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wolfram2 / ID 157016

Que faire quand il n'y a pas de syndic

Bonsoir, Très cher Moro

Allez lire l'annexe 1 du décret, et sachez que le terme "non professionnel" désigne le syndic bénévole ou coopératif.

Dans le point 8 de l'annexe 1 au décret, il est expressément écrit, encore faut-il l'avoir lu, que le syndic bénévole peut recevoir une rémunération.

Koromon c'est ainsi que le Colonel Kostia Rozanof, pilote d'essai chez Dassault baptisait les avions dont on lui confiait la mission de vérifier les capacités. Ancien de l'escadrille Lafayette il faisait peindre une tête de sioux dont la coiffure emplumée comportait un swastiska que les ignares appellent croix gammée. Du gamma majuscule que représente l'extrémité de chaque branche de la croix.

Bonne soirée et vive le Bar, fameux poisson de Méditerranée ou Unité de pression.

Présidente du conseil syndical et employée de la copro !

Bonsoir Shalom

La réponse à votre question se trouve dans l'article 21 de la susdite loi.
En tant que salariée de la copro, elle est préposée du syndic et ne peut être membre du Conseil syndical.

Mais je dis que les copropriétaires font leur propre malheur en ne voulant pas prendre la responsabilité de s'investir dans le Conseil syndical.

Le Conseil syndical a la possibilité de faire voter en AG le montant du seuil au delà duquel le syndic doit faire un appel d'offres et proposer au vote de l'AG le choix entre les devis de plusieurs entreprises qu'il a consultées pour exécuter les travaux.

Pax Domini sit semper vobiscum
Que la Paix du Seigneur soit toujours avec vous.
Wolfram

Présidente du conseil syndical et employée de la copro !

Bonsoir
Voila que Peace veut faire la guerre à son syndic.

Toutes les questions que vous posez ont leur réponse dans la loi portant statut de la copropriété et son Décret d'application.

Comme j'ai une pratique très ancienne de la Copropriété et d'Experatoo, je sais que la réponse sur la référence de ces textes est de multiples fois nécessaires aux questions posées par ceux qui nous consultent.
J'avais donc créé une question dans laquelle je donnais la référence de la loi et du décret en demandant à ceux qui le consulteraient d'y porter une appréciation pour qu'il reste sur le dessus de la pile et soit présent aux yeux de ceux qui en auraient besoin.
J'ai eu la bonne surprise de constater que je ne sais quel administrateur ou modérateur a supprimé cette intervention, craignant sans doute une manifestation du culte de la personnalité.

le principal du statut de la copro est donc dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Vous pouvez avoir copie de la version actualisée de ces deux textes et d'une foultitude d'autres sur legifrance.gouv.fr.

Si vous eussiez été d'un pacifisme moins moutonnier, je vous aurais donné le numéro des articles répondant à votre question. Je vous laisse le plaisir de la recherche et de la découverte.

Si vis pacem para bellum. (voir les pages roses du dico Larousse) Wolfram

Que faire quand il n'y a pas de syndic

Bonsoir Messeigneurs
Pour votre information et confirmer que Morabar s'applique à désinformer les copropriétaires qui souhaitent une réponse.
Morabar soutenait que le syndic non professionnel ne pouvait être rémunéré.
Le dernier modif au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 vient de donner en annexe 1 le modèle de contrat de syndic. Lequel en son point n° 8 précise les conditions dans lesquelles en sus du remboursement des frais exposés le syndic non professionnel peut recevoir une rémunération en contrepartie de toutes les charges de travail qu'il doit assumer.
Cordialement Wolfram

Honoraires syndic lors d'une vente

Bonsoir
Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (modifié) d'application de la loi portant statut de la copropriété en son annexe 1 donne le contrat type de syndic qui dans son point n° 9 énumére les points à la charge du vendeur. A vérifier toutefois la date d'entrée en vigueur de cette modif. vous pouvez l'obtenir sur legifrance.gouv.fr.

Sinon vous vous reportez à la convocation en AG qui vous donnait en annexe la dernière version du contrat de syndic voir au PV de l'AG si le contrat a été approuvé par l'AG.
A tout hasard, allez sur le site www.unarc.asso.Fr consulter la rubrique des abus pour voir si Citya a les honneurs du communiqué.

On se demande pourquoi administrateurs et modérateurs d'experatoo ne vous ont pas encore répondu.
Cordialement Wolfram

Droit de poser un portail dans une allée privée

Bonsoir, Encore un peu de verbiage et de sodomisation de diptère.

Question très précise. Avez-vous versé une contribution pour l'exercice du droit de passage, ou acquis le droit d'être propriétaire indivis. Si c'est ce dernier cas l'article 815 et 815-1 peuvent vous aider. Le 815 dispose que "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.

Sous toutes réserves, ce n'est qu'une piste possible à étudier.

Bonne soirée. Wolfram

N'êtes vous pas à proximité d'une commune où il y a un point d'accès au droit qui organise des consultations gratuites. C'est un notaire qu'il convient de consulter. La chambre régionale des notaires d'Ile de France pourrait sans doute vous renseigner. Plutôt des Yvelines que de Paris qui sont moins orientés sur le problème ici posé.

Buenas tarde Michel alias Wolfram

Droit de poser un portail dans une allée privée

Bonjour
Selon la situation du contexte des droits de propriété, la réponse au problème posé n'est pas aussi simplette que pourrait le laisser penser le yakafokon de Morabar.

La cession de parties communes nécessite en AG la majorité de l'article 26 et l'unanimité si elles sont nécessaires au respect de la destination de l'immeuble. Mais ce n'est que verbiage.
Cordialement Wolfram
PS: Morabar ignore même la netiquette, dont je pense que ce n'est que verbiage.

Droit de poser un portail dans une allée privée

Bonjour
A qui appartient la parcelle sur laquelle sont définis l'assiette et les modalités du droit de passage dont vous dites être propriétaire. Il y a certainement un règlement de copropriété, d'Association syndicale ou de lotissement qui définit ce qui est parties privées et parties collectives. En quels termes est-ce exactement rédigé sur votre titre de propriété ???, sur la pièce qui a créé cette servitude au bénéfice de votre fonds ????

Pour avoir une connaissance minimum, sur legifrance.gouv.fr allez charger et lire les articles du Code civil 647 et de 682 à 706. C'est un minimum. Pour les jurisprudences, le Dalloz.
Si vous êtes en copropriété, vous pouvez soumettre votre demande au syndic pour qu'elle soit inscrite à l'ordre du jour de la prochaine AG des copropriétaires. Et eu égard à ce que vous indiquez, à vérifier que les six copropriétaires favorables représentent plus de 50 % des tantièmes, l'autorisation d'effectuer à vos frais des travaux affectant les parties communes vous sera votée.
Voir la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (dans sa version actuelle) art.25
Article 25
· Modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 114 (V)

Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
.....................
b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
...................
L'idéal serait que le règlement de copro vous attribue l'exclusivité de jouissance du droit de passage. Sinon vous serez obligé de donner à chacun des copropriétaires un exemplaire du dispo d'ouverture du portail (clef ou zapette).

A voir dans le statut de la copro (ne pas négliger le décret d'appli n° 67-223 du 17 mars 1967 les modalités d'une demande de porter une question à l'ODJour de l'AG.

Bon courage pour cette longue route. Wolfram

Alimentation électrique de mon voisin passe dans mon terrain

Il importe de savoir si la servitude est ou non explicitement mentionnée sur votre titre de propriété.
Souvent les notaires ne se donnent pas la peine de rechercher l'origine des clauses mentionnées dans les actes et se réfugient dans une formule générale où le propriétaire s'engage à subir les servitudes passives et à jouir des servitudes actives.

J'en ai encore deux pages à mettre sur la validité des titres récognitifs qui doivent maintenant respecter les dispositions de l'article 1337 C. Civ.
Et aussi sur le fait que le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui aggrave la situation du fonds bénéficiaire de la servitude. Reste encore à savoir si les câbles sont enfouis à la bonne profondeur.

Bref, situation compliquée, il me semble préférable de rechercher une solution amiable. A la rigueur recours à un conciliateur (gratos), pas à un médiateur judiciaire (frais de justice).

Et tous les juristes, magistrats, avocats, experts, notaires, vivent aux dépens du justiciable que nous sommes. Et nos parlementaires ne s'encombrent pas de choses aussi triviales pour les simplifier.

Le France se dit état de droit, le droit de propriété est inscrit dans la constitution. Et même dans les textes Européens qui s'imposent à nous. Et dans la réalité des choses, toutes preuves de la propriété sont contestables. Seule preuve incontestable, l'usucapion, possession notoire et paisible depuis plus de trente ans.

Désolé. je n'ai fait que vous montrer quelques uns parmi les aspects sous lesquels peuvent nous tondre les gens de robe ou à panonceau doré.

Solidairement votre, Wolfram.

Alimentation électrique de mon voisin passe dans mon terrain

Bonjour à tous

1°) Est-ce votre titre de propriété qui fait état de la servitude, de la charge que vous devez supporter, de l'implantation sur la parcelle dont vous êtes propriétaire du compteur électrique de vos 3 voisins.
2°) L'art. 696 C. Civ (du code civil) dispose "Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user.
Ainsi, la servitude de puiser de l'eau à la fontaine d'autrui emporte nécessairement le droit de passage. Et par analogie celui des câbles.

Il s'agit d'une servitude continue et apparente. Continue (art. 688) parce que l'alimentation en électricité ne nécessite pas le fait de l'homme sur le compteur ou les câbles pour s'exercer. Apparente car le compteur est apparent.(art. 689)
De telles servitudes s'acquièrent par titre ou par la possession de trente ans. (art. 690).

Ce n'est qu'un début, je poursuis la lutte + loin Wolfram

Modification du Contrat de syndic

Salut et Copropriété

Un récent modif au décret d'appli du statut de la copro vient d'insérer la définition révisée du Contrat de syndic.
Il sera intéressant de lire ce qu'en pense l'ARC.

Dommage que ne soient pas chiffrés les coûts pour la copro :
- de l'initialisation, puis de la mise à jour au minimun annuelle, du Registre d'immatriculation de la Copropriété,
- de la Fiche synthétique sur la Copro,
- du Diag technique global et du Plan pluriannuel de travaux, de la "cotisation annuelle" au fonds travaux des copropriétaires.

La Vache à lait a déjà donné pour l'éradication de l'amiante, pour la rénovation des ascenseurs.

Au mépris de toute éthique, la pauvre bête devient aussi étique que sa cousine indienne.

J'ai cru voir une décision de justice qui refusait les travaux relatifs à la précision du niveau d'arrêt de la cabine par rapport au palier, jugeant que ce n'était pas essentiel. Alors que ce point de maintenance a volontairement été négligé avec d'autres pour convaincre les copropriétaires que franchir le pas était dangereux et qu'il fallait financer les travaux de remplacement du treuil par une machine à variation de fréquence ou de tension.

Tout ça pour écoeurer la bonne volonté des syndics non professionnels ou le statut coopératif.

Allons, tout ceci est pour résoudre le déficit en logements disponibles.

Bonne fin de semaine. Wolfram.

Adoption plan de travaux en Assemblée Générale copropriétaires

Bonsoir à toutes et à tous

Madame DUFLOT soucieuse d'une économie durable dans sa loi ALUR a ajouté au CCH les articles L 731-1 à L 731-5 faisant passer dans la loi les suggestions de Planète copropriété et de l'ARC dont je vous recommandais la lecture.
Ainsi sont définis le Diagnostic technique global conduisant, selon le vote de l'AG au Plan Pluriannuel de Travaux, comprenant un volet économies d'énergie, le tout conduisant à alimenter le Compte Travaux.
Bonne lecture à tous.

II. - Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
1° Le livre VII, tel qu'il résulte des articles 52 et 54 de la présente loi, est complété par un titre III ainsi rédigé :
« TITRE III
« ENTRETIEN, CONSERVATION ET AMÉLIORATION DES IMMEUBLES RELEVANT DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ
« Chapitre unique
« Diagnostic technique global des immeubles relevant du statut de la copropriété
« Art. L. 731-1. - Afin d'assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et, le cas échéant, aux fins d'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux, l'assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété.
« La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L 731-5

Art. 14-2 de la loi portant statut de la Copro
IV. - Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale :

1° La question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Même les verts ont compris et écarté Mme Duflot de leur primaire.

Cordialement Wolfram

Accord verbal de passage

A l'attention de LAGû
Par souci de simplicité, je n'ai effectivement pas envisagé le cas où la parcelle sur laquelle est sis le garage aurait par ailleurs un accès suffisant à la voie publique et où le propriétaire du garage aurait par lui-même mis les choses en l'état tel que l'issue du garage ne se fait pas sur sa parcelle,sous réserve qu'elle ait un accès suffisant à la voie publique.
Si tel était le cas, il n'aurait apparemment aucun droit de passage sur le chemin privé voisin.

A tout hasard, le propriétaire du chemin pourrait lui établir une convention lui concédant ce droit à titre précaire et révocable. Mais ce qui sera forcément source de litige dans cinquante ans quand tout le monde aura oublié l'acte créateur de la servitude.

Pour le surplus la cour de cass dans un revirement de jurisprudence déclare nuls les actes récognitifs qui ne citent pas les références de l'acte primordial créateur de la servitude.

Par esprit tribal je me réclame du Vaucluse. Depuis dix ans à 77090 Collégien, nous sommes en procédure pour recouvrer le droit d'usage que nous interdit le voisin nouvel acquéreur. Aux archives départementales 77 de Dammarie nous avons eu la chance de retrouver l'acte de partage du 18 prairial de l'an IX (1801) définissant 13 droits de passage sur les six lots attribués à leurs héritiers.
Cordialement Wolfram

Accord verbal de passage

Bonsoir Au terme des dispositions du Code civil
Si le garage du voisin est enclavé il a droit de passage suffisant (Art. 682) pour lui permettre par le trajet le plus court (Art. 683) l'accès à la voie publique.

L'assiette et le mode de passage pour cause d'enclave sont déterminés par 30 ans d'usage continu (Art. 685).
En cas de cessation de l'enclave, le propriétaire du fonds servant (sur lequel s'exerce le DdPassage), peut invoquer à tout moment l'extinction de la servitude. (Art. 685-1)
Cordialement. Wolfram

Adoption plan de travaux en Assemblée Générale copropriétaires

Bonsoir
La contribution de morobar nécessite quelque complément.
Les articles 10 et 11 du décret d'application n°67-223 du 17 mars 1967 (modifié) de la loi portant statut de la copropriété disposent de la forme des demandes d'inscription d'une question à l'ordre du jour de l'AG. Notamment concernant l'implantation et la consistance des travaux.
Au surplus l'article 11 définit les pièces devant accompagner la convocation en AG, notamment les clauses et conditions essentielles des diverses conventions (dont travaux)soumises à l'approbation de l'AG. Ainsi que l'avis du Conseil syndical.

Une fois de plus, je ne saurais trop recommander la lecture du document conjoint de Planète copropriété, de l'Association des Responsables de copropriété et d'autres contributeurs sur le plan de travaux de réhabilitation de la copro suite à la recommandation de l'audit 360 qui englobe le pb énergétique avec la totalité des aspects de la préservation et si possible de l'amélioration patrimoniale de la copro. Eu égard aux capacités financières des copropriétaires.
Cordialement. Wolfram

Conformité de la répartition des tantièmes

Bonjour
Si vous voulez savoir beaucoup de choses sur le sujet, je vous suggère la saine occupation suivante :
Sur Légifrance.gouv.fr, vous allez consulter la jurisprudence.
Vous demandez les arrêts de la Cour de cass.
Publiés au Bulletin
Avec les mots clés Copropriété, charges, répartition, modification.
Horreur, je suis tombé sur un arrêt où, si j'ai bien compris, un copropriétaire avait modifié l'affectation de ses locaux, parmi celles autorisées par le RdCopro.

Un autre copropriétaire qui lui veut du bien a demandé en AG que soit désigné un géomètre expert pour changer cette répartition. l'AG a refusé. Le Méchant a assigné la copro. La cour de cass a cassé l'arrêt de la cour d'appel qui avait jugé que la modif de la répart des charges ne s'imposait pas.
Kafka n'est qu'un galopin.
Perso, j'ai l'impression que certains magistrats s'ingénient à mettre en évidence les incohérences des lois du parlement et règlements de l'administration qui essaient de faire au mieux.

Dur Dur de tout cœur avec vous Wolfram

Adoption plan de travaux en Assemblée Générale copropriétaires

Bonjour
Il appartient justement aux copropriétaires lors de l'examen avant le vote de soulever tous ces pb d'information sur les coûts prévisionnels, les priorités nécessitées par l'état du bâti, les délais et justement de faire apparaître la nécessité d'informations complémentaires absolument nécessaires pour éclairer la décision des copropriétaires. L'AG n'est plus seulement une formalité. Un véritable travail préalable est requis principalement du Conseil syndical et de tout copropriétaire compétent dans les domaines concernés.

Sur les sites que j'ai recommandés chargez et étudiez ce qui est dit sur le Bilan initial de copropriété. Et sur la globalisation des travaux.
Dans le statut de la copro, à titre d'info lisez ce qui est demandé comme infos pour soumettre une question à l'AG.
Dans la mesure où vous déclarez que votre question est une question de droit, commencez par lire les textes portant statut de la copro. Il ne suffit pas de demander, il faut aussi participer.
Bon courage. Wolofram

Adoption plan de travaux en Assemblée Générale copropriétaires

RE Bonsoir
Sur Légifrance.gouv.fr allez chercher le Décret n° 2012-1342 du 3 décembre 2012 relatif aux diagnostics de performance énergétique pour les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement et aux travaux d'économies d'énergie dans les immeubles en copropriété.
A l'intérieur du décret vous cliquez sur les références des articles de la partie réglementaire du CCH ou du Code de l'Energie qui vous donne le vrai contenu des articles d'application.
Bon vent pour naviguer sur le web.
Wolfram

Adoption plan de travaux en Assemblée Générale copropriétaires

Bonsoir
Article 24-4 de la loi portant statut de la copropriété (voir ma contribution qui donne ses références)
Article 24-4
· Créé par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 7
Pour tout immeuble équipé d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation ou d’un audit énergétique prévu à l’article L. 134-4-1 du même code la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique.
Avant de soumettre au vote de l’assemblée générale un projet de conclusion d’un tel contrat, le syndic procède à une mise en concurrence de plusieurs prestataires et recueille l’avis du conseil syndical.
Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application du présent article.

C'est déjà une indication, ce n'est pas seulement trois hypothèses de travaux, mais un appel d'offres qui doit avoir eu lieu avec avis de préconisation du Conseil syndical. Reste à savoir si le Décret d'application en Conseil d'Etat a été pris et publié.

Combien y-a-t-il de lots principaux dans votre copro au dessus de 50 c'est un audit énergétique qui doit avoir été fait plus approfondi que le diag de perf nrgétique.

Reportez vous sur le site de UNARC.asso.fr il y a des guides gratos téléchargeables qui pourront vous renseigner et aussi sur le site de Planète copropriété.

Un plan général de travaux est suggéré car les priorités ne concernent pas seulement le pb énergétique.

Chargez aussi ce qui concerne le Conseil syndical qui doit défendre les intérêts des copropriétaires. Il doit assister le syndic dans sa gestion et surtout la contrôler. Impliquez vous plus avec le Conseil syndical.

A première recherche, les modalités d'appli ne sont pas dans le décret 67-223 du 17 mars 1967 (modifié)

Essayez d'éviter de vous laisser embarquer dans la proposition d'un Bureau d'Etudes pour vous établir de plan de travaux. C'est cher et juste valable pour le court terme (3 ans max)au delà les modifications detous ordres remettent en cause les priorités établies.

Bon courage Wolfram

Droits de surélever maison individuelle en copro

A la relecture, ce qui me gêne, c'est la clause que vous rapportez selon laquelle, la totalité du bâti est une partie commune spéciale. Spéciale oui, mais partie commune, et donc relevant du dernier alinéa de l'art. 3 de la loi peuvent dire les mauvais esprits.

Ma fille était de la même manière dans une copro avec des immeubles collectifs et des maisons particulières. Celles-ci ont fait scission et se sont séparées de la copro des immeubles.

A voir pt-ê dans les dernières lois où il était question de faciliter les surélévations pour ajouter de la capacité de logement sans empiètement supplémentaire sur le foncier.

Bon courage. Wolfram