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Angkorvat2 / ID 243233

Question concernant les droits et devoirs du Conseil Syndical d'une Copropriété

Bonjour et merci à tous les intervenants,

Je vous livre quelques compléments d'informations pour éclairer vos débats entre experts (qui m'intéressent beaucoup, mais me dépassent un peu n'étant pas moi-même expert! ...)

Je n'ai pas vu l'ex-loge dans l'état descriptif de la copropriété ( je suppose que c'est ce que vous appelez "EDE"), par ailleurs il existe aussi un parking qui était jadis alloué au gardien, (et qui fait aussi partie de la location ou de la vente (je n'en n'avais pas parlé pour simplifier la question ) : ce parking est un partie commune, et figure bien dans en tant que "parking" dans l'Etat Descriptif [et aussi dans le "tableau de répartition des tantièmes de charges communes" - (et des voix pour les votes en AG)].

J'ai une autre question à propos de ce parking, non liée au fait que c'est un parking mais lié au fait que c'est une partie commune, mais la mettrai tout à l'heure en ligne sous un autre titre, car cela n'a rien à voir avec la question initialement posée .

Autre info pouvant vous éclairer sur la "classification de cette ex-loge" : ce débat en AG (vente ou location) est survenu suite au décès récent de l'ancien gardien à qui la loge (et le parking) avait été loués depuis de nombreuses années par la copropriété, lors de sa mise à la retraite ...

Bref, pour revenir sur le commentaire de NIHILSCIO ( 18/04-13h19) au sujet de la lettre recommandée : ce n'est pas, pour moi, un avis du Conseil Syndical au Syndic, le CS n'a fait que transmettre une lettre signée par tous les opposants à la décision litigieuse ( dont faisaient partie 2 membres du conseil syndical, dont son président, sur 4 ): la phrase citée, par laquelle elle commence le montre clairement, et rien dans cette lettre ne laisse entendre qu'il risquait d'y avoir une constestation, devant TJ, de la décision votée dans les 2 mois (constestation qui n'a effectivement pas eu lieu ).

On peut d'ailleurs penser que cette lettre a précisement été écrite pour faire pression sur le Syndic (qui est tombé dans le panneau), pour, en fait, bel et bien contester la décision mais sans utiliser le seul moyen légal de le faire !, car aucun des opposants signataire n'aurait jamais payé un avocat pour cela !) .

Et ce que nous (= ceux qui ont votés pour l'option location) pouvons reprocher au Syndic , ce n'est pas d'avoir attendu les 2 mois pour lancer les travaux , mais c'est :

- d'avoir trainer pour faire déterminer le DPE (qu'il aurait, au minimum du lancer dès réception de la lettre, en janvier 2024, alors que le CS n'a appris le véritable DPE qu'il y a 2 semaines )

- pris en compte cette lettre qui n'était finalement qu'une simple lettre de menace utilisant des arguments illégaux (il y est écrit que certains copropriétaires avaient déclarés qu'ils" ne paieraient pas leurs quote part de charges sur les travaux si etc...")

- et enfin, d'avoir finalement accepté, cette fois sur avis du président du CS, lors de la mise au point de l'ordre du jour de la prochaine AGO, alors même que la menace d'un mauvais DPE (qui était le prétexte invoqué dans la lettre menace) avait été écartée, de quand même remettre ce sujet au vote (sous forme d'un vote sur l'annulation de la décision de mise en location prise lors de la dernière AG, de l'annulation de la décision prise concernant les travaux, et d'un nouveau vote concernant la vente) .



Enfin la dernière intervention de COPROLECLOS est très intéressante, à mes yeux : car, et c'est pour cela que certains copropriétaires préfèrent la location ( au moins pour l'instant , il y a effectivement risque de "bradage à vil prix" de cette loge et de son parking au détriment de l'ensemble de la copropriété :

- d'une part parce que le marché immobilier est au plus bas actuellement

- et parce qu'il a été précisé dans le projet de décision de vente un prix minimum de mise en vente ( fixé on ne sait comment ! ) qui semble bien plus bas que ce l'on voit sur le marché local [ ce prix est 150000€ pour un beau studio de 38m2 environ ( avec certes des travaux à prévoir ), alors que l'on voit des annonces pour un studio, dans la même rue ! plus petit 33m2, également en rez-de-chaussée, également avec parking exterieur et terrasse privative et vue sur jardin , et également avec DPE "E", pour un prix de 2220000€]

[Certains soupconnent un membre du CS de vouloir profiter de cette aubaine (ou de chercher à en faire profiter un de ses proches ) au frais de l'ensemble de la copropriété, d'ou tout ce RAMDAM pour qu'il soit mis en vente et non en location) ]

Question concernant les droits et devoirs du Conseil Syndical d'une Copropriété

Merci COPROECLOS pour vos commentaires,

Quand vous dites :

"De plus si la "résolution litigieuse" a été exécutée par le syndic, une AG à postériori ne peut pas revenir sur sa décision" .

La question est de savoir ce qu'il faut entendre exactement par "exécutée" , en l'occurence , içi, il est facile de prouver que même si les travaux n'ont pas commencé, le Syndic a déjà lancé les 2 appels de fonds pour les travaux de rénovation avant location qui ont été votés , et que certains copropriétaires ont payé leur quote part correspondante ...

Traitement en Assemblée Generale d'un lot partie commune en attente de destination

Bonjour NIHILSCIO,

Et merci pour votre aide ...

Mais je ne saisis pas votre avant-dernier paragraphe, puisque comme vous le dite au dessus , dans le cas présent le copropriétaire mandant est le syndicat ! Et non un copropriétaire particulier ! ... La question est donc qui représentant le syndicat aurait pu donner un pouvoir en blanc à la présidente du conseil syndical ????

( pour moi ce pouvoir a probablement été fabriqué de toute pièce par elle-même ... ce qui, pour le coup, est surement illégal ...)

Un copropriétaire est-il en droit de demander au Syndic à voir ce pouvoir ? Peut-il refuser de le montrer ?

Merci d'avance

Traitement en Assemblée Generale d'un lot partie commune en attente de destination

Bonjour Mesdames et Messieurs les Experts


Dans notre copropriété des lots sont des parties communes en attente d'attribution de destination (vente ou location) . Elles portent dans l'état descriptif le nom de propriétaire "COPROP" avec xxx tantièmes de charge communes , (qui sont aussi les droits de vote en AG, d'après notre règlement de copropriété ). Lequel "COPROP" sera naturellement remplacé par le nom du futur propriétaire si ces lots sont un jour vendus. Tout cela est parfaitement normal ....

Questions :

- lors des AG comment doivent être représentés ces lots ?

Doivent-ils figurer dans la liste des lots dont les propriétaires sont physiquement ABSENTS et NON REPRESENTES , et qui donc ne sont pas pris en compte dans les calculs de majorité relatifs votes ? ( ce qui serait a priori normal puisque qu'étant des parties communes ils appartiennent à l'ensemble des copropriétaires, et qu'aucun d'eux n'a vocation, déontologiquement parlant, à s'exprimer à titre personnel au titre de ce lots lors d'un vote )
Et si il y avait une nécessité juridique que tout lot soit attaché à une personne physique (ce que j'ignore, mais me parait improbable), comment devrait être désigné cette personne ?

Car la déontologie, malheureusement, n'est pas toujours prise en compte dans la réalité : lors d'une AG récente un membre du conseil syndical a reçu de sa présidente un pouvoir (sorti d'on ne sait où), qu'elle lui a donné (ostensiblement, mais sans le montrer à quiconque) en expliquant qu'elle le lui donnait parce qu'elle en avait reçu trop, et bien entendu, ce membre l'a utilisé, sans complexe, lors des votes pour faire valoir son propre point de vue (qui comme par hasard était aussi celui de ladite présidente) et a de ce fait pollué tous les votes.
Que doit -on faire si cela se reproduisait à l'avenir ?

Merci à ceux qui ont un avis, de me le donner, ainsi que de me faire connaitre les textes juridiques qu'il connaîtraient où cette question serait déjà traitée....

Question concernant les droits et devoirs du Conseil Syndical d'une Copropriété

Merci AMAJURIS ,

Mais je ne suis pas sûr de comprendre votre avant- dernière phrase ...

Vouliez-vous dire qu'une constestation, des agissements, que j'ai décrit du Conseil syndical (qui est effectivement une personne morale ) doit être faite pour chacun de ses membres ( qui ont d'ailleurs normalement une assurance de responsabilité civile au titre de leur participation à ce Conseil Synsical ) ?

Ce qui est délicat dans la mesure ou ceux de ses membres (ceux qui ont voté en faveur des résolutions adoptées lors des votes, n'ont bien sûr pas signé cette lettre recommandée, qui a été en fait signée par tout les copropriétaires opposants aux votes acceptés AG, mais dont seuls certains font partie de ce conseil syndical.

L'un d'eux est président du Conseil Syndical : c'est surement lui, notoirement opposé aux résolusitions adoptées, qui a envoyé la lettre recommandée au syndic ( après avoir fait du porte à porte pour faire contre-signer la LR par les copropriétaires opposants non membre du Conseil Syndical ( et ce peut-être pour se couvrir et donner plus de poids à la lettre) [ La lettre commence en fait par : "C'est en tant que membres du Conseil Syndical que nous vous adressons ce courrier à la demande de plusieurs copropriétaires..." ]

Enfin Qui ( quelle entité ?) est censé faire cette contestation auprès d'un tribunal judiciaire ??? Et Faut-il obligatoirement un avocat ?



Merci d'avance

Question concernant les droits et devoirs du Conseil Syndical d'une Copropriété

Bonjour Mesdame, Messsieurs les juristes d'Experatoo


Merci de me donner votre avis sur la question ci- après, et de m'indiquer quel moyen de recours serait possible pour notre copropriété s'il s'avère que le Conseil Syndical a outrepassé ses droits...


Le conseil syndical d'une copropriété a-t-il outrepassé ses attributions et ses droits si, sans ni en informer, ni prendre l'avis de l'ensemble des copropriétaires, il a pris la décision d'envoyer une Lettre Recommandée au Syndic, après la tenue d'une AG au cours de laquelle ont été régulièrement effectués 2 votes positifs sur des
décisions concernant l'immeuble, en faisant contresigner cette lettre uniquement par les opposants à ces décisions lors des 2 votes, pour faire pression sur le Syndic et l'inciter à retarder des travaux votés suite à ces décisions, et à remettre la question au vote lors de la prochaine AG . ( Ce qui sera a priori possible légalement, puisque les travaux votés, retardés par cette lettre, ne seront pas démarrés lors de cette prochaine AG) ?



En l'occurence, pour mieux vous faire comprendre de quoi il s'agit :
l'objet des votes était de prendre la décision de vendre ou de louer une partie commune ( ex-loge), et de se prononcer sur les travaux de rénovation nécessaire en cas de location : le vote a entériné le fait qu'une majorité a choisi la location, ce qui a permis par un autre vote de valider des travaux à faire, de donner pouvoir au syndic pour les faire démarrer, et de fixer leur montant maximal .
La lettre recommandée a pris prétexte que le DPE du local n'avait pas été déterminé avant le vote (alors qu'il est obligatoire pour vendre ou louer, mais certainement pas pour prendre une décision de vendre ou louer ), en prétendant que ce pouvait être "G" et empêcher la location dès le 01/01/2025 .
Ce DPE a été déterminé depuis, et il s'avère qu'il est "E" (ce qui était prévisible, cette ex-loge étant entourée de 3 locaux et n'ayant comme contact avec l'extérieur qu'un seul mur...) .
Ce qui montre, de plus, que mettre en exergue ce DPE n'était qu'un simple prétexte pour retarder les travaux, c'est que le Conseil Syndical, après avoir ainsi réussi son "coup" (retarder les travaux), demande maintenant au Syndic, même si le DPE est bon, de remettre quand même les questions au vote, en prétextant maintenant qu'il " n'y a plus d'argent pour les travaux " ! (alors que les appels de fond correspondants ont été lancés).
(A noter aussi que la lettre en question contenait une menace exprimée au syndic que certains copropriétaires ne paieront pas leur quote-part des travaux si ces derniers étaient effectués avant que le DPE soit déterminé , menace qui me semble relever à la fois du chantage et de l'illégalité)

Merci d'avance pour vos avis

Remise en cause par certains copropriétaires du résultat d'un vote en AG

Encore un point que j'avais oublié : le DPE va être réalisé prochainement ...

Admettons que l'on y trouve G ( ce qui n'est pas certain du tout) ....

J'ai compris que les derniers textes en vigueur disent que l'on ne pourra proposer à la location un local en G à partir du 01/01/2025 : mais quid si un bail est déjà en cours à cette date ? Faudra-t-il obligatoirement y mettre fin ?

Remise en cause par certains copropriétaires du résultat d'un vote en AG

Bonjour YAPASDEQUOI,

je reviens vers vous après quelques jours d'absence...

Pour répondre à votre dernière question: Oui , des honoraires ont bien été prévus pour la gestion de cette location (4,9% des loyers encaissés ). Cela a fait l'objet d'un vote au point suivant de l'ordre du jour et la résolution a été adoptée...

Mais , je reste inquiet , car un copropriétaire (opposant ) m'a rapporté que le syndic aurait déclaré :

" Il est possible de remettre à l'ordre
du jour ce qui a été voté en Assemblée Générale, à la condition que ce
qui a été voté n'ait pas été exécuté. "

Cela me paraît en complète contradiction avec ce que vous m'avez expliqué (délai 2 mois+tribunal+avocat) .

Ce serait un peu trop facile simple de pouvoir revenir sur n'importe quelle décision adoptée lors d'une AG pour la simple raison qu'un syndic a laissé traîner les
affaires en cours par simple négligence, voire par complicité avec ceux
qui n'étaient pas satisfaits du résultat du vote correspondant !...

Est-ce de l'intox? Et comment conseillez-vous de procèder si le syndic décidait finalement de remettre le point à l'OJ de la prochaine AG ?

Bien cordialement

Remise en cause par certains copropriétaires du résultat d'un vote en AG

Bonjour YAPADEQUOI

Merci beaucoup pour votre réponse rapide .


J'ai depuis retrouvé les textes offficiels confirmant ce que vous m'avez dit .


J'ai aussi pu interroger certains des signataires de la LR : leur but était de culpabiliser le syndic pour tenter de lui faire remettre le sujet Vente/Location lors de la prochaine AG , en prenant comme prétexte qu'il n'avait pas fait effectuer de DPE avant ce vote (et que les frais d'isolation éventuels nécessaire pour la location n'étant pas connus, cela a pu faire basculer le vote vers la location ... )

Le syndic leur a fait une réponse d'attente vaseuse et ambiguë, susceptible de les calmer, mais a en fait attendu plus de 2 mois après la diffusion du CR de l'AG , pour faire cette réponse tout en signalant la réception de cette LR aux autres copropriétaires , en gardant bien de leur signaler avant de répondre, la procédure de constestation obligatoire via un tribunal, avec avocat.

Il est bien évident que ce prétexte du DPE ne tient pas la route juridiquement : car si un DPE est indispensable pour vendre ou pour louer un bien, il n'y a aucun texte disant qu'il est nécessaire pour voter sur une décision de vendre ou louer ledit bien ... donc si un tribunal avait été saisi on peut supposer qu'il n'aurait pas remis en cause le vote .


Cordialement

Remise en cause par certains copropriétaires du résultat d'un vote en AG

Bonjour Mesdames et Messieurs les experts en copropriété ,



Dans ma copropriété, après mise à la retraite du gardien, sa loge est devenu libre ... Et il a été décidé de voter pour savoir s'il convenait de la vendre, ou de la louer après remise en état (les loyers correspondants permettraient en effet d'assurer le paiement du nettoyage des parties communes , ce qui réduirait les charges annuelles de l'immeuble ...)

Le vote, trés tangent, a finalement basculé vers la location après remise en état de cette loge ( des travaux ont été chiffrés et planifiés ) ....

Quelques semaines après l'AG extraordinaire consacrée à ce sujet, la majorité des copropriétaires qui voulaient vendre (dont certains membres du conseil syndical) ont envoyé au syndic une lettre recommandée demandant que le sujet soit à nouveau remis au vote à la prochaine AG, prétextant que le DPE n'avait pas été fait pour cette loge et que lorsqu'il sera effectué cela risquerait d'alourdir le cout global de la rénovation . ( Ce n'est evidemment qu'un prétexte , les copropriétaires ayant voté pour la location, sachant parfaitement qu'il n'y avait pas de DPE et que des frais d'isolation pouvaient s'ajouter aux travaux de rénovation déjà chiffrés, mais ils espèrent simplement qu'un nouveau vote puisse, pour une raison ou une autre , faire basculer vers l'option vente .

(Ajoutons que dans la LR ils est même précisé que certains copropriétaires menacaient de ne pas payer les travaux de rénovation si le DPE n'était pas fait avant l'engagement des travaux actuellement planifiés.... ce qui en dit long sur leur mentalité et l'ambiance dans cette copropriété ! )

Tout ceci est-il légal ? Un groupe de copropriétaires mécontents peut-il remettre en cause un vote qui vient d'être acté régulièrement en AG ? Et tenter d'obtenir un nouveau vote sous un pretexte fallacieux ?

Et que conseillez- vous de faire pour mettre fin à de tels agissements ? Que faut-il dire ou écrire au syndic ?

( mon avis personnel est que l'on peut accepter de faire un DPE pour savoir s'il y a lieu de faire des travaux d'isolation, et d'attendre le résultat de ce DPE avant de commencer les travaux déjà chiffrés , car il y a peut-être à attendre une économie en faisant des travaux globaux incluant une isolation éventuelle, plutôt qu'en refaisant ensuite des travaux d'isolation , mais cela ne doit pas remettre en cause la décision de location régulièrement actée en AG et donner lieu à un nouveau vote ...)



Merci d'avance pour vos avis et conseils