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Upsilon / ID 2190

Question séparation / répartition % appart

Pour pouvoir répondre à votre question, il me faudrait savoir ce qui est marqué DANS L'ACTE concernant le paiement du prix: Quel est le pourcentage payé par "remploi" des fonds issus de la vente du bien de votre épouse, et quel est le pourcentage du reste payé par emprunt et par ses parents. Je ne peux pas vous répondre avant cela. Si vous pouviez me donner tous les chiffres cela me permettrais de vous faire un état détaillé approximatif des sommes que chacun touchera. Etant donné le nombre de chiffres que j'aurai à vous demander pour être au plus près de la réelle liquidation, je ne pourrai vous donner qu'une approximation.

Je vous demande en vrac toutes les informations nécessaires, donnez moi celles que vous êtes en mesure de me fournir:

1°Prix d'acquisition de la première maison
2° Montant du remboursement fait par votre femme avec l'argent de ses parents
3° Prix de revente de l'appartement en 2008
4° Prix de l'acquisition du nouvel appartement
5° Montant des fonds remployés par votre femme dans la nouvelle acquisition (et dites moi si le contrat d'acquisition dispose bien d'un REMPLOI de fonds de votre femme).
6° Montant du don de sa mère pour l'achat du nouvel appartement
7° valeur actuelle approximative du nouveau bien

Je suis désolé d'avoir à vous demander tout cela, mais je vais éviter de vous assomer avec de la théorie pour vous détailler une liquidation chiffrée, ce qui vous permettra sûrement de vous faire une meilleure idée de tout cela.

Avant même de chiffrer tout, sachez que votre part va dépendre des sommes investies par votre épouse (en fonds PROPRES c'est à dire argent reçu de donations et argent remployé issu de la vente du bien) dans l'acquisition de l'immeuble. C'est pour cela que j'ai besoin de toutes ces informations.

Cordialement,

Upsilon.

Ps: Pour la question des 50/50, il me faudrait les termes exacts du contrat d'acquisition du bien. Que dit-il précisemment?

Ps2: Je ne comprends pas bien votre régime matrimonial: Le contrat portait quels genres de stipulations ? Excluait-il certains biens de la communauté ou en intégrait-il certains ?

Question séparation / répartition % appart

Bonjour et bienvenue sur notre site !

Ce sont des question assez complexes et qui touchent au milieu du notariat. Je vais tacher d'y répondre au mieux.

Tout d'abord, il va me falloir connaitre votre régime matrimonial. A la lecture de votre post' je présume que vous devez être en régime de séparation de biens.

Votre question demande une foule d'explication que je vais tacher de simplifier sans pour autant tronquer le raisonnement qui vous permettra de comprendre.

Votre épouse ne peut pas revenir sur les 50/50 dans l'acte d'acquisition. Cela signifie qu'au jour de la vente, vous toucherez 50% de la maison et elle touchera 50% de la maison.
Pour autant, lorsqu'un époux paye plus que son conjoint (et peut le prouver), en mettant dans l'acte que l'acquisition se fait à 50/50, le droit considère qu'il s'agit d'une "donation entre époux". De là, votre femme aura plusieurs solutions:
1° Soit elle demande par le divorce à révoquer toutes les donations entre époux. Dans votre cas, il me SEMBLE que ce sera inefficace, puisqu'il s'agit d'une donation ayant pris effet au cours du mariage (les fonds donnés l'ont été pendant le mariage), et est par conséquent irrévocable. Donc je pense que cette solution n'est pas viable.

2° Soit elle tente de nier le caractère gracieux et avance qu'il s'agissait en réalité d'un prêt entre époux. Dans ce cas, et si le notaire (ou à défaut le juge) estime qu'il s'agissait bien d'un prêt au regard du dossier, votre femme disposera d'une créance entre époux contre vous, qui sera réévaluée en fonction de la somme qu'elle vous a "avancé" proportionnellement à la valeur actuelle du bien.
Sachez que cette créance entre époux ne vous sera exigé qu'au jour de la liquidation de votre régime matrimonial, donc après le divorce.

(J'espère être clair dans mes propos, mais n'hésitez pas à poser toute question, c'est un sujet extrêmement complexe).

Concernant la vente de la maison, il me semble que vous ne pouvez prendre 2 notaires séparés puisque vous êtes tous deux vendeurs. A vérifier auprès d'un autre notaire, mais je ne pense pas que cela soit possible.

Concernant le meilleur moment de vendre l'immeuble, je vous conseille de le faire pendant que vous êtes encore en accord avec votre femme pour éviter toute difficulté ultérieure émanant éventuellement du divorce.
Si vous vendez pendant l'union, la question de la créance entre époux et des "50/50" ne devrait pas être abordée, puisque comme je vous l'ai dit celle-ci ne devient exigible qu'au divorce.

Enfin, concernant le compte joint, sachez qu'à défaut de preuve contraire, chaque époux est réputé récupérer 50% du compte au jour du divorce.
De plus, étant en régime de séparation de biens (?), vous êtes en droit d'ouvrir un compte à votre seul nom pour y déposer dès maintenant l'argent que vous toucherez par la suite.
En revanche je vous déconseille de "piocher" dans le compte joint pour alimenter votre compte personnel. Cessez plutôt de l'alimenter et ouvrez un nouveau compte personnel.

Cordialement,

Upsilon.

Le droit de la famille:le mariage

Mais je vous en prie ! N'hésitez pas à reposer d'autres questions en cas de besoin. Cordialement,

Upsilon.

Sucession patrimone de ma mere

Bonjour et bienvenue sur notre site.

Tout d'abord concernant le plus "grave" à savoir la vente de la maison, elle ne peut absolument pas vendre cet immeuble sans que vous soyez vous aussi partie au contrat.
La vente ne pourra donc se faire sans votre consentement et le notaire a eu raison de vous rassurer.

Concernant les meubles et les biens pris chez votre mère, pas de panique non plus. Allez au rendez vous fixé par le notaire, et durant celui-ci demandez à ce que votre soeur consigne par écrit les biens qu'elle a récupéré dans la maison, afin de pouvoir les intégrer à la succession et avoir droit à une part dessus.

Enfin, et je reviens à la vente de la maison, le notaire vous a fixé un rendez vous pour vous demander si vous souhaitiez vendre le bien immobilier. Sachez que rien ne vous y oblige, le notaire est un conseiller juridique et un rédacteur d'acte, il est la pour vous informer des possibilités mais vous restez seule à prendre les décisions.

Pas de panique donc. Je sais que les notaires peuvent déclencher des vagues d'angoisse dans l'esprit des gens, mais ils ne sont en aucun cas là pour vous voler vos sous....

Cordialement,

Upsilon.

J'ai reçu des bijoux quand ma mère été vivante

Bonjour !

Concernant les bijoux, vous devez absolument tenter de rassembler quelques preuves sur la proportion de ces bijoux que votre mère vous a donné, afin de limite le montant de la donation que vous devrez rapporter. Si cette preuve n'est pas possible mais que tous les héritiers sont d'accord pour soit fixer une valeur soit laisser tomber cette histoire de donation, il n'y aura pas de problème. En revanche si un héritier décide de compliquer les choses en demandant expertise etc... ca peut être long.

Concernant le crédit que vous avez contracté pour effectuer des travaux dans la maison, le montant de ce crédit ne peut pas venir en déduction du rapport de vos donations. En revanche, rapportez les factures au notaire qui pourrait trouver un moyen de prendre en compte ces dépenses. Personnellement je n'en connais aucune, mais le notaire sera certainement plus au fait de ce genre de choses.

Cordialement,

Upsilon

Convention de pacs pour se protéger en cas de décés.

Bonjour et bienvenue sur notre site !

Le PACS est un bon outil intermédiaire entre l'union libre et le mariage, mais il n'offre pas les mêmes assurances en cas de décès que le mariage.

Voici comment se passent les choses pour les personnes PACSées:
Les Pacsés n'ont aucun droit LEGAL sur les biens de leur partenaire au jour du décès. Le pacs ne fait pas des partenaires des héritiers entre eux. C'est la la grande faiblesse du pacs vis-à-vis du mariage. Il faut donc prendre des dispositions particulières annexes.

Sans dispositions particulières:
En cas de décès de l'un de vous, le survivant aura le droit de rester pendant 1 an dans le logement familial (la maison que vous avez fait construire). A l'échéance de cette année, le propriétaire de la maison reprendra le plein usage de celle-ci. Le propriétaire sera l'hériter du défunt. Sans disposition, ce pourra être l'enfant, les parents ou les frères et soeurs selon la situation familiale.

Avec dispositions:
La meilleure façon de vous protéger est de coupler votre PACS de deux testaments.
Chaque testament devra prévoir le legs au profit du partenaire survivant de sa part dans la propriété de la maison, de façon à ce que la part du défunt revienne au survivant, qui deviendra pleinement propriétaire au décès.

Pour ce qui est du reste de l'organisation de votre PACS, vous êtes totalement libres d'introduire les clauses qui vous sembleront adéquats. Vous pouvez tout à fait consulter un notaire pour obtenir des conseils de professionnel du droit de la famille, ou vous procurer des modèles de PACS sur internet.

Sachez cependant que des dispositions légales obligatoires vous seront imposées, qui concernent notamment l'obligation de vie commune (même résidence etc...).

Procédure d'inscription/enregistrement du PACS:
Les personnes qui concluent un pacte civil de solidarité en font la déclaration conjointe au greffe du tribunal d'instance dans le ressort duquel elles fixent leur résidence commune.
A peine d'irrecevabilité, elles produisent au greffier la convention passée entre elles par acte authentique ou par acte sous seing privé.
Le greffier enregistre la déclaration et fait procéder aux formalités de publicité.

Je paye un crédit voiture mais je n'ai pas cette voiture

Je ne parle que vis à vis du droit, pas en morale. Et, à mon sens, vous avez des chances de pouvoir faire valoir l'argument que je vous ai fourni dans mon précédent post', à savoir que l'intention libérale ne se présume pas. Maintenant, dans une relation de concubinage... Tout se discute, mais je pense qu'un avocat correct pourrait vous dépatouiller. Quant au cout, je n'en ai AUCUNE idée je suis désolé, mais je pense que le jeu en vaut peut être la chandelle. Bon courage,

Upsilon.

La rupture d'un bail par le locataire

La sous location est totalement prohibée sans l'accord du propriétaire.
Article 8 de la loi de 1989 sur le bail d'habitation:
Art. 8 : Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

Fenetre en limite de propriete

Demandez à vous procurer le Plan d'Occupation des Sols de votre commune, il y a sûrement une disposition relative à la distance requise entre les différents bâtiments.
Je ne peux rien vous dire de plus, mais je réfléchis de mon côté à votre problème.

Cordialement,

Upsilon.

Succession qui se passe mal : l'un profite de la maison ?

Rebonjour !

J'ai peur de ne pas bien saisir toutes les données de votre question. Je résume et vous me dites si je commet une erreur:

Vous et 4 autres personnes avez hérité d'une maison avec immense terrain. Vous êtes en indivision sur le bien, et voulez réaliser la viabilisation de parcelles afin de les revendre pour vous partager la plus value à 5.
Or, certains s'opposent à ce projet et proposent de racheter ce terrain. Vous pensez qu'une fois ce rachat effectué, ces personnes feront la viabilisation pour en tirer un plus gros bénéfice à 3 au lieu de 5 ?

Donnation de son vivant, peut on me demander des comptes après

Malheureusement il s'agit de la théorie juridique, permettant d'assurer la parfaite égalité entre les héritiers au jour du décès de la personne. Je suis assez d'accord avec vous, et pour tout vous dire je suis contre le système de réserve héréditaire qui est à mon sens l'aboutissement d'un mécanisme surprotecteur de la famille. Bref.

Toujours est-il que je vous ai expliqué de manière simplifié les choses, mais en réalité la liquidation passe par un système un peu complexe. Je n'entre pas dans les détails mais je vais vous expliquer l'idée générale, qui va vous permettre de comprendre le sens de ces mécanismes.

Le droit Français successoral part du principe qu'il faut assurer une égalité parfaite entre les enfants au jour de la succession.
En parrallèle, on pose comme principe que toute donation (du vivant) est considéré comme une avance sur la succession; Le donateur transmet sa succession par avance, de son vivant. Il est donc normal, dans un premier temps, que les donations faites aux enfants viennent s'imputer sur ce qu'ils vont toucher dans la succession. Je pense que vous me suivez.
Eh bien, le rapport des donations, ce n'est que la traduction juridique de cette volonté:

Soit une maman qui donne 200 à A, 300 à B et 1400 à C.
Nous sommes d'accord, les 200,300 et 1400 sont des donations faites en avance sur la succession. Il est donc normal qu'ils prennent cela en moins dans leur part au jour du décès.
Pour se faire, il faut réunir: Les biens existants au jour du décès, et TOUTES les donations rapportables pour faire une masse théorique, qui constitue le total des biens auxquels auraient pu prétendre les héritiers s'il n'avait pas été fait de donations auparavant.
Admettons que les biens existants au décès soient d'une valeur de 5.000.
Si la personne n'avait pas fait de donations, son patrimoine aurait été de:
5.000 + 200 + 300 + 1.400 = 6.900 euros.
Puisque A,B et C ont eu une avance sur leur part, il est normal de leur retirer les sommes perçues.
Mais on les retire d'où? De leurs parts... D'accord, mais à combien ont-ils droit ?

On sait qu'à 3 enfants, chaque enfant a 1/4 de la succession, le dernier 1/4 étant librement cédé par le défunt (de son vivant ou au décès).

On a donc le tableau qui suit avec des biens + donations de 6.900 euros
Tableau :
http://img14.imageshack.us/img14/5531/tableau2.jpg

Dans ce cas, chaque héritier pourra prendre ce qui doit lui revenir. Mais admettons qu'un héritier ait eu des donations pour un montant supérieur à ses droits ? Eh bien comme dans votre cas, le surplus vient grignotter la quotité disponible. Et que se passe-t'il si la donation ronge toute la quotité disponible?
Eh bien on arrive comme dans votre cas à ce que la donation vienne manger la réserve des autres enfants, ce qui est interdit en droit Français.

Pour préserver l'égalité, la loi impose au bénéficiaire de la trop grosse donation de rendre de l'argent à ses co héritiers.

Non prise en compte intégralité du bien lors achat appartement

Bonjour et bienvenue sur notre site !

Je suppose que le bien en question est situé dans une copropriété ?
Que dit la description du bien dans l'acte d'acquisition ?

Donnation de son vivant, peut on me demander des comptes après

L'absence de papier fiscal n'avantagera pas votre maman au jour de la succession, et pourrait même jouer en sa défaveur.

je m'explique: Lorsque l'on donne quoique ce soit, il y a toujours un cout fiscal (sauf abattement etc...). Le fait que ces bijoux apparaissent dans la succession comme une donation rapportée, alors qu'il n'y a pas eu de déclaration de donation risque de ne pas passer niveau fisc. et vous risquez un redressement fiscal. Pas de panique, c'est de la théorie, ensuite reste à voir si effectivement au jour de la donation vous auriez du payer des droits (puisque des abattements existent, s'ils étaient supérieurs au montant dû, vous n'auriez rien eu à payer donc pas de redressement). C'est au notaire de vérifier.

Du point de vue de la succession pure, l'absence de papier ne change rien. Votre maman va devoir rapporter la valeur des bijoux. Le seul souci par rapport à l'absence de papier sera pour l'estimation des bijoux.

Cordialement,

Upsilon.

Ps: Vous pourriez tenter de nier la donation de bijoux puisqu'il n'y a pas de preuve matérielle de la donation, mais je pense que ce n'est vraiment pas une bonne idée puisque c'est votre tante qui avait payé les bijoux. Elle doit donc en avoir une trace !

Ai-je droit à quelque chose ?

Bonjour et bienvenue sur notre site !

Lors de la vente d'une maison, on ne vend en réalité pas les murs ou le sol, on vend les DROITS attachés à ce bien, savoir: Usus, fructus et abusus.
En tant qu'usufruitier, vous disposez des droits d'usus et de fructus. Vous aurez donc droit à une partie du prix de revente du bien.

Cette part du prix de vente se calcule de deux manières: Economique ou fiscale. Dans 99% des cas, le notaire se rabat sur le barême fiscal. La valeur de l'usufruit fiscal varie en fonction de l'âge de l'usufruitier:

< 31ans: Usufruit de 80%
< 41ans: Usufruit de 70%
< 51ans: Usufruit de 60%
< 61ans: Usufruit de 50%
< 71ans: Usufruit de 40%
etc...

Le restant sera réparti entre vos fils en fonction de leur %age de nue propriété.

Cordialement,

Upsilon.

Calcul d'une dette dans le cadre d'une héritage

Bonjour et bienvenue sur notre site !

Vous avez hérité de votre papa, que ce soit des biens ou des dettes. Votre avocat vous a raccourci la situation mais en omettant une chose importante: Il existe une distinction fondamentale entre:
1° Les rapports créancier de la succession / héritiers
2° Les rapports entre les héritiers

Dans le second cas, il existe bien l'article 870 du code civil qui nous dit que:
Les cohéritiers contribuent entre eux au paiement des dettes et charges de la succession, chacun dans la proportion de ce qu'il y prend.

Mais concernant le créancier, il existe une solidarité de la dette qui oblige n'importe lequel des cohéritiers débiteurs à payer la totalité, sauf erreur de ma part !

Personnellement ( mais je peux commettre une erreur ), je pense que vous êtes malheureusement tenue de verser la totalité si on vous la demande. Par contre, vous êtes également en droit, en vertu de l'article 870 précité, de demander aux autres héritiers le remboursement de ce que vous avez versé POUR EUX.

En conclusion donc, une fois que tout sera payé et vous remboursé, vous n'aurez payé que les 20.000 euros dont vous parliez. Mais il n'empêche que le créancier peut, sur le fondement de la solidarité des dettes, vous imposer de payer la totalité.

Dernier point, mais extrêmement important: Le jugement rendu vous condamne-t-il au remboursement "IN SOLIDUM" ? Ce terme DOIT apparaitre sur le jugement. A défaut, il est possible que vous puissiez refuser le paiement total.

Cordialement,

Upsilon.

J'ai reçu des bijoux quand ma mère été vivante

Les bijoux ne pourront pas être repris en nature, il s'agira d'une donation faite par votre mère à votre profit. La valeur des bijoux qui sera retenu viendra s'imputer sur votre part dans la succession. Si la valeur des bijoux dépasse vos droits, vous devrez rembourser la différence à la succession.

Quant à la menace de porter plainte, n'ayez pas peur ce n'est absolument pas recevable. Par pitié, ceux qui liront ce post, tachez d'agir en gens civilisés et arrêtez d'être aussi procéduriers.... Dans le cas présent, cette femme avait parfaitement le droit de donner les bijoux dont elle avait la PROPRIETE, donc la plainte serait absolument ridicule et inefficace.

A t'elle des droits sur mon fond de commerce ?!

Bonjour et bienvenue sur notre site !

Première question: D'ou viennent les fonds qui ont servi à l'acquisition du fonds de commerce?

Sachez que tous les biens acquis au cours de l'union sont des biens communs. Par conséquent, en cas de divorce, vous auriez chacun la propriété de 50% du fonds. Pas de panique, il existe des textes de loi prévoyant l'attribution préférentielle de l'outil de travail au conjoint concerné. Cela signifie que vous aurez l'attribution préférentielle du bien, à charge pour vous de reverser la moitié de la valeur du bien à votre épouse.

La non plus pas de panique. Votre communauté est composé d'une masse de biens: Fonds de commerce, voitures, maison, comptes bancaires etc.... On fait le total de ces biens, on divise par 2 et chaque époux prend la moitié. Cela signifie que vous pourrez renoncer à certains biens pour pouvoir récupérer la totalité du fonds.

Exemple chiffré:
Maison 150.000 Euros
Fonds co. 120.000 Euros
Voitures 30.000 Euros
Comptes bq. 6.000 euros
Total 306.000 euros

Soit 153.000 euros pour chaque époux. Vous demandez l'attribution préférentielle du fonds de commerce, il vous reste donc 153.000 - 120.000 soit 33.000 euros à prendre sur les biens de la communauté. Vous pouvez donc reprendre une voiture et de l'argent, etc...

Cordialement,

Upsilon.

Comment les biens du défunt vont-ils être partagés?

Bonjour et bienvenue sur notre site !

L'article 738 du code civil devrait faire votre bonheur:
Lorsque les père et mère survivent au défunt et que celui-ci n'a pas de postérité, mais des frères et soeurs ou des descendants de ces derniers, la succession est dévolue, pour un quart, à chacun des père et mère et, pour la moitié restante, aux frères et soeurs ou à leurs descendants.

En Français du 21eme siècle cela signifie que la maman aura 1/4 des biens, le papa 1/4 des biens et le frère 1/2 des biens.

Attention, il faut vérifier dans les actes de donation s'il existait ou non un droit de retour en cas de prédécès du donataire ? Reportez vous aux actes, et vérifiez qu'il n'existe pas de clause de "droit de retour conventionnel".

En revanche, je n'ai pas saisi comment sa maman pouvait être en vie alors qu'il a reçu un immeuble de la succession de celle-ci?

Cordialement,

Upsilon.

Donnation de son vivant, peut on me demander des comptes après

Bonjour !

Je pense que les personnes précédentes ont fait une erreur d'appréciation de votre question....

Le chèque fait à votre mère constitue une donation, qui est par principe "rapportable" au jour de la succession puisque votre maman est héritière. Pour que mes propos soient le plus clair possible, je vais vous explique en chiffres.

Nous partirons de l'hypothèse que la succession ne comporte RIEN du tout et que la seule donation faite a été celle de votre maman.

Actif successoral: 0 euros.
Nombre d'héritiers: 3 (votre mère et 2 soeurs)
Donations rapportables: 1 au profit de votre mère d'un montant de 3.000euros.

La masse successorale se compose de tous les bien au jour du décès, mais auxquels il va falloir ajouter TOUTES LES DONATIONS rapportables faites du vivant de la personne !

Soit, en l'espèce:
Biens au décès : 0
Donations : 3.000
Actif successoral: 3.000

Il y a trois enfants, donc la réserve de chaque enfant est d'1/4, soit Votre mère 1/4, tante n°1 1/4, tante n°2 1/4 et le dernier 1/4 est laissé libre à la volonté du défunt.
Le tableau ci après vous résume les opérations. Chaque soeur a le droit à 750 euros, et 750 euros restent à la libre disposition de votre grand mère. Les 3.000 euros qu'a perçu votre mère s'imputent sur ses droits, et les dépassent largement. Le surplus, soit 2250 euros, viennent s'imputer ensuite sur le disponible (on considère que votre grand mère a voulu faire cadeau de cette somme à votre mère). Mais le problème est qu'il reste 1500 euros, qui viennent manger la réserve de vos tantes. Ceci étant impossible, votre mère devra reverser 750 euros à chaque tante.

tableau:
http://img13.imageshack.us/img13/9995/tableaue.jpg

Succession qui se passe mal : l'un profite de la maison ?

Bonjour et bienvenue sur notre site. Tout d'abord je vois que le message est posté depuis la Côté d'Or, j'espère que les lois sont les mêmes qu'en France métropolitaine.

Concernant l'avantage que tire votre soeur de la maison, il faut distinguer avant le décès de vos parents et depuis le décès de vos parents.

1° Avant le décès de vos parents:
Sincèrement je vois mal comment faire passer son occupation de la maison comme un avantage en nature. La maison appartenait à vos parents, c'était à eux de réclamer le paiement d'un loyer s'ils l'avaient voulu. Je pense qu'au niveau de la succession, il n'y a rien à faire.

2° Depuis le décès de vos parents:
La situation s'inverse. Depuis le décès de vos parents, vous êtes en indivision sur la maison entre frères et soeurs. Au jour de la revente de la maison, ou si vous demandez le partage de celle-ci, le notaire devra dresser un état des comptes d'indivision. Au passif de votre soeur figurera un montant chiffré de son occupation, en général basé sur la valeur locative du bien - 20%. Cette somme sera à prendre en moins sur sa part, et si cette somme dépasse sa part elle devra verser de l'argent à l'indivision.

Cordialement,

Upsilon.