Espace Membre Gérez votre profil depuis votre espace membre
fanbouc / ID 33941

Achat terrain en sci par une sarl

Bonjour,
Etant gérante d' une SARL avec mes parents usufruitiers de la totalité des parts et moi Nue Propriétaire , je compte acheter seul le terrain que nous louons à la mairie et en SCI avec mon épouse . Pour ce faire , je compterai 30 000 euros de loyers à la SARL de mes parents pendant 15 ans pour les héberger , la SARL déduira les loyers de son exercice . Comment faire pour que mes deux frères ne considèrent pas qu' il s' agit d' une donation indirecte ou d' un abus de droit car je ne veux pas que l' immobilier leur revienne un jour .
J' ai déjà une donation préciput de 25% des parts , il n' y a jamais eu de donation partage.
N' ayant pas eu de réponse , quelqu' un peut il m' éclairer sur ce double problème? Help

Qualité pour agir dans une sarl

Bonjour,
Ma mère ( 93 ans )est actionnaire usufruitière de 70% des parts d' une SARL dont mon frère( 60 ans ) est le gérant et donataire de 50% des parts .( opération d' apport donation de parts sociales d' un fonds de commerce)
Mon père décédé en 2006 possédait 40 parts en pleine propriété qui ont été reportée en usufruit sur ma mère . Les deux autres enfants ne sont pas dedans et ne pouvaient , par une clause d' agrément , demander de siéger en Assemblée Générale et demander des explications .
Nous voudrions agir en justice pour abus de faiblesse et absence de loyauté à la suite de la découverte que la société avait privé ma mère de revenus par le fait que mon frère avait créé une SCI immobilière personnelle abritant la SARL en "détournant" 660 000 euros à la société sous forme de loyers sans que ma mère y soit actionnaire , ces biens immobiliers restant l' entière propriété du gérant et de son épouse . La SARL déduit les loyers dans son bilan .

Sommes nous fondés à agir dès maintenant les 2 autres enfants sachant que ma mère ne veut pas faire de vagues ?

Avantages en nature et réintégration héritage

Bonjour,

Un gérant salarié d' une SARL, associé avec sa mère usufruitière à 70% et qui a fait payer à l' entreprise en loyers ( 44000 euros annuels , au total 660 000 euros ) ses emprunts personnels sur les murs en SCI (dont sa mère n' est pas actionnaire ), peut il être considéré comme ayant été bénéficiaire d' avantages en nature par les autres enfants lors du partage ?

Bail de location maison avec réserves

En fait , nous avons un double problème :
Une propriété vide composée d' une partie hangars artisanaux , d' une maison d' habitation . Notre père est décédé et ma mère est en Maison de retraite .
Mon frère a loué les hangars depuis 1996 avec un bail ''précaire ''renouvelable annuellement ??? qui donne à ma mère un revenu de 765 euros par mois . ( 3.6.9 ) si plus de 21 mois? oui ou non ?
1ere question : est ce légal ?que faire quand ma mère mourra? et que nous voudrons récupérer le bien.
2eme question : Il veut en faire autant pour la maison , mais quelles sont les clauses à ajouter pour faire sortir le locataire sans ennuis ?Merci .

Bail de location maison avec réserves

Bonjour ,

Peut on louer une maison dont la propriétaire est partie en maison de retraite avec comme clause de fin de bail en cas de décès ! Quels sont les risques de voir un loyer de plus de deux ans se transformer en 3 6 9 automatiquement ?
Quel est le délai de pré avis à donner ? Dates hiver ou l' on ne peut expulser?etc...
Merci de m' éclairer pour éviter les surprises.

Peut on vendre ses parts a un euro symbolique?

un euro symbolique pour vendre des parts de SCI ( 67%) avec usufruit de ces parts .

Peut on démembrer une sci déjà constituée

Bonjour ,

Une SCI a été créée en 1996 avec deux associés mari et femme .
Peut on la démembrer maintenant en usufruit et nue propriété ?

Rachats parts sci par parents payeurs réels

Bonjour Upsilon ,

1/ Nos parents bien sûr . C' était pour préciser que nous ne sommes pas actionnaires .
2/ Cette entreprise de transports en nom propre ( nos parents création 1947 après 40 ans a été transformée en SARL en 1994 par une opération classique d' apport donation destinée à privilégier le seul enfant ( déjà salarié depuis 25 ans de l' entreprise en nom propre de nos parents )qui voulait en faire son métier ( notre frère cadet ) avec pour deuxième avantage d' avoir pour nos parents (âgés alors de 84 et 80 ans )des dividendes en usufruit à 100 % .Puis le local a été transféré dans une ZAC viabilisée par une mairie dont les 13000 m2 de terrain étaient mises à disposition des entrepreneurs contre certains avantages . Répartition des parts :
40 + 40 en pleine propriété à nos parents et 10500 en usufruit .
10500 en nue propriété à Notre frère gérant .
Deux donations sont effectuées à son profit : 25% en préciput en 1994 et 25% supplémentaires en 1998 avec dispense de rapport .
En 1996 , le gérant décide de faire l' acquisition du terrain pour construire des bâtiments destinés à la location .La SARL occupe une petite partie avec des bureaux et tout le nécessaire pour exercer la profession de Transporteur depuis 1994 . ( local meublé et fictivité de la SCI ????) Les loyers prélevés à la SARL servent à couvrir ses emprunts successifs. Une première SCI est créée avec sa femme et lui . Pas d' apport réel des actionnaires de la SCI puisque ce sont les loyers qui chaque fois couvrent l' emprunt qui est cautionné près des banques par la SARL . Et petit à petit , les conventions réglementées établissent des prélèments de loyers ( 30 000 euros par an sur 15 ans ) qui permettent à notre frère de se constituer un patrimoine personnel très conséquent .
Nous l' apprenons en octobre 2006 lors de l' ouverture de la succession de mon père décédé en mars 2006 .
Comme ma mère n' a jamais voulu faire de donation partage , rien n' est fixé pour les deux autres enfants qui résident à 1200 kms pour exercer le métier qu' ils ont choisi .
Maintenant , après examen des lois , des arrêts de la Cour de Cassation ( Rozenblum )et du code pénal 492 bis et code commerce 214 en application pour des cas simmilaires , nous estimons que la logique voudrait que les parts de SCI reviennent au financeur la SARL dont ma mère a encore 7080 parts ( 7000 usufruit + 40 en pleine propriété+ 40 en usufruit des parts de mon père décédé ) . Le gérant , lui , a 3500 en propriété et 7080 en nue propriété depuis 2006 .Alors nous avons pensé que plutôt que d' aller au Tribunal , il serait convenable d' obtenir pour notre mère les 66.6 % qui nous reviendraient un jour forcèment . La raison étant qu' il a trompé ses parents ( il n' y a plus dans ce cas d' immunité familiale )qui n' avaient plus la capacité réelle de comprendre un tel montage et ont laissé faire ; que mon frère et ma belle soeur n' ont rien apporté de leur salaires pour acheter le terrain et les immeubles . Que notre frère , gérant avait été mandaté pour gérer un patrimoine non partagé avec nous + règles de quotité disponible . Car les biens à partager étaient trop différents en valeur en 1994 et que cela aurait été pour mes parents l' occasion d' éviter l' indivision entre les enfants .
Je rappelle que dans le même temps la rentabilité de la SARL est passée de 40 % et 1994 à -5% en 2008 ( coquille vide )à cause des choix du gérant pour lui même ( salaires+++ et loyers ) . Que faire pour ne pas détruire tout le monde .Merci .

Rachats parts sci par parents payeurs réels

Bonjour ,
Trois enfants 59 , 61 , 69 ans . Aucune donation partage .
Un de mes frères , gérant de la SARL par apport d' un fonds de commerce de ses parents puis donation à lui de 50% et ses parents 90 ans , usufruitiers de 70% des parts . Seulement , ce gérant a voulu acquérir l' immobilier seul avec sa femme en n' ayant pas d' apport réel puisque ses loyers sont prélevés sur la SARL pour couvrir l' emprunt 30 000 euros par an .
En tant que co héritiers , nous pensions que la SARL étant caution de son emprunt , mes parents étaient forcément actionnaires aussi de la SCI . Or , on se retrouve avec 15000 euros chacun les deux (frère et soeur) alors que lui a acquis un patrimoine immobilier de 600 000 euros par la SARL avec un enrichissement évident . Nous voudrions qu' il cède ses parts et celles de sa femme à mes parents pour un euro symbolique pour rétablir l' équité . Quelles sont les obstacles et le coût possibles ? Il reste deux ans d' emprunt (2011 ).

Merci , je suis dans l' impasse totale et ne voudrais pas aller au pénal .

Re mariage et abattement d' impôts supplémentaire

Nous nous sommes remariés le 18 Juillet 2008 après un divorce qui a duré 3 ans .
Y a t il un abattement d' impôts l' année du re mariage ? Une petite gratification gouvernementale supplémentaire ? Merci de votre patience .

Juge et partie et rôle d' expert si employé par l' assurance

Un médecin conseil employé par l' assurance maladie n' est t il pas juge et partie quand il se prononce sur le non remboursement d' une prestation normalement remboursée pour les autres et donc lorsqu' il recourt à la procédure d' indû sur des critères ne prenant pas en compte la particularité du malade ?

Il a jugé que tel malade coûtait trop cher . Comme son exercice est lié à l' intérêt de son employeur CPAM assureur . N' y a t il pas contradiction et confusion des rôles ? Jurisprudences ?

Il refuse l' expertise indépendante au motif qu' il n' y a pas nécessité d' y recourir . Se basant sur des critères standardisés et des statistiques informatiques régionales .

En gros , tel type de malade égale tel soin et pas plus.

Inventaire des meubles et objet d' une succession

Bonjour ,
Ma mère est entrée définitivement en maison de retraite . Les 3 enfants ne s' entendent plus et sont à 2000 kms les uns des autres . Son notaire demande de partager meubles et objets entre nous pour qu' elle puisse louer le bien immobilier .
1/ Meubles copies neuves merisier datant de 30 ans environ , comment les évaluer ?
2/ bijoux
3/ souvenirs de notre père : films super 8 de mon enfance , sac de golf , piano droit plaqué de ma mère , porcelaine , argenterie , vêtements de valeur ?
4/ combien coûte un expert qui s' occupe de cela et comment évalue t on ses honoraires
5/ faut il un huissier ?
Si des objets importants avaient disparus .....Que faire ?
6/ Mon frère cadet a fait vendre la voiture de mon père dès sa mort et en a touché l' argent ?

Comment nous y prendre pour que cela ne se termine pas en bain de sang?

Maison en usufruit et location

Bien sûr nous connaissons les exigences de l' obligation alimentaire déductible de surcroît sans limitation . Mais , le problème est que cette vieille dame est usufruitière de son entreprise gérée par mon frère cadet et qui génère des dividendes bloqués sur le compte courant entreprise sans rémunération !( en 2007 : 18500 euros )
Cependant , ce frère indélicat préfère lui extorquer 33000 euros par an pour se financer des biens personnels . ( détournement des fruits et revenus de l' entrepriseSARL ( 7000 parts usufruit mère sur 10500 parts , les 3500 parts pour mon frère gérant et rien pour nous ) pour financer un terrain et des locaux de stockage en SCI personnelle avec son épouse ) D' autre part il augmente abusivement son salaire chaque année . Elle lui signe ce qu' il veut ....
La maison étant un bien qui reviendra aux deux autres , il en a fait le dernier bastion à prendre pour ne débourser aucun denier .Cette maison une fois louée et même si une clause prévoit la fin du bail en cas de décès , vous savez qu'il peut y avoir de multiples empêchements à liquider rapidement cette situation .
Aussi , il nous faut envisager toutes les possibilités avant le 31 Mars .

Si donation de la maison nous était faite , pourrions nous être consultés pour le bail de location ? Pourrions nous la vendre ?

Maison en usufruit et location

Oui mais comme elle peut louer sans nous demander notre avis la question était :
sommes nous protégés en envoyant une lettre demandant notre présence pour l'écriture d'un tel bail ?

D' autre part, peut on empêcher la location puisqu'il y a demande de curatelle depuis 9 mois et qu'il doit y avoir évaluation de la maison par un expert du TGI indépendant.

Merci

Question sur message réponse n°2594 a 8h35 le 23 /01

Re Bonjour ,
Oui , mais les enfants ne sont pas d' accord !

Comme il sera impossible de faire insérer une clause protectrice de fin bail en cas décès . La question était : Devons nous nous protéger pour l' avenir en écrivant par avance en recommandé ce que nous réclamons et ensuite de quoi cela peut il réellement nous protéger ?

Maison en usufruit et location

Bonjour,

Nous sommes trois enfants. Notre mère est usufruitière de sa maison depuis la mort de mon père en mars 2006. Après deux accidents vasculaires, elle décide de partir en maison de retraite, à 93 ans, et de financer l'hébergement en louant la maison sans nous demander ! Faut'il préventivement s'opposer par lettre car étant à 1.200 km, elle peut nous mettre devant le fait accompli avec un bail de location dont il sera difficile de se défaire ensuite ?
Aidez moi. Merci.

Acceptation contractuelle préalable

Bonjour ,
Mon frère me réclame 6 ans de location pour stockage de meubles , dans les hangars de son entreprise de transports , après promesse de gratuité en mars 2003 et sans que nous ayons signé le moindre contrat ? La facture est détaillée année par année de 2003 à 2009 avec un prix de stockage et un prix d' assurance. En tout 13000 euros .
Quels sont les textes de loi les plus pertinents pour répondre ?