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Juliette3438 / ID 163233

Loyers réévalués de manière fantaisiste

bonjour,

je pense, comme pour les charges, qu'il faut considérer les sommes trop perçues en 2 temps :
- celles constituées avant le 24/3/2014 (loi ALUR)
- et celles constituées depuis la loi ALUR

Voir :

http://www.dossierfamilial.com/immobilier/locataire/loyer-charges-ce-qui-change-avec-la-loi-alur-57245

Extrait :
« La régularisation des charges limitée à trois ans :
Avec la loi Alur, le bailleur ne peut plus réclamer de charges remontant à plus de 3 ans (au lieu de 5 auparavant).
Si la régularisation concerne des charges datant d’avant la loi Alur (J.O. du 27 mars 2014), les délais de 3 ans et de 5 ans se combinent.
Ainsi, des charges dues en mars 2013 peuvent être réclamées jusqu’au 27 mars 2017 (3 ans après la parution de la loi Alur). En revanche, des charges dues en mars 2010 peuvent être régularisées jusqu’en mars 2015.
Enfin, le locataire peut demander un étalement du paiement sur douze mois lorsque le bailleur opère une régularisation tardive, c’est-à-dire au-delà de l’année civile suivant l’année d’exigibilité des charges. »
Le bailleur ne peut qu'obtempérer si le locataire demande à diviser la dette par douzième ... mais ATTENTION : il faut que le locataire ait réclamé cette régularisation avant qu'elle soit demandée par le bailleur ! (article 23)

Cdt.

Dépôt de garantie à restituer et charges locatives impayées

bonsoir romiamata,

c'est bien d'être persuadée de "tout bien faire tout bien comme il faut", mais à lire vos réponses... on peut en douter...
voir point 4 de mon post du 14/08 à 21h et celui de Lag0 du même soir à 23h49.

Lag0 vous a donné des conseils pour vous former à devenir un bailleur averti (et même peut-être un lien, si ma mémoire est bonne ?), et vous devriez vraiment commencer par ça... pour commencer à maîtriser toutes les lois et subtilités de la location... qui vous échappent complètement à l'heure actuelle.
Cdt.

Locataire potentiel veut s'installer à son nom avec sa petite ami

Bonsoir,

je suis entièrement d'accord avec l'analyse de cocotte1003. Je me permets juste de rajouter qu'il faut TOUJOURS, et dans TOUS les cas, demander une personne caution, en demandant des garanties financières (le même dossier que pour un candidat locataire).

Cdt.

Ma locataire désire partir avant la fin du préavis

Bonsoir,

votre locataire peut parfaitement partir avant la fin de son préavis, sous réserve de faire avec vous l'EDLS et de vous remettre les clés.
Elle est toutefois redevable du loyer + charges jusqu'à la fin de son préavis, SAUF si vous relouez avant la fin dudit préavis. Dans ce dernier cas, elle restera redevable du loyer + charges jusqu'à la veille du jour de la date d'effet du nouveau bail si cette date tombe pendant son préavis; dans le cas contraire, uniquement jusqu'à la date de fin de son préavis.

Cdt.

Cdt.

Plaques de cuisson défectueuses

La proprio est peut-être en vacances ??

Encaissement chèque caution

bonjour,

qu'est-il exactement mentionné sur votre EDLS ?
S'il s'agit d'un joint, c'est une réparation locative.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)


=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785


Cordialement.

Remboursement Caution loyer

Et ça doit être la même chose en Belgique !!!

Séparation colocation et litiges ?

bonjour,

1) Un congé se donne par R+AR [ou remis (faire 2 exemplaires identiques)en main propre contre émargement ou remis par voie d'huissier)
- R+AR : le préavis ne démarre qu'à réception du R+AR : dans votre cas, le RAR vous étant revenu, vous êtes toujours locataire.
- remis en main propre : le préavis démarre du jour de la signature du bailleur.
- remis par huissier (à vos frais): le préavis démarre le jour de la présentation de votre congé, même si bailleur absent.

2) Un colocataire doit avoir un exemplaire du bail et de l'avenant mentionnant le jour de son entrée dans les lieux : si non remis, le réclamer par RAR.

3) Serrure : pour X raisons un bailleur ou un locataire ou un colocataire peut changer la serrure de la porte d'entrée, mais chaque colocataire doit en avoir un jeu.

4) Désolidarisation du bail : donc bail commun. Un colocataire sortant reste redevable du loyer + charges encore 6 mois après la fin de son préavis. Dans votre cas, pas de congé en cours (puisque RAR non réceptionné), vous êtes encore locataire (comme dit point n°1) et donc vous restez redevable du loyer + charges... jusqu'à ce que donniez votre congé avec un préavis de 1 mois (meublé)et qu'il soit effectivement reçu par le bailleur. Comme il n'y a plus (du moins c'est ce que j'ai compris) de locataires du bail initial, vous resterez redevable du loyer + charges que jusqu'à la fin de votre préavis, sauf si relocation avant la fin dudit préavis.

5) DG = DÉPÔT DE GARANTIE : en meublé, le maximum d'un DG est de 2 fois le montant d'un loyer hors charges (pas 3 fois !!)art 22 loi du 6 juillet 1989.
Votre co locataire étant parti, arrangez-vous avec lui pour récupérer votre part du DG : car le bailleur est en droit de garder le DG jusqu'au départ du dernier colocataire. Voir avec lui si le bailleur a rendu vos 3 mois ou que 2...

6) Co locataire : je pense qu'il vous a averti de son départ non seulement pour le DG mais aussi pour que vous sachiez qu'à partir du jour de son départ, vous êtes responsable du paiement du loyer et charges... sauf que, vous étant encore locataire, lui aussi devient solidaire de ce paiement jusqu'à 6 mois après la fin de son préavis, sauf si relocation avant la fin de son préavis...

Conclusion : le plus urgent à faire est d'envoyer votre congé !

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


Cdt.

Loyer payé mais contesté

bonsoir,

"Ils ne répondent ni à mes appels, ni les messages laissés sur leur répondeur et ni aux courriers!!"

Ne vous épuisez pas en appels, mails, etc. Contentez-vous de courriers R+AR (dont vous gardez copie & récépissés).

"ma société d'habitation a fait le nécessaire pour m'expulser."
C'est à dire ?
Êtes-vous passé par ces étapes ?

1) commandement de payer par acte d'huissier.

2) après un délai de 2 mois, saisie en référé du tribunal d'instance par le propriétaire-bailleur afin de demander au juge de prononcer une mesure d'expulsion à l'encontre du locataire (expulsion suspendue pendant la trêve hivernale) : avez-vous reçu une convocation du tribunal ?

Où en êtes-vous aujourd'hui ?

CDT.

Un sans-papier peut-il porter plainte sans menace d'expulsion ?

bonsoir,

elle ne risque pas d'être poursuivie pour "faux et usage de faux" puisque la magouille n'en est restée qu'au niveau d'une intention.
Pour le reste, je suis de l'avis de Amatjuris.
De plus, que pourrait-elle faire ? Il n'y a aucune preuve qu'elle a donné de l'argent, non ? surement donné en espèces... Sans preuves... pas la peine de porter plainte.
CDT.

Dépôt de garantie à restituer et charges locatives impayées

bonjour,

1) pourquoi votre locataire n'a encore payé aucune charges ? Comment ce paiement était-il prévu sur le contrat de location (provisions ? comprises ? au forfait ?)

2) vous n'avez pas à restituer le DG LE jour de son départ : le délai de restitution dépend de la comparaison des 2 EDL, comme dit ci-dessus.

3) si provisions de charges mensuelles (le + courant)le locataire devra payer la régularisation annuelle faite après l'approbation des comptes en AG, sur justificatif. Le bailleur devra fournir le justificatif à son locataire dans le mois qui suit cette AG : à cet effet, et si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver 20% du DG dans l'attente de l'approbation des comptes en AG.
(art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

4) s'il y a dettes (de loyer, de charges), vous retenez la totalité de ces dettes sur le DG + vous pouvez retenir 20% de ce DG pour le paiement de la régularisation (au prorata de son temps d'occupation) des charges à venir.

CDT.

A 17 ans sa mere ne la voudrais plus .

bonjour,

- votre fils, majeur, peut être accusé de détournement de mineure, sa copine n'étant pas majeure.

- les parents de la copine lui doivent aide & assistance tant qu'elle n'est pas financièrement indépendante et sont responsables de ses actes jusqu'à sa majorité.

- pour quelles raisons votre fils de 21 ans ne travaille pas ? Lui aussi vivrait-il d'amour & d'eau fraîche ? Ou poursuivrait-il des études ? Autre ?

- pourquoi la mère voudrait mettre sa fille en foyer ? Problèmes de délinquance ? Autre ?

- si le test de grossesse est positif que comptent-ils faire ? Comment comptent-ils élever cet enfant ? Avec quelles ressources ?

Voilà, à ce stade, mes réflexions.
Cdt.

Tutoiement du citoyen a un agent de police

bonsoir jo,

je crois que vous avez oublié de vous relire : "il ne vous viendrait pas à l'idée de vouvoyer un professeur ou un magistrat", car là, vous dites le contraire de ce que vous pensez, non ?
(en même temps je corrige "viendrez" par "viendrait")

Bonne soirée.

Serrure abîmée dû à la vetusté

Bonjour,

j'ai aussi beaucoup de mal à comprendre comment ce serrurier a pu arriver devant la porte de votre chambre... ?
" La serrure ": elle est peut-être hors d'usage (ce serrurier vous a-t-il fait une attestation de vétusté ?), mais du moment que vous avez commandé l'artisan c'est à vous de le régler (selon le principe "qui commande paye") et sans PREUVE de la vétusté de cette maudite serrure, le bailleur n'a pas à vous rembourser. Connaissez-vous l'âge de cette maison ?

" Dés le premier jour où nous avons habités la maison, nous avions du mal a fermer les volets. "

Avez-vous signalé ce problème de suite - et par courrier R+AR - en demandant au bailleur de réparer ces gonds ?

" devant chez nous à l'endroit où nous devons garer notre voiture (...)"
Puisque c'est "devant" chez vous, le bailleur n'est pas concerné. Voir avec la mairie.


Concernant le préavis de "6" mois : vous serez toujours à temps, le jour où vous voudrez donner votre congé, de le donner avec un préavis de 1 mois en spécifiant bien le motif de "Zone tendue" (<< La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, dite loi Macron, rend applicable depuis le 8 août le délai de préavis est réduit à un mois si le logement est situé en « zone tendue. Tous les contrats de location vide sont concernés quelle que soit leur date de signature.>>)

CDT.

Electricité payée au propriétaire, sans facture ni justificatif

bonsoir,

1) avez-vous un contrat de location meublée ? Parce que, en location "en vide" la revente d'électricité est interdite.

2) avez-vous noté sur l'EDLE les indices du sous-compteur de votre logement ?

3) comment sont mentionnées les charges de l'électricité ? Provisions ? Forfait ?

4) quoi qu'il en soit, le bailleur DOIT vous fournir un justificatif de VOS dépenses d'électricité, ou au moins vous laissez les consulter.

5) avez-vous d'autres charges sur votre contrat de location ? Si, oui, quelle dénomination (comprises, provisions mensuelles au réel, ou au forfait) ?

Pour ce qui est de l'"électricité sociale", désolée, je ne sais pas.

CDT.

Cour minerve comment arreté la formation avec eux

bonsoir,

depuis quand êtes-vous inscrite ?

Vous devriez retrouver ces termes sur votre contrat au paragraphe "Résiliation" :

<< Jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date d’entrée en vigueur du contrat, celui-ci peut être unilatéralement résilié par l’Elève moyennant une indemnité dont le montant ne saurait excéder 30% du prix du contrat, fournitures non comprises. Les sommes déjà versées peuvent être retenues à due concurrence.

Les livres, objets ou matériel dont le contrat prévoyait la fourniture à l’Élève et qui ont été effectivement livrés à la date de la résiliation, restent acquis pour la valeur estimée du contrat.

Il ne peut être payé par anticipation plus de 30% du prix convenu, fournitures non comprises. Pour les cours dont la durée totale est supérieure à douze mois, les 30% sont calculés sur le prix de la première année pédagogique telle qu’elle est prévue par le plan d’études.

Le contrat doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions du présent article. Il ne peut comporter de clause attributive de compétence.>>

CDT.

Envoi des décomptes des charges locatives

bonsoir,

SVP, arrêtez de dire "taxes ordurières" !! Il s'agit de la TEOM, Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères ("ordurier" signifiant "sale, obscène, grossier").

Lire ici :
https://location-immobilier.ooreka.fr/fiche/voir/467869/recuperer-des-charges-locatives-aupres-du-locataire
(particulièrement le point n°3 et suivants)

CDT.

CDT.

Obligations du bailleur pour location studio meuble

bonjour,

avez-vous vérifié sur votre contrat de location si l'électricité est incluse dans les charges ?
Seule la location d'un meublé permet la revente d'électricité : c'est peut-être le cas pour vous ?

Je suppose que vous n'avez pas encore les clés : avez-vous noté une "date d'effet" (le 18/08/2017) sur votre contrat ?
Si l'électricité n'est pas incluse dans les charges, le relevé du compteur se fera le jour de l'EDLE (état des lieux entant).

CDT.

Separation couple location

bonjour,

et aux propos de Lag0, j'ajouterai que le bailleur est en droit de conserver le dépôt de garantie (donné en début de location quelque soit la personne qui l'ait donné)jusqu'au départ du dernier sortant. Si le locataire premier sortant veut en récupérer la moitié, il doit s'arranger avec son ex.

Un bail ne se refait jamais, et même un avenant - pour signifier le départ de Madame - n'est pas obligatoire, ni souhaitable, ni pour le bailleur ni pour le locataire, du fait que Madame reste solidaire de Monsieur pour le paiement des loyers & charges pendant 6 mois après la fin de son préavis, ce qui ne serait plus le cas si son nom disparaissait du bail.
Mais bien entendu, en cas d'impayés de loyer, le bailleur s'adressera d'abord à Monsieur (avec toute une procédure), puis à Madame (jusqu'à 6 mois après la fin de son préavis), et enfin à la caution (selon la durée de la caution).

Cdt.

Cdt.

Aquaponie... coup de gueule contre des pratiques abusives !

bonjour,

je ne veux en aucun cas entamer une polémique avec vous, mais ces "pratiques commerciales" existent depuis belle lurette !
Exemple : les toutes petites lignes minuscules de certains contrats d'assurance que personne ne lit jamais, les CGV si fastidieuses à lire que beaucoup y renoncent, etc. Mais ils ne peuvent s'en prendre qu'à eux-mêmes...

<< Il est effectivement écrit noir sur blanc sur ce site "qu'avec votre bulleur, vous devrez commander" ces accessoires.>>
Donc "ON" ne vous trompe pas, puisque c'est "écrit noir sur blanc" !

<< Y a-t-il un moyen de contraindre ces enseignes à cesser de tromper leur clientèle ?>>
Encore une fois, du moins dans votre exemple, ON ne vous a pas trompé ! Ça ne "trompe" que les étourdis, les naïfs, ceux qui ne savent pas lire, les rêveurs, etc.

CDT.