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wolfram2 / ID 157016

Copropriété propriétaire d'un lot donné en location

Bonjour
Concernant votre proposition de petits travaux d'amélioration, avez vous transmis au syndic une demande écrite de l'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Demande rédigée conformément aux dispositions de la loi et du décret portant statut de la copropriété.
Effectivement, demandez aux membres du conseil syndical, et plus particulièrement à celui qui participe au contrôle des comptes, de vous montrer dans les états comptables où retrouver mention des recettes de ce loyer et de leur affectation au sous compte des provisions pour travaux.
Bon courage Wolfram

Garantie biennale ou décennale ?

Re bjr
Article 1792
Modifié par Loi n°67-3 du 3 janvier 1967 - art. 4 JORF 4 janvier 1967 en vigueur le 1er juillet 1967
Modifié par Loi n°78-12 du 4 janvier 1978 - art. 1 JORF 5 janvier 1978 en vigueur le 1er janvier 1979
Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804
Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.
Article 1792-1
Créé par Loi n°78-12 du 4 janvier 1978 - art. 1 JORF 5 janvier 1978 en vigueur le 1er janvier 1979
Est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.
Article 1792-2
Modifié par Ordonnance 2005-658 2005-06-08 art. 1 I, II JORF 9 juin 2005
Modifié par Ordonnance n°2005-658 du 8 juin 2005 - art. 1 JORF 9 juin 2005
La présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.
Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.
Article 1792-3
Modifié par Ordonnance n°2005-658 du 8 juin 2005 - art. 1 JORF 9 juin 2005
Les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.
Article 1792-4
Créé par Loi n°78-12 du 4 janvier 1978 - art. 2 JORF 5 janvier 1978 en vigueur le 1er janvier 1979
Le fabricant d'un ouvrage, d'une partie d'ouvrage ou d'un élément d'équipement conçu et produit pour satisfaire, en état de service, à des exigences précises et déterminées à l'avance, est solidairement responsable des obligations mises par les articles 1792, 1792-2 et 1792-3 à la charge du locateur d'ouvrage qui a mis en oeuvre, sans modification et conformément aux règles édictées par le fabricant, l'ouvrage, la partie d'ouvrage ou élément d'équipement considéré.
Sont assimilés à des fabricants pour l'application du présent article :
Celui qui a importé un ouvrage, une partie d'ouvrage ou un élément d'équipement fabriqué à l'étranger ;
Celui qui l'a présenté comme son oeuvre en faisant figurer sur lui son nom, sa marque de fabrique ou tout autre signe distinctif.
Article 1792-4-1
Créé par LOI n°2008-561 du 17 juin 2008 - art. 1
Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article.
Article 1792-4-2
Créé par LOI n°2008-561 du 17 juin 2008 - art. 1
Les actions en responsabilité dirigées contre un sous-traitant en raison de dommages affectant un ouvrage ou des éléments d'équipement d'un ouvrage mentionnés aux articles 1792 et 1792-2 se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux et, pour les dommages affectant ceux des éléments d'équipement de l'ouvrage mentionnés à l'article 1792-3, par deux ans à compter de cette même réception.
Article 1792-4-3
Créé par LOI n°2008-561 du 17 juin 2008 - art. 1
En dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.
Article 1792-5
Modifié par Loi n°90-1129 du 19 décembre 1990 - art. 2 JORF 22 décembre 1990 en vigueur le 1er décembre 1991
Toute clause d'un contrat qui a pour objet, soit d'exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d'exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d'en limiter la portée, soit d'écarter ou de limiter la solidarité prévue à l'article 1792-4, est réputée non écrite.
Article 1792-6
Créé par Loi n°78-12 du 4 janvier 1978 - art. 2 JORF 5 janvier 1978 en vigueur le 1er janvier 1979
La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.
En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.
L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.
La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage.
Article 1792-7
Créé par Ordonnance n°2005-658 du 8 juin 2005 - art. 1 JORF 9 juin 2005
Ne sont pas considérés comme des éléments d'équipement d'un ouvrage au sens des articles 1792, 1792-2, 1792-3 et 1792-4 les éléments d'équipement, y compris leurs accessoires, dont la fonction exclusive est de permettre l'exercice d'une activité professionnelle dans l'ouvrage.
Cordialement, vous eussiez pu avoir vous-même le plaisir de surfer à la recherche de la source de l'information.
wolfram

Garantie biennale ou décennale ?

Bonjour un grand merci à :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2958 Fiche pratique
Vérifié le 11 janvier 2016 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Garanties après la réception des travaux
Si vous constatez des désordres après la réception des travaux dans votre logement, vous pouvez agir en actionnant des garanties à l'encontre des constructeurs ou entrepreneurs. Ces garanties sont au nombre de 3 : garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale.
Garantie de parfait achèvement (1 an)
La garantie de parfait achèvement impose à l'entrepreneur de réparer tous les désordres (vices cachés et défaut de conformité) signalés au cours de l'année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature.
Vous devez sans attendre signaler les désordres à l'entrepreneur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour le mettre en demeure de les réparer. À défaut de réparation, vous pouvez saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige.
Garantie biennale (2 ans)
La garantie biennale impose à l'entrepreneur de réparer ou remplacer, pendant une durée minimale de 2 ans après la réception, tout élément d'équipement qui ne fonctionne pas correctement.
Vous devez sans attendre signaler les désordres à l'entrepreneur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour le mettre en demeure de les réparer. À défaut de réparation, vous pouvez saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige.
Garantie décennale (10 ans)
La garantie décennale impose au constructeur de réparer les dommages survenus au cours des 10 années suivant la réception et qui :
• soit compromettent la solidité de l'ouvrage construit (par exemple, risque d'effondrement),
• soit rendent l'immeuble construit impropre à sa destination (par exemple, défaut d'étanchéité, fissurations importantes).
Elle s'étend aux éléments d'équipements indissociables de l'ouvrage (canalisation, éclairage...).
Vous devez sans attendre signaler les désordres :
• à l'entrepreneur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour le mettre en demeure de les réparer. À défaut de réparation, vous pouvez saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige. Lorsque la société du constructeur n'existe plus, vous pouvez signaler ces désordres à son assureur,
• à votre assureur au titre de votre assurance construction dommages-ouvrage par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, pour obtenir une réparation rapide de vos dommages.
Textes de référence

• Code civil : article 1792
Responsabilité du constructeur •
Code civil : article 1792-6
Garantie de parfait achèvement
• Code civil : article 1792-3
Garantie biennale •
Code civil : article 1792-2
Garantie décennale
---------------------------------------------------
Un complément sur
http://www.economie.gouv.fr/dgccrf/Publications/Vie-pratique/Fiches-pratiques/Assurance-dommages-ouvrage
Je n'ai fait que pomper, ce n'est pas le tout de mon cru.
Suivent les articles du CCiv.
Wolfram

Révoquer un syndic en AG extraordinaire fautes graves

Bonjour
Vous évoquez
- une facture de travaux supérieure au devis,
- de multiples factures EDF,
- de multiples factures de fioul,
- l'intervention de la mairie.

A moins d'erreur de ma part, je suppose que effectivement vous avez un très gros montant d'appels de charges qui n'ont pas été honorés par un ou plusieurs copropriétaires et cela depuis longtemps.

Le syndic n'a pas pu payer les factures des fournisseurs d'énergie et la facture de travaux.
Soit le syndic devant le montant des appels de charges impayées dépassant de 25 % le total du budget de charges courantes et du budget de travaux,
Soit les fournisseurs d'énergie ou de travaux impayés ont demandé la désignation d'un mandataire ad-hoc pour essayer de redresser votre copropriété déclarée en difficultés.
Ce qui explique l'intervention de la mairie.
Dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 reportez-vous aux articles 29-1A à 29-15 et vous comprendrez la situation. Ainsi que les articles dans le décret d'application.
Désolé, bon courage.
Wolfram

Refuser une lettre en RAR est légale?

Bonjour
Comment n'être pas convaincu de l'omniscience de l'intervenant qui, une fois de plus, essaie de persuader de son erreur celui qui a cherché conseil auprès d'experatoo.
Très cordialement. wolfram

Révoquer un syndic en AG extraordinaire fautes graves

Bonjour
Dois-je comprendre que vous attendez une réaction de ma part sur le message où vous énumérez tout ce qui vous paraît être des "fautes" dans la gestion de votre copro et dans les pratiques du syndic, du Conseil syndical et de sa présidente ???.

Nous vous avons tout dit. A ce stade, se pénétrer profondément des textes portant statut de la copropriété. Réunir avec soi d'autres bonnes volontés qui partagent le même point de vue. Il est souhaitable que vous vous fassiez élire au conseil syndical pour avoir accès aux documents. Votre démarche ne pourra aboutir que si vous arrivez à rallier d'autres copropriétaires à votre point de vue.
Toutefois avant de vouloir révoquer votre syndic, pensez à son remplacement ou à une formule syndicat coopératif qui implique plusieurs conseillers syndicaux ou un syndic bénévole qui ait déjà une pratique affirmée de la copro. Il serait désastreux qu'un malfaisant fasse placer la copro sous un administrateur provisoire qui par les coûts induits finira de couler la copro et les copropriétaires. Toutefois avec les états comptables en principe joints aux convocs en AG vérifiez les dispositions prévues concernant la prévention et le traitement des copros en difficultés. Notamment le ratio relatif aux appels de charges impayés.
Bon travail. Wolfram

Vice caché suite à la transformation d un acte notarié

Bonjour
A vérifier par l'étude des jurisprudences sur la responsabilité des notaires, mais je pense qu'il y a une double faute de sa part.
1°) Dans les diagnostics avant vente n'y a-t-il pas l'obligation de produire un état des risques naturels portant notamment sur les risques de carrière et même d'inondations.
2°) Dans le devoir d'efficacité et de sécurité inscrit dans les textes portant statut de la profession réglementée de notaire il doit donner toutes informations pour assurer la sécurité et l'efficacité de l'acte qu'il établit.

C'est du même tonneau que le notaire d'un fonds servant débiteur d'une servitude conventionnelle qui se croit couvert en ne mentionnant que la formule générale en omettant de définir explicitement les références du titre primordial ayant institué la servitude et de définir précisément les caractéristiques de son assiette et des modalités d'usage de la servitude.
SUR le Code civil Dalloz et sur Légifrance.gouv.fr, consultez les arrêts de la cour de cass inscrits au Bulletin portant sur la responsabilité des notaires. A la fin figure un résumé de l'arrêt.
Les gens de robe vivent du justiciable.
Bon courage. Wolfram

Achat d'un terrain à 85% pour mon compagnon et 15% pour moi

Bonjour
Le patrimoine immobilier des deux personnes comprend au minimum deux immeubles (au sens du code), d'une part le terrain, d'autre part la maison qu'ils ont fait construire, dont la connaissance de la répartition du financement est nécessaire, ainsi que le régime éventuel choisi par les deux personnes, mariage, avec ou sans contrat, lequel, PACS, ou simple association de deux existences côte à côte, sous réserve encore d'une éventuelle convention entre les deux.
La question reste ouverte.
Bon courage, j'ai une petite notion de la complexité des questions, mais peu de notions sur les réponses à apporter. Wolfram

Refuser une lettre en RAR est légale?

Bonsoir
Bravo Lagù. Aucune personne qui a un minimum de connaissance de la copro ne doit ignorer que toute notification doit être faite par LRAR et que c'est la date de première présentation notée par le préposé à la distribution qui marque sa date de remise au destinataire. Je pense que le médecin a un devoir de conseil envers son patient. Je suppose que punk ne l'est pas autant que le laisse supposer son pseudo. Et donc que Punk a un médecin référent, ou son dentiste habituel. C'est donc auprès d'eux, eu égard à la défaillance du spécialiste, c'est auprès de ses praticiens habituels que punk devrait pouvoir aller demander de lui donner des explications sur les éléments de dossier du spécialiste orthodontiste.
Je sens que morobar, toujours prêt à donner de bons conseils à ceux qui sont en demande, morobar après m'avoir reproché de n'être pas juriste va me reprocher de n'être pas médecin. Peut-être même d'exercice illégal d'une profession réglementée.
Bon courage. Wolfram

Achat d'un terrain à 85% pour mon compagnon et 15% pour moi

Bonjour
Même question pour le prêt commun, quelle est votre situation avec votre compagnon ???
"Ces choses là sont rudes, il faut pour les comprendre avoir fait des études". V. Hugo

Devoirs de l'avocat envers son client Déontologie

Bonjour
Dans un souci pragmatique, ou plutôt, tel Bacon, tirant quelques enseignements d'une longue pratique personnelle des avocats, il m'est apparu souhaitable que nous, pauvres justiciables, soyons instruits de nos droits dans nos attentes de la part d'un prestataire de service. J'ai le plus grand respect pour une personne, un avocat, tel Eolas qui essaie de nous communiquer un peu de ses connaissances et expériences.
Pour ne citer qu'un exemple, reportez vous sur universimmo, dans la sujethèque de leur première version sur le sujet relatif aux surfacturations des contrats d'entretien des ascensoristes.
J'ai donc été désigné pour conseiller l'avocate devant conseiller une copropriété qui avait assigné l'ascensoriste en remboursement des surfacturations extorquées du SdCopropriétaires.
Bon,j'ai assuré dans le recalcul sur plusieurs années d'application de la formule d'actualisation du montant du contrat. Mais ce dont je suis le plus satisfait, c'est d'avoir contré l'avocat du défendeur, la partie adverse qui excipait du délai de prescription d'une dette commerciale.
Mes cours de droit remontent à l'Ecole de l'air en 1957.
Droit constitutionnel, en 1957, en octobre 1958 nous nous sommes actualisés en lisant la nouvelle affichée sur la porte du Bureau de vote. En droit civil nous apprenions à faire notre testament olographe.
Donc, je ne suis pas juriste, morobar a raison. Mais je suis d'une génération qui a appris à lire et un peu à écrire. Et dans le Dalloz, j'ai découvert la répétition de l'indu. Cela ne veut pas dire que l'on doit repayer ce que l'on a déjà payé, mais que celui qui sciemment vous a trop fait payer doit restituer le trop perçu. Et à l'époque cette action était imprescriptible.
L'avocate a mis en termes juridiques les moyens que je lui avais fournis et l'ascensoriste a eu l'intelligence de transiger et de restituer trop perçus et DI à la copropriété.
Au passage, appréciez la clause déontologique qui interdit à l'avocat de partager ses honoraires avec une personne qui ne l'est pas.
J'ai aussi fait rabattre des deux tiers l'honoraire d'un avocat qu'un conseiller syndical avait pensé utile de consulter, en lui montrant les insuffisances de ses conseils eu égard au statut de la copropriété et aux jurisprudences de l'époque.
Notre expérience commune pragmatique des syndics nous montre l'intérêt pour le coprovulgaris de vérifier la gestion des clercs.
Il m'est apparu souhaitable que les justiciables soient informés des services qu'il sont en droit d'attendre de l'avocat qui se réclame de leur confiance.
Très cordialement. Wolfram

Mettre au dos des Pouvoir lors des AG les pricipales résolutions

Bonjour
Si vous n'avez pas confiance en les membres du Conseil syndical, il faut présenter votre candidature pour être élu à la prochaine AG le renouvelant.
Très cordialement Wolfram

Entrave servitude de passage

Bonjour à tous
Si vous êtes en situation d'enclave, encore faut-il qu'elle ne puisse être discutée, la situation par elle même vaut titre.
Au cas où votre servitude aurait une origine conventionnelle, à moins de pouvoir remonter au titre primordial établissant cette servitude, il faut qu'elle figure dans le titre de propriété du fonds servant. Dans ce titre, il ne suffit pas que la servitude soit mentionnée. Depuis un revirement de jurisprudence de la Cour de cassation en 2003, il est exigé que soient mentionnées les références du titre ayant créé la servitude, sinon le caractère récognitif est dénié à ce titre (art. 1337 C. Civ.) à moins qu'il ne remonte à 30 ans auquel cas il fait début de preuve.
Faites des photos avec un appareil numérique portant le groupe date-heure de prise du cliché.
Là aussi, la Cour de cassation a agi contre les propriétaires d'un droit de passage en appuyant l'abrogation au Code Civil des articles relatifs à la protection possessoire.
Bon courage et ténacité. Il nous a fallu 10 ans de procédure pour aboutir.
Wolfram

Devoirs de l'avocat envers son client Déontologie

Bonjour
Quels sont les devoirs de l'avocat dans son exercice professionnel et envers son client ???
Cordialement Merci Wolfram

Litige avec avocat suite à une vente de société

Bonjour
Demander aussi les justificatifs des demandes éventuelles des créanciers qui se seraient manifestés au titre de l'exploitation du propriétaire précédent vendeur de l'entreprise.
Cordialement Wolfram

Procédure civile incompréhensible

Bonjour
Morobar, toujours encourageant pour le justiciable n'a pas lu entièrement les données exposées.
Citation :
"Déboute la « société Z » de sa demande de dommages et intérêts, (encore heureux !)

Condamne « moi » aux entiers dépens de l’instance,"

Les dépens sont notamment le coût du procès pour la justice.
Et pour cela une demande de remise gracieuse de dette peut toujours être présentée.
Au fait, le jugement vous a-t-il été signifié par le demandeur.
Par ailleurs, attention, la décision d'exécution provisoire est-elle assortie d'une astreinte par délai de retard. Qui seraient des sommes supplémentaires que vous devriez payer en sus de ce qui est déjà décidé par le tribunal.
Renseignez-vous très rapidement pour savoir si vous pouvez bénéficier de l'assistance judiciaire qui vous permettrait de disposer de l'assistance d'un avocat payé par nos impôts et de faire appel du jugement vous condamnant si toutefois vous êtes encore dans les délais prévus par le Code de procédure civile.
Il serait intéressant que vous nous fassiez connaître quelle est cette brillante société Z de crédit qui a employé ce procédé à votre encontre, sans beaucoup de discernement. Car le débiteur et le cohéritier sont connus et apparemment salariés, donc avec la possibilité d'un Avis à Tiers Détenteur pour saisie d'une partie de leur rémunération.
D'un autre côté on comprend la réaction du "prêteur de deniers", dans ma copro nous avions été confrontés à un très gros débiteur dont le principal appartement était soi-disant occupé par des squatters contre lesquels le syndic n'a pas fait grand effort.
Faites appel localement aux services des organismes d'aide aux victimes, dont par exemple l'AVIMEJ auprès du TGI de Meaux.
Bon courage Wolfram

Litige avec avocat suite à une vente de société

Bonsoir
Saisir du Pb le bâtonnier du conseil de l'ordre du barreau concerné.
Le chèque a-t-il été libellé à l'ordre de la CARPA sous vos yeux ?
Prendre conseil du greffe du Tribunal de commerce.
Sur Légifrance.gouv.fr rechercher le Code de déontologie des avocats qui a été publié au JORF pour être informé des devoirs de l'avocat envers son client.
Sur un Code civil Dalloz pas trop vieux consulter les jurisprudences relatives aux responsabilités des avocats, notamment leur devoir de conseil.
Bon courage Wolfram

Demande de renseignement sur une société

Bonsoir
Il est très vilain et prohibé de tenir ainsi des propos discriminatoires envers les travailleurs laborieux de Vitry sur Seine, ainsi d'ailleurs que de Choisy ou de Orly.

N'importe qui peut prendre des renseignements légaux sur n'importe quelle entreprise au greffe du Tal de Cce. Et d'abord les placards à balais, on dit pépinière d'entreprise.
Cordialement. Wolfram

Procédure civile incompréhensible

Re Bonsoir
Faites vous aider pour obtenir de la justice le bénéfice de l'assistance judiciaire qui devrait vous permettre d'obtenir une remise gracieuse de dette pour n'avoir pas à payer les dépens de l'audience qui vous a condamnée pour avoir enfreint le jugement qui faisait avis d'avoir à verser le montant des loyers au créancier de votre propriétaire débiteur.
Bon courage.
Wolfram

Procédure civile incompréhensible

Bonsoir Isa
Je pense qu'il serait certainement utile que vous mettiez en œuvre tout ce qui est services sociaux, la mairie, la CAF, pour qu'ils vous aident de leurs conseils et vous appuient. Je suppose que vous devez pouvoir bénéficier de l'aide juridictionnelle et être assistée d'un avocat.
A la Mairie demandez où se trouvent les consultations des maisons de la justice et du droit pour aller prendre conseil. Par exemple au TGI de Meaux, ou à Noisiel. Il y a aussi des consultations dans certaines mairies. Les mêmes choses existent autour des villes importantes du 77.
Tous mes vœux vous accompagnent depuis 77090 Collégien.
Wolfram