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Mogettes / ID 18212

Modificatif lotissement privé

Bonjour,

S’il est vrai que la DDE instruit mais ne décide pas, en revanche, même en cas de désaccord avec le maire, elle est tenue de faire des propositions conformes au droit applicable ; compte tenu du manque de considération des uns et des autres, vous auriez peut être intérêt à faire une requête auprès du préfet et du siège de la DDE pour leur exposer la situation notamment que l’on vous explique pourquoi un permis a été délivré alors qu’il est incompatible avec le lotissement, que face à cette situation, on vous refuse une modification du lotissement sans vous expliquer pourquoi etc., (un peu de pression peut faire débloquer une affaire…).

Pour ce qui concerne la modification du lotissement, compte tenu que les travaux dits de finition sont encore à réaliser, la situation est peu plus compliquée que je ne le pensais puisque la modification pourrait avoir un impact sur la garantie financière du lotisseur (cf. R.442-13 du code de l’urbanisme). Toutefois, gardez bien ce point pour vous, il peut être un véritable frein à toute modification du programme des travaux ….
De son coté, le lotisseur craint peut-être que la modification entraîne un surcoût des travaux et, puisqu’il n’est pas responsable de la situation (c’est le maire qui a délivré le permis), il ne veut pas en assumer la charge ; la modification étant peu important, elle pourrait ne pas être très onéreuse, voir que des plans à refaire. Ce point pourrait faire l’objet d’une discussion confidentielle entre lui et vous et faire l’objet d’un acte sous seing privé.

Pour revenir à la modification, il faut faire valoir vos droits à tous vos interlocuteurs (maire et DDE principalement), leur dire que vous avez satisfait à toutes vos obligations (accord de tous les colotis).
Parmi les argumentations à faire valoir, vous pouvez indiquer :
- que l’article L.442-10 autorise explicitement la « modification de tout ou partie des documents », qu’en conséquence, le programme des travaux est un document modifiable ;
- concernant la majorité requise, vous avez obtenu la signature de l’ensemble des colotis, par conséquent, la majorité des deux tiers est largement atteinte ;
- que le droit d’opposition du lotisseur ne peut être exercé puisque celui-ci ne détient plus de lot constructible alors que cette condition est exigée au dernier alinéa de l’article L.442-10. A cet égard, signalez que dans les commentaires contenus dans l’Hocreitère (tome 1, fascicule 2.12, paragraphe 19), il est clairement indiqué que les lots réservés à la voirie et aux espaces verts ne peuvent être regardés comme des lots constructibles permettant au lotisseur de faire jouer son droit de veto.

Voilà ce que je peux vous conseiller rapidement, il vous faut avancer pas à pas.

Pour ce qui concerne mes connaissances en urbanisme, elles ne sont pas si importantes que ça et je n’ai aucun mérite, je fais du droit depuis de nombreuses années.

Cdlmt,

Modificatif lotissement privé

Bonjour,

Concernant le droit de veto du lotisseur, effectivement, on ne peut pas dire autre chose que dès lors qu’il conserve au moins un lot constructible, dans un délai de 5 ans à compter de l’achèvement du lotissement, il peut s’opposer à toute modification du lotissement ; c’est en quelque sorte un droit à la propriété intellectuelle.

Toutefois, s’il n’est propriétaire que de lots affectés à la voirie ou espaces verts, ces lots n’étant pas des lots constructibles, le droit d’opposition du lotisseur ne peut être exercé.

Par conséquent, si tous les lots constructibles ont été vendus, le lotisseur est automatiquement dessaisi de son droit de veto. Si le lotisseur soutient posséder encore des lots constructibles, il doit le justifier par un acte authentique.

De votre coté, essayez d’obtenir la signature de tous les colotis du lotissement, si vous les avez toutes, je ne vois pas comment le lotisseur pourrait en revendiquer la propriété d’un…

Cela dit, je n’ai pas compris les raisons pour lesquelles le lotisseur est hostile « à ce point » à cette modification, c’est relativement surprenant, il faudrait en connaître les raisons pour éventuellement mieux contre-argumenter…

Pour sa part, et je suis désolé de vous le dire, la DDE aurait du vous refuser le permis de construire puisque celui-ci n’est pas compatible avec les accès prescrits dans le lotissement.
Sur cette base, il faut faire part à la DDE votre incompréhension, dire que jamais vous n’auriez persisté dans votre projet de construction si vous aviez appris qu’il posait problème pour l’accès, dire également que vous pensez à saisir le préfet pour vous sortir de cette situation, etc… Attention toutefois à ne pas être agressif, il s’agit de faire partager votre désarroi, il faut donc appuyer doucement « sur le champignon » pour faire naître un sentiment de culpabilité pour que de leur coté, tout soit mis en œuvre pour démêler cette affaire : La DDE a des contacts privilégiés avec tous les acteurs (privés ou public), elle peut donc user de son influence…

Cdlmt,

Paiement d'un plan de maison ?

Bonjour,

Pour un cas similaire au votre, Gloran a répondu à la question de Nathalie en date du 17/07/2008 et concernant la "Légalité d’un service payant".

Je me permets de vous retranscrire intégralement la réponse de Gloran :

"D'après ce que vous indiquez, vous n'avez signé aucun contrat, bon de commande, devis chez ce bonhomme.

Vous n'êtes donc pas contractuellement engagé, et ne devez donc RIEN.

S'il vous recontacte, envoyez lui un recommandé AR dans lequel vous préciserez n'avoir souscrit aucun engagement auprès de lui, et que le cas échéant il lui incombe de prouver la créance conformément à l'article 1315 du code civil (et oui, à lui de la prouver et non à vous de prouver que vous n'en avez pas).

Pour prouver la créance, il devra obligatoirement prouver :
- que vous avez souscrit un engagement sur une prestation, en présentant un bon de commande ou un contrat SIGNE par votre main,
MAIS AUSSI
- qu'il a réalisé ses propres obligations contractuelles, en présentant un bon de livraison ou document signé par vous par lequel vous attestez que la prestation a été réalisée.

EN AUCUN CAS une facture n'est un document contractuel attestant d'une créance, ça n'est qu'un document comptable unilatéral. Bien que les commerçants (arnaqueurs ?), faute de mieux, utilisent souvent cet artifice pour impressionner leurs "débiteurs", les juges ne suivront pas sur ce terrain. Attention néanmoins, si le commerçant fait signer la facture et que celle-ci contient tous les éléments d'un bon de commande (date de livraison, modalités de paiement etc) ça vaudra bon de commande.

Sans ces deux documents (bon de commande/contrat + bon de livraison), je peux vous certifier qu'il a autant de chances de gagner devant un tribunal et d'obtenir un titre exécutoire que moi de me voir pousser des ailes demain et de m'envoler. Bien entendu, il vous enverra probablement les loups du recouvrement, peu regardants à la régularité des dossiers qui leurs sont soumis, mais les erreurs de ceux-ci (atteinte à la vie privé) pourront l'envoyer au pénal...

Je vous invite à lire cet article :

http://fr.wikipedia.org/wiki/Recouvrement_de_cr%C3%A9ances

Bonne chance (enfin, ici, bon amusement, vu que c'est zéro risque) "

Droit de l'immobilier urbanisme & construction

Bonjour,

Les règles de distance peuvent être différentes d'une commune à une autre, voir d'un secteur à un autre d'une même commune ; il faut donc vous renseigner en mairie.

Cdlmt,

Cession gratuite de terrain

Bonjour,

L'article L.332-28 du code de l'urbanisme stipule que les participations indiquées à l'article L.332-6-1 2° (dans lequel figure la cession gratuite) sont prescrites dans le permis de construire. Par conséquent, si la cession gratuite n'y figure pas, la commune ne peut pas l'exiger, il faut donc signaler ce point à la mairie.
Si elle insiste, il faut lui réclamer les textes sur lesquels elle s'appuie pour exiger cette contribution. Si une bande de votre terrain est indispensable à des travaux de voie publique, la mairie devra trouver avec vous un autre moyen (négociation, dédommagement, ...).

Pareillement pour ce qui concerne le déplacement des compteurs et l'accès, ne vous laissez pas faire, demandez à chaque fois (avec courtoisie, l'agressivité n'est jamais une bonne attitude), sur quels textes vos interlocuteurs fondent leur exigence...

Cdlmt,

Deliberation sur le lancement du plu

Bonjour,

S’agissant d’un simple compte rendu, c’est à dire d'un document de travail « intermédiaire » porté à la connaissance du public, je ne vois pas comment en regard de vos observations, il pourrait y avoir une quelconque conséquence juridique, du moins, je ne connais aucune jurisprudence en la matière.

De toute évidence, ce compte rendu est mis à la disposition du public dans le cadre de la concertation que la commune doit organiser et qui doit être menée pendant toute la durée de la procédure.

La concertation est une démarche obligatoire qui consiste à consulter et à demander l’avis des personnes concernées par le projet de PLU avant qu’il ne soit arrêté.

Par conséquent, c’est la délibération prescrivant la révision générale du document d’urbanisme qui doit formellement prescrire la révision et, conformément à l’article L.300-2 du code de l’urbanisme, fixer les objectifs de cette élaboration et définir les modalités de concertation.

Cdlmt,

Cession gratuite de terrain

Bonjour,

Si vous avez obtenu un permis de construire, la cession gratuite du terrain doit être prescrite dans l'arrêté accordant le permis : pouvez-vous me confirmer ce point ?

Permis de construire depassé !!!!!

Bonjour,

Effectivement, il vous suffit de déposer en mairie le plus tôt possible votre déclaration d’ouverture de chantier.

Dans celle-ci, il conviendra de déclarer depuis quelle date le chantier est ouvert et, pour une meilleure compréhension du service instructeur, de joindre également une petite note indiquant que vous avez omis de transmettre cette déclaration, que vous souhaitez donc régulariser cette situation.

L’élément essentiel dans cette affaire (qu’il vous faudra démontrer le cas échéant) est constitué par le fait que les travaux ont effectivement commencés dans les deux années suivant l’obtention du PC et qu’il n’ont pas été interrompus pendant une durée supérieure à un an.

Cdlmt,

Permis de construire après démolition

Bonjour,

Le droit à reconstruire reconnu par l'article L.111-3 du code de l'urbanisme me paraît pas applicable à votre situation puisque d'une part, ce droit concerne une reconstruction "à l'identique", et d'autre part, le dommage n'est pas consécutif à un sinistre. En regard de ce dernier point, la jurisprudence dispose que la démolition d'un bâtiment suite à un accident de chantier ne peut donner lieu à se prévaloir du droit à reconstruire à l'identique comme après un sinistre (CAA Marseille, n°01MA01036, 6 mai 2004).

Par conséquent, dès lors que les travaux de reconstruction s’analysent comme des travaux visant à édifier une nouvelle construction, cette nouvelle construction doit pouvoir être admise sur le terrain d’assiette. S’agissant d’un terrain classé en zone non constructible, il y a effectivement une difficulté, voire une impossibilité juridique…

En dernier ressort, la responsabilité du notaire peut être recherchée puisque celui-ci vous a indiqué que l’opération était réalisable, les assurances pourraient aussi s’exprimer sur cette affaire (dédommagement suite à sinistre ?)...

A défaut, il vous reste qu'à compter sur la bienveillance du maire, des voisins, du préfet...

Cdlmt,

Construction, plusieur chalet terrain nc

Bonjour,

Sans la connaissance exactes du droit applicable au terrain, je ne peux que vous donner un avis général.

Dès à présent, si le terrain est classé en zone NC du POS, zone qui est essentiellement réservée aux activités agricoles, la faisabilité du projet pouraît être compromise.
Si vous souhaitez être "clairement" fixé, dans la mesure où vous n'avez pas la possibilité d'exploiter les renseignements contenus dans le document d'urbanisme opposable (consultable en mairie), je vous conseille le dépôt d'une demande de certificat d'urbanisme opérationnel.

Pour ce qui concerne la formalité administrative et sous réserve de ce qui est dit ci-dessous, il vous faudra un permis de construire puisque la totalité de la surface à construire (SHOB) dépassera 20 m2 quand bien même qu'individuellement les chalets auront une surface inférieure à ce seuil.

Toutefois, compte tenu de la nature de votre projet (implantation de chalets), celui-ci doit être regardé comme un projet visant à implanter des habitations légères de loisirs (HLL), voir en ce sens la définition contenue dans l'article R.111-33 du code de l'urbanisme.
Par conséquent, leur implantation n'est possible que dans les terrains spécialisés précisés à l'article R.111-32 du même code (PRL, camping, etc..).

Aussi, selon toute vraisemblance, l'obtention d'un permis d'aménager (un PRL, camping, ...) sera nécessaire préalablement à l'implantation des chalets.

Cdlmt,

Permis de construire depassé !!!!!

Bonjour Tropicant,

J'ai pas tout saisi le contexte notamment savoir s'il y a eu ou pas un commencement de travaux ce qui est différent de l'oubli d'envoi de la déclaration d'ouverture de chantier...

Quoi qu'il en soit, dans l'hypothèse où les travaux n'ont pas été commencés dans les deux ans suivant la date d'obtention du permis, en application de l'article R.424-17 du code de l'urbanisme, ce permis est caduque, ou autrement dit, juridiquement, il n'existe plus.
Dans cette situation, en matière de taxes, il faut faire une demande d'annulation du permis et des taxes concomitantes ; en revanche, pour poursuivre le projet, il faut déposer une nouvelle demande de permis de construire.

Dans l'hypothèse inverse (les travaux ont été commencés dans les deux ans), le chantier ne doit pas avoir été interrompu pendant une durée supérieure à une année. Dans cette situation, les travaux peuvent continuer même si la déclaration d'ouverture de chantier est déposée après le délai des deux ans. En cas de contestation, il conviendra toutefois d'être en mesure de fournir tout justificatif démontrant que les travaux ont bien été commencés avant l'expiration de ce délai. Par commencement de travaux, il faut comprendre que ce sont les travaux autorisés par le PC qui doivent être commencés et non des travaux préparatoires tels que décapage du terrain, abattage d'arbres, etc...

Cdlmt,

Demande de certificat d'urbanisme -cu-

Bonjour Claude,

Le problème de référence cadastrale devant le juge administratif n'aura aucun effet puisque la réponse à un certificat d'urbanisme ne porte pas sur ce point. Son effet protecteur, en application de l'article L.410-1 du code de l'urbanisme porte sur :
- les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ;
- en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus.

Sur le fond, le terrain, dès lors qu'il est classé en zone ND d'un POS, a le caractère d'un terrain réputé inconstructible. Le classement en zone ND aurait pu être contesté soit lors de l'enquête publique soit dans les délais de recours suivant l'approbation du document d'urbanisme.

Cdlmt

Implantation d'une salle des fêtes

Réponse à Yves77,

La salle des fêtes n'étant pas encore existante, je ne vois pas comment faire pour porter plainte, etc ...

Pour ce qui concerne l'étude d'impact, si elle est nécessaire pour la salle des fêtes (elle n'est prévue que pour 200 habitants), elle n'est pas une pièce nécessaire pour l'obtention du permis de construire, ce sont deux procédures indépendantes.

Le recours au préfet est aléatoire, généralement, ces derniers n'aiment pas se désolidariser des élus, carrière préfectorale oblige.... Il y a de forte probalité qu'en cas de plaintes, il demande simplement au maire de prendre un arrêté municipal pour limiter les horaires d'ouverture, fermeture des portes donnant sur l'extérieur, etc...

Cela dit, Je vous rejoins totalement sur le fait qu'il faut agir dès à présent (couriier, etc...) pour disuader la commune d'aboutir dans ce projet ou de choisir un terrain d'assiette plus adapté.

shon - loggia fermees par un claustra

Bonjour,

D’une manière générale, ne constituent pas de la SHON, les surfaces qui ne sont pas totalement couvertes ou closes.
Ainsi, ne sont pas comptés les balcons qui constituent des surfaces non couvertes situées en saillie de la construction ainsi que les loggias dont la surface est située à l’intérieur du gros œuvre mais qui, bien que couvertes, ne sont pas closes ou « hors d’air ». La déduction de ces surfaces est subordonnée à la condition qu’elles répondent exclusivement à ces définitions. Ainsi, la fermeture d’une loggia emporte création de Shon (CAA Paris 13-6-2002 no 011452, Delord).

Demande de certificat d'urbanisme -cu-

Bonjour,

L'élément qui compte est la connaissance de la localisation exacte du terrain (plan de situation), les références cadastrales ne sont qu'indicatives.

Quel terrain possible pour construire un gite

Bonjour,

Sans la connaissance précise du droit applicable au terrain et de son environnement, c'est difficile de répondre.

Cependant, dès lors que que le projet doit s'implanter dans un secteur agricole ou naturel, je suis très réservé sur sa faisabilité ; le dépôt d'une demande de certificat d'urbanisme pourrait mieux cerner ce point.

Implantation d'une salle des fêtes

En matière de nuisances sonores, c’est la portée de l’article R. 111-3 du code de l’urbanisme qu’il convient d’apprécier.
Il dispose qu’un « permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de prescriptions spéciales si les constructions sont susceptibles, en raison de leur localisation, d’être exposées à des nuisances graves, dues notamment au bruit ».

Il ressort de l'examen des affaires portées devant le juge qu'un contrôle stricte est exercé notamment pour déterminer si les nuisances invoquées méritent bien le qualificatif de « graves » exigé par cet article :
ne commet pas d’erreur manifeste d’appréciation, l’autorité qui autorise la construction d’une maison à moins de 50 m d’une porcherie (Conseil d’Etat - 14 janvier 1981).
la construction d’un élevage de pintades n’a pas été considérée comme de nature à créer en l’espèce des nuisances graves (Conseil d’Etat - 1er juin 1984).
la construction d’un élevage de bovins engendrant des nuisances sonores provoquées par le beuglement de veaux à certaines périodes de l‘année, de manière continue, pendant plusieurs jours et nuits, que toutefois, s’il s’agit d’une nuisance réelle, elle demeure limitée dans le temps et ne saurait justifier un refus de permis de construire (Cour Administrative d’Appel de Douai - 20 novembre 2003).

Dans le cas d’espèce, si la salle des fêtes est sans conteste une source potentielle de nuisances sonores, en revanche, il ne semble pas que le niveau de ces nuisances atteint une telle importance qu’il soit de nature à justifier le refus du projet (ou de tout autre projet sur les terrains situés à proximité de cette salle).

En fait, il apparaît que si des nuisances sonores anormales troublent la tranquillité publique, c’est d’avantage au maire, dans le cadre de ses pouvoirs de police, qu’il appartient de prendre toute mesure utile pour les réduire (art. L. 2214-4 du code général des collectivités territoriales). Il en est de même en matière de stationnement gênant de véhicules.

En conclusion, je suis d'accord avec ce qui est dit plus haut, il faut intervenir "médiatiquement" (pétition, manifestation,...) et avant que la salle des fêtes soit construite, ce n'est pas le droit qui va résoudre cette affaire.

Permis de construire suite à un incendie

Je ne sais pas si la "médiatisation" est le meilleur moyen pour que vous puissiez aboutir dans votre projet ; celà pourrait entraîner une crispation des élus et donc des difficultés supplémentaires (personne ne voudra perdre "la face"...).

Permis de construire suite à un incendie

Il est probable que le délai d'instruction ne soit pas fixé, donc pas de permis tacite... sauf à faire une réquisition d'instruction, situation délicate puisqu'à cheval sur deux règlementation (les dispositions transitoires sont peu lisibles ...).

A titre conservatoire, elle peut redéposer une demande de PC (L111-3), pour le coup, la mairie sera dans l'obligation de réagir très rapidement, en fonction de cette réaction, on pourra aviser.

Reforme urbanisme concernant les lotissements

Toutà fait d'accord avec journey63, il ne devrait pas y avoir de problème, on ne peut pas fonder une interdiction sur une formalité administrative, celle du lotissement notamment.