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Pegasus / ID 139362

Vente prochaine de l'immeuble

. Il n'y a que si une clause du bail le prévoit et à condition que cette clause ne soit pas abusive, donc qu'elle respecte les limitations données par la loi 89-462, que le locataire sera contraint de s'y conformer.


Et que se passe t-il si aucune clause du bail ne prévoit de visite ?

Eh bien la loi du 6 juillet 1989 étant d'ordre public dans son intégralité, l'article 4 de la loi va s'appliquer de facto : " Est réputée non écrite toute clause :
a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables"

A contrario le locataire est donc bien obligé de laisser visiter son appartement dans les limites prévus par ce texte ainsi que je l'ai indiqué dans ma réponse.
D'ailleurs comment pourrait-il en être autrement, pour vendre un bien il faut pouvoir le faire visiter.

Il est d'ailleurs prévu qu'en cas de défaut d'accord amiable le bailleur puisse adresser une requête au président du tribunal d'instance afin d'être autorisé à pénétrer dans les lieux, au besoin avec le concours de la force publique.

Récuperer des terrains agricoles

Bonjour,
Votre demande étant un peu ancienne j'espère que vous aurez l'occasion de lire ma réponse.
Vous indiquez que votre beau père a vendu il y a environ 15 ans des terrains agricoles à un agriculteur.
Il a donc eu obligatoirement affaire à un notaire pour finaliser cette vente.
Pourriez vous confirmer qu'il s'est rendu chez un notaire pour signer un acte vente ? Dans l'affirmative il serait étonnant que le notaire ne lui ai pas remis une attestation confirmant cette vente. En outre s'il y a eu vente votre beau père a du encaisser le prix de vente ? Il y a certainement eu également des courriers de ce notaire ?
Ce qui a pu ce passer si on lui réclame aujourd'hui les taxes foncières c'est que le notaire n'ait pas fait publier l'acte de vente à la conservation des hypothèques, cette formalité ayant pour effet de porter une vente à la connaissance de l'administration fiscale.
Mais dans ce cas il s'agit d'une faute professionnelle de la part du notaire.
S'il s'agit de terrains agricoles loués le fermier peut sous certaines conditions bénéficier effectivement d'un droit de préemption, mais cela ne met pas obstacle à la vente, le fermier ayant seulement, si il peut y prétendre, un droit de préférence pour l'achat. Mais attention si une vente a déjà été effectué on ne peut pas vendre deux fois le même bien.

La première chose à faire est donc de vérifier auprès du notaire qui s'est occupé du dossier il y a 15 ans (ou de son successeur s'il n'est plus en activité) ce qui c'est réellement passé.

N'hésitez pas à demander des précisions supplémentaires.

Vente d'un bien situé à l'étranger

Bonjour,

Votre demande étant un peu ancienne j'espère que vous aurez l'occasion de lire ma réponse.

Vous pouvez utilement aller voir un notaire qui prendra contact avec un de ses confrères en Algérie pour parvenir à la vente de votre bien immobilier.
Lors de votre premier rendez vous munissez vous de votre titre de propriété qui sera la première chose que vous demandera le notaire.

Vente prochaine de l'immeuble

Votre bailleur ne peut arrêter votre bail que par lettre recommandé, 6 mois avant l'expiration de celui ci.

Oui mais à condition de respecter l'article 15 de la loi du 6 Juillet 1989 qui énonce que le congé doit être justifié soit par la décision du bailleur de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Par contre, il peut très bien vendre son immeuble, votre bail étant automatiquement transférer au nouveau propriétaire.


Oui mais à condition de vendre à un investisseur qui recherche un bien déjà loué.

Sinon le propriétaire peut très bien adresser à son locataire un congé pour vendre en respectant les formes et délai prévu par la loi.

S'il s'agit d'un bail d'habitation régi par la loi du 6 Juillet 1989 le congé pour vendre doit être donné moyennant un délai de préavis de 6 mois. Le congé doit être donné par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier et doit notamment contenir une offre de vente au profit du locataire qui bénéficie d'un droit de préemption.

Vous ne pouvez pas vous opposer à la visite de votre appartement.
Selon l'article 4 de la loi de 1989, les visites peuvent avoir lieu les jours ouvrables, ce qui exclut les dimanche et jours fériés, mais pas le samedi. La durée des visites ne doit pas dépasser plus de deux heures par jour. En revanche, la loi ne fixe pas d'horaires. Aux parties de se mettre d'accord sur les heures de visite.
consultez votre bail pour voir ce qui est prévu à ce sujet.

Attention les congés pour vendre sont souvent entachés de nullité et il ne faut pas hésiter à les contester.

Protection de mon épouse

Mais dans ce cas la survivante pourra en disposer comme elle voudra et donc l'idee que l'unique heritiere herite est mise en balance


Pour éviter cela il faut faire une donation entre époux, mais en usufruit seulement.

De cette manière le conjoint survivant aura l'usufruit jusqu'à son décès date à laquelle l'héritier issu de la première union recueillera l'intégralité du bien par extinction de l'usufruit.

De toute façon même avec une donation entre époux "classique" laissant au conjoint survivant le choix entre les trois options disponibles ledit conjoint ne pourra certainement pas en disposer librement. L'héritier aura des droits et devra obligatoirement intervenir en cas de vente, si il est d'accord pour vendre, car rien ne peut l'y obliger.
La seule différence est que si le conjoint survivant n'opte pas pour "la totalité en usufruit" il risque une demande en partage de l'héritier.

Succession, assurances crédits et acceptation tacite

Bonjour,

Comme l'a indiqué "moisse" dans sa réponse je pense que cela ne pourra pas être considéré comme une acceptation tacite car en vertu de l'article 784 du code civil "les actes purement conservatoires ou de surveillance et les actes d'administration provisoire peuvent être accomplis sans emporter acceptation de la succession, si le successible n'y a pas pris le titre ou la qualité d'héritier."
Aux termes de cet article 784 est notamment réputé conservatoire "L'acte destiné à éviter l'aggravation du passif successoral."
La démarche que vous envisagez de faire est bien destinée à éviter l'aggravation du passif successoral et ne devrait donc pas emporter acceptation de la succession.
Je vous conseille de bien préciser dans vos courriers que vous n'agissez pas en qualité d'héritier.
Si vous avez un doute vous pouvez vous faire autoriser à faire ces démarches, sans prendre la qualité d'héritier, en adressant un requête au président du tribunal de Grande Instance.

Il y aurait aussi la solution d'accepter la succession à concurrence de l'actif net afin de n'être tenu au paiement des dettes de la succession que jusqu'à concurrence de la valeur des biens recueillis.
Pour cela il faut faire une déclaration au greffe du tribunal de grande Instance, mais cela vous obligera à faire un inventaire dans les deux mois de cette déclaration (donc intervention d'un notaire, d'un commissaire priseur ou d'un Huissier) car à défaut d’inventaire dans les formes et délai prévu (éventuellement prorogé) l’héritier est présumé avoir accepté la succession purement et simplement (Art. 790 alinéa 4 du Code Civil).

J'espère avoir pu vous aider et n'hésitez pas à demander des précisions complémentaires.

Décés et tutelle. Est ce la tutelle ou le notaire qui gère ?

Bonjour,
C'est le tuteur qui doit clôturer les comptes. Ce n'est pas le notaire qui est tuteur, il n'a pas les éléments pour le faire.
Ensuite, s'agissant du règlement d'une succession il peut décider d'envoyer les documents au notaire qui vous tiendra informé de leur teneur en tant qu'héritier.
Je pense qu'il appartient au notaire de mettre en demeure le tuteur de remplir ses obligations.

Succession familiale notaire mis encause

Bonjour,
Personnellement ce que vous dites concernant le refus de vous défendre des avocats que vous avez consultés ne m'étonne pas.

Vous pouvez utilement essayer de contacter un avocat domicilié dans un autre département que le notaire qui règle la succession, et de préférence un département assez éloigné,(un avocat dépendant d'une autre cour d'appel) il m'est difficile d'en dire plus sur ce forum car il s'agit d'un sujet "sensible".

Afin d'être mieux défendu dans le cadre du règlement de la succession vous avez également la possibilité de choisir, à titre personnel, un autre notaire qui défendra vos intérêts particuliers.
Votre notaire prendra alors contact avec le notaire choisi par votre sœur et ce dernier sera obligé de lui transmettre tous les éléments en sa possession.
Cela n'augmentera pas les frais de la succession, mais vous devrez régler seule des honoraires à votre notaire.
Lors de votre premier contact avec ce notaire vous pouvez lui demander une estimation du montant de ses honoraires.

Succession, assurances crédits et acceptation tacite

Bonjour,

Je serais curieux de savoir en quoi accepter une succession à concurrence de l'actif net est mieux qu'une acceptation sous bénéfice d'inventaire ? et surtout comment fait-on aujourd'hui pour accepter une succession sous bénéfice 'inventaire ?????

L'acceptation bénéficiaire n'existe plus depuis la loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités qui est entrée en vigueur le 1er janvier 2007.

Seule subsiste aujourd'hui l’acceptation à concurrence de l’actif net, sauf bien sûr pour les successions ouvertes avant la modification de la loi.

Je voudrais également préciser qu'il n'y a pas que le "partage des meubles et autres effets" qui peut constituer une acceptation tacite de la succession.
L'acceptation tacite est un domaine très délicat qui demanderais des développements important pour être un minimum précis.

Indivision avec usufruitier

Bonjour,
Si le conjoint survivant est effectivement titulaire de
la totalité en usufruit de la maison, les règles relatives à l'indivision ne s'appliquent pas, car il ne peut y avoir d'indivision que sur des droits de même nature, et il n'y a donc pas d'indivision entre l'usufruitier et les nu propriétaires.
Pour pouvoir vendre la pleine propriété de la maison il faut l'accord de l'usufruitier et des nu propriétaires qui vendront chacun les droits dont ils sont titulaires.

Du fait de l'absence d'indivision entre usufruitier et nu propriétaires il est impossible d'ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.

article 815-5 CC: "Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier"

Si le conjoint survivant est effectivement titulaire de la totalité en usufruit tout ce qui a été indiqué ci-dessus concernant une indivision ne peut pas s'appliquer car il n'y a pas d'indivision.

Travaux et choix des couleurs et matériaux.

Bonjour cocotte1003;

A votre demande, je m'empresse de vous répondre pour vous faire part,ou plutôt vous redire une fois de plus le résultat de mes démarches: le propriétaire a donné son accord pour effectuer les travaux à sa charge exclusive.
Nul besoin de contacter qui que ce soit ou d'aller en justice.

Je l'ai déjà dit dans ma réponse : :"En ce qui me concerne le bailleur les a d'ailleurs toujours payé, et encore récemment et les exemples de ce type ne manquent pas. Comment croire qu'un propriétaire paierait ces travaux s'il n'y était contraint par la loi."

Et dans ma "question originelle" je dis " Après une bataille de plusieurs années je viens d'obtenir du propriétaire qu'il refasse peintures et tapisseries qui sont dans un état déplorable"

Vous ne lisez donc pas ce qui est écrit avant de répondre ?

Mais si, mais si, la polémique (puisque maintenant il y a polémique, on n'arrête pas le progrès^^)porte sur "l'imputation des frais" puisque je répondais à mon ami cocotte qui affirme :", le bailleur n'a d'ailleurs aucune obligation de refaire les papiers peints"

La aussi il serait bien de lire attentivement avant de répondre.

Je vous souhaite une excellente soirée.

Refus sucession le délai maximum

Bonjour,
Concernant les décès survenus depuis le 1er janvier 2007, un héritier a dix ans (contre trente ans auparavant) pour prendre une décision.
Faute d’option dans ce délai, il est considéré avoir renoncé à la succession.

Attention pour pouvoir renoncer il faut s'être abstenu de tout acte de disposition portant sur les biens héréditaires (vente, clôture des comptes bancaires...). Un tel acte pourrait en effet être interprété comme valant acceptation tacite de la succession.

Travaux et choix des couleurs et matériaux.

Il ne faudrait pas tout mélanger.
Il ne s'agit plus de savoir si le locataire peut avoir le choix des matériaux et des couleurs mais bien de savoir qui doit payer les travaux en cas de vétusté, c'est uniquement sur ce point que je répondais à cocotte qui affirme que "le bailleur n'a d'ailleurs aucune obligation de refaire les papiers peints"
Et oui le bailleur a cette obligation en cas de vétusté c'est uniquement sur ce point que portent mes développements et il ne s'agit donc pas de digressions, tous les arrêts de la cour de cass. dans ce domaine vont dans le même sens.
Bien sûr que les rapports locatifs n'entravent pas les disposition du CC relatives à la propriété mais encore une fois l'article 544 ne concerne pas les rapports locatifs.

Mon cher Lag0 vous trouvez que je réponds sèchement à cocotte mais alors relisez la réponse de moisson à mon égard : "On aurait pu penser qu'un juriste connaitrait le code civil (544) ainsi que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en son article 6 alinéa dont les dispositions sont d'ordre public.
Pas besoin de chercher pendant 8 jours."
Sympa non ?

Quand à la réponse de cocotte, moi je ne veux rien faire croire c'est la jurisprudence (encore une fois constante) qui lui donne tort et je ne fais que la citer.

Personnellement je ne fais aucune interprétation de la loi du 6 Juillet 1989, je me contente de citer des arrêts de la cour de cassation.
C'est pour cela qu'il est difficile de comprendre pourquoi vous dites que "les cas où le bailleur a été contraint de refaire la décoration en cours de bail sont très rares pour ne pas dire inexistants"
Les arrêts que je cite sont bien réels, ils existent et au risque de me répéter il s'agit d'une jurisprudence constante.
Vous demandez "qui est compétent pour juger, en l'absence de texte, qu'une décoration est à changer par pure vétusté ? Le locataire ? Le bailleur ?.

Eh bien en cas de désaccord entre bailleur et preneur c'est bien sûr le tribunal qui tranchera et en dernier lieu la cour de cass. c'est ce qui c'est passé avec les arrêts que j'ai mentionnés c'est pourtant limpide.

moisse indique qu'il n'y a aucune polémique ! ah bon alors tant mieux, qu'est ce que ce serait si polémique il y avait^^

Pour l'instant je maintiens, fort de la jurisprudence constante en la matière, que le coût des travaux de rénovation, en cas de vétusté, est à la charge du
bailleur.

Dans le domaine juridique je n'ai aucune prétention et j'ai pour habitude de dire que "j'estime avoir raison jusqu'à ce que l'on me démontre le contraire" Eh bien citez moi une décision de justice qui oblige le preneur, en cas de vétusté, à payer le coût des travaux et je changerai volontiers d'avis;

En ce qui me concerne le bailleur les a d'ailleurs toujours payé, et encore récemment et les exemples de ce type ne manquent pas. Comment croire qu'un propriétaire paierait ces travaux s'il n'y était contraint par la loi.

Afin d'éviter d'autres quiproquos dans les réponses qui ne vont pas manquer de fuser, il me semble utile de préciser encore une fois, pour terminer, qu'il ne s'agit plus de savoir qui peut choisir les matériaux et la couleur,toute la discussion (j'allais dire la polémique, mais c'est vrai qu'il n'y a pas polémique)porte sur le fait de savoir qui doit payer les réparations locatives quand elles sont occasionnés par vétusté.

Travaux et choix des couleurs et matériaux.

Désolé mais je pense que nous ne seront jamais d'accord sur ce point car la jurisprudence citée ne s'applique pas au départ du locataire et en ce qui me concerne je ne part pas.
Je vais donc citer intégralement l'article 7d sus relaté par extrait dans ma réponse :"le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d'état, SAUF SI ELLES SONT OCCASIONNES PAR VETUSTE, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure"

L'entretien courant est bien à la charge du locataire SAUF ( entre autre) EN CAS DE VETUSTE, ce qui est notamment mon cas, et je rappelle qu'il s'agit d'une JURISPRUDENCE CONSTANTE les juristes apprécieront.

Pour moi la polémique est close.

Intervention Plombier en urgence qui paye

Bonjour,
Je voudrais préciser que je citais seulement un arrêt de la cour de cass. pour donner un argument de défense à l'auteur de la question "cmpr".
Dont acte.

Travaux et choix des couleurs et matériaux.

Bonjour,

Réponse à moisse :l'article 544 se trouve au titre II - de la propriété - du code civil et ne concerne en rien les rapports locatifs. Il stipule que "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibée par les lois ou par les règlements.
Dans le code civil annoté que j'ai consulté pour me rafraichir la mémoire, tous les commentaires et la jurisprudence citée font d'ailleurs état du "caractère du droit de propriété" mais rien, absolument rien sur les rapports locatifs.
Quant à l'article 6 de la loi N°89.462 du 6 juillet 1989 il mentionne les obligations du bailleur mais ne répond en rien à ma question qui est, je le reconnais volontiers, particulière.
Il n'y a d'ailleurs pas que l'article 6 qui est d'ordre public il s'agit de la loi dans son ensemble car sinon le rapport de force entre propriétaires et locataires aurait anéanti la quasi totalité du texte.

Réponse à cocotte1003 : Votre réponse est plus que surprenante et j'espère qu'elle n'émane pas d'un juriste.
Je précise tout d'abord que le propriétaire à confié la gestion de son appartement à un important cabinet immobilier sur le plan national (cabinet qui dispose d'avocats en permanence) et que si le bailleur n'avait pas l'obligation de refaire les papiers peints et les peintures il m'aurait été opposé un refus catégorique ce qui n'est pas le cas et pour cause, voir les développements ci-après que j'ai fait valoir :

Cette obligation du bailleur résulte justement de la loi précitée du 6 Juillet 1989 prise en son article 7d "le locataire est obligé de prendre à sa charge........ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d'état, SAUF SI ELLES SONT OCCASIONNES PAR VETUSTE, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure"
la vétusté est définie comme l'état de ce qui est abîmé par le temps.
Il résulte en outre d'une JURISPRUDENCE CONSTANTE que les réparations occasionnées par la vétusté sont à la charge du propriétaire :Cass.3°civ.,12 avr.1995 : Juris Data n° 000897; JCP N 1995,p.1435).
La vétusté a pu être invoquée à l'encontre d'un bailleur qui demandait la remise à neuf des papiers, peintures, le locataire ayant occupé les lieux pendant seize ans (CA Aix en provence, 2 mars 1998 : Juris Data n° 041517; loyers et copr. 1998, comm n°289, note B Vial-Pedroletti) quatorze ans (cass 3°civ, 17 Octobre 1990 : Juris Data n° 702603; JCP N 1991, II, 185; loyers et copr. 1990, comm. n° 456) et sept ans (Cass.
3° civ., 23 févr. 1994; Rev loyers 1994, p.392; Dict.perm.Gest.imm., bull.208/1994,p.6146).

Le tribunal d'instance de Puteaux a considéré qu'il était d'usage DE FIXER A CINQ ANS la durée moyenne d'occupation au-delà de laquelle les travaux de réfection et de rénovation doivent être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et de leurs équipements; EN CONSEQUENCE ILS DOIVENT ETRE SUPPORTES PAR LE BAILLEUR SEUL (TI Puteaux, 1er oct.1996 : Juris -Data n° 600123; Rev, loyers, p. 186).

L'affirmation de cocotte1003 est donc totalement fausse et aurait du être modérée comme pouvant induire en erreur des lecteurs non avertis.

J'espéré avoir convaincu "moisson" que l'humble juriste que je suis avait bien connaissance de la loi du 6 Juillet 1989.

Terrain oublié dans un succession depuis plus de 30 ans

bonjour,
En parcourant le forum j'ai lu votre question restée sans réponse.
La solution me semble simple; Il s'agit d'un terrain ayant appartenu aux parents de votre grand mère qui en est héritière par part égale avec son frère si tous les deux sont encore en vie.
Quand la succession de vos arrières grand parents a été réglée, si un notaire est intervenu il a obligatoirement établi un acte de notoriété qui indique quels sont les héritiers.
Il suffit maintenant qu'un notaire au vu de cet acte de notoriété établisse une "attestation de propriété" appelée aussi "attestation immobilière" qui sera publiée à la conservation des hypothèques compétentes (par les soins du notaire)et qui établira que cette parcelle de terrain appartient désormais à vos grand parents. Cet acte leur tiendra lieu de titre de propriété.
Concernant l'impôt foncier, certains terrains (en friche notamment) ne sont pas imposables et en cas d'imposition l'arriéré d'impôt sera du dans les limites de la prescription en la matière, trois ans je crois me souvenir, durée à vérifier.
Tenez moi au courant et n'hésitez pas à demander des précisions complémentaires.

Indivision peut-on negocier sur des recompenses ?

Bonjour,
Si le prix de vente ne vous convient pas personne ne peux vous obliger à vendre.
La maison ne pourra se vendre sans votre accord qu'en cas de vente à la barre du tribunal si une procédure de partage judiciaire est intentée par un des indivisaires, mais cela ne vous "écartera pas" de la succession.
Concernant les "récompenses" elles ne sont pas d'ordre public et il est donc théoriquement possible d'y renoncer.
Bien sur il faut l'accord du bénéficiaire des récompenses et ne pas perdre de vue que cette éventuelle renonciation (si elle est officialisée) peut avoir des incidences fiscales importantes; A ce sujet le notaire chargé du règlement de la succession qui connaît bien le dossier pourra vous informer utilement.
En outre vous pouvez demander qu'il soit prouvé que la communauté (qui doit les récompenses) à bien profité des sommes en question, la aussi c'est le rôle du notaire de faire à votre demande ces vérifications.
En résumé je dirais qu'il est toujours possible de négocier quand les parties sont d'accord et "qu'une mauvaise transaction vaut toujours mieux qu'un bon procés".

Intervention Plombier en urgence qui paye

Bonjour,
Il est généralement admis qu'en l'absence de mise en demeure adressée au bailleur d'avoir à effectuer les travaux ou de décision de justice autorisant le preneur à les exécuter, le bailleur n'est pas tenu d'en supporter la charge.
Vous pouvez toutefois vous prévaloir d'un arrêt de la cour de cassation (Cass.3° civ C 2 mars 1993 :Loyers et copr. 1993, comm 210)qui a décidé que le locataire qui a changé la serrure de son appartement sans l'autorisation du bailleur et même sans l'avertir peut obtenir remboursement des frais s'il démontre qu'un tel changement était nécessaire.

Travaux et choix des couleurs et matériaux.

Bonjour,
Merci d'avoir pris la peine de me répondre, mais nous sommes sur un site à caractère juridique, et étant moi-même juriste je ne peux me contenter d'avis lapidaires ne faisant référence à aucun texte ou jurisprudence.
Je vais donc continuer mes recherches.

Encore merci.