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wolfram2 / ID 157016

Escaliers de coproprieté

Bonjour
Dans le strict et seul cadre de la copro, s'agissant d'un droit réel, il semblerait que c'est effectivement la prescription trentenaire qui s'applique (et non la prescription décennale). Et qu'il s'agit d'une partie commune. Au fait, vous dites que le pb est au bout de l'escalier, je suppose que c'est au bas de l'escalier de service
Qu'en pense votre syndic ? Que dit le règlement de copropriété, l'état descriptif de la copro, l'état de répartition des charges, et donc des droits sur les parties communes ???. Eu égard à la date présumée de création de l'immeuble il y a eu depuis deux lois portant statut de la copro (65 et avant 1938 je crois) disposant de la nécessité du règlement de copro et un modif du statut préconisant la quasi obligation de mettre à jour le règlement de copro en conformité avec le statut. Autant d'occasions d'avoir créé ou modifié ces documents.
Toutefois on pourrait considérer le Pb sous le point de vue de la servitude. Si son local donne dans une cour privée et que cette cour et ce local n'ont pas d'autre accès à la voie publique que par le passage depuis l'escalier le droit de passage serait légalement justifié par la situation d'enclave. Son local fait-il partie de la copro ?
D'un autre côté, on peut considérer que c'est afin de faciliter l'accès à son local et à la cour (supposés être tous deux sa propriété) qu'il a consenti au recul de la séparation entre son local et la partie commune.
Ce qui ne lui donne pas de droit particulier sur la partie commune.
Une autre question est de savoir s'il y a d'autres copropriétaires auxquels l'usage de ce passage est nécessaire. Dans ce cas le maintien de la partie commune s'impose.
Un examen approfondi des titres de propriété, des plans, des dates d'achat, des publications au service de la publicité foncière est indispensable à la justification des prétentions de ce copropriétaire.
Encore faut-il qu'il présente son projet de résolutions à l'AG de la copro dans les formes imposées par les articles du statut de la copro, avec les pièces justificatives à l'appui. Et l'informer de ce que la modification intervenant à sa demande, les frais d'acte notarié, de modification des états sus-visés, de publicité foncière seront à sa charge…...
Cordialement.
wolfram

Charges pour étude de création d'ascenseur

Bonsoir
N'oublions pas les cas où les copropriétaires du RdC peuvent bénéficier de l'ascenseur pour accéder aux caves ou parcs de stationnement.
Il convient de prévoir la répartition d'une part des charges d'installation, distinctes des charges de fonctionnement et de maintenance.
Consultez l'Association des Responsables de Copropriété, avec un camarade nous y avions apporté quelques connaissances sur le calcul des tantièmes eu égard au N° d'étage bénéficiaire. Nous figurons parmi les auteurs de l'ouvrage édité pour l'ARC à cette époque (2000).

Cordialement. Wolfram

Expiration pré état daté

Bonsoir
Morobar a très clairement et judicieusement mis en évidence la responsable qui lorsqu'elle était en charge du ministère chargé du logement a accumulé les obligations d'information à charge de ce grossium richard de copropriétaire qui doit justifier de sa situation financière envers le syndicat des copropriétaires.
A nous de voir si la loi ELAN corrigera les excès de madame ALUR et modèrera les charges administratives imposées au copropriétaire vendeur et si le côté "Numérique de la loi ELAN substituera à la production du Règlement de copropriété et du Carnet d'entretien la consultation sur l'intranet de la copro.
Et d'en tirer les conséquences à deux points de vue :
- Dans nos décisions de vote législatives, civiques, etc
- Dans les AG pour s'intéresser aux prestations du syndic concernant le seul copropriétaire concerné lors des opérations d'entrée ou de sortie (vente) de la copropriété ou recouvrement de charges. Ce qui un jour ou l'autre nous concernera personnellement.
Cordialement à tous. wolfram

J'ai une invalidité, on va me gêner l'accès à mon logement

Bonsoir
Prenez contact et conseil des services sociaux de votre Mairie.
A moins que le monte escalier soit incompatible avec votre invalidité, pensez que, malheureusement, je parle d'expérience, votre capacité de déplacement se restreindra avec l'âge, et qu'il vous sera peut être utile de pouvoir utiliser le monte-escalier.
De toute manière, un dossier de projet très complet doit être soumis pour l'information des copropriétaires appelés à voter sur ce sujet. Je serais étonné que sur votre règlement de copropriété et état descriptif des locaux et celui de répartition des charges, celles-ci ne soient pas distinguées selon l'escalier considéré.
Par ailleurs il convient de prévoir les problèmes relatifs à la consommation d'électricité, aux problèmes d'entretien, à la prévision du démontage de l'installation et de remise en état des locaux si le copropriétaire vient à vendre son lot. Et de ne pas entraver les dimensions de passage requises par le règlement de sécurité des immeubles.
Bon courage. Wolfram

Trouble voisinage, locataire, le syndic cite le proprio TI

Bonsoir
Désolé, nous bailleurs avons à supporter les éventuels avatars des locataires de notre propriété.Il y a deux contextes juxtaposés.
D'une part la copro, le syndic, lui ne connait que les copropriétaires. Il a vraisemblablement été saisi de doléances qui se plaignaient de la perturbation de leur droit à la tranquillité et le syndic, conformément à ses attributions se retourne vers le copropriétaire dont le lot est à l'origine du désordre dont il est saisi. Et pour cela vous met en demeure de faire cesser ce trouble de jouissance.
D'autre part, il y a les relations entre vous et votre locataire par l'intermédiaire de l'agence de gestion locative. Et malheureusement le jurisprudence des articles du Code civil sur les relations bailleur-locataire impose la décision de justice.
Solidairement votre.
Wolfram

Trouble voisinage, locataire, le syndic cite le proprio TI

Bonjour
Oui, je suis sur. Les administrateurs et modérateurs n'ont pas jugé opportunes les communications que j'ai faites sur le projet de loi ELAN. Je les ai donc supprimées.
Vous pouvez les trouver sur le Net. c'est à la page 84/130, le point 8°du projet d'article 48-1

Ce n'est pas un article, c'est la phrase qui suit le projet de disposition précité.
Article 34
Après l’article 47 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il est ajouté un titre III ainsi rédigé :
« TITRE III
« DES RAPPORTS ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES
DANS LES LOGEMENTS MEUBLES LOUÉS AVEC UN BAIL MOBILITÉ

On verra si l'AG pour mettre en demeure le bailleur s'inquiètera d'une décision de justice. Je rappelle que les contrats, (les conventions eu égard à sa date d'établissement) font la loi des parties si les clauses ne sont contraires à l'ordre public.
Salutations
Wolfram

Trouble voisinage, locataire, le syndic cite le proprio TI

Bonjour
Le syndic agit dans le cadre des attributions que lui confère le statut de la copro Art. 18 de la loi et toutes les adjonctions faites récemment au décret N° 67-223 pour son application, notamment dans les annexes.
A savoir faire appliquer le règlement de copro qui doit très probablement avoir des clauses d'habitation "bourgeoise" et de limitation des nuisances sonores.
Il est très probable que ce sont au moins les propriétaires du même niveau qui ont adressé des plaintes au syndic.
Le syndic n'a à connaître que du copropriétaire qui d'ailleurs a bien réagi en demandant à l'agence de gestion de signifier la fin du bail au locataire. Lequel bail doit aussi contenir les mêmes clauses de non perturbation du voisinage. Et voila pourquoi le projet de loi ELAN de la Grande marche du Président Macron (et non Mao) précise que le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire des extraits du rglmt de copro concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes + une info sur les charges.
Le projet précise que le bailleur ne peut se prévaloir de la violation dudit article.
Il est très probable aussi que le bail contient la clause selon laquelle le bail est résolu (terminé) de plein droit en cas de troubles de voisinage.
Et notre exécutif se plaindra que les bailleurs privés ne suppléent pas aux insuffisances du logement dit "social".
Bon courage, bailleur mon frère.
wolfram

le non respect des statuts vis à vis de copropriétaires !

Bonjour
Pour avoir la meilleure réponse à votre interrogation
Vous vous portez sur le site legifance.gouv.fr
Vous cliquez sur
Jurisprudence
A droite de l'écran clic sur
Vous demandez les arrêts par exemple
du 01 janvier 2000 au 31 décembre 2017
A gauche vous cochez
Arrêts de la cour de cassation
Publiés au Bulletin (C'est plus sérieux)

Vous descendez aux mots clés
Vous mettez d'abord copropriété dans le Titrage
et Action individuelle des copropriétaires Titrage

vous obtenez les références d'une trentaine d'arrêts.
Vous appelez ensuite chaque arrêt
+ aller à la fin de l'arrêt
Titrage vous indique le résumé du Pb posé et la décision de la cour de cassation (instance judiciaire maximum)
Très bon courage
wolfram

le non respect des statuts vis à vis de copropriétaires !

Bonjour
Sur le site Légifrance.gouv.fr vous pouvez accéder aux textes de lois et décrets qui fixent le statut, les règles de fonctionnement de la copropriété.
Vous chargez la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret N° 67-223 du 17 mars 1967 pour l'application de la loi. Ces textes sont à jour des multiples modifications qui leur ont été apportées.
Vous verrez dans l'article 21 de la loi que contrairement à ce qu'affirme morobar le conseil syndical non seulement assiste le syndic dans son administration de la copropriété, mais aussi le contrôle. Et en particulier les comptes.
Les copropriétaires se sont réunis en associations qui informent les copropriétaires sur leurs droits.
En sus chaque copropriété est régie par son règlement de propriété qui date de la création de la copro, donc souvent non à jour par rapport au statut qui a évolué.
Consultez aussi service public qui est un site des ministères français et donne des informations sur les droits des citoyens dans beaucoup de domaines. ARC-copro est le site de la principale associations de copropriétaires. Quand j'en étais un des vice-présidents, j'avais correspondu avec un Professeur d'Université qui s'informait sur la copro française. Quelques années plus tard l'ARC avait organisé un colloque qui avait réuni les associations de copropriétaires de plusieurs nations. J'avais traduit leurs communications.
Merci de vous intéresser à la copro française.
Dans sa première réponse morobar vous a données les bonnes informations sur les possibilités de contestation du fonctionnement et des décisions d'AG par un copropriétaire.
D'ailleurs si vous examinez les différents sujets traités sur le site experatoo, vous en avez un aperçu assez complet.
Cordialement à vous.
wolfram

Conseil syndical outrepassant ses droits.

Bonjour
La précision que vous avez apportée est essentielle, à savoir que les 3 parkings sont parties privatives.
Mais c'est aux 3 propriétaires à réagir contre ce qui est un empiètement sur leur propriété privée. Ou à défaut leur mandataire exprès. Eux seuls ont intérêt à agir au sens juridique de l'expression.
Ils peuvent aussi user du motif d'abus de majorité.
A défaut de spécification de surface ou de dimension, le tracé initial définit la réalité des parkings.
Bon courage.
wolfram

A/S citation 'la plaidoirie de mon confrère est longue comme épée

Bonjour
http://jeanmarcelbouguereau.blogs.nouvelobs.com/archive/2008/09/15/les-breves-de-pretoire-d-emmanuel-pierrat-opus-2.html
A l'adresse ci-dessus on trouve le compte rendu et des extraits des Brèves de prétoire d'Emmanuel Pierrat, mais SNA Sans nom d'auteur.
Cordialement
wolfram

Expert qui doit le missionner ? Copropriétaire/syndic/assurance ?

Bonjour Madame
Sur la base des l'article 14 de la loi 65-557 fixant le statut de la copropriété et de l'article 30 sur les opérations d'urgence auxquelles le syndic doit réagir.
Ces dispositions indiquent d'une part que le syndicat des copropriétaires est responsable de l'entretien de l'immeuble et d'autre part que le syndic administre l'immeuble. Voir notamment l'article 18 qui dispose sur les attributions du syndic.
Dernier alinéa de l' ART. 14 Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il n'est pas exclu que l'affaissement du plancher soit dû à la suppression d'une cloison dans l'étage au dessous.

Au surplus demandez au syndic de mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG les résolutions qu'appelle ce sinistre.
Malheureusement, vous devrez certainement sursoir à votre projet de vente.
wolfram

Erreur dans la rédaction du procès verbal d'assemblée générale

Bonsoir
Ainsi que nous l'avions suggéré, quel qu'ait été votre vote, le résultat n'en eut pas été changé. La quasi unanimité a exprimé sa volonté. A moins d'avoir une assurance de protection juridique en or massif vous engager dans une instance judiciaire ne vous apporterait que déboires et dépenses. Passons à autre chose.
Cordialement et Solidairement wolfram

Erreur dans la rédaction du procès verbal d'assemblée générale

Bonjour
Avez-vous consulté vos voisins lors de cette AG en vue d'un éventuel témoignage, Attestation par écrit.
Toutefois, pouvez-vous SVP nous donner la teneur de la résolution proposée au vote de l'AG ainsi que des raisons l'ayant motivée.
Cordialement wolfram

Erreur dans la rédaction du procès verbal d'assemblée générale

Bonjour
Deux arguments
1°) Et à 90 % quand le Conseil syndical comporte des conseillers syndicaux Responsables de Copropriété Qui est Président de l'AG, quels sont les scrutateurs, sinon des Conseillers syndicaux.
2°) Sous le contrôle de qui le syndic applique-t-il les décisions de l'Assemblée générale, Du Conseil syndical (Art. 17 L. N° 65-557) et je vous renvoie à l'Art. 21.

Il suffit donc que soit établi et diffusé un rectificatif au PV de l'AG, tout comme il y a des actes rectificatifs aux titres de propriété pour les mettre en conformité avec les données du Fichier immobilier de la Publicité Foncière.

Excellente suggestion si la majorité nécessitée par la nature de la question et le résultat du premier tour de consultation (Art. 25-1 éventuel) est réunie indépendamment de cette erreur dans la rédaction du PV.
Cordialement wolfram

Assemblée Générale et PV

Bonjour
Affirmatif, il n'a eu que le tort de demander à être autorisé à faire les travaux plutôt que de placer le SdC devant ses responsabilités définies par le statut.
Aux termes de l'art. 14 de la loi, le syndicat des copropriétaires
Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Sous réserve qu'il s'agisse d'une copro et non d'une ASL ne dépendant que des stipulations de son statut conventionnel. Alors qu'il a fallu les dernières révisions pour apporter quelques dispositions supplémentaires aux dispositions légales ou réglementaires. Avant, j'aimais bien le statut des ASL dites libres car il y avait peu de choses à retenir.
Cordialement. wolfram

Changement imposé de destination d'un local : copro amorphe !

Bonsoir
Attendons la semaine prochaine. Entretemps, revoir le Rglmt de copro, sur la destination de l'immeuble, celle du lot, le respect de l'aspect extérieur de l'immeuble. Les éventuelles nuisances apportées. Bruits, odeurs. Ce qui est certain, d'une part que le copropriétaire doit assumer la mise en conformité de la modification de destination de son lot, des évacuations.
Mais il y a peut être nécessité de faire une remise à niveau de tout l'immeuble (séparation des effluents, clapets anti retour) et c'est peut être ce qui incite le syndic à vouloir participer. Dans ce cas c'est à l'AG qui décide de ces travaux qui ne sont pas seulement d'entretien de voter en même temps la répartition des charges en fonction de l'utilité pour chacun.
Sur legifrance.gouv.fr vous allez faire une consultation experte des jurisprudences des arrêts de la cour de cassation publiés au Bulletin de 1990 à nos jours sur les mots clés copropriété dans le titrage et restaurant dans le texte. Ca vous donnera des idées.
Cordialement. wolfram Petit père des peuples.

Assemblée Générale et PV

Bonsoir
Attention, ne pas confondre piscine et consolidation du terrain. La question nous a déjà été posée dans une copro horizontale de savoir si dans un relief avec pente et "terrasses" ou "restanques" pour avoir une partie à niveau devant la maison, de savoir si le maintien de la forme du terrain soumis à quelques glissements, les travaux étaient charges générales ou privatives. (Il y avait quelque imprécision sur la nature commune ou privative du sol). C'est peut-être la raison qui a conduit à préciser que les travaux de consolidation du terrain devaient être pris en charge par le demandeur.
Cordialement. wolfram

Assemblée Générale et PV

Bonjour
Pour savoir ce qui doit accompagner votre demande d'inscription d'une question à l'ordre du jour de l'AG la plus proche
Voir les articles 10 et 11 du décret 67-223 portant application de la loi 65-557 sur Légifrance.gouv.fr
Le N° du texte suffit pour votre interro.
Si votre terrasse est le toit de la copro, même à jouissance privative ma réponse serait NON. On a assez d'emmerdes avec l'étanchéité des toits-terrasse sans y ajouter une piscine. Au surplus Pb de charge 1 m3 = 1 T
Cordialement
wolfram

Je vends mon bien 1 mois avant notre A.G

Bonsoir
Ainsi que je l'ai écrit, les backgrounds sont différents et peu comparables. Les charges ASL aux Olympiades sont à peu près équivalentes à celles des copros. Mais il y a fournitures de chaleur et d'eau avec entretien des centrales de fourniture et sous-stations. A titre indicatif, c'était le même, nous avions pris le syndic de la tour Montparnasse pour remplacer le cabinet de syndic chargé de l'administration de l'ASL et syndic de plusieurs IGH.
D'où la grande similitude des situations Copro & ASL.
Cordialement wolfram