnerait gain de cause sur l'expulsion d'un locataire pour cette raison. Il a été ainsi jugé, dans certaines circonstances, qu'une occupation de 5 mois suffisait pour qualifier un bien d'habitation principale.

L'administration n'apparaît pas du tout en position de force sur ce dossier.

Bien cordialement

Adonis

Cas pratique droit fiscal

Bonjour,

On a a priori une PV professionnelle à long-terme de 250 k€, normalement taxable à 16% (IR) + 15,5% (Prél. soc.).

L'énoncé vous suggère fortement qu'elle serait éligible au dispositif de l'article 151 septies A CGI (Cf. départ en retraite). Donc exonération de la PV à l'impôt sur le revenu. Mais les prélèvements sociaux restent applicables à hauteur de 15,5% sur la totalité de la PV.

L'idée serait alors de cumuler avec l'exonération prévue à l'article 238 quindecies.

En gros on arriverait à une taxation totale sur PV de 18407 €.

Il ne vous reste plus qu'à vérifier si toutes les conditions sont réunies pour appliquer ces 2 régimes.

Bien cordialement.

Adonis

Fiscalité des Indemnités d'éviction

Bonjour,

Oui c'est bien cela. Il faudra ventiler (s'il y a lieu) l'indemnité d'éviction en plus-value ou en recette ordinaire selon ce qu'elle indemnise.

Bien cordialement

Adonis.

Fiscalité des Indemnités d'éviction

Bonjour,

Les indemnités d'éviction ou de résiliation de bail bénéficient du régime des plus-values dans la mesure où elles compensent la perte d'éléments de l'actif immobilisé (il s'agit la plupart du temps du droit au bail).

En revanche, la fraction de leur montant destinée à couvrir les frais de déménagement et de réinstallation de l'entreprise, les frais et droits de mutation, ou encore un manque à gagner momentané, constitue une recette d'exploitation ordinaire

Vous pouvez consulter le paragraphe 110 du lien suivant:
Bulletin officiel des Finances Publiques BOI-BIC-PDSTK-10-30-20

Bien cordialement.

Adonis

Abattement fiscal pour les +de 65ans

Bonjour,

A priori non puisque votre revenu net global devrait allègrement dépasser le plafond de 23 390 € prévu à l'article 157 bis CGI.

Bien cordialement

Adonis.