Prescription acquisitive abrégée (10 ans)

Bonjour,

J'ai ouïe dire que mon voisin voulait faire valoir qu'un mur de 1,70 m de haut sur 10 m de long, construit en 2003 par l'ancien propriétaire (mon vendeur), empiètait de quelques centimètres sur son terrain... Il n'y a pas eu de bornage ou la borne a disparu mais je crains qu'il ait raison, à la vue... J'attends donc qu'il demande un bornage.

Je pense, à 99 %, qu'il s'agit d'un empiètement sur son terrain et que s'il est défini comme tel par un bornage, je détruirai ce mur pour en construire un nouveau ou mettre une palissade en retrait sur mon terrain. Mon voisin compte plutot que je lui paye quelque chose pour ne pas déplacer le mur. Je pense que je ne suis pas obligé de le payer et que j'ai le droit (souvent une obligation d'ailleurs) de déplacer ce mur. A 1 %, je m'interroge sur la prescription acquisitive abrégée et avant de dire des bêtises, j'aimerais votre avis.

La prescription acquisitive abrégée de 10 ans s'applique si deux conditions sont réunies :

- la bonne foi du possesseur, moi ; la croyance qu'il a de détenir le bien du véritable propriétaire, mon vendeur, puisque j'ai acheté la maison avec ce mur déja en place,

- un juste titre : il s'agit d'un acte qui n'émane pas du véritable propriétaire (mon voisin donc) mais qui aurait été susceptible de transferer la propriété.

Je ne comprend pas bien cette dernière affirmation : aurait il fallu que mon voisin fasse un acte chez le notaire disant que cette partie de terrain n'est pas à lui, faisant ainsi une erreur ?

Je vous remercie beaucoup pour vos éclaircissements. Dernière modification : 21/10/2019 - par Tisuisse Administrateur

Bonjour,
Le juste titre permettant la prescription abrégée est un acte de propriété que le possesseur pensait de bonne foi valide. Un empiètement pourrait être justifié par un PV de bornage signé par un autre que le propriétaire et n'ayant pas qualité à le représenter. Un tel vice ne saute pas aux yeux. Les exemples sont certainement rares. Généralement un empiètement ne se prescrit qu'au bout de trente ans.

bonjour

merci pour votre réponse

je pensais aussi qu'il fallait un acte de propriété...

il s'agit (ou s'agirait bien .. en attente d'un bornage) d'un empiètement.

bonne journée

j'ai ouïe dire que mon voisin voulait faire valoir qu'un mur de 1m70 de haut sur 10 m de long ,construit en 2003 par l'ancien propriétaire ( mon vendeur), empiètait de quelques centimetres sur son terrain ...


La prescription est théoriquement de 30 ans mais une demande tardive du voisin (16 ans dans ce cas) devant un TGI sera assez mal reçue par le tribunal, et aura toute les chances de ne pas aboutir à une decision de destruction de l'épaisseur du mur qui empiète.

Le TGI accordera juste le versement de dommages très minimes (la surface d'empiètement X prix moyen du m² ).

bonjour

merci pour votre interet

.....d'autant plus que mon vendeur/1° propriétaire a construit le mur à l'époque devant les yeux de mon voisin....

La prescription est de 30 ans, aussi bien pratiquement que théroiquement. Les tribunaux n'ont pas d'état d'âme. Soit la prescription est acquise, soit elle ne l'est pas.

Quelle que que soit l'importance de l'empiètement, les tribunaux sont intransigeants. Ils n'accordent jamais d'indemnité compensatoire, ce qui serait valider une forme d'expropriataion privée ce qui ne peut exister. Ils condamnent toujours l'auteur de l'empiètement à y mettre fin et cela par la destruction de tout ou prtie de l'ouvrage qui empiète. Par exemple : arrêt de la cour de cassation du 10 novembre 2016, pourvoi n° 15-19161 qui rappelle le principe à valeur constitutionnelle : nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

Bien entendu, le paiement d'une indemnité peut être la solution du litige, mais seulement si le propriétaire victime de l'empiètement y consent. Une telle solution ne peut lui être imposée.

Ces considérations sont d'ailleurs hors sujet parce la personne qui empiète est disposée à démolir le mur tandis que la victime serait prête à se contenter d'une indemnité.

bonsoir

effectivement je prefere, le cas échéant, démolir ce mur pour en reconstruire un à sa place "légale" ... contrairement à mon voisin qui y voit une occasion de gagner de l'argent ...

j'ai bien compris qu'en cas d'empiètement meme minime la destruction est obligatoire ... et je respecterai strictement la loi....

les tribunaux sont intransigeants. Ils n'accordent jamais d'indemnité compensatoire, ce qui serait valider une forme d'expropriataion privée ce qui ne peut exister. Ils condamnent toujours l'auteur de l'empiètement à y mettre fin et cela par la destruction de tout ou prtie de l'ouvrage qui empiète




Vous êtes peu au fait des décisions de justice (mon père était juge, donc je suis bien placé pour savoir comment ça fonctionne) Les juges tiennent compte du délai mis par le plaignant avant de réagir. Vous présumez des decisions des juges en vous basant sur de la pure thérorie mais les juges sont des humains et pas des robots qui appliquent bêtement le code civil . Sinon on n'aurait pas besoin de juges.

Ils réagissent avec logique. Raboter un mur de 5 centimètres au bout de 15 années est stupide

Vous vous leurrez sur la justice si vous croyez qu'un tribunal va, par exemple, ordonner l'obturation d'une fenêtre à moins de 1m90 d'un voisin si ce dernier attend 25 ans avant de réagir.

Ainsi, un délai de plus de 15 ans pour engager une procédure d'empiètement de quelques centimètres n'est absolument pas convaincante pour un tribunal. et si le plaignant demande une indemnité, il l'obtiendra, et aucune démolition du mur ne sera prononcée.

Si le fautif veut démolir de lui-même, pas besoin de procès il démolit et c'est tout.

Vous êtes peu au fait des décisions de justice (mon père était juge, donc je suis bien placé pour savoir comment ça fonctionne)
Cet argument inepte me rappelle une anecdote. Alain Bombard, au cours d'une conférence consacrée à la survie des naufragés, explique qu'on peut s'abreuver du jus obtenu en pressant de la chair de poisson. Une dame dans l'assistance réfute : ce n'est pas possible, les poissons de mer sont salés et elle est bien placée pour le savoir, son mari étant amiral.


Ainsi, un délai de plus de 15 ans pour engager une procédure d'empiètement de quelques centimètres n'est absolument pas convaincante pour un tribunal. et si le plaignant demande une indemnité, il l'obtiendra, et aucune démolition du mur ne sera prononcée.
Une jurisprudence ? Un petit article de doctrine ? N'importe quoi un tant soit peu crédible, serait-ce trop vous demander ? En attendant, j'en reste à l'arrêt de la cour de cassation que j'ai cité.

tout propriétaire est en droit d’exiger la démolition de l’ouvrage empiétant sur sa propriété, si minime que soit l’empiètement

Ce n'est pas moi qui le dit, ni mon papa, mais la cour de cassation : https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2016_8205/livre_3_jurisprudence_cour_8211/iii._arrets_rendus_chambres_8223/immobilier_environnement_8231/2._empietement_36976.html

j'ai bien compris qu'en cas d'empiètement meme minime la destruction est obligatoire

Non, vous n'avez pas bien compris .

Les démolitions, au contraire de ce que prétend @NIHILSCIO (qui n'a aucune statistiques à fournir) sont rarissimes et pourtant les litiges pour empiètement sont, eux, extrèmement nombreux.

Et dans votre cas


d'autant plus que mon vendeur/1° propriétaire a construit le mur à l'époque devant les yeux de mon voisin....




vous auriez bien tort de paniquer inutilement, du fait des affirmations péremptoires de @NIHILSCIO.

Car:

1) le voisin "se reveille" avec 16 ans de retard et les juges lui demanderont pourquoi il ne s'est jamais manifesté auprès de l'ancien propriétaire et en particulier au moment de la construction du mur.

2) ce n'est pas vous mais l'ancien propriétaire qui a construit le mur qui, soit-disant, empiète. Ce sera à lui de payer en cas d'indemnisation.

Dans votre cas, vous auriez bien tort de procéder à la démolition d'un mur de 10 mètres de long. et 1m70 de haut :

Démolition + enlèvements des gravats + reconstruction à neuf, par un artisan qui exigera pour ce travail, un marquage précis par un géomètre, pour ne pas mettre en défaut sa responsabilité.

cela va vous couter très cher .

Laissez votre voisin prendre des initiatives. S'il veut quelque argent, il saisira le TGI en ce sens et sera "récompensé" par une indemnisation bien inférieure, à ce que vous couterait la reconstruction d'un mur quelques centimètres plus loin.

Consultez aussi un avocat, pour vous faire confirmer mes dires et l'évolution de la jurisprudence notamment pour s'uniformiser avec celle de l'UE.



Vioci ce dont @NIHILSCIO, qui fait l'amalgame entre toutes sortes d' empiètements, s'est bien gardé de parler et qui dictent les jugements des TGI et des juridictions d'Appel.

Si la démolition est rendue necéssaire par application, à la lettre, du Code Civil lorsqu'un propriétaire empiète de manière volontaire, et par un rapport de force, chez un autre, en le mettant devant le fait accompli et en lui imposant, de fait, et en particulier en lui proposant une simple indemnité, une expropriation subie. Cela n'est aucunement comparable à un cas comme le vôtre et ne pourra être jugé similairement.





Une issue pourrait, selon eux, être trouvée en préservant les intérêts de chacun sans renier la protection du droit de propriété, en tenant compte, par exemple, de la superficie de l’empiètement et de celle du fonds empiété, du préjudice en résultant (indépendamment de l’atteinte intrinsèque au droit de propriété que constitue celui-ci) et de celui causé par la démolition de la construction litigieuse, de la bonne foi du constructeur ou de la mauvaise foi du propriétaire empiété lorsqu’il ne s’oppose pas en temps utile à celui-ci ou du moins de l’intention de nuire qui peut se déduire de son attitude.

Lorsque ces éléments sont réunis, la démolition de l’ouvrage constituerait pour certains un véritable abus de droit ; pour d’autres, un très faible empiètement constituerait un inconvénient ordinaire de voisinage, que chaque propriétaire devrait supporter, comme c’est le cas dans le droit civil allemand, selon lequel, lorsque le débordement n’est pas intentionnel ni le résultat d’une négligence grossière, le voisin doit le tolérer à moins de s’y être opposé immédiatement et doit alors être indemnisé.

« Le propriétaire victime d’un empiètement non intentionnel sur son fonds ne peut, si celui-ci est inférieur à 0,3 m, en exiger la suppression que dans le délai de deux ans de la connaissance de celui-ci sans pouvoir agir plus de dix ans après l’achèvement des travaux.

Bonjour,

Un article qui me semble intéressant et va dans le sens de NIHILSCIO.

Peut être qu'un juge de première instance réagirait comme nous l'explique goofyto8, mais à priori, un recours en cassation devrait toujours se solder par la démolition de l'empiètement...

http://www.tendancedroit.fr/article-repere-empietement-et-droit-constitutionnel/

un recours en cassation devrait toujours se solder par la démolition de l'empiètement...


Un recours en cassation ne juge pas mais transfère le pouvoir de juger vers une autre Cour d'Appel ...qui n'est pas obligée de suivre à la lettre les préconisations de la Cour de Cassation

qui n'est pas obligée de suivre à la lettre les préconisations de la Cour de Cassation


Et la marmotte ?

bonjour à tous

je vous remercie tous infiniment pour vos contributions passées et à venir qui m'aident beaucoup dans ma réfléxion

au début je voulais juste vérifier qu'il s'agissait bien d'un empiètement et que je ne pouvais pas faire jouer la prescription acquisitive abrégée....c'était pour m'enlever un infime doute...

finalement j'ai des renseignements pour l'empiètement du mur chez le voisin .et c'est complexe ..... je pensais etre au "top" mais non.....

j'ai compris que le voisin pouvait demander une indemnité plutot que la destruction du mur

j'ai compris aussi que l'optique du voisin était de me faire payer (autres conflits qui se grèvent la dessus...) donc si le constructeur de l'ouvrage est dans l'obligation de payer l'indemnité à ma place ,au lieu de moi comme le dit goofy08 il est évident que je pourrais laisser le mur en état d'autant plus qu'il est caché par une haie..et m'éviter de gros frais...

au cas où le voisin demande un bornage, que le mur par ce bornage est bien chez le voisin ,comment se passe le paiement de l'indemnité payée au voisin ?,par le constructeur donc?

nous sommes actuellement en tentative de résolution à l'amiable pour d'autres conflits de voisinage et ce par l'intermédiaire de nos protections juridiques respectives ....ce problème du mur n'a pas encore été évoqué.....

est ce que l'indemnité doit etre obligatoirement décidée par un tribunal ou nos protections juridiques peuvent se charger de la procédure? la mienne demandant au constructeur de payer?

j'ai bien compris qu'en cas d'empiètement meme minime la destruction est obligatoire

Reprenons.

Votre mur, construit il y a seize ans empiète sur la propriété du voisin. Celui-ci souhaiterait entériner cette situation moyennant une indemnité. Vous, vous souhaitez plutôt mettre fin au litige en démolissant le mur.

Vous avez donc le choix. La loi ne vous impose pas de détruire le mur si vous le laissez en place avec le consentement du voisin. Ce qu’elle impose est la destruction du mur si le voisin l’exige, ce qui n’est pas le cas.

Si vous transigez avec le voisin pour le maintien du mur en place, il faudra vous assurer que le même conflit ne risque pas de surgir à nouveau à l’avenir, notamment après une mutation, et pour cela il faudrait un acte authentique publié au fichier immobilier, qui aurait son coût, de l’ordre du millier d’euros.

Si vous démolissez le mur, restera une incertitude sur la limite des propriétés ce qui pose la question du bornage. Il y en a peut-être été fait un dans le passé. Si vous n’en trouvez pas trace, l’idéal serait d’en faire faire un, à frais commun avec le voisin qui ne peut s’y opposer. L’effet pérenne du bornage peut être garanti par sa publication au fichier immobilier mais on peut se contenter de la base de données Aurige entretenue par l’ordre des géomètres-experts.


affirmations péremptoires de @NIHILSCIO.


Peu importe le ressenti, certainement valable selon les lecteurs, ce qui compte est le contenu. Je fournit des références à l’appui de mes dires, Goofyto8 se contente d’affirmer le contraire de tout ce qu’on peut lire dès lors qu’on prend cinq minutes pour s’informer sur le sujet et, jusqu’ici, son seul argument a été : "mon père était juge, donc je suis bien placé pour savoir comment ça fonctionne".


le voisin "se reveille" avec 16 ans de retard et les juges lui demanderont pourquoi il ne s'est jamais manifesté
Faux. Comme dit dans le rapport de la cour de cassation de 2016, la sanction de l’empiettement n’est pas proportionnelle à l’intensité du trouble causé. La sanction découle d'une application rigoureuse de la loi (article 545 du code civil) qui ne tolère aucune transgression au droit de propriété. Il n’y a pas lieu de rechercher d’éventuelles circonstances susceptibles d’atténuer la sanction. Même le moyen de la prescription ne peut être soulevé d’office par le juge.


ce n'est pas vous mais l'ancien propriétaire qui a construit le mur qui, soit-disant, empiète. Ce sera à lui de payer en cas d'indemnisation.
Faux. Il ne s’agit pas d’une question de droit personnel mais d’une question de droit réel. Les parties en cause sont les deux propriétaires des deux terrains concernés. En l’espèce, il pourrait y avoir une action récursoire envers l’ancien copropriétaire à condition de pouvoir prouver un dol.


Vioci ce dont @NIHILSCIO, qui fait l'amalgame entre toutes sortes d' empiètements,
s'est bien gardé de parler et qui dictent les jugements des TGI et des juridictions d'Appel.
Faux.

Tout d’abord, ce qui suit est un extrait du rapport annuel 2016 de la cour de cassation dont j’ai donné le lien. Je n’ai rien gardé sous silence. Pur procès d’intention.

Ensuite Goofyto8, en sortant cet extrait de son contexte, fait dire au texte l’opposé de ce qu’il exprime : mauvaise foi ou difficulté à la lecture ou les deux. Cet extrait n’est absolument pas ce qui dicte les décisions des TGI et des cours d’appel, bien au contraire. C’est l’exposé d’une évolution du droit souhaitée par certaines juristes. Goofyto8 s’est bien gardé de citer la phrase d’introduction : Pour certains auteurs, la sanction de démolition systématique est excessive et induit parfois une disproportion entre le mal et son remède. Ce qui suit, cité par Gootyto8, est ce que souhaiteraient ces auteurs. C’est peut-être ce qui sera en vigueur dans vingt ans mais ce n'est pas du tout ce qui est en vigueur aujourd'hui.

L’état actuel du droit est bien celui que j’ai indiqué : un propriétaire ne peut être obligé de subir un empiètement, aussi minime soit-il.

est ce que l'indemnité doit etre obligatoirement décidée par un tribunal ou nos protections juridiques peuvent se charger de la procédure? la mienne demandant au constructeur de payer?

Il s'agit d'un litige de droit privé. Il n'est jamais interdit de transiger que ce soit avec ou sans assistance juridique.

Si vous êtes d'accord sur le principe d'une indemnisation sans être d'accord sur son montant, le tribunal pourrait en décider.

Je persiste : il ne s'agit pas d'une affaire entre le voisin et le constucteur du mur mais une affaire entre le voisin et vous qui, par voie de conséquence, peut donner lieu à une action récursoire que vous pourriez exercer contre l'ancien propriétaire auteur de la construction du mur litigieux. Cette action récursoire se prescrit par cinq ans à compter de l'instant où vous eu connaissance de l'empiètement et, au plus tard, vingt ans après l'achèvement du mur.

Un recours en cassation ne juge pas mais transfère le pouvoir de juger vers une autre Cour d'Appel ...qui n'est pas obligée de suivre à la lettre les préconisations de la Cour de Cassation.

Quand on prétend donner des leçons de droit, autant employer des termes corrects. Ce n'est pas le recours qui juge (cela n'a pas de sens) mais le juge à qui on recourt qui décide par un jugement ou un arrêt.

Les arrêts de cassation fournissent tout de même d’excellents repères sur l’interprétation à donner à la loi. Certains arrêts sont à la base d’un véritable doit non écrit, par exemples,
l’abus de droit, l’enrichissement sans cause (maintenant entré dans le droit positif) ou ce qui caractérise une force majeure.

S’il n’est pas interdit aux juges du fond de faire de la résistance, il y a tout de même une limite. Si, après une première cassation, la juridiction de renvoi persiste, alors la solution donnée par l’assemblée plénière de la cour de cassation pourra s’imposer à la seconde instance de renvoi.

il n'y a pas encore de bornage de fait .... ni de demandé.... mais je prefere prévoir que mon voisin le demandera (ou non...)

au vu de vos contributions je pense qu'il serait préférable que je fasse abattre ce mur et le remplacer par du grillage rigide qui couterait moins cher que reconstruire un mur en briques (d'autant plus que j'ai des bricoleurs dans la famille)

cela résoudrait le problème définitivement et me mettrait dans la légalité et ne me génerait pas plus que cela puisque qu'il y a une belle haie bien épaisse à 75 cm de la limite et à 1m80 de hauteur.....

mais je ne fais rien avant que le voisin demande le bornage.....

mais je ne fais rien avant que le voisin demande le bornage


Les paris sont ouverts ..... qu'il ne le demandera jamais .

Quant à aller en Cassation, pour un aussi ridicule problème d'empiètement de 10 cms d'une simple clôture.

Cet extrait n’est absolument pas ce qui dicte les décisions des TGI et des cours d’appel, bien au contraire

En attendant, vous n'avez donné aucune référence de jugement de TGI ordonnant la démolition d'un bâti ancien pour empiètement .

Je maintiens qu'un bâti ancien ne sera pas démoli pour un petit empiètement car ce serait un abus de droit.

Seule la demande de démolition de bâtis récents qui empiètent est prise en compte.




C’est peut-être ce qui sera en vigueur dans vingt ans mais ce n'est pas du tout ce qui est en vigueur aujourd'hui


bien sûr que si, cette évolution est déjà mise en application depuis longtemps par les juges.

Mais forcément, quand on ne sait pas comment fonctionne la justice et les tribunaux, on s'imagine que les juges en sont restés à l'époque napoléonnienne.

Déja souvent dit, il est impossible de faire boire un ane qui recule.

https://www.anil.org/jurisprudences-sanctions-empietement/

https://www.anil.org/jurisprudences-sanctions-empietement/


Comme je ne cesse de le répèter, ce sont des demandes de démolition consécutifs à des empiètements suite à des constructions nouvelles et où la "victime" de l'empiètement a quasi immédiatement saisi les tribunaux de première instance.

discussion trés interressante finalement sur le sujet....

je parie aussi que le voisin ne fera pas le bornage car prés de ses sous ......mais un homme /une femme averti/ie en vaut deux....je prévois le coup grace à ce débat.........

* construction de 2010 à arraser car cd'est possible


Comme je ne cesse de le répèter


Hé bien il vous suffit d'exposer quelques cas de batiments anciens corroborant vos convictions.

Sur le 3eme cas cité dans mon lien, il s'agiot d'une affaire qui a trraîné des années et concernait un bien acquis aux enchères.

Le résultat est que le nouveau propréitaire, bien qu'ayant engagé des travaux importants, mais insuffisant pour éviter l'empietement, fut condamnbé à la liquidation des astreintes.

Mais vous avez raison en ce sens qu'il est question depuis quelques années, de revenir sur la notion d'empietement et du trouble occasionné mais surtout de sa résolution alors qu'à ce jour, on ne peut que constater que l'empietement doit disparaitre, par démolition ou arrasement, sauf accord du plaignant pour une indemnisation.

Mais ainsi que le rapelle le conseil constitutionel( QPC), cette réforme est du domaine législatif et non judiciaire, aucun juge ne pouvant y déroger.

En attendant, vous n'avez donné aucune référence de jugement de TGI ordonnant la démolition d'un bâti ancien pour empiètement .

En attendant, vous n'avez jusqu'ici rien apporté à l'appui de vos affirmations. Ce n'est pas à moi à démontrer la justesse de vos affirmations, c'est à vous. A vous d'aller chercher des arrêts de TGI déboutant une demande de destruction au motif que la sanction serait disproportionnée.

Je peux vous donner une référence d'arrêt de cour d'appel ayant confirmé un jugement de première instance : Bastia, 18 mars 2015 qui va dans votre sens. Mais, malheureusement pour vous, cet arrêt a été cassé ('arrêt du 10 novembre 2010, pourvoi n° 15-19561). L'affaire porte sur une construction datant de 27 ans. Le TGI et la cour d'appel avaient rejeté la demande de suppression d'un surplomb au motif que : ce débord n'est à l'origine d'aucun désordre ni sinistre et que sa rectification, alors qu'il englobe le conduit de la cheminée des consorts X..., pourrait modifier un équilibre et engendrer des infiltrations dans le mur mitoyen, ce qui serait préjudiciable aux deux parties, et que la démolition des éléments de la toiture est disproportionnée, en l'absence de préjudice, et inadaptée, compte tenu de la configuration des lieux.

En ce qui concerne des empiètements datant de plus de trente ans, les condamnations à destruction sont certainement rares parce qu'au-delà de ce temps, les conditions de la prescription sont généralement acquises, à l'exception toutefois des débords souterrains, invisibles par nature, qui ne peuvent de ce fait être qualifiés de possession publique.


Je maintiens qu'un bâti ancien ne sera pas démoli pour un petit empiètement car ce serait un abus de droit.

Faux. Il n'y a jamais d'abus de droit lorsqu'on exige qu'il soit mis fin à un empiètement. C'est ce que dit la cour de cassation dans son arrêt du 7 novembre 1991, pourvoi n° 88-18601.


Mais forcément, quand on ne sait pas comment fonctionne la justice et les tribunaux, on s'imagine que les juges en sont restés à l'époque napoléonnienne.

J'en tire la conclusion que le rédacteur du rapport annuel de la cour de cassation 1996, avec lequel vous êtes en total désaccord, ne sait pas non plus comment fonctionne la justice et les tribunaux. Peut-être aurait-il fallu faire appel à vos lumières.