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grimaldi / ID 35076

Sous-location dissimulée par le locataire titré

Bonjour,
Mon locataire est titulaire d'un bail vieux de 7 ans. Il était habitué à avoir des retards de loyers car il attendait souvent une prime trimestrielle pour rattraper 3 mois d'un coup. Mais selon lui, le décès de son Père lui ayant causé des frais énormes (rappatriement en Algerie etc...), il a accumulé 4 mois de retard complémentaire (donc 7 mois de retard). Puis il s'est remis à payer normalement ses loyers en conservant ces 7 mois de retard. Voici que depuis 4 mois, je ne reçois plus aucun loyer...
J'envoie une lettre RAR qui me revient... Puis je tappe à la porte et je tombe sur sa soeur qui m'informe qu'il est retenu en Algerie pour des problèmes familiaux...
Enfin, je finis par décopuvrir que ce Locataire habite ailleurs depuis 1 an, et qu'il a sous-loué l'appartement à sa soeur, qui portant le même nom que lui virait les quelques loyers que j'avais perçu : en fait Dupont (Mme), payait pour DUPONT (M.). Je désirerai savoir quel type de procédure je dois mettre en place pour expulser cette personne qui se dit en Maladie, et habite avec ses enfants majeurs qui se disent au chômage...

Délai du congé fixé par le bailleur.

lettre du Locataire :
j'ai l'honneur de vous informer que j'entends quitter les les lieux que j'occupe 4 rue de la Tour, le vendredi 16 juillet 2010. Merci de prévoir l'état de slieux et la remise des clés.
Ma réponse :
Que vous quittiez l'appartement en cours de mois me dérange beaucoup. Vous voudrez bien me faire savoir les jours et heures de visite qui vous conviennent afin de faire visiter à d'éventuels repreneurs. Le vendredi entre 18 et 19h30, serait parfait. Par contre, je ne pourrai pas réaliser l'état des lieux le 16 juillet, je vous propose une viste préalable le 3/07, et l'EDL définitif le 10 ou 11 juillet. Veuillez me faire part de votre accord.
Ces éléments sont-ils suffisants ?
Par ailleurs, je vous informe que ce même Locataire me faisait un rappel le 16 septembre 2010 (soit 2 mois après le 16/07), et me faisait remarquer que le délais de deux mois étant écoulé, il attendait son solde...
Notez cette contradiction : il prétend à présent avoir quitté définitivement l'appartement le 28 juin...
Merci encore.

Délai du congé fixé par le bailleur.

pour être très clair :
le locataire sortant a expédié son congé le 15 mars 2010
j'ai reçu ce courrier avec AR le 17/03/2010
il annonçait clairement que l'appartement serait libre le 15 juillet 2010 au soir.
Je lui ai répondu que le 15 je serai en Corse, mais que nous pourrions faire l'EDL le 10/07/2010, il a accepté.
Mon épouse est allé sur place le 28/06/2010 pour procéder à une visite avec un locataire postulant.
Ce 28/06, l'appartement était quasi vidé et mon épous a constaté divers désordres importants... le Locataire a proposé qu'ils soient chiffrés par une entreprise de rénovation. Il a laissé une clé de la porte d'entrée à mon épouse pour 2 raisons : la 1ere,étant de me permettre de venir faire procéder à un devis, la 2eme étant de faire visiter l'appartement le lendemain par un des Locataires postulant qu'il nous avait présenté.
Ce locataire sortant ne s'est jamais représenté à nous et a refusé tous contacts. Il a profité du fait qu'il savait qu'un bail de principe avait été conclu avec un postulant (le 10/07/2010), avec entrée dans les lieux le 17/10/2010.
Le Locataire sortant a remis les clés qui lui restaient lui-même au locataire actuel.
Oui un état des lieux d'entrée a été fait avec le nouveau locataire.
Oui ce locataire attestera de ce qu'il a vu le 28/06/2010 et aussi que rien n'avait changé au moment de son entrée.
De plus, Le locataire sortant nous avait mis en rapport avec un autre postulant qui a visité l'appartement le 29/06 au matin, ce dernier attestera aussi que les photos prises de cet appartement, sont bien représentatives de ce qu'il a vu au matin du 29/06/2010.
La défense juridique de monlocataire sortant affirme que mon Locataire a fixé un délai de 4 mois avant sa sortie, mais que le délai légal est de 3 mois, et me demande de rembourser le loyer du mois de juillet intégral qque le locataire a pourtant payé le 10 juillet... moi j'accepterai de lui rembourser du 15 au 31, mais il refuse : il veut le mois intégral et la caution intégrale.
Espérant avoir été clair.

Délai du congé fixé par le bailleur.

je me suis peut être mal expliqué, mais la remise des clés n'a jamais eu lieu entre mes mains.
Le courrier de congé expédié le 15 mars par ce Locataire (reçu le 17 mars), indiquait en substance : "je quitterai mon appartement le 15 juillet 2010". Ce à quoi je répondais : "veuillez prévoir la visite des lieux pour l'EDL en date du 10 juillet 2010, car je dois partir en congé le 13/07/2010".
La clé (une seule), a été remise à une tierse personne(mon épouse en l'occurence), le 28 juin, uniquement dans le but de lui permettre une visite le 30 juin au matin avec un éventuel repreneur, mais aussi pour me permettre de me rendre sur place avec un entrepreneur pour évaluer les frais de remise en état... après quoi, et comme convenu, cette clé a été restituée au Locataire par le biais de son voisin de palier, comme convenu. Ce voisin de palier, comme le visiteur du 29 au matin, peuvent attester de l'état de cet appartement, ainsi que les photos prises par l'entrepreneur qui a fait et expédié un devis des travaux au Locataire.
Les clés ont finalement été remises le 14/07/2010 au repreneur qui m'avait été présenté par le Locataire sortant, lequel savait que ce nouveau Locataire avait conclu le 10 juillet (jour où il avait été prévu l'EDL) un bail et un EDL d'entrée, lequel est identique aux observations faite le 29/06/2010 par l'entrepreneur.

Délai du congé fixé par le bailleur.

Bonjour,
Mon locataire m'envoie une lettre RAR pour annocer le 15 mars 2010, qu'il quittera son appartement le 15 juillet 2010, soit 4 mois plus tard.
A compter du 25 juin, il commence a vider son appartement, et laisse à mon épouse, un trousseau de clés pour lui permettre de faire visiter l'appartement en son absence pendant la visite d'un éventuel repreneur, mais aussi pour permettre de réaliser une expertise suite à un dégât des eaux provenant d'une infiltration sur terrasse.
Un rendez vous pour l'état des lieux est fixé au 10 juillet 2010. Ce Locataire ne se rendra pas à mon rendez-vous, me paie le mois de juillet intégralement, puis par téléphone m'annonce qu'il ne pourra pas reprendre les réparations nécessaires (rafraichissement, nettoyage et bris de faïences... il me demande d'encaisser le loyer, de conserver la caution de 600€ et après évaluation des dégats, de lui rendre le trop perçu s'il y en a. Je lui propose de lui rembourser les 15 jours de trp perçu.... pas de réponse...
Deux mois plus tard, je reçois une lettre de sa "protection juridique" qui réclame la totalité de la caution, la totalité du mois de juillet, estimant que bien que le congé avait été fixé à 4 mois par erreur, il ne doit être que de trois mois, mais aussi que le fait d'avoir remis un ytrousseau de clés à mon épouse (qui n'est pas la bailleresse), équivaut à une remise des clés sans état de slieux, que donc, l'appartement était irréprochable....
Que dire de tout cela ?

Annulation de commande, demande de restitution d'arrhes

Bonjour,

Un Client me commande un véhicule le 1er juillet 2010, et verse des arrhes à "titre ferme et définitif", de 450€ sur une vente de 11000€. Il me demande de procéder à sa place à la réalisation de sa carte grise. La livraison est prévue entre le 7 et le 11/07/2010.
Pour réaliser les formalités administratives, le Client doit : Payer l'intégralité du prix (réalisation de la vente), et fournir une série de documents obligatoires pour la réalisation de la carte grise.
Le 9 juillet 2010, je n'ai reçu ni le paiement, ni les document nécessaires. Le 11/07 est un dimanche.
Le Client ne s'est jamais présenté pour payer ni retirer son véhicule, et n'a pas plus fourni les documents obligatoires.
Le 16/07/2010, je reçois une lettre d'annulation de commande assortie d'une demande de restitution des arrhes motivée par un "refus de livrer le véhicule avec sa carte grise".
Je précise que le bon de commande indique au recto et avant la signature, que le futur acheteur a bien pris connaissance des conditions générales de vente précisant que toute annulation de son fait, implique la perte de arrhes. Ce m^me document indique que la carte grise ne pourra être faite qu'après paiement du prix et remise des documents obligatoires pour les démarches administratives.
Le Client invoque les articles 1134 et 1184, lesquels me paraissent inappropriés. Pour ma part je lui oppose l'art L 114- du code de la conso et 1612 du CC.
Il m'a assigné en Proximité ce 17/02 dernier, mais son avocat ne s'est pas présenté... l'affaire est renvoyée au 9/09/2011...
Merci de m'orienter dans cette affaire.

Achat d'un appartement en vefa

Merci de cette réponse. Le Notaire est-il responsable du fait que l'appartement qu'il décrit sur l'acte de Propriété, ne se trouve pas situé tel qu'il le décrit ?

Achat d'un appartement en vefa

Bonjour,

J'ai souscrit à l'achat d'un appartement en VEFA. J'ai signé chez le Notaire un compromis de vente dans le cadre de cet achat. J'habite sur le continent, l'appartement est construit en corse.

Il est spécifié dans l'acte de réservation que cet appartement se trouve en rez de jardin en entrant dans le hall du batiment A à gauche. Il est de même mentionné au descriptif de construction que les cloisons seront exécutées en placoplatre double de 18mm.

Je viens de payer le dernier appel de fonds avant réception de cet appartement, et je me suis rendu sur place avant de solder le dernier appel de 5%.

Je constate que cet appartement n'est ni au rez de chaussée, ni au rez-de-jardin... quil ne se trouve pas en entrant à gauche dans le hall du batiment A, mais en R-1 (il faut descendre un étage pour y parvenir).

Je constate que les cloisons ont été exécutées avec deux épaisseurs de placoplatre de 13mm et non de 18mm.

En outre, je constate que la terrasse se trouve en contrebas du sol du séjour (22cm)... hors norme handicapés.. mais plus grave, la porte fenêtre de la cuisine, qui mène sur la terrasse, ne fait que 56cm d'ouverture au lieu des 75 règlementaires et prévus.

Quels sont mes droits ? - Puis-je retenir les 5% du solde ? - Je précise que cet appartement devait m'être livré le 30 juin 2009, mais qu'à ce jour, il ne m'a pas été livré et que je n'ai pas été appele pour la réception. Outre cela, je constate que les accès extérieurs sont d'une inclinaison très forte et ne sont pas terminés (pas de goudron, pas de portail (prévu au descriptif).. l'inclinaison est de 22% au lieu de 15% maximum autorisés...

Que dire et que faire ?

Décision d'assemblée générale et délibération annexe.

personne n'a rien accepté. Il en a été discuté, et cela aurait dû être mis aux voies ou obtenir l'accord de la personne concernée par un engagement écrit.
Tel n'a pas été le cas. Cette personne conteste le bien fondé de l'opposition qui lui est faite aux motifs qu'il n'a pas contesté le P.V. d'AG, qu'il n'a pas reçu loi SRU), et rejette cette notion qui vise à démontrer que nul ne peut s'engager à sa place sans le démontrer. Que le P.V ne relate rien de décisoire ou de conforme à l'esprit de l'art 13 de la loi du 17/03/1967.

Décision d'assemblée générale et délibération annexe.

Bonjour,
En assemblé générale, il va êytre débattu d'un point précis : point N°4 : changement de destination d'une terrasse en pergola. Il a été décidé d'accepter cette destination, à l'unanimité.
En rédigeant son P.V d'AG, le syndic ajoute une disposition qui n'a pas été soumise au vote et sur laquelle le bénéficiaire de cette pergola ne s'est pas engagé non plus. Le syndic a ajouté qu'en contre partie de cette acceptation, le bénéficiaire de cette modification acceptait de prendre en charge les frais la porte d'entrée de l'immeuble.
Il a fait sa pergola et refuse de prendre en charge les frais en question.... prétextant que la seule question posée à l'AG était la modification de sa terrasse, et non pas le remplacement de la porte. Il n'a pas dénoncé le PV. // il dit qu'il n'avait pas à le faire car cette délibération ne peut être opposable car elle ne faisait pas partie de l'ordre du jour, et qu'aucun vote n'a visé cette discussion, m^me si elle a eu lieu et qu'il ne l'a pas contestée (art 13 de la loi du 17/03/1967 et loi SRU). Est-ce vrai ?

Réclamation des charges impayées

dans cette copropriété le lot 81 qui avait été vendu pour être divisé entre 2 personnes différentes s'est vu opposer un refus de division au règlement de copropriété et à l'état de division. ce qui eut pour effet d'en priver d'usage ses acquéreurs . Ce lot 81 devait être divisé en 82 e83. Ce n'est qu'après plisieurs années que cela fut fait.. mais voici qu'après avoir fait cette division, le syndic réclame les charges que le lot 81 n'avait jamais été invité à payer. Cest charges sont donc ventilées entre le lot 82 et 83 sur les années où ces deux lots n'existaient pas...et étaient inoccupés et inoccupables, est-ce tolérable?

Réclamation des charges impayées

la vente du lot 81 a été faite en 1982, mais le lot n'a été divisé qu'en 2007 car la cpro était opposée à cette vente, le lot 81 étant frappé d'un jugement qui ne fut jamais exécuté. Le lot 81 n'a jamais été occupé ni même accessible entre 1982 et 2007 car frappé d'un Arrêt Interruptif des Travaux qui avait été caché aux acheteurs. De plus le règlement de copro soumettait la division du lot à l'obtention d'un permis de construire (jamais obtenu). Précision la copro n'a jamais réclamé de charges entre 1982 et 1999 (date à laquelle les procédures qu'elle diligentait se sont éteintes et perdues (procédure en annulation des ventes : perdues).
Question complémentaire : combien d'années en arrière, le syndic peut-il réclamer des charges.

La prescription pour les charges de copropriété est de 10 ans.

Réclamation des charges impayées

Bonjour,
Question à deux volets :
Dans une copropriété, la vente d'un lot s'effectue à deux personnes différentes. La copropriété refuse de diviser le lot nommé lot 81, en lot 82 et 83 car il est spécifié qu'un permis de construire doit d'abord être obtenu, mais il est impossible de l'obtenir.
Après 8 ans de procédures diverses, le permis ne sera toujours pas obtenu, mais la copro décisde de diviser le lot et d'enregister un nouveau règlement de copropriété....
A compter de ce jour, le 26/07/2007, la copro a réclamé aux deux copropriétaires les charges arriérées à compter de 1999....
Ors, ces locaux étaient fermés et inoccupables et les charges sur le lot 81 existant n'avaient jamais été réclamées, par contre, la copro avait toujours ventilé les charges sur les lots 82 et 83 inexistants.
La copro peut-elle réclamer 8 ans d'arriéré ?
La copro peut-elle plus simplement demander des charges arriérées pour des lots qui ne figuraient pas à l'état de division ?

Malfaçons et non respect du desciptif de construction

j'ai le texte au bureau, lundi je vous le fais passer (dde décret de 2006/2007 relatif aux normes du bâtiment en matière de norme handicapés (obligatoire)

Malfaçons et non respect du desciptif de construction

pour votre info, j'ai eu la réponse à mon problème de différence de hauteur entre une pièce et la terrasse : elle ne doit pas dépasser 5 cm, et permettre à une personne handicapée d'accéder à la terrasse sans aide.

Contester ou non un compte rendu d'assemblée gale.

Bonjour,
En assemblée générale de Copro où tous les copropriétaires étaient présents, il a été débattu au point 19 de ladite assemblée sur un question bien précise appelant le vote des copropriétaires.
La décision sur ce point est adoptée à l'unanimité.
Etant présent, et connaissant la teneur de ce vote, un Copropriétaire reçoit le compte rendu de cette assemblée, et le classe sans le lire.
Il s'avère que le syndic a ajouté au résultat de ce vote un engagement que ce copropriétaires aurait pris (sans qu'il en soit ni débattu, et sans que cet engagement n'ait été soumis aux votes).
Cet engagement est aujourd'hui opposé au copropriétaire concerné qui contetse le bien fondé de ce qui lui est réclamé au titre de cet engagement qui de fait n'allait pas dans le sens de ses intérêts. Le syndic objecte que si ce Copropriétaire n'était pas d'accord avec le compte rendu, il devait le dénnoncer dans les deux mois après sa réception.
Ce Copropriétaire répond que connaissant le résultat du vote du point 19 qui le concernait, il n'avait pas eu intérêt à relire ce qu'il savait déjà et que donc il n'avait pas eu de raison de former une opposition.
Que dire de cette situation... quels sont les droits de ce Copropriétaire (y-a-t-il de la jurisprudence dans ce sens ?).

Licenciement d'un employé incompétent

Bonjour,
Je désire licencier un employé à qui j'ai déjà envoyé trois avertissements de travail et avec qui j'ai déjà eu deux entretiens en vue de le licencier. Cet employé réfute en bloc tout ce qui lui est reproché. De plus, il est le seul à exercer son activité dans mon entreprise, et depuis que je lui ai fait son dernier entretien; il n'arrête pas de simuler des ennuis de santé et se fait exempter de travail ( arrêt de travail pour maladie...). De plus quand il est présent, il travaille au ralenti : 12 heures d'activité sur un travail facturé 5 heures....
Comment dois-je m'y prendre ?

Division d'un lot et charges de copro à lui attribuer

Bonjour,
Une copro laisse la vente d'un lot se faire, mais ce lot doit être divisé car deux personnes l'ont acheté.
La copro refuse de faire cette division et de l'enregistrer.
Après plusieurs procédures, la copro finit par accepter de diviser ce lot.
Pendant toutes les années précédant cette division, la copro ne fait payer aucune charges aux acquéreurs de ce lot indivis...
Une AG de 1999 autorise la dision du lot et les copro de ce lot acceptent de payer des charges dès qu'il aura été divisé. Il ne sera divisé et inscrit au règlement de copro et à l'état de division que 7 ans plus tard (2006).
A présent la copro réclame des charges sur ce lot à la date de la décision, et non de la division...
Elle prétexte une AG postérieure à 1999, celle de 2006, où il avait été de nouveau accepté la division du lot et l'attribution des charges à compter de 1999. Il avait été écrit 1999, et non 2006 par erreur (ou par erreur volontaire). Cette mention avait été reportée dans le compte rendu, mais il n'avait pas été débattu précisément de ce point particulier (les charges antérieures).
Question : comment la copro peut-elle imputer des charges à des lots qui n'existaient pas et qui n'étaient pas pratiquables....?
A-t-elle le droit de profiter d'une erreur de transcription dans la mesure où cette erreur l'autoriserait à attribuer des charges à des lots sans existance ?

Attribution des charges à des lots non divisés et inexistants à l

Bonjour,
en 1982 j'achete les 3/4 d'un lot qui doit être divisé. J'ignore que ce lot est frappé d'un jugement de destruction pour remise en coformité avec l'état de division. Le Promoteur en faillite me l'avait caché.La Copro demande l'annulation de la vente... divers procès confirmeront finalement cette vente, mais mes lots ne seront jamais divisés et je ne pourrais jamais en jouir. Je ne paie aucune charges de copro. En 1999, la copro pensant que le jugement ne serait jamais appliqué, décide de me laisser accéder à mes lots qui devront finalement être divisés et inscrit à l'état de division de la copro.De mon côté, je m'engage à payer des charges dès que cette opération aura été enregistrée et que mes lots seront praticables, mais au plus tard sous 1 an, soit dès l'an 2000.
Une plainte d'un voisin a réveillé cet ancien jugement, et la DDE a iposé une AIT et la mise en application du jugement, et m'a traduit devant le tribunal correctionnel. J'ai été relaxé en 2005. Le jugement étant prescrit, j'ai obtenu la possibilité d'occuper mes lots qui furent finalement divisés en 2006. A dater de ce jour j'ai payé mes charges pour des lots finalement existants à l'état de division.
Mais la copro a exigé que je paie à dater de 2000 comme le prévoyait notre accord, sauf que ces accords prévoyaient la division du lot inexistant au cahier des charges.
Pour me forcer la main, le Syndic s'est permis de rajouter dans un compte rendu d'AG de 2006, un alinéa par lequel j'aurai publiquement accepté de payer ces charges a compter de 2000 dès que leur part du contrat aura été réalisée. Ce compte rendu n'avait pas fait l'objet d'une délibération, et n'avait pas été inscrit à l'ordre du jour. Ce compte rendu passait inapperçu car il était inclu dans le compte rendu d'un point de l'ordre du jour qui n'avait rien d'interessant. Ayant été présent à cette Ag où rien d'important n'avait été décidé, je n'ai pas jugé important de le lire. Aujourd'hui, il m'est opposé comme si ce point avait été débattu et comme si ce compte rendu revêtait un caractère décisoire.
Donc on me demande de payer des charges pour des lots qui n'existaient pas à l'état de division dans la période 1982/2006, et sur 5 ans en arrière... Que puis-je faire ?

Malfaçons et non respect du desciptif de construction

Qui s'est trompé d'appartement ? - lui ou moi ?
Moi je ne me suis trompé de rien, j'achetais un appartement dans le hall d'entrée car ma Mère est handicapée et ne peut ni monter ni descendre d'escalier... Ors dans le cas présent, il se trouve qu'excepté pour les appartements du hall d'entrée, il faut emprunter des escaliers.
Au sujet de la marche d'accès à la terrasse : je viens d'avoir la réponse des services technique de la DDE :pour votre info, notez qu'il s'agit bel et bien d'une marche, et que la norme pour les marches isolées dans un appartement est de 24 de giron avec 18 de haut sachant que s'il y a une glissière de baie vitrée, elle ne doit pas mesurer plus de 2cm de haut à l'intérieur et 4cm de haut au seil constituant le giron? décret d'aout 2006.
Merci pour vos notes