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coproleclos / ID 179097

Droit de créer une entrée coté rue

Bonjour,

Le local du médecin est privatif mais le mur extérieur est une partie commune. L'autorisation de l'AG est donc nécessaire ainsi que toutes les autorisations nécessaires auprès des services officiels.

Ne pas oublier de prévoir les charges communes et/ou spéciales qui découleront de l'ouverture nouvelle, ainsi que celles qui seront éventuellement supprimées au cas où l'accès à l'immeuble ne sera plus possible par le proprio réalisant les travaux. Charges spéciales nouvelles ?

Une ouverture supplémentaires sur la rue nécessite selon moi la modification des plans de l'étage rez-de-chaussée : mise en oeuvre d'un géomètre-expert, notaire, publication des modifs au fichier des hypothèques, etc. Modifcation du règlement de copropriété et de l'EDD possible ? Voir également la régularisation ou la suppression de l'accès créé illégalement.

Bien à vous.

Suppression ou maintien du poste de gardien

Bonjour,


Si le vote 1 entérine cette disposition : suppression du gardien, la délibération 2, relative au recrutement d'un nouveau gardien n'a plus lieu d'être.


Etant inscrite à l'OduJ la délibération 2 ne peut pas être retirée mais soumise aux votes en recommandant à chacun de voter CONTRE en espérant un rejet. Sinon il y a le risque qu'un copro saisisse la justice au vu de cette annulation d'une question inscrite.

En clair il doit y avoir débat et vote sue toutes questions inscrites, utiles ou pas, nécessaires ou pas.

Bien à vous.

Suppression ou maintien du poste de gardien

Bonjour,

Concernant le poste du concierge voici un lien vers un article qui peut-être vous intéressera : https://www.coproconseils.fr/suppression-du-gardien-concierge-pas-si-simple/

Bonne lecture.

Achitecte de copropriétée

Bonjour,


A défaut d’une ligne budgétaire, il appartient au conseil syndical et au syndic d’apprécier ce qu’il est raisonnable de dépenser.


Ca doit être nouveau que le syndic et le CS décident de ce qui doit être dépensé sans l'aval d'une AG. La dépense d'un architecte ne fait pas partie du budget courant voté ; ce n'est pas de l'entretien ni de l'administration de l'immeuble.

Bien à vous.

Achitecte de copropriétée

Bonjour,

D'accord avec vous mais la possibilité de déléguer doit avoir été accordée auparavant par l'AG selon les dispositions de l'article 25a de la loi de 1965. Sans AG le CS ne peut rien dépenser, ni être remboursé en cas de frais avancés.

C'est ensuite que les articles 21-1 et suivants s'appliqueront sous conditions.

Donc pas d'architecte sans décision.

Bien à vous.

Je complète mon proos en vous donnant le lien suivant qui traite de la délégation :

https://www.bjavocat.com/2021/12/20/les-delegations-au-conseil-syndical/

Bonne lecture.

Achitecte de copropriétée

Bonjour,


Mais le CS ne peut engager de dépenses sans vote en AG, et il faudra donc que les frais soient pris en charge par les membres dudit CS.

Je ne suis pas d'accord sur cette affirmation. Le CS peut certes s'entourer comme vous le dites des professionnels de son choix en cas de besoin, mais comme il ne dispose pas d'enveloppe budgétaire, il ne peut rien prendre en charge comme dépense.

Seule l'AG peut lui accorder des subsides pour une cause bien déterminée à l'avance. Dans ce cas c'est le syndic qui règle la dépense, et le CS rend compte de sa mission à l'AG suivante.

Bien à vous.

Possibilité de changer de notaire

Bonjour,

J'ai eu un jour un souci grave avec un notaire et j'en ai avisé par LRAR la Chambre des notaires. Aujourd'hui j'attends encore sa réponse.

J'ai donc envoyé un courrier au Bureau du Citoyen du Ministère de la Justice. Moins de 15 jours plus tard le Procureur Général de Paris m'informe aviser le procureur de ma ville, lequel a fait débloquer la situation à nouveau moins de 15 jours plus tard.

Aussi je rejoins "nihilscio" dans ses affirmations.

Les notaires ne se bouffent pas entre eux.

Bien à vous.

Récupération des impayés en copropriété

Bonjour,

Sur quoi vous basez-vous pour affirmer vos propos ? En copropriété la solidarité entre copros n'existe pas.

Si le syndic a réclamé les impayés sur les autres proprios il a commis une faute grave.

Pourqoi n'a t-il pas récupéré les sommes impayées auprès des copros défaillants. Il n'a pas besoin d'une autorisation de l'AG pour assigner au TJ. Il DOIT le faire automatiquement selon l'article 55 du décret de 1967 :

Décret article 55 - https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039345613

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance,

…

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

Bien à vous.

quel est le coût apporoximatif d une modification de règlement intérieur d une copropriété?

Bonjour,

Je me permets de rectifier vos termes utilisés : le règlement de copropriété (RDC) ET le règlement intérieur sont deux documents distincts.

Le premier est obligatoire et est la charte officielle de tout immeuble collectif, alors que le second est optionnel et est interne à un immeuble.

Selon vos précisions inscrites il s'agit en définitive du règlement de copropriété.

Sa modification de la partie EDD entraine des professionnels divers : le géomètre-expert qui définira par exemple des surfaces nouvelles avec création de tantièmes et plans nouveaux ; un notaire qui va mettre tout en oeuvre pour la modification du RDC ; la parution des modifications du RDC et de l'EDD au fichier immobilier ; l'AG que vous aurez saisie, soit au cours d'une AG ordinaire ou par une AG que vous aurez demandée spécifiquement avec votre seul OduJ, et dans ce cas cette AG sera entièrement à votre charge aux coûts mentionnés dans le contrat du syndic en votre possession.

Donner un tarif serait hazardeux puisqu'il peut aller du simple au double, même au triple, selon les professionnels choisis. Seuls ceux du notaire sont réglementés ainsi que le fichier immobilier.

J'ai un chiffre perso récent : le géomètre-expert : réunion de deux lots apparts en un seul, et deux greniers en un seul : 1200 euros pour un devis et 850 pour l'autre devis. Je recevrais un PDF avec toutes les modifs nécessaires au notaire. Savoir qu'un troisième géomètre contacté ne m'a jamais répondu. Nous étions alors en mars 2022.

Ca peut donc aller à plusieurs milliers d'euros. On devrait être aussi loin de la trentaine de mots à ajouter. Selon des précisions plus... précises, vous devriez avoir des montants plus réalistes.

Bien à vous.

pose climatiseur dans copropriété

Bonjour,

Pourquoi reprendre un sujet vieux d'un an plutôt que créer votre propre sujet ?

Bien à vous.

contestation résultat vote en A G de copropriété pour cause d erreurs manifestes

Bonjour,

Il n'est pas impossible que les votes modifiés correspondent aux votes par correspondances sur une résolution amendée. Si c'est ce qui s'est passé, ces votes doivent être déclarés DEFAILLANT, et non CONTRE, si la résolution a bien été amendée.

Comme vous donnez très peu de détails sur votre AG, nous ne pouvons que supposer.

Savoir que les AG peuvent se tenir entièrement par correspondance depuis janvier jusqu'au 31/07/2022.

Bien à vous.

PV d'Assemblée Générale

Bonjour,

Si vous êtes seul à contester il n'y a pas grand-chose à faire contre la situation. Il faudra être plus vigilant à la prochaine AG en vous présentant à nouveau au poste de président.

Il vous reste néanmoins votre bâton de pélerin pour en parler, ou contacter, les autres proprios pour espérer changer les membres du CS le jour où il vous faudra l'élire à nouveau. Bon courage.

Bien à vous.

Frais d'abonnement à la fibre

Bonjour,

Si cet abonnement n'est pas inscrit dans le bail signé avec le locataire, vous n'avez pas le droit de lui facturer cette fibre qui n'est pas une charge locative.

Il serait bon dans ce cas que vous arrêtiez VOTRE abonnement et que le locataire en souscrive un, sachant qu'il n'est pas dans l'obligation de le faire ; il n'a peut-être besoin que des chaines gratuites, autrement dit la TNT. D'autant plus si cet abonnement n'est pas signalé dans l'état des lieux d'entrée.

Bien à vous.

PV d'Assemblée Générale

Bonjour,

Un forum étant un lieu où chacun doit pouvoir apprendre des autres, il est bon d'utiliser les termes adéquats.

Un PV d'AG n'est pas signé par le syndic mais par le président de l'assemblée, le secrétaire et le ou les scrutateurs. Même si généralement le syndic est de fait le secrétaire de la séance, il est bien SECRETAIRE ici.

C'est le président qui a certifié conforme les termes du PV, donc on suppose qu'il l'a vérifié, de même que le scrutateur qui le contrôle conjointement, s'il y a a eu un d'élu au bureau.

Je pense qu'une action en justice se ferait sur les résolutions litigieuses. Ce n'est pas le PV que vous contestez mais bien la ou les résolutions. D'autre part une AG ne prend de décision valide que si la question est inscrite à l'OduJ. Elle peut néanmoins discuter sur des sujets non inscrits et sans vote ; ce qui semble être le cas que vous citez.

Vos explications me semblent incomplètes ou erronnées : "avec vote" et "qui n'a pas eu lieu bien sûr" sont contradictoires !

Avez-vous contacté le président de l'AG pour lui faire part de vos remarques ?

Dites-nous plus exactement ce qui est inscrit sur la convoc, s'est dit sur la discussion, inscrit sur le PV. Rappelez-vous que l'on n'assigne pas le syndic mais le syndicat dont vous faites partie, et qu'une procédure a un coût non négligeable et que les avocats ne sont pas des Pères Noël. De plus ça ne se fait pas du jour au lendemain.

Bien à vous.

copropriété : désolidarisation eau et chauffage

Bonjour,

En copropriété la règle doit être la même pour tous. Qu'il consomme ou pas, peu ou beaucoup. La répartition des coûts se fait au prorata des tantièmes généraux de chacun.

S'il existe des compteurs, des répartiteurs, ce sont ces équipements qui doivent être pris en compte pour les coûts à répartir, à la condition que chacun ait le même type d'équipement d'installé. S'il y a des différences dans ces compteurs et répartiteurs, la règle des tantièmes s'appliquera.

Il faut éviter ce que l'on appelle la "rupture d'égalité", mention retenue par les tribunaux en cas de litige.

Si l'un des copros veut sortir du système, il se metra dans l'illégalité. Il devra néanmoins payer également la même répartition que les autres. En cas d'appel à une décision en AG il devra réunir l'unanimité pour ne plus utiliser le système collectif. Les coûts seront à son entière charge, tant pour la désolarisation du branchement du système collectif que pour son nouveau branchement. Mais il restera dans l'illégalité. Pas certain qu'il y gagne...

Il faut voir également ce que dit le RDC sur ces charges spéciales ; si elles y sont inscrites il ne sera pas possible d'y déroger sans changer le RDC, l'EDD, et la grille de répartition des tantièmes. Avec l'aide du géomètre-expert, du notaire et du syndic, je vous laisse supposer le coût de l'opération.

Bien à vous.

copropriété : compteur d'EDF et individualisation

Pourquoi ? Quel est le fondement juridique de cette affirmation ?

Une consommation privative est-elle une charge de copropriété ?


Bonjour,

Qu'il s'agisse d'électricité ou d'eau ou autre, tout ce qui est fourni collectivement dans la copro est une charge qui se répartit aux tantièmes généraux, à moins que le RDC n'ait prévu des charges spéciales ou d'autres dispositions.

C'est sur ce fondement que j'ai affirmé mon propos selon les renseignements communiqués au moment de ma réponse du 8/03 à 10h49. Ce n'est donc pas une charge privative mais commune, comme pour la minuterie par exemple.

Bien à vous.

copropriété : compteur d'EDF et individualisation

Bonjour,

Pas d'accord avec ce qui vient d'être dit : en l'absence de compteurs individuels pour l'ensemble de la copro c'est la règle des tantièmes qui doit s'appliquer.

Celui qui fait installer chez lui un compteur ne peut pas revendiquer une autre règle. C'est l'installation tout le monde ou pour personne.

Bien à vous.

copropriété : compteur d'eau et individualisation

Bonjour,

En ce qui concerne l'absence de compteurs individuels il est certain que c'est une aberration car en 1999 ils étaient obligatoires. A moins que le statut des immeubles de tourismes en exclut l'install.

Quant à la consomm réelle de l'eau je ne suis pas certain que vous seriez gagnant avec des compteurs individuels. En effet en l'absence de ces compteurs le syndic doit répartir la charge d'eau en fonction des tantièmes généraux de TOUS les copros, que leurs apparts soient occupés ou pas, donc qu'ils consomment ou pas. Sur ce point il convient de voir ce que dit le RDC.

Ca pourrait être un point à contrôler et faire rectifier éventuellement. Devant le tribunal judiciaire vous seriez gagnant. Mais encore faut-il le saisir ce qui est plus facile à dire qu'à faire.

Vous pouvez aussi faire le siège des autres copros pour les faire adhérer à vos idées.

Pour le reste je rejoins "nihilscio".

Bien à vous.

copropriété : compteur d'eau et individualisation

Bonjour,

Avez-vous vu les factures initiales reçues par le syndic ? Avec 2 factures/an il y en a une qui représente une estimation, et l'autre une facture annuelle selon l'index du compteur général. Il faut profiter aussi de l'AG pour contrôler les comptes du syndic et avoir accès aux factures de la copro, ceci avec la collabo du CS.

Y a-t-il une résidence identique près de chez vous ? Ceci dans le but de faire une comparaison des éléments facturés.

Il serait logique que le montant global de l'abonnement soit réparti au nombre d'appart et non aux tantièmes. Mais si le montant facturé à chacun correspond à 89 fois celui qui est inscrit sur la facture, alors il s'agit d'une erreur, pour ne pas utiliser un autre terme.

Le syndicat EMMA s'assoit sur une décision officielle prise par une autorité organisatrice (l'AO) selon le terme officiel. Chez nous c'est une Communauté Urbaine.

Il faudrait contrôler la ou les décisions prises par cette AO.

Toujours chez nous, une assoc de consommateurs s'est rencu compte que la taxe sur les ordures ménagères avait été prévelée sur les habitants à plus de 40% de son montant réel et c'est cette assoc qui a porté plainte contre l'AO. Le percepteur nous a avisé en janvier dernier que l'on allait être remboursé automatiquement du trop prévelé.

La DDCCRF est beaucoup trop longue à réagir et à lancer des enquêtes ; nous avons l'exemple des pratiques des syndics qui ont été épinglés en 2018 et dont le rapport a été publié il y a tout juste un an. De plus elle n'a aucun pouvoir contraignant.

Il faut agir en bloc avec une assoc de consommateurs qui fera appel à la justice pour rechercher la vérité. Savoir que si c'est une AO compétante sur un large périmètre, c'est le percepteur qui encaisse et qui rembourse éventuellement.

Puissent ces éléments vous être utiles. Bien à vous.

copropriété : compteur d'eau et individualisation

Bonjour,

S'il y a 89 abonnements de facturés, c'est qu'il y a aussi 89 relevés de compteur. Mais ça c'est pour le principe. Apparemment il n'y a pas de compteurs individuels si j'ai bien lu vos propos. Ou s'il y en a c'est la facturation individuelle qui n'existe pas.

L'individualisation est valable pour les compteurs ET pour la facturation. L'un ne devrait pas aller sans l'autre. Selon l'année des constructions, des compteurs individuels sont obligatoires. Vous ne dites rien sur ces points.

S'il n'y a qu'un seul compteur, le général, la consommation doit être répartie aux tantièmes généraux, que les copropriétaires soient présents ou pas, qu'ils consomment ou pas. Toute autre répartition est illégale.

Pouvez-vous être plus précis ?

Bien à vous.