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trichat / ID 108175

Rupture de bail pour vente

Bonjour,

Petit complément aux deux messages précédents qui ont parfaitement rappelé vos droits. En plus, en cas de vente, vous êtes prioritaire pour acheter cette maison, c'est-à-dire que le propriétaire doit vous en informer avant de trouver un acheteur dans le cas où vous ne seriez pas intéressée.
Cordialement.

En savoir plus sur la complicite sur une tentative de meurtre ave

Bonjour,

L'article 121-7 du code pénal répond à votre question:

alinéa 1:

"Est complice d'un crime ou d'un délit la personne qui sciemment, par aide ou assistance, en a facilité la préparation ou la consommation."

Et l'article 121-6 dispose :"Sera puni comme auteur le complice de l'infraction, au sens de l'article 121-7".

La tentative de meurtre est passible des peines de meurtre (30 ans de réclusion criminelle).

Cordialement.

Récidive menace de mort réhitérée

Stéphane a tout à fait raison.
L'OPJ n'a strictement rien à voir avec les décisions que prendra le procureur.
La récidive est plutôt une circonstance aggravante qui pourrait le conduire à vous déférer devant un juge d'instruction. Et une condamnation pourrait annuler le sursis précédent.

Le mariage avec une femme italienne

Bonjour,

Si la femme que vous voulez épouser est italienne, il faut que le mariage se déroule en Italie ou dans votre pays. Ca ne vous paraît pas logique?
Cordialement.

Indemnite transactionnelle

Bonjour,

Que veut dire procès sur procès : quels sont les objets de ces procès?
Quelle est la nature de votre propriété?
Et quelle est votre activité? Commerciale, artisanale, agricole?
Il y a plusieurs questions, auxquelles il est difficile de répondre sans informations complémentaires.
Cordialement.

Clause d'exonération des vices cachés

Bonjour,

L'élément le plus probant que vous puissiez faire valoir, c'est une expertise judiciaire faite par un homme de l'art (formule consacrée), soit un architecte soit un ingénieur en génie civil (liste disponible au TGI ou à la Cour d'appel).
Mais comme indiqué précédemment, une procédure de référé pour faire désigner un expert judiciaire serait une bonne entrée pour un litige portant sur un ou des vices cachés (de construction).
Bien évidemment, si vous avez des difficultés pour trouver un avocat spécialisé, un bon avocat "traditionnel" peut tout à fait conduire ce type de procédure.

Cordialement.

Clause d'exonération des vices cachés

Bonsoir,

Effectivement, les malfaçons sont conséquentes, tant au niveau de l'évacuation des eaux pluviales que de la solidité de la charpente.

Mais envisagez-vous un recours pour vices cachés contre votre vendeur?

Si oui, il faut vous rapprocher rapidement d'un avocat spécialisé dans les procédures liées au droit immobilier afin de déterminer les modalités de votre action judiciaire devant le tribunal de grande instance. En effet, comme vous le disait Alterego dans un précédent post, la procédure est longue et coûteuse, car il faudra des expertises.
Il faut déjà vous assurer que vous n'êtes pas frappé par une prescription, c'est-à-dire, une impossibilité d'action. Mais l'avocat que vous choisirez saura vous conseiller.
Peut-être qu'une première procédure en référé - qui ne tranchera pas le fonds du litige, à savoir la responsabilité du vendeur pour vices cachés compte tenu du fait qu'il peut être assimilé à un vendeur professionnel - permettrait de faire désigner un expert judiciaire (en bâtiment, tel un architecte) qui recherchera les erreurs de conception et leurs conséquences actuelles et éventuellement à venir. De plus, cette procédure interrompt le délai de prescription.

Mes conseils ne peuvent aller au-delà de ce que je vous ai dit jusqu'à présent.
Peut-être qu'Alterego pourrait compléter, car nous avons tous des expériences variées dans l'approche de ce type de problèmes complexes.

Cordialement.

Clause d'exonération des vices cachés

Bonjour,

Il est effectivement possible d'engager la responsabilité du vendeur d'un immeuble pour vices cachés, lorsque celui-ci peut être considéré comme vendeur professionnel (il a conçu puis construit l'immeuble).
Et cette responsabilité peut être engagée en application de l'article 1641 du code civil, au-delà de la responsabilité décennale et dans la limite de la prescription prévue à l'article 2232 du code civil (20 ans).
Compte tenu de l'âge de la maison et du délai écoulé depuis votre acquisition, vous approchez du délai de prescription d'une éventuelle action.

C'est ainsi que s'est prononcée la Cour de cassation dans un arrêt du 17 juin 2009, dont vous trouverez ci-dessous un petit extrait :

Maître Christophe BAILLY, avocat au barreau de Rennes:

Par cet arrêt de la troisième chambre civile du 17 juin 2009 (N° de pourvoi : 08-15.503), la Cour de cassation affirme que :

« Lorsqu'une personne vend après achèvement un immeuble qu'elle a construit ou fait construire, l'action en garantie décennale n'est pas exclusive de l'action en garantie des vices cachés de droit commun de l'article 1641 du code civil ».

......

"En permettant à l'acquéreur de rechercher la responsabilité du vendeur réputé constructeur, tant sur le fondement de la garantie décennale que sur celui de la garantie légale des vices cachés, la Cour de cassation a remis en cause le principe sus évoqué, mais aussi et surtout rallongé, de façon inédite, la durée de la garantie bénéficiant à l'acquéreur d'un immeuble vendu après achèvement."

Mais la définition du vice caché est restrictive, concernant un immeuble : le vice caché doit rendre l'immeuble impropre à l'usage auquel il est destiné.

Ce qui ne semble pas être le cas de votre maison, puisqu'elle a été occupée pendant 17 ans par le vendeur.

Il aurait fallu que vous donniez plus de précision sur la nature des éventuels vices cachés que vous soupçonneriez.

Cordialement.

Achat en indivision et succession

Bonjour,

En quelques lignes, vous posez plusieurs questions qui posent de vrais problèmes juridiques.

Toutes ces questions devraient être abordées, avant que cette opération ne soit réalisée, avec un avocat ou un notaire.
En effet, le notaire qui interviendra obligatoirement dans l'acte d'acquisition a un devoir de conseil sur les conséquences qui découleront de vos propres choix. D'où l'intérêt de le consulter afin qu'il vous éclaire sur les conséquences des différentes situations que vous envisagez.

1) L'indivision, c'est parfait tant qu'il n'y a pas mésentente ; mais dès que cette dernière apparaît, la sortie de l'indivision se complique ; et malheureusement, le partage doit très souvent se faire sur ordonnance du tribunal de grande instance. Je vous passe les détails de la procédure.
Il y a également possibilité de conclure un pacte de tontine en même temps que l'acquisition immobilière.

2) la succession (en cas de décès) laisse à vos enfants des droits : 2/3 de la réserve héréditaire ; vous disposez de la quotité disponible (1/3) que vous pouvez attribuer librement par testament ou donation.

3) L'union libre : chacun est considéré sur le plan juridique comme un étranger vis-à vis de l'autre.

4) Le mariage laisse des possibilités dans l'organisation de sa succession, par exemple une donation réciproque au dernier vivant.

5) Le PACS (ou la convention qui l'organise) permet l'acquisition de biens immobiliers en sécurité.

Les droits à payer (de succession?, d'acquisition du bien?, de donation?) dépendent de chaque situation.

Ci-dessous, références du site de "PAP" qui aborde assez bien ces différentes questions:

http://www.pap.fr/conseils/achat-vente/acheter-en-union-libre-indivision-sci-ou-tontine/acheter-en-union-libre-indivision-sci-ou-tontine-a1324

Bonne lecture et bonne réflexion.
Cordialement.

Motif de resiliation de bail

Bonjour Lag0,

Je cite une parution publiée par le site "Diagnostic et expertise" : effectivement, j'aurais pu préciser qu'il s'agissait de l'article L 134-3 du code de la construction et de l'habitation.

Ceci dit, l'alinéa 2 de cet article dispose implicitement :

- que chaque propriétaire bailleur doit faire établir un diagnostic énergétique (DPE),
- sinon, comment pourrait-il le tenir à disposition du locataire (qui est parfaitement en droit d'en faire la demande)?

"Lorsque l'immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire."

Je pense que ça répond à la question initiale de williamep.

Cordialement.

Location par agence immobiliere

Je pense qu'il faut adresser une nouvelle lettre en recommandé avec AR, dans laquelle vous sommez l'agence (plus précisément son directeur)
- de vous adresser sous huitaine le bail, l'état des lieux et toutes autres pièces annexes, telles que les diagnostics obligatoires;
- de procéder à la remise des clefs du garage (si j'ai bien compris);
- de faire effectuer toutes les réparations indispensables à la bonne utilisation du logement.
Vous les informez que les copies de vos courriers sont transmis à la direction départementale de la protection des personnes.

Et s'il n'y a pas de réaction, il faudra saisir le juge de proximité (pas besoin d'avocat).

Cordialement.

Pbl heritage terre agricole

Bonjour,

Votre frère est apparemment exploitant agricole. A-t-il repris l'exploitation de vos parents? Sans doute. On peut considérer qu'il exploite ce terrain en vertu d'un bail verbal, qui a une certaine validité, bien qu'un bail rural doive être écrit.
Il faut vous rapprocher de la direction départementale de l'agriculture (service juridique et foncier), qui vous donnera toute explication concernant ce sujet.
Il faut savoir qu'il est très difficile de reprendre une terre exploitée par un agriculteur. Sauf si le PLU de votre commune lui a donné une autre destination qu'agricole (terrain constructible par exemple).
Cordialement.

Location par agence immobiliere

Bonjour,

Il faut vous adresser à la direction départementale de la protection des populations (DDPP), de la cohésion sociale et de la protection des populations (DDCSPP) : c'est la nouvelle dénomination de l'ancienne direction départementale de la concurrence et de la répression des fraudes.
Ci-dessous les adresses départementales données par le ministère de l'économie (tutelle) :

http://www.economie.gouv.fr/dgccrf/Liste-des-directions-departementales-de-la-protect

Avez-vous eu en retour l'AR de votre lettre recommandée?

Cordialement.

Motif de resiliation de bail

Bonjour,

Votre locataire peut vous demander de lui fournir le DPE, même s'il occupait déjà le logement avant le 1er juillet 2007.

Ci-dessous, deux extraits du site " www. diagnostic&expertise.com" :

......

"Aucune obligation n'est faite au propriétaire de présenter un diagnostic DPE pour une location dont le contrat a été signé avant le 1er juillet 2007. S'il n'a pas à fournir spontanément ce certificat de conformité à ses locataires, ces derniers peuvent toutefois le lui imposer. En effet, l'article L. 134-3 instaure la mise à disposition du diagnostic DPE aux locataires qui en feront la demande."

......

"Aucune sanction n'est pour l'instant prévue par les textes en cas de refus par le bailleur de présenter un diagnostic DPE et celui-ci ne tient lieu que d'information (« le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative »). Il est toutefois dans l'intérêt du propriétaire de fournir cette information, la loi précisant en effet qu'en l'absence de diagnostic immobilier le locataire aura toujours raison en cas de procédure judiciaire.

......

Si aucune sanction n'est indiquée, une éventuelle jurisprudence pourrait cependant venir instaurer la nullité d'un bail ne comportant pas de diagnostic DPE. A l'heure actuelle, cette annulation de bail n'étant pas encore avérée, il est fortement déconseiller de quitter son logement sans avoir au préalable posé un préavis de 3 mois."

L'absence de DPE ne constitue pas un motif de résiliation de son bail avec un préavis de un mois. Ce n'est pas un cas prévu par le décret de 1987.

Cordialement.

Frais d'agence avec un proprietaire particulier

Bonjour,

Si vous n'avez jamais été en contact avec une agence immobilière, pourquoi auriez-vous des frais d'agence à régler.
Sauf si ce propriétaire vous a présenté sa carte professionnelle obligatoire pour toute personne ayant une activité d'agent immobilier, délivrée par la préfecture du département d'implantation de l'agence. Auquel cas il pourrait être considéré comme intervenant pour son agence.
Dans la négative, il doit être considéré comme intervenant dans la location à titre privé (gestion de son patrimoine privé).
Si vous avez déjà réglé ces frais, il faut le mettre en demeure de vous rembourser par lettre recommandée avec avis de réception sous huitaine.
Sans réponse, vous vous adressez à la direction départementale de la protection des consommateurs (ancienne direction de la répression des fraudes et de la concurrence). Les agents immobiliers sont dans leur collimateur.
Cordialement.

Deces d un chat par chien du voisin

Bonjour,

Laissez donc ce pauvre chaton reposer en paix.

Cette attaque du chaton s'est-elle produite dans un lieu public ou dans la propriété du maître du chien?

Ce chien est-il déclaré en mairie? C'est une obligation légale.

Ce chien sort-il de la propriété? Est-il correctement muselé?

Si vous avez le moindre doute, avertissez les services de police ou de gendarmerie? Cela pourrait éviter qu'un jour ce soit un enfant ou même un adulte qui se fasse attaquer.

Ci-dessous adresse du site du gouvernement, concernant ce type de chiens :

http://vosdroits.service-public.fr/F1839.xhtml

Cordialement.

Crédit pour panneaux photovoltaïques

Bonjour,

Que peut-on dire à la lecture de ces faits scandaleux qui se sont déjà produits des milliers de fois et qui continuent à se produire sur tout le territoire national.
Tapez sur google "arnaque photovoltaïque" : 137 000 réponses!!!!!!!!!!
Devant une telle situation, ce sont les pouvoirs publics qui devraient réagir et réglementer cette activité. Mais le développement de l'énergie solaire n'a-t-il pas été programmé lors du "Grenelle du développement"?
Les prévisions de production d'électricité ne correspondent jamais à la réalité, car elles sont réalisées dans ce que les scientifiques appellent les conditions optimales d'ensoleillement, ce qui n'est jamais le cas réel.
L'autofinancement de ce type d'investissement ne peut donc se réaliser ; et au final, le consommateur est trompé.
D'autant que la durée de vie des installations, si tant qu'elles fonctionnent, ne dépassera pas les 15 années. Et le démantèlement de ces installations constituera un vrai danger pour l'environnement. Pour certains chercheurs spécialisés dans l'étude des effets des nano-particules dans l'environnement et sur les être vivants sera plus dramatique que les effets de l'amiante.

Ces considérations exposées, tous ceux qui ont été abusés ne doivent pas hésiter à engager des procédures pour tromperie, le plus souvent devant le tribunal de grande instance, compte tenu des coûts élevés des installations, le plus souvent adossées à des prêts dont les conditions d'octroi ne semblent manifestement pas respecter les dispositions du code de la consommation.

Une vraie association de défense des consommateurs victimes de ces abus devrait être constituée, afin d'apporter conseil et assistance.

Cordialement.

Fuite de toit - garantie décénale

Bonjour,

Je prends connaissance de l'ensemble des échanges qui se déroulent depuis avril 2012.
Compte-tenu de l'échéance fatale du 1er octobre 2012, vous devez engager le plus rapidement une action devant le tribunal de grande instance contre votre vendeur, afin d'interrompre la prescription liée à la garantie décennale des travaux. Peu importe que votre vendeur ait ou non souscrit une assurance-dommage. Ci-dessous, adresse du site Legavox, traitant du problème de la copropriété :

http://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/atteinte-parties-communes-action-justice-8681.htm

Un copropriétaire seul peut agir en justice lorsqu'il subit un préjudice personnel lié à une partie commune (§ 2 Action individuelle d'un copropritéaire).

Choisissez un avocat spécialisé en droit de l'immobilier qui vous donnera tous les conseils dont vous avez besoin et vous indiquera la procédure à engager.
Mais les problèmes d'étanchéité liés à la pose de "Vélux" sont récurrents, y compris lorsqu'ils sont posés par des "professionnels". Mais c'est réparable, car il ne s'agit souvent que de problème de joints qui subissent des déformations liées aux effets climatiques (froid et chaud).
Si les fuites sont liées à une malfaçon dans la pose des ardoises, c'est un tout autre problème, et seul un expert en bâtiment pourra démontrer cette malfaçon.

Quant au "travail au noir", bien qu'il s'agisse d'un délit, depuis 2002 date de construction, il y a prescription (3 ans).

Cordialement.

Jugement pour menace de mort

Bonjour,

Quelle aide pouvez-vous attendre sur ce forum compte tenu de votre passé judiciaire.
Ce qu'il vous faut, c'est un excellent avocat pénaliste. Car vous risquez fort d'être condamné à la prison ferme.
Il faut surtout que vous réagissiez et que vous vous engagiez dans un processus de désintoxication (alcool et drogue). Peut-être aurez-vous alors une certaine indulgence des juges.
Bon courage.

Modification des modalites de règlement

Bonjour,

Ma réflexion ne changera pas le fond du problème, mais n'est "arisan que celui qui est immatriculé au répertoire des métiers tenu par les chambres de métiers et de l'artisanat".

Pour comprendre sa situation, quel type de société a-t-il choisi pour exercer son activité d'auto-entrepreneur?

En effet, il a pu déposer son bilan, et le tribunal de commerce a rendu un jugement de redressement judiciaire, ce qui expliquerait la poursuite de son activité.
Vous dites avoir constitué un dossier au greffe du tribunal de commerce : est-ce la production de votre créance ou une assignation?

Je pense que vous n'ignorez pas que votre créance est "chirographaire", c'est-à-dire sans garantie aucune, et qu'en cas de cessation définitive, il y a 99,9 % de chance pour que vous perdiez cette créance correspondant à l'acompte versé.
Je comprends parfaitement votre désarroi devant une telle situation.

Cordialement.