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Juliette3438 / ID 163233

Indice de révision du loyer

j'ai bien compris, mais je ne vois pas où il peut y avoir controverse... puisque c'est légal.
La question, à la rigueur, pourrait être :
de combien d'années en arrière est-il possible de remonter pour un indice/trimestre de référence ?
Non ?
Cdt.

Réparation Porte abîmé

bonjour Lag0,

d'accord, correction faite !

Robinet acheté par le propriétaire , monté par le locataire qui

bonsoir,

pour une éventuelle prochaine fois :
quand votre locataire vous demande de réparer quelque chose, demandez-lui d'abord comment cette "chose" s'est cassée ?
Si elle s'est cassée à cause d'un état d'usure indéniable : la réparation est pour le bailleur.
Si elle s'est cassée par mauvaise utilisation ou mauvais entretien par le locataire : la réparation est pour lui.

CDT.

Réparation Porte abîmé

bonsoir,

À partir du moment où le sinistre a eu lieu sans que vous en soyez responsable et que vous n'ayez pas introduit les personnes dans votre logement, vous êtes exonéré de toute responsabilité : prouvez votre absence et renvoyez la responsabilité à votre bailleur qui doit avoir une PNO.


Textes applicables pour un bail de location vide :

 article 6 de la loi du 6 juillet 1989
<< Le bailleur est obligé :

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués >>

 décret du 26 août 1987 qui fixe la liste des réparations locatives (ce qui n'est pas dans la liste est à la charge du propriétaire)
<< II. - Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.>> (Liste exhaustive)

 article 7 de la loi du 6 juillet 1989

« Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. »

Cdt.

Indice de révision du loyer

Re bonjour,

si la mention du dernier indice connu à la signature du contrat de location était obligatoire, alors, pourquoi cette distinction ? :

« (...) L’indice à prendre en compte est :
• soit celui mentionné dans le bail,
• soit, à défaut, le dernier indice paru lors de la signature du contrat de bail. »

Cdt.

Indice de révision du loyer

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui fixe les règles de la révision d'un loyer (article 17-1) :


« (…) A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. »

Et :

« L’augmentation de loyer intervient chaque année, à la date convenue, ou à la date anniversaire du bail.
L’augmentation du loyer annuelle ne peut pas dépasser la variation de l’Indice de Référence des Loyers sur un an.
L’indice à prendre en compte est :
• soit celui mentionné dans le bail,
• soit, à défaut, le dernier indice paru lors de la signature du contrat de bail. »


Et :

« Pour réviser un loyer selon l'IRL, le bail doit contenir une clause d'indexation. Elle peut prévoir le trimestre de référence et la date de révision annuelle du loyer. À défaut, le trimestre retenu est le dernier publié au moment de la signature du bail. Et la date de la révision sera celle de l'échéance annuelle du contrat. »

J'en conclus, mais peut-être je me trompe (?), qu'un bailleur peut indiquer sur le contrat de location l'indice qu'il veut, que le locataire accepte du fait de sa signature sur ce contrat, et que, toutefois, l'augmentation annuelle ne peut pas dépasser la variation de l’Indice de Référence des Loyers sur un an.

CDT.

Indice de révision du loyer

bonjour,

« Lorsque le contrat de location d'un logement d'habitation prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Insee. »

Cdt.

état des lieux standard : où trouver le document ?

bonjour,

il vous faut un modèle d'EDL (et de bail !) conforme à le loi ALUR (obligatoire).
Parmi tant de liens sur Internet... en voici quelques uns à adapter (si besoin) à votre logement :

http://www.uncllaj.org/modele-pdf/etat_des_lieux_exemple.pdf

http://www.cjoint.com/doc/16_11/FKkjZ1kmMY7_etatdeslieux.pdf

http://www.jelouebien.com/mod%C3%A8les/etat-des-lieux/

CDT.

Ma locataire ne fait pas le ramonage annuel

bonjour,

il est essentiel que ce ramonage soit fait 1 fois/an, sans compter que c'est la loi !

Dans le lien ci-dessous, il est conseillé de prévenir les assureurs respectifs : le vôtre vous renseignera sur vos responsabilités.
Téléphonez peut-être d'abord aux assureurs, puis confirmez les faits par courrier (pour laisser traces).
https://fr.answers.yahoo.com/question/index?qid=20070808102436AAeKcWc

Puis, faites (oui, encore ! mais ce sera le dernier) un courrier R+AR à votre locataire pour lui rappeler une énième fois ses obligations locatives [https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148] et la prévenir de votre détermination à faire faire cet entretien par un professionnel de votre choix, dont le jour et l'heure lui seront communiqués en temps voulu (**), et que vous lui en demanderez le remboursement, et rajoutez en fin de lettre "à défaut, je confierai le litige au tribunal d'instance compétent (*). Formule de politesse de votre choix."

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
Gratuit pour le demandeur et avocat NON obligatoire.

(**) un locataire ne peut pas refuse l'accès à son logement pour des travaux INDISPENSABLES et urgents.

CDT.

Envoi des décomptes des charges locatives

bonjour,

http://www.pap.fr/conseils/location/la-regularisation-des-charges/a6864
Extrait :
« Consultation des pièces
Si l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les charges récupérables doivent pouvoir être justifiées par le bailleur, ce même article ne donne aucune précision quant aux moyens permettant une consultation des pièces. Il prévoit simplement que le bailleur doit tenir les pièces justificatives à la disposition de chacun de ses locataires DURANT 6 MOIS A COMPTER DE L'ENVOI DU DÉCOMPTE DES CHARGES.
Mais il n'est obligé ni de remettre des copies des factures à son locataire, ni de les lui envoyer. Cela a été précisé par la jurisprudence et rappelé dans une réponse ministérielle du 27 avril 2010.
C'est donc au locataire de venir consulter les factures et pièces comptables, s'il le souhaite, auprès du bailleur. »

Cdt.

Ma locataire fait faire des devis en mon nom

bonjour,

I-) Un locataire n'a pas le droit de faire ou de faire faire n'importe quels travaux dans son logement sans l'accord écrit de son bailleur (art. 7-f de la loi d6/7/1989) et des précisions écrites & détaillées sur les dits travaux consentis.

http://www.leparticulier.fr/jcms/c_104891/logement-loue-les-travaux-autorises

II-)Oui, vous auriez très bien pu réagir de suite pour faux & usage de faux, c'est très grave !

III-) Est-elle toujours locataire ? Si oui, et si elle ne vous rembourse pas ces réparations locatives avant son départ, vous en retiendrez le montant (sur justificatif) sur son DG (Dépôt de Garantie).

IV-) Pour vous prémunir d'un nouvel éventuel locataire aussi peu correct, peut-être pourriez-vous photocopier la liste des réparations locatives et l'annexer au contrat de location pour infos...
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

Cdt.

Demande de l'aide sur la rétractation de la formation Cours Miner

bonjour,

voir :
http://www.lettres-gratuites.com/modele-lettre-resiliation-cours-correspondance-1432.html
Extrait :
« Comme le permet l'Article L444-8 du Code de l'éducation, un élève peut résilier sans pénalité le contrat qu'il a conclu avec un établissement d'enseignement à distance s'il est dans l'impossibilité de suivre l'enseignement pour une raison sérieuse et fortuite.
L'étudiant peut également mettre fin unilatéralement au contrat dans un délai de 3 mois après son entrée en vigueur moyennant une compensation maximum de 30% du prix (hors fournitures). A savoir : ces types de contrats ne peuvent être signés qu'à l'issue d'un délai de 7 jours après sa réception sous peine de nullité. »

Vos raisons exposées ici ne sont pas des raisons légitimes et sérieuses ni un cas de force majeure, donc, OUI, vous devez payer ces 30%, et faites-le rapidement : + vous attendrez + ça vous reviendra cher (frais de justice à votre charge).

CDT.

Arrivée dans un logement en piteux état

bonjour Francis,

et moi j'ai l'impression (très nette) que vous n'avez pas lu correctement ma 1° réponse, parce que la réponse à votre 2° question figure déjà dans ma 1° réponse :
<< Si le bailleur ne peut pas faire lui-même un EDL il doit se faire représenter par qui il veut, mais avec un mandat en bonne & due forme, annexé au contrat (et surtout pas avec le locataire précédant !) >>... et c'est même au 1°§ !!
Je vois que morobar est de mon avis... Dégagez vos affaires aujourd'hui-même et ne signez PAS ce contrat de location... sous peine de courir droit vers les emm**** jusqu'au cou.

On ne s'installe pas dans un logement - même avec accord du bailleur (Accord oral ? Écrit ?)- sans avoir signé le bail, fait l'EDLE et les clés remises en man propre soit par le bailleur soit par son représentant dûment mandaté. Sinon, vous pourriez être considéré comme "locataire sans droit ni titre" et de ce fait, devoir au bailleur des "indemnités d'occupation" pouvant s'élever jusqu'à 3 fois le montant du loyer. On ne fait pas confiance aveugle à quelqu'un qu'on ne connait pas et qui vit en plus à 8000 kms de là !!!

Contester stationnement dangereux.

bonjour,

je comprends que vous avez mis votre voiture en warning au beau milieu d'une allée (vous ne précisez pas si c'était sur un emplacement où l'on peut se garer, par exemple, le long de cette allée), et que vous êtes allé vous asseoir à 10 mètres de votre voiture (je n'arrive pas à visualiser votre photo).
Comportement étrange et provocateur : si vous n'aviez "rien" à faire (on ne fait "rien" quand on est assis par terre), pourquoi ne pas enlever votre voiture du milieu du passage ?
Vous ne savez pas qu'il est interdit de stationner sa voiture sur une allée, même avec des warning ?

Harcelée par ma locataire pour que je fasse l'entretien

re bonjour,

s'il s'agit d'un changement de robinet pour état d'usure tous les frais sont pour le bailleur;
s'il s'agit d'un mauvais entretien, tous les frais sont pour le locataire. Et si le locataire ne le change pas, vous aurez tout loisir de noter sur l'EDLS que ce robinet est en très mauvais état : vous le ferez changer par un plombier et vous en retiendrez le montant sur son DG (en lui fournissant copie de la facture comme justificatif de la retenue).
Un robinet n'a pas à être changé tous les ans... (montrez-lui la garantie)! C'est du mauvais usage et/ou du mauvais entretien... à charge du locataire de le remplacer lui-même ou de le faire remplacer par un professionnel.. à ses frais bien sûr.

Cdt.

Arrivée dans un logement en piteux état

bonjour,

tant que vous n'avez pas signé le contrat de location vous n'êtes pas engagé.
Si le bailleur ne peut pas faire lui-même un EDL il doit se faire représenter par qui il veut, mais avec un mandat en bonne & due forme, annexé au contrat (et surtout pas avec le locataire précédant !)
Un EDL se fait en autant d'exemplaires (identiques) que de parties prenantes, et chaque partie récupère son exemplaire DÈS QUE les signatures sont apposées (afin d'éviter des modifications toujours défavorables au preneur). Le relire AVANT de le signer.
Par ailleurs, un bailleur doit donner à louer un logement décent, << en bon état d'usure et de réparations ainsi que tous les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement >> (art. 6 de la loi de 6/7/1989)
C'est à l'EDL entrant que le locataire doit être particulièrement vigilant et veiller à ce que toutes les remarques qu'il fait sur l'état du logement soient bien mentionnées sur cet EDLE (moisissures, plomberie, ménage non fait, tâches sur murs, peintures sales, etc.); parce que, lors de l'EDL sortant, le bailleur (ou son mandant) n'hésitera pas à passer le logement au crible, de façon à retenir sur le DG (Dépôt de Garantie) du locataire le plus possible de dégradations (dont il devra justifier le montant par des devis ou des factures, sous 2 mois après le rendu des clés).

Pas d'EDLE ou EDLE non signé = logement donné à louer en BON ÉTAT. Vu ce que vous en dites... vous avez intérêt - si vous tenez à ce logement - à faire un EDLE très sérieusement ET à le signer.

Je ne sais pas quels points du contrat vous voulez modifier, mais la veille du jour où vous devez normalement rentrer... c'est un peu court, non? surtout avec un bailleur à 8000 kms, et d'autant que le contrat de location DOIT être un modèle ALUR (loi du 6/7/1989).
Un DG (1 mois de loyer hors charges pour une location "en vide") est à donner à la signature du contrat (contre un "reçu), et le 1° loyer est à donner lors de l'EDLE avec la remise des clés.

Travaux : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

Si ce ne sont pas des réparations locatives (voir lien juste ci-dessus), vous pouvez toujours envoyer un R+AR (gardez copie & récépissés)pour demander à votre bailleur de mettre son logement en état de décence. D'un autre côté, si vous signez le contrat de location c'est que vous acceptez de vivre dans ce logement. Sinon, vous ne signez pas ce contrat, vous enlevez immédiatement vos meubles (que vous n'auriez jamais - même avec accord du bailleur - dû mettre dans ce logement sans avoir signé de bail), et... vous cherchez une autre location, avec moins de problèmes.

Si vous voulez discuter des conditions de prix, il faut bien évidemment le faire AVANT de signer les exemplaires du contrat que vous avez ET attendre que le bailleur vous envoie de nouveaux exemplaires SI il est d'accord pour une modification de prix. Ne corrigez pas vous-même, le bailleur pourrait prétendre par la suite qu'il n'était pas d'accord.

Je pense avoir répondu à toutes vos questions.
Cdt.

Harcelée par ma locataire pour que je fasse l'entretien

bonjour,

vous pourriez peut-être aussi lui indiquer un lien qui détaille les réparations locatives...
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

CDT.

Problèmes de location urgent

bonjour,

"les propriétaires sont venus chez moi pour me dire de partir "
Même en cas d'impayés de loyer un bailleur ne peut pas expulser son locataire comme ça, presque du jour au lendemain, il y a toute une procédure à respecter qui prend du temps, et tant que le congé pour "raisons légitimes et sérieuses" (impayés loyers) n'a pas été donné conformément à la loi, vous pouvez rester chez vous (si vous avez un avis de passage dans votre boite aux lettres... vous avez 14 (ou 15 ?)jours pour aller le récupérer (prenez votre temps, ça vous fera gagner une quinzaine):
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits
/F31272

=> soit vous recevez un congé bailleur conforme à la loi (3 ou 6 mois avant la fin de votre bail pour respectivement location meublée ou en vide), et dans ce cas :
-> si vous partez PENDANT ce préavis bailleur (3 ou 6 mois avant la fin de votre bail), vous n'avez pas à donner votre propre congé et êtes redevable du loyer + charges jusqu'à le remise des clés. Vous avez donc juste à prendre RV pour l'EDLS + remise des clés.
-> si vous partez AVANT le début du préavis bailleur (3 ou 6 mois avant la fin de votre bail), vous devrez donner votre propre congé (en proposant date et créneau horaire pour faire l'EDLS et la remise des clés).

Visites : se font uniquement (sauf accord du locataire) pendant le préavis du bailleur SI congé donné conforme à la loi) ou pendant le congé locataire (aussi avec un congé donné conforme à la loi). Et l'agence le sait très bien !!

CDT.

Déficit foncier et impôt sur le revenu

bonjour,

il n'est pas perdu, mais reportable sur 10 ans.
Dès que vous aurez un bénéfice foncier, vous pourrez le ramener à zéro en utilisant le déficit le + ancien.

https://defiscalisation.ooreka.fr/comprendre/deficit-foncier

http://www.leparticulier.fr/jcms/p1_1604495/les-revenus-fonciers-limputation-du-deficit-foncier

http://droit-finances.commentcamarche.net/forum/affich-6360285-declaration-2044-et-deficit-foncier-reportable#q=imputation+du+d%C3%A9ficit+foncier+reportable&cur=2&url=%2F
(roudoudou22 est un pro, vous pouvez faire confiance en ce qu’il dit)


Cdt.

Assurance locative et cambriolage

bonsoir,

SI (je ne sais pas) vous devez vous plier à la demande de la régie, changez seulement les barillets des serrures en question... ça fera déjà nettement baisser la note !

Cdt.