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toto / ID 73274

Vente d une maison en indivision

je ne sais pas

Héritage et famille recomposee

vendre la maison ?
si cette maison est un bien de communauté , vous serez propriétaire de 50 % et peut être l'usufruitière. Si vous êtes propriétaire indivis , vous pouvez demander la vente judiciaire . Si en plus vous êtes usufruitière , les autres indivis ne peuvent vendre que la nu-propriété , ce qui est en pratique tellement contraignant pour les acheteurs que le prix va s'effondrer. Le nouveau propriétaire devra vous laisser dans la maison ( comme un viager )

si valeur la maison ( qui vous appartient à tous deux ) ne représente que la moitié du patrimoine de votre mari , votre mari peut vous la céder en pleine propriété car cela correspond 1/4 de son patrimoine , réciproquement, vous pouvez lui céder votre part sous réserve de préciser qu'il indemnise les autres héritiers.

Héritage et famille recomposee

les enfants du premiers lit n'hérite pas de vous

dans la communauté universelle avec donation au dernier vivant, la propriété de la totalité des biens (y compris ceux reçus en héritage ) est automatiquement transféré à votre nom. Il n'y a d'ailleurs pas de succession ouverte au sens du fisc , ( d'où perte de dégrèvement )

les enfants du premier lit sont alors déshérités. Sauf à ce que vous leur fassiez un donation immédiate ( je crois taxée à 60 % ) , il ne peuvent avoir l'assurance de recevoir un centime puisque vous pouvez changer d'avis . Rien que l'avantage fiscal rentabilise la procédure judiciaire qu'ils sont d'ailleurs sur de gagner

à l'inverse, si vous décédez la première, c'est très avantageux pour le enfants du premier lit qui hériteront après le 2 ème décès , de la totalité de votre patrimoine et de celui de leur mère biologique.

Si vous avez ce type de régime matrimonial, il faudrait envisager d'en changer .

Proprietaire ou non d'un batiment

pour le couple , la récompense est calculée sur la valeur du bien et non sur les dépenses. Je n'ai trouvé aucune mention à la notion de séparation de biens.

pour le autres cas , j'ai trouvé quelque chose qui correspond à mon premier sentiment :

'' Face à un constructeur de mauvaise foi, le propriétaire du sol peut exiger de lui la démolition de ce qui a été fait de la remise en état du terrain, outre les dommages et intérêts qui peuvent être dus (article 555 alinéa 3 du Code Civil). C’est son droit de propriétaire que d’éliminer toute trace d’usurpation.

Il peut aussi décider de les conserver mais il ne les aura pas gratuitement, c'est-à-dire qu’il devra indemniser le constructeur (soit en payant à ce dernier une somme égale à la plus-value du fonds, soit en remboursant le prix des matériaux et main d’œuvre (évaluées à la date du remboursement effectif). La moins onéreuse des deux voies sera, bien entendu, choisie.''

je vous laisse découvrir face à un constructeur de bonne foi !
http://www.asclcp.fnsea.fr/sites/asi/actualites/je_suis_en_societe/070326constructionsolautrui.aspx

Héritage et famille recomposee

bonjour,

dans le cas d'enfants d'un premier lit , il n'est pas possible d'empêcher qu'un enfant réclame sa part. Certains disent que la solution, c'est la communauté universelle avec donation au dernier vivant. Ors , dans le cas d'enfant d'un premier lit , ces derniers sont déshérités si c'est leur ascendant qui décède le premier. Ils sont donc obligés de faire action en justice et ils gagnent à chaque fois; Cette disposition n'est donc qu'une machine a fabriquer du contentieux avec tous les risques dont éventuellement la vente de la maison.

pour bien se protéger et éviter des surprises , le mieux est de connaitre les droits de chacun, chaque héritier ayant un minimum de droits appelés la réserve héréditaire. Il faut faire un partage pour le décès du premier époux , même si les biens restent en indivision , puis un deuxième pour le 2 ème décès .
au premier décès , la communauté de mariage est partagée en 2 part égales en valeur , le contrat de mariage pouvant soit fixer les biens à attribuer sans rompre l'équilibre , soit avantager le conjoint survivant en valeur sans définir le biens , soit un peu des deux. L'avantage ne doit pas empêcher le versement de la réserve

si vous décédez la première , vous laissez 2 enfants héritiers et un mari héritier. Chacun de vos enfants doivent recevoir au minimum 1/3 de votre patrimoine et votre mari 1/4 de vos biens (le code dit que le conjoint survivant n'a pas le choix entre l'usufruit et le quart en pleine propriété en présence d'enfants un premier lit (1) ) Par testament ou donation hors part , vous pouvez disposer du 1/3 et ainsi modifier le 1/4 de votre mari (2)
Vous pouvez ainsi léguer l'usufruit de la maison du couple sous réserve que sa valeur soit inférieure au 1/3
la valeur de l'usufruit dépend de l'age de votre mari au jour de votre décès , ainsi, si il a entre 51 et 61 ans révolus, la valeur de l'usufruit est de 50 % , entre 61 et 71, 40% etc... ( 1% par an ou 10 % par tranche de 10 ans )

si l'usufruit sur la moitié de la maison est inférieur au 1/3 de votre patrimoine , vous pouvez le donner à votre mari de préférence à une pleine propriété

pour les biens que vous recevrez de votre père, vous pouvez le léguer par testament à vos enfants , votre mari recevra donc sa part sur le reste


l'usufruit est sans doute la meilleure protection, car les héritiers ne peuvent vendre que la nue-propriété . Dans ce cas , le conjoint survivant est assuré de rester dans la maison.


(1) ce dont je suis sur, c'est que vous , vous n'avez pas le choix entre l'usufruit et 1/4 : c'est 1/4 ou disposition testamentaire. Du fait que vous même n'avez pas d'enfants d'un premier lit, je ne sais pas si larègle s'applique à votre mari.

(2) les donations hors part ne peuvent pas diminuer la réserve des enfants , mais elles peuvent diminuer le 1/4 du conjoint survivant




petit exemple chiffré :
vos bien propre : 200 000 euros ( héritage de votre père )
bien de communauté 400000 euros dont 150 000 euros
bien propres de votre mari 200 000 euros

vous faites donation hors part à vos enfant de 100 000 euros chacun
vous faites legs de l'usufruit à votre mari , votre mari a 52 ans le jour de votre décès , et ne prenez aucune autre disposition ,
- calcul de votre patrimoine : 200 000 ( biens propre ) + 200 000 (1/2 maison )
- valeur de l'usufruit sur 1/2 maison : 100 000 euros
- valeur du 1/4 = 400 000/4 = 100 000 euros

votre mari est servi , le reste est partagé entre vos enfants qui hérites de 1/4 de la maison en nu-propriété

votre mari fait donation hors part à ses 2 enfants du premier lit de 100 000 euros chacun et 20 000 euros au 2 autres
il vous fait legs de l'usufruit , vous avez 52 ans le jour de son décès , et ne prend aucune autre disposition ,
- calcul du patrimoine de votre mari : 200 000 ( biens propre ) + 200 000 (1/2 maison )
- valeur de l'usufruit sur 1/2 maison : 100 000 euros
- valeur du 1/4 = 400 000/4 = 100 000 euros
- la part réservataire est de 75 000, les enfants du premier lit ne recoivent rien, les deux autres reçoivent 55000 euros chacun
le patrimoine attribué aux enfants est de 100 000 + 100 000 + 20 000 + 55 000 + 20 000 + 55 000 =350 000

il ne reste plus assez pour vous attribuer l'usufruit : soit vous payez 50 000 euros aux enfants pour bénéficier de l'usufruit , soit vous recevez 50 000 euros en pleine propriété

Proprietaire ou non d'un batiment

selon le principe de l'enrichissement sans cause , et également par analogie au cas du couple qui construit sur le terrain de l'un d'eux , je suis persuadé que celui qui a construit a droit à une récompense correspondant aux dépenses qu'il a engagées.

Question concernant la donation-sucession

achetée du vivant de votre mère , sinon... ou que le contrat de mariage ait transféré la pleine propriété à votre père , qui l'aurait vendue de son vivant par la suite

mais avant de vous fâcher , je vous signale que le cadastre n'est pas une preuve de propriété et il arrive que les terrains y soient attribués à celui qui paie les impôts fonciers. Si vous voulez être sûre du propriétaire, c'est au bureau des hypothèque qu'il faut s'adresser.

Attention, vous approchez du délai de 30 ans , avec le risque d'usucapion.