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wolfram2 / ID 157016

Droits de surélever maison individuelle en copro

Bonjour Jacky

Ce n'est qu'une éventualité particulière que je soulevais.
J'ai rencontré cette caractéristique surtout pour des pb de servitudes dans des contextes soit d'indivision, soit après un partage. Dans votre cas cela pourrait être une charge imposée à votre partie privative par les promoteurs de cette copropriété figurant dans le Règlement de copro ou dans votre acte de vente.

J'avais trouvé l'article de code relatif à la cour commune et à la servitude non aedificandi par une interro sur Légifrance.gouv.fr et le code de l'urbanisme.
Mais ce n'est qu'un cas particulier.

J'apprécie votre réflexe de rechercher la référence du texte et ce qu'il en dit précisément. Cela me rappelle les chefs qui m'ont formé.

Bonne journée. Wolfram

Droits de surélever maison individuelle en copro

Bonsoir,
Attention si vous êtes en copropriété de sol avec les immeubles collectifs, vérifiez qu'il n'y ait pas de clause particulière non aedificandi qui pour préserver les vues des autres bâtiments vous interdirait une surélévation.

Cordialement
Wolfram

Conformité de la répartition des tantièmes

Bonjour Messeigneurs

Il y a urgence à se renseigner auprès de l'ANIL ou de l'ADIL Agence Départementale d'Information sur le Logement ou auprès de l'Association des Responsables de Copropriété.

Ou encore de vous reporter au statut de la Copropriété sur Legifance.gouv.fr Versions actuellement en vigueur de Loi N° 65-557 du 10 juillet 1965 et Décret d'application N° 67_223 du 17 mars 1967.

Cherchez si cette modification de l'Etat descriptif de division est obligatoire. Car toutes les opérations préalables, la modification du règlement de copropriété de TOUS les copropriétaires, la Publication au Service de la Publicité Foncière vont entrainer de fortes dépenses.

Par ailleurs AMATJURIS est maximaliste dans sa réponse. Si le métrage des surfaces s'avère nécessaire, vous devez pouvoir y procéder vous-même conformément aux dispositions de la loi CARREZ dans l'article qui va bien du statut de la copro.

Je dois vérifier toutes ces choses et je n'émets qu'une hypothèse. Sous réserve de confirmation le courrier de votre syndic me semble être un excès de zèle à la recherche d'honoraires supplémentaires particuliers.

Vérifiez si votre règlement de copropriété est conforme aux multiples nouvelles dispositions du statut de la copropriété. A défaut, il devrait être mis à jour lui aussi et votre cas particulier pourrait être fusionné avec le cas général où c'est tout le syndicat des copropriétaires qui devrait participer aux charges de mise à jour et de publication.

C'est d'ailleurs peut-être l'idée de manœuvre du syndic pour présenter cette opération de Mise à jour du Règlement de copro comme nécessaire au vote de l'Assemblée générale. Toujours dans la volonté de générer des honoraires supplémentaires.

Qui est votre syndic ????

Bonnes recherches, Bon courage.

Wolfram

Travaux sur une terrasse au sein copropriété

Bonjour Guillaume,

Pour compléter l'assertion de MOROBAR, le syndicat des copropriétaires ne participe à la réfection de parties privatives, notamment que dans deux cas (pas le temps de chercher s'il y en a d'autres)
1°) Travaux sur parties communes nécessitant intervention dans les parties privatives (canalisation p.ex)
2°) Intervention générale sur les Pties. Cmnes décidée en AG et le syndic opère comme maître d'ouvrage pour l'ensemble (ex : réfection de tous les balcons)

Ne pas confondre une réponse qui se veut aussi précise que possible en citant les dispositions ou les références du statut très différente d'un copier-coller ou d'une affirmation péremptoire et incomplète Yaka.

Cordialement Wolfram

Travaux sur une terrasse au sein copropriété

Bonsoir à tous

Compliments Guillaume, vous avez su trouver l'information pertinente. Ladite terrasse est donc partie privative, mais soumise à la contrainte de respecter l'harmonie d'ensemble de l'immeuble, sous le contrôle du syndic. C'est donc à lui que vous devez soumettre votre projet.

Morobar, toujours à côté de la plaque et prêt à désinformer les copropriétaires. On est propriétaire d'une partie privative. Toutefois, sous réserve de contraintes d'harmonie de l'immeuble par exemple fenêtres à petits bois et non de grandes baies.

Ou encore, vous faites ce que vous voulez, au risque d'une mise en demeure d'avoir à démolir les non conformités. Et si personne ne moufte, au bout de dix ans vous êtes couvert par la prescription. Mais c'est un très mauvais conseil, juste pour montrer que j'ai quelque connaissance du sujet.

Si jamais vous envisagez de poser la question en Assemblée générale des copropriétaires soyez attentif à la complétude de votre dossier. Reportez-vous à la version en vigueur de la loi n° 65_557 du 10 juillet 1965 et du Décret d'appli n° 67-223 du 17 mars 1967, tous deux moultes fois modifiés.

Bon courage.
Wolfram

Que faire quand il n'y a pas de syndic

Bonjour Messeigneurs

J'ai déjà assez de mal à suivre le statut, et depuis la fin des années 1980, j'ai vu passer pas mal de textes de modif; tous tiennent dans la post notation "(modifié)" à la référence d'origine. Seule m'importe la disposition et son applicabilité au temps considéré. Et aussi dans ses modalités (info des autres copropriétaires de la volonté d'un vendeur potentiel de céder une place de stationnement par LRAR multiples Art 8-1 de la loi). J'imagine le coût dans ma copro de 390 lots dans laquelle j'ai qq activité.
Copropriétairement votre
Wolfram

Que faire quand il n'y a pas de syndic

Bonjour AMATJURIS
Je confirme, je me suis reporté à une version antéDuflot du statut; le dernier alinéa de l' art. 17 de la loi est nouveau et permet au copropriétaire lambda de convoquer l'AG.
Cette disposition ne semble pas appeler de décret d'appli.

Salut et Copropriété à tous

Wolfram

Que faire quand il n'y a pas de syndic

Bonsoir à tous

Dommage, il y a plus de dix lots à la copro (12) Cependant,
Il me semble que l'article 17 de la loi, dernier alinéa, 1ère phrase, répond à la question.

Surtout éviter la désignation d'un administrateur provisoire.

Bon courage à tous. Ya du pain sur la planche.
Wolfram

Devoirs et droits pour accès maison enclavée

Re bonjour, Madame

A défaut de disposer d'un Code civil papier, Sur Légifrance.gouv.fr allez consulter et copier dans le Code civil les articles 682 à 685-1 qui vous diront le minimum de ce qu'il faut savoir sur le droit de passage prévu par la loi encas de terrain enclavé.

Consultez aussi des articles 697 à 706 pour ce qui concerne les Droits du propriétaire du fonds auquel la servitude est due.

Vous et votre voisin, connaissant alors plus précisément les droits et les devoirs de chacun, vous devriez arriver à une cohabitation paisible.

L'assiette du droit de passage doit rester libre, mais il est aussi de votre droit de clore votre héritage dit l'art. 647 et pour répondre au besoin de l'art. 682, il suffit que vous donniez à votre voisin tout ce qui est nécessaire pour user de la servitude (les clés du portail, art.696).

Bon courage.

Selon votre voisinage, Mairie, organismes d'aide aux victimes, d'accès au droit, faites vous conseiller. Eventuellement demandez une conciliation au Juge de proximité (gratuite), pas une médiation qui elle est payante.

Mais donc, conclusion, eu égard à la situation d'enclave, la loi donne à votre voisin le droit de passer sans entrave sur votre terrain. Et aussi de refermer le portail après son passage.

Pax Domini (Respublica) sit semper vobiscum.

Wolfram

Devoirs et droits pour accès maison enclavée

Bonjour Madame, Bonjour Amatjuris

Madame, Monsieur
LA situation d'enclave correspond au droit de servitude prévu par le Code civil. Vous ne pouvez le leur contester, il doit s'exercer sur le trajet le plus direct depuis la voie publique jusqu'à leur propriété.

Vous avez le droit de cloturer l'accès à votre propriété, mais vous devez fournir au propriétaire du fonds dominant (ce sont les termes du Code civil) les moyens (clés, etc) de manœuvrer le portail. Bien sur, ils doivent le refermer. Votre véhicule ne peut stationner sur l'assiette du droit de passage.

Dans un message à venir, je vous donnerai toutes les références du Code civil sur le sujet, dont hélas, j'ai pu apprendre pas mal de choses en dix ans que nous essayons de recouvrer un droit de passage conventionnel créé par un acte notarié de partage familial du 18 prairial an IX (1801).

A bientôt. Bon courage et patience.
Wolfram

Appel de charges travaux toiture

Bonsoir

Urgent, se reporter au texte de la convocation et des décisions de l'AG pour voir très exactement ce qui a été décidé.

Eu égard à l'urgence, à la pluralité de devis proposés, il semble que l'AG a dû choisir l'entrepreneur ou le maître d'œuvre. Avec un montant des travaux déterminés. Si les Travaux sont urgents, il n'est pas anormal que les dates d'appels de charges soient aussi rapprochés. A remarquer qu'un étalement mensuel (tout à fait exceptionnel, jamais vu en 30 ans de copropriété) marque aussi la volonté de ne pas étrangler les coproptaires par un brutal appel trimestriel.

Si les appels de charges ont été votés par l'AG, vous êtes tenu d'y répondre.

A suivre attentivement, mais pas forcément anormal.

Bon courage.

Wolfram

Que faire quand il n'y a pas de syndic

Bonsoir M. le Modérateur.

Je suis ravi de la compétence de votre réponse qui donne l'essentiel de ce que dont je voulais laisser le plaisir de la découverte à l'auteur de la question initiale.

Convoquer une AG ? Oui, mais pour quoi faire, et là, j'ouvre des pistes.

Cordialement.

Wolfram

Au fait, compliment experatoo s'est bien amélioré depuis que j'avais cessé mes interventions découragé par les temps de réponse (échanges informatiques) désespérément longs. Mais peut-être n'est-ce dû qu'à ma décision de renouveler mon matériel.

Amical souvenir.

Wolfram

Répartition des charges liées à l'amélioration de la sécurité.

Bonsoir M. le Modérateur

Extrait de la loi portant statut de la copropriété
Article 10
· Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 76 JORF 14 décembre 2000

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Toutefois, le service rendu par le dispositif de restriction d'accès aux ascenseurs ne dépend pas du nombre d'étages dont il évite l'escalade. La clé de répartition selon les frais de fonctionnement ne me paraît pas judicieuse, il me semble que le service rendu est égal pour tous les propriétaires de l'ascenseur.

De toute manière, l'AG peut décider de la clé de répartition lors du vote des travaux.

Toutefois, attention, il y a intérêt à prévoir des changements du digicode, que l'on peut communiquer aux copains. Mais aussi le vandalisme périodique de ceux qui veulent se venger de l'entrave mise à leur désir de s'envoyer en l'air.

Les fréquentations indésirables sont-elles si nbeuses ?

Bon courage, il n'y a pas de solution idéale.

Wolfram

Que faire quand il n'y a pas de syndic

Bonjour

Désolé, PRAGMA est à côté de la plaque. Avant les motifs d'annulation d'une AG, le statut de la copro vous indique les possibilités de convoquer une AG.
Sur Légifrance.gouv.fr vous chargez, en leur version actuelle la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d'application 67-223 du 17 mars 1967.

Toutefois, attention, eu égard à la disposition en maisons séparées, il se pourrait que vous soyez non sous le statut de la copro mais sous celui d'Association syndicale libre dont le statut est un peu différent. Reportez vous au règlement pour voir ce qui y figure.

La mère Duflot a tellement chamboulé le statut que je ne suis plus exactement à jour. Mais de ce que j'en ai lu, je crois rester dans l'esprit.

Consultez le site UNARC.ASSO.FR pour voir si l'Association des Responsables de copropriété a une antenne près de chez vous que vous pourriez aller consulter.

L'Arc a toute une action et toute une littérature orientée syndic non professionnel. Une précision, syndic bénévole ne veut pas dire syndic non rémunéré. Ce qui est tout à fait légitime eu égard à l'engagement personnel que cela demande.

Autre possibilité qui pourrait engager un plus grand nb des pptaires, la formule syndicat coopératif où un plus grand nb de syndiqués est associé au service de l'ensemble.

Tous mes vœux vous accompagnent.

Wolfram.

Modification du tracé d'un chemin en indivision

Bonjour, çà c'est pour éviter les foudres du Modérateur.
Assurez vous d'abord de votre droit de propriété sur votre terrain et sur le chemin indivis.
Pour cela, lisez attentivement votre titre de propriété.
A la mairie ils doivent pouvoir vous délivrer un relevé de propriété indiquant les parcelles qui vous appartiennent. Demandez aussi un extrait du plan cadastral couvrant la situation.
Au service de la Publicité foncière, demandez un extrait du fichier immobilier vous concernant et celui de l'empiéteur. Il indique la succession des actes et rectificatifs ayant abouti à votre propriété.
Est-il lui même indivisaire. Au temps pour moi, je lirai plus attentivement avant de répondre.
Première approche, sur Légifrance.gouv.fr prenez copie sur le Code civil des articles concernant l'indivision.
Consultez qq jurisprudences de cour de cassation publiées au Bulletin et de cour d'appel. Sélection par mots clés.
j'approuve le constat d'huissier, cotisez-vous les indivisaires.
Prenez des photos avec un appareil numérique qui donne la date, commencez une nouvelle carte que vous réserverez à cet effet.
Si vous ne l'avez déjà achetez une imprimante autonome compatible avec votre carte mémoire qui fasse aussi photocopieuse et imprime vos photos.
Faites tout pour éviter une expertise judiciaire. J'ai eu le malheur de tomber sur un voleur incapable qui mélangeait le contenu des titres de propriété et les attribuait au titre d'une autre date.

Au fait, avez-vous essayé d'aboutir à une solution amiable ?
Si vous avez ça à proximité consultez une association d'aide aux victimes.

Bon courage.

Wolfram

Abus de confiance d'un membre du CS

Bonsoir Monsieur le syndic MOROBAR

Afin que les travaux dont la décision relève de l'article 24 soient rapidement exécutés, l'AG donne souvent mandat au CS de choisir le prestataire qui va les exécuter. En sus le CS peut veiller à la célérité du syndic pour passer et faire exécuter le contrat de travaux. Cela dépend énormément de l'engagement des conseillers syndicaux et du Président. Ce que l'on rencontre fréquemment chez les adhérents de l'ARC. Un nombre croissant d'entre eux assumant le mandat de syndic bénévole.

Les Verts ne sont pas si mauvais que l'on médit. Pour preuve, ils ont écarté Madame DUFLOT, dommage qu'elle n'ait pas emporté sa loi ALUR avec elle. Perso, je regrette Marie Noëlle LIENNEMAN qui avait montré par ses actions Qu'elle avait compris les Pb d'insécurité en habitat collectif. Elle n'a pas été suivie, on sait ce qu'il en est advenu.

Bonsoir à toutes et à tous. Conseillers syndicaux, tous les soirs, lisez une page de la loi de 1965 et de son décret d'appli de 1967. Chargez en la version en vigueur depuis Légifrance.gouv.fr

Wolfram

Obliger un Syndic à faire des travaux

Bonsoir
Goofy, le vote d'un appel d'offres demande ensuite le vote de la décision d'engager les travaux après choix de l'entreprise.
Karine.... Chouchoutez votre Conseil syndical ou faites-vous y élire. C'est eux qui vous soutiendront pour faire activer le syndic.

Cordialement WOLFRAM

Obliger un Syndic à faire des travaux

Bonsoir Karine et Monsieur le Modérateur [smile25]

EN adressant au syndic un courrier pour qu'il inscrive cette question à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée générale.

Sur legifrance.gouv.fr chargez la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version actuelle ainsi que son décret d'application de 1967, lisez, appliquez.

Renseignez-vous, faites vous aider auprès de www.unarc.asso.fr l'Association des Responsables de
copropriété.

Avez-vous un devis de votre expert sur le montant prévisionnel des travaux.

Attention je crois que Murprotec fait des infiltrations de résine pour s'opposer aux remontées capillaires d'humidité, concernant des infiltrations latérales c'est plus spécifique.

Bon courage et ténacité. Wolfram

Abus de confiance d'un membre du CS

Le Conseil syndical a tous les pouvoirs que lui confèrent la loi portant statut de la copro et son décret d'appli de 1967 (modifiés Ô combien !!!). Dans les vieilles contributions d'experatoo il doit y avoir celle où je donnais N° et date de ces textes pour n'avoir pas à les répéter à chaque contribution.

Le conseil syndical, sur délégation de l'AG à l'art. 25 peut approuver les travaux définis à l'art. 24 de la loi.

Je confirme, le Rglt de copro fixe les règles d'organisation et de fonctionnement (donc de décision) du CS qui à défaut peuvent être votées par l'AG à l'art 24 de la loi (présents et représentés) ce que je trouve léger, comme parfois le 25.1.

Bon courage à tous. Wolfram

Commentaires sur les Pratiques d'un avocat

Cet avocat dans les conclusions établies pour nous sans notre accord a écrit que nous étions bien conscients de la situation exposée par la partie adverse et que nous n'étions pas opposés à la suppression d'une parcelle dont la matrice cadastrale dit qu'il s'agit d'un passage commun, pour la remplacer par un droit de passage sur le même terrain, propriété du fonds servant. Autrement dit on perd un bien en indivision qui serait remplacé par un droit éventuellement soumis aux foucades du propriétaire du fonds servant et de ses successeurs.

L'affaire est en délibéré au TGI après audience, Avons-nous une quelconque possibilité de faire supprimer cet aveu contraire à notre volonté.

Merci de votre réponse. Wolfram