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wolfram2 / ID 157016

Syndic Professionnel ou non

Bonsoir
Les seuls vrais pouvoirs répressifs dans les attributions du syndic sont en matière de recouvrement des appels de charges.
Même le gardien, s'il en existe un, ne peut compter que sur sa personnalité propre pour essayer de faire cesser un désordre.
Cordialement à vous lecteurs. Wolfram

Syndic Professionnel ou non

Bonjour,

De vos expériences personnelles, que pensez-vous des syndics professionnels et des syndics non professionnels ou coopératifs ? Avez-vous déjà subi un mandataire ad-hoc ou un administrateur judiciaire ?

Merci de vos réponses.

Wolfram.

Résolution en assemblée générale

Bonjour
Donc pour répondre à la question posée, il est de l'intérêt bien compris des copropriétaires que des membres du conseil syndical suivent les travaux et participent à leur réception, c'est un facteur d'assurance de qualité.
Rassurez-vous, Madame, je n'avais pénétré chez aucun des copropriétaires, ayant bien assez de travail à collationner les réponses au questionnaire de satisfaction. Et je pense qu'aucun des conseiller (ères) syndicaux (cales) ne s'imposera à votre domicile.
Bon courage. Wolfram

Résolution en assemblée générale

Bonsoir
L'action du Conseil syndical peut être primordiale à tous les stades des travaux depuis la planification du besoin dans le plan de travaux à cinq ans, la rédaction du cahier des charges, la sélection du Bureau d'études, du maître d'œuvre, du Bureau de contrôle, du CSPS,la sélection des entreprises à consulter, le suivi des travaux ou aucun des conseillers syndicaux ne manque d'observer comment agissent les entreprises, la réception des travaux. A ce stade son action est déterminante dans le recueil des observations de chacun des copropriétaires, leur regroupement et leur synthèse pour formuler les réserves et demander à l'entrepreneur les reprises de finition. Le Conseil syndical, copropriétaire parmi les copropriétaires est particulièrement attentif à la bonne exécution des travaux.
Pour ne citer qu'un exemple que je connais bien,dans le groupe d'IGH de la dalle des Olympiades, nonobstant les syndics, j'ai, nous avons fait un pool de trois IGH pour le ravalement et ainsi obtenu des conditions préférentielles.
A l'occasion de la réception des travaux, j'ai, nous avons distribué un questionnaire à chacun des 340 lots principaux pour recueillir les signalements de défauts relevés que j'ai ordonnés et dont nous avons obtenu la reprise par l'entreprise de peinture.
Je ne suis qu'un pauvre militaire, bon à rien, mais apte à tout. Je sais lire et écrire, cela aide. Avec quelques DESS et l'ICG mais surtout des CAP et un bac Maths & Technique.
Donc, alors que les professionnels du bâtiment se promenaient dans l'immeuble, j'ai détecté que la peinture appliquée ne tenait pas sur les boiseries. Sans doute un pb d'incompatibilité avec l'ancien revêtement. Vérifié au couteau (suisse) de l'architecte qui en est convenu et a fait procéder aux décapages et reprises nécessaires.
Donc, ceci pour montrer que le Conseil syndical, s'il s'applique à sa mission, peut apporter une certaine expérience et appuyer les intérêts des autres copropriétaires en représentant les intérêts d'une collectivité et non d'un seul propriétaire confronté aux intérêts économiques des professionnels qui recherchent le profit maximum pour une dépense minimale de ressources.

Wolfram

Litige charges copropriété

Bonjour
Eu égard à la cour commune, à la proximité des deux immeubles, ne s'agirait-il pas de deux syndicats secondaires administrés par le syndic d'un même syndicat principal de copropriétaires ????
Encore heureux qu'il n'y ait pas de charges d'ascenseur.
En tout état de cause, ainsi que l'a indiqué Morobar, la chambre est redevable de toutes les charges inhérentes à la copropriété sur l'état descriptif de laquelle elle est inscrite. Y compris par exemple TV, chauffage et autres services collectifs dont il était prévu à l'origine qu'elle puisse en bénéficier.
Tel est le statut de la copro dont la majorité des dispositions sont d'ordre public.
Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué????
Bon courage. Wolfram

Litige charges copropriété

Bonjour
Dans le règlement de chacune des copropriétés, vérifiez dans l'état descriptif de division et dans l'état de répartition des charges par catégorie que celles affectées à vos lots de copropriété sont bien celles qui figurent sur les appels de charges que vous recevez.
Bon courage
wolfram

Droit de passage, servitude conventionnelle/legale?

Bonsoir
Il est important que vous remontiez à l'acte primordial de 1968 pour savoir exactement en quels termes, comment est rédigée la définition de ce droit de passage, de son assiette (son tracé, sa largeur) et si les modalités d'usage sont celles que vous avez marquées.
Votre vendeur faisait-il partie des bénéficiaires du partage, ou peut-être a-t-il vendu une partie de sa propriété en se réservant cette possibilité d'accès.
Dans la description de cette servitude, ou dans le titre, est-il écrit que c'est cet acte de 1968 qui a créé la servitude et ses références sont elles bien complètement données. Car si ces références n'y figurent pas explicitement, suite à un revirement de jurisprudence de la cour de cassation (Civ. 3e, 20 avril 2003), votre titre ne saurait être qualifié de récognitif.
En matière de servitude légale pour enclave, la largeur allouée pour le passage de une voiture est de 4 mètres.
Bon courage car votre voisin ne semble pas vouloir être coopératif. Désolé, il faut faire très attention à ces pb de servitudes quand on achète. Wolfram

Evacuation seche linge dans escalier commun

Bonjour
Il est certain que la base légale de l'interdiction de murer la porte d'accès d'un lot sur le palier, alors que l'appartement a une porte d'accès par la cour intérieure et la possibilité de créer un escalier intérieur reliant les deux appartements superposés, cette base légale n'est pas dans l'article 9 de la loi portant statut de la copropriété.
Citation :
"Article 9
· Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 59
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
......"

Elle me parait bien curieuse l'incitation de goofyto8 à prendre un avocat et aller tout de suite en justice. Il convient à priori d'essayer de faire agir les voies d'action internes prévues par le statut de la copropriété. Si je ne le soupçonnais d'essayer de donner du travail à d'autres juristes, avocats ou magistrats, je penserais qu'il n'a jamais eu à faire avec la justice.
Effectivement le trouble de voisinage peut être porté au Tribunal d'instance, ou peut être au juge de proximité. L'avantage en est, mais goofyto8 se garde bien de l'indiquer, que devant ce niveau de juridiction l'on peut agir sans avocat.
Mais il sera facile au défendeur d'arguer que c'est un pb spécifique de copropriété qui est de la compétence exclusive du TGI qui impose ministère d'avocat. Et le demandeur en sera pour les dépens et un petit coup d'article 700 pour les frais irrépétibles du défendeur.
Par ailleurs, le statut de la copro impose l'existence d'un règlement de copropriété.
Malheureusement, la collusion d'un petit groupe a pris le contrôle de l'immeuble.

Les voies de recours sont peut-être à chercher dans les codes de l'urbanisme, de la Construction et de l'habitation, de l'environnement, sanitaires, code ou règlements territoriaux (Déptment, commune).
Il y a peut-être moyen d'actionner les services sanitaires de la mairie avec les allergies dont sont porteuses les effluves des produits lixiviels.
Courage et ténacité.
wolfram

Evacuation seche linge dans escalier commun

Bienvenue à bord
Commencez par relire votre Règlement de copropriété pour savoir ce qu'il prévoit concernant l'utilisation des parties communes de l'immeuble.
Ensuite vous chargez sur Légifrance.gouv.fr la loi et le décret d'application dont les références figurent dans le post voisin du votre indiquant les textes utiles à connaître en copropriété.
Dans cette loi et son décret d'appli, vous trouverez toutes les indications pour, dans votre LRAR, demander au syndic de poser votre projet de résolution à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée générale de la copro.
A savoir mission donnée au syndic de faire cesser cet usage contraire à la destination des parties communes.

Effectivement sa conduite comme syndic bénévole est inqualifiable. Toutefois attention, avez-vous une solution de rechange, un autre copropriétaire capable et volontaire pour le remplacer ?
Les petites copros n'intéressent pas les syndics professionnels qui lorsqu'il les gèrent appellent de multiples critiques.

Avec les convocations en AG vous auriez du recevoir le relevé des comptes de la copro. A tout hasard, vérifiez le pourcentage que représentent les appels de charge impayés par rapport au total du budget prévisionnel et du budget de travaux.
Bon courage, à bientôt.
Wolfram

Assignation en paiement d'une facture

Bonjour
Eh oui c'est ce que vous confirmera le Code de procédure civile consultable sur Légifrance.gouv.fr qui vous indiquera le montant au delà duquel il faut aller au TGI avec avocat obligatoire.
Surtout, retrouvez bien les documents prouvant la réalité de sa dette. Faites en des photocops à l'appui de votre demande.
Bon courage. Wolfram

Un droit de passage equivaut il à un droit de tréfonds?

Bonjour, C'est bien mais pour que cette servitude soit pérenne, ne puisse être remise en cause par les propriétaires ultérieurs (du fonds servant), ainsi que amatjuris l'a écrit, la servitude doit être établie par un titre constitutif, en tant que charge sur un héritage, un fonds, au profit d'un autre héritage, un autre fonds. Et non charge personnelle sur un propriétaire au profit d'un autre propriétaire. Charge qui se serait éteinte avec le changement de propriétaire du fonds bénéficiaire de la servitude.
En outre, s'agissant d'une charge conventionnelle, à défaut de pouvoir produire le titre primordial l'ayant constituée, seule vaut preuve la mention explicite de cette charge dans les actes de propriété du fonds servant (art. 695 C. civ) . Depuis un revirement de jurisprudence, de la cour de cass, il est exigé que le titre récognitif mentionne la référence du titre constitutif de la servitude (Civ. 3e, 30 avr. 2003).
Trop souvent les propriétaires de fonds servant ou leur notaire, dans les titres de propriété, omettent de mentionner explicitement les servitudes en se satisfaisant de la formule générale. Dont le géomètre expert judiciaire que j'ai subi et l'avocat de la partie adverse ne veulent tenir aucun compte. Grâce aux archives départementales 77 nous avons pu remonter à l'acte de partage constitutif du 18 prairial de l'an IX (1801), 3 ans avant le code civil, 5 ans avant le code napoléon.
Pensée personnelle, les propriétaires du fonds dominant ont intérêt à mentionner explicitement dans leurs titres les références des titres constitutifs des servitudes dont bénéficie leur héritage. Cela leur permettra d'y remonter si nécessaire.
Ne pas omettre la publicité foncière.
Bon courage Wolfram

Copropriété Textes a/s statut et réglementation

Pour indiquer à ceux qui cherchent un renseignement les références des textes organisant la copropriété dont on peut conseiller la consultation . Bon w.end

Références de lois et règlements relatifs à la copropriété
Peuvent être chargés grâce au service de
www.legifrance.gouv.fr

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (modifiée) fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000880200&fastPos=1&fastReqId=1485364415&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 (modifié) pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000305770&fastPos=1&fastReqId=1264878644&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte

Décret n°2001-477 du 30 mai 2001 (modifié) fixant le contenu du carnet d'entretien de l'immeuble
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000769660&fastPos=1&fastReqId=1779994206&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte


Décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 (modifié) relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000258200&fastPos=1&fastReqId=851112994&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte
Décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires (rectificatif)
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000808041&fastPos=2&fastReqId=33947029&categorieLien=id&oldAction=rechTexte

Décret n° 2016-1914 du 27 décembre 2016 modifiant le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires Modifs aux états Cptables et Financiers

Arrêté du 14 mars 2005 (modifié) relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000258165&fastPos=39&fastReqId=662198629&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte

Arrêté du 10 octobre 2016 relatif au traitement de données à caractère personnel intitulé « registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires » pris en application des articles R. 711-1 à R. 711-21 du code de la construction et de l’habitation
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000033306194&fastPos=1&fastReqId=57108331&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte

Ne pas omettre de consulter les codes
- de la construction et de l'habitation
- de l'énergie
- de l'urbanisme

Ex Sommaire du CCH
Livre VII : Immeubles relevant du statut de la copropriété
- Titre Ier : Identification des immeubles relevant du statut de la copropriété.
- Chapitre unique : De l'immatriculation des syndicats de copropriétaires. (Articles L711-1 à L711-7)
[b]- Titre II : Information des acquéreurs.
- Chapitre unique : Dispositions particulières relatives à la vente d'un immeuble soumis au statut de la copropriété. (Articles L721-1 à L721-3) [/b]
- Titre III : Entretien, conservation et amélioration des immeubles relevant du statut de la copropriété.
- Chapitre unique : Diagnostic technique global des immeubles relevant du statut de la copropriété. (Articles L731-1 à L731-5)
- Titre IV : Traitement des difficultés des copropriétés dégradées
- Chapitre unique : Opérations de requalification des copropriétés dégradées (Articles

Vente de vehicule entre particuliers

Bonsoir
Il vous a indiqué être allé à la gendarmerie qui lui aurait dit..........
C'est bien à vous qu'il a extorqué le montant de la vente.
Allez à la gendarmerie, vous renseigner et sans doute porter plainte pour escroquerie.
Agissez, vite. Faites vous conseiller par un service d'aide aux victimes. Mais depuis 2014, vous avez réellement attendu longtemps. Vous allez vous faire rappeler les délais......Et le contrôle technique ????
Selon l'état de la voiture, s'il voulait la liquider comme épave je crains que vous ne deviez passer l'opération en pertes et sans profit.
Désolé, c'est n'importe quoi..... wolfram

Refus d'individualiser les frais de chauffage en AG

Sale temps, désolé, merci les verts
Voir le Code de l'énergie art L 242-2 à L 242-4. Je m'y suis reporté rapidement, il n'est pas exclu que j'aie fait une erreur de lecture. Ce dernier article prévoit en finale en cas de non exécution une amende annuelle de 1500 €uros par appartement jusqu'à installation des cpteurs de chauffage.
Nos candidats présidents envisagent de diminuer les charges des entreprises. Il serait temps que nous, qui avons eu le tort d'assumer notre pb de logement, fassions entendre notre voix à ceux qui prétendent nous représenter.
Désolé...... Wolfram

Traitement inéquitable entre coopro par syndic

Bonsoir
Sauf indication contraire du règlement de copro en cas de configuration locale spécifique, la colonne de descente d'évacuation des eaux est partie commune et sa réfection est à charge du syndicat des copropriétaires.
Eu égard à l'état d'obstruction de la colonne que vous décrivez, il me semble de bonne pratique de faire procéder à la réfection de toute la colonne en y incorporant les travaux partiels faits auparavant. Donc décision d'Assemblée générale qui décide la répartition des charges causées par ces travaux qui affectent principalement la colonne partie commune et les culottes, parties privatives y afférentes. Vous auriez certainement intérêt à demander l'inscription de cette opération de travaux à l'ordre du jour de l'AG. Selon les formes prévues par la loi et le décret portant statut de la copro. Il sera certainement plus économique de faire une opération sur toute la colonne que n opérations chaque fois qu'un sinistre des eaux le nécessite.
Bon courage. Wolfram

Grillage non mitoyen.. et droits

Bonsoir Goofy
Un zeste de transitivité dans le raisonnement. S'il refuse le bornage amiable à frais partagés j'ai la faiblesse de penser qu'il refusera à plus forte raison l'édification d'un mur mitoyen encore plus onéreux et qui nécessitera au préalable le bornage pour retrouver la limite séparative.
Notre adorable voisin a résolu le pb. Sur un chèvrefeuille dont les experts avaient demandé le maintien en attendant une mise en eau, une vaporisation d'herbicide systémique et tout a séché des feuilles aux racines.
Courage wolfram

Grillage non mitoyen.. et droits

Bonjour
Selon la réponse que m'avait donnée un économiste de la construction (métreur) le grillage est présumé appartenir à celui du côté duquel sont les piquets soutenant le grillage.
Attention, si les deux propriétés proviennent d'un partage, n'y a-t-il pas de clause contraire dans l'acte de partage.
Plutôt que de démonter le grillage, il y aurait la solution d'un bornage à frais partagés, amiable si possible. Voir art. 646.
De toute manière, voir sur Légifrance.gouv.fr,consultez le Code civil l'article qui dit pas d'arbustes à moins de 50 cm, pas plus de 2m de hauteur si planté entre 50 cm et 2m de distance. Voir art.671 et 672 particulièrement dernière phrase art. 671
Bon courage Wolfram

Copropriété propriétaire d'un lot donné en location

Mille excuses, je suis déformé par la taille de la copro où le conseil syndical n'avait pas trouvé d'autre président, primum inter pares (IGH 390 lots ppaux) et les pratiques de l'ARC où nous avions un sous compte séparé à l'intérieur de celui du syndic.
Cordialement wolfram

Garantie biennale ou décennale ?

Bonjour
Judicieuse lecture Morobar, je n'ai réagi qu'à l'énumération des types d'assurances dans la question.
Je n'ergoterai pas sur la date de réception ou à la recherche d'une interruption de la prescription.
Cordialement, Ce n'est pas la maîtrise du copier-coller qui fait le juriste. Wolfram

Copropriété propriétaire d'un lot donné en location

Bonjour
Ainsi que le montre mon post, il était hors de mon esprit que le syndic puisse faire autre chose que de créditer les comptes de la copro du montant des loyers perçus.
Cordialement Wolfram