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Corentin NAGARD / ID 95958

Abri de jardin sur terrain non constructible

Bonjour,
pour moins de 18m² une déclaration préalable suffit (même sans fondation).
Par contre si votre abris est situé en zone inconstructible vous ne pourrez pas construire. Que dit la mairie? Avez vous posé la question?

Recours d'un tiers sur autorisation préalable

Bonjour,
le simple fait que vous n'ayez pas été destinataire du recours (envoi en AR) doit vous apaiser. Est-ce un recours gracieux ou contentieux? posez la question à la mairie car l'un et l'autre n'ont pas les mêmes effets.

Cession d'une allee privée

Bonjour,
La mairie n'a pas obligation de reprendre en gestion et responsabilité une voirie privée dont l'intérêt collectif n'est pas réel. Ainsi, la dépense publique liee à l'entretien d'une voie ne peut être justifiée que si cette voie est destinée à être empruntée par tous les usagers ( ex : créer un accès grâce à cette voie privée à une voie publique pour l'ensemble des habitants d'un ilôt ou d'un quartier).
Depuis la loi du 13 août 2004 et l'attribution aux communes de la gestion financière des voies publiques ( anciennement gérées pour partie par les DDE) les communes sont frileuses et ne souhaitent plus s'ajouter des charges complementaires par la reprise des voies privées.
Aussi, si la municipalité vous a opposé un refus il est peu envisageable qu'elle revienne sur sa décision.
Cordialement,

Contestation de permis de construire

Bonjour,
La contestation d'un permis de construire est possible non pas dans les deux mois qui suivent la signature de l'arrêté, mais dans les deux mois qui suivent la date d'affichage du panneau sur le terrain du projet. Étant attendu que pour faire courir le délai des 2 mois le panneau doit être visible de la voie publique, respecter un formalisme sur les dimensions, indiquer les travaux, le numéro de l'autorisation etc.

C'est dans ce délai réel que vous devez formuler votre recours auprès du pétitionnaire et du maire. Ex: le pc a été delivré le 20 mai 2011 et affiché le 19 septembre 2011=> le délai de recours commence le 19 septembre 2011. Autre exemple le permis a été affiché le 19 septembre mais n'est pas visible de la voie ou ne respecte pas le formalisme => le délai n'est pas valide et vous pouvez porter recours à tout moment.

Maintenant, sur le fond il faut regarder le contenu du permis pour trouver les moyens à même de formuler le recours. Et ce n' est pas ici que vous trouverez réponse mais auprès de votre administration et de votre conseil juridique car l'analyse technique du dossier est nécessaire et doit se fonder sur le code de l'urbanisme et du PLU.
Cordialement,

Investir dans l'immobilier locatif

Bonjour,
Avant même de penser aux questions financières assurez vous du fait que votre projet est administrativement viable et que vous pourrez obtenir le permis de construire et les autorisations nécessaires. C'est à partir de là que vont résulter de nombreux frais auxquels vous n'aurez même pas songer.
Je vous conseille de faire une demande de certificat d'urbanisme opérationnel dit CU(b) auprès de votre municipalité, c'est gratuit simple et au moins vous saurez quels seront vos frais et les taxes qui vous seront imposées.
Cordialement,

Largeur d'un chemin d'acces

Bonjour,
la réponse se trouve dans les définitions générales ou à l'article 3 du plan local d'urbanisme de la commune et de la zone qui vous concerne.
Aussi, soit il y a une largeur d'acces minimum pour qu'un terrain soit constructible soit tout accès à un terrain quel que soit sa largeur suffit.
Dans la majorité des cas il n'y a pas de minimum.
Cordialement,

Pc accordé grace a une servitude de passage inexistante

J'espère qu'elle vous sera favorable.
bon courage dans vos démarches.

Alignement. litige avec mairie

Bonjour,
La question des cessions gratuites de terrains dans le cadre des permis de construire à enfin été tranchée en faveur des propriétaires.
Dans une réponse ministerielle du 29 mars 2011, adressée au député Kléber Mesquida, le ministère de l'Écologie détaille d'ailleurs les conséquences de la décision d'inconstitutionnalité de l'article L. 332-6-1-2°-e) du code de l'urbanisme, relatif aux cessions gratuites de terrains, qui a pris effet à compter de la publication de la décision au Journal officiel le 23 septembre 2010.
Ainsi, il précise, "qu'aucune cession gratuite ne peut plus être prescrite dans les autorisations qui sont délivrées à partir de cette date" et que "les cessions gratuites déjà prescrites et qui n'ont pas encore fait l'objet d'un transfert de propriété ne peuvent plus être mises en œuvre". 

Dans votre cas si j'ai bien compris le permis a 20 ans mais la ville n'a jamais fait les démarches appropriées ( évaluation par les domaines et signature d'un acte de transfert qui entérine le changement de propriété).
S'il eut été préférable de procéder il y a déjà quelques années au transfert de propriété, notamment afin d'eviter les difficultés que vous subissez, je vous précise qu'aucun texte n'impose un délai à l'administration pour réaliser le transfert de propriété resultant d'une cession gratuite de terrain.
L'alinea figurant dans votre arrete de permis et stipulant la cession gratuite d'une partie de votre terrain au profit de la commune vous oblige à opérer ce transfert de propriété tant qu'une renonciation à cette cession n'est pas expressément décidée par une délibération du conseil municipal même dans le cas où la cession n'a pas été réalisée plus de 20 ans après la délivrance du permis.

En conclusion il appartient au maire de vous libérer de cette cession qui de toute façon ne peut plus être mise en œuvre depuis le 23 septembre 2010.
Il résulte manifestement que les problèmes de péril de votre mur sont la conséquence du silence de l'administration. Avant de lancer les travaux et de se substituer à "vous" le maire aurait du vous saisir par courrier afin de vous rappeler vos devoirs et vous mettre en demeure de réaliser les travaux. Chose qu'il n'a a priori pas faite.

Il y a manifestement ici un manquement administratif qu'il convient de mettre à plat avec votre administration.
Cordialement,

Puis je transformer un local en logement ?

Bonjour,
il ne faut pas confondre le changement d'usage et le changement de destination.

Le changement de destination consiste à changer la destination d'un bien au regard du code l'urbanisme. Le code définit 9 destinations (commerce, artisanat, habitation....). Changer de l'une vers l'autre de ces destinations nécessite une autorisation qui selon la superficie peut aller du permis de construire à la déclaration préalable. C'est ici votre cas car vous souhaitez transformer un commerce en habitation.

Le changement d'usage dans les commune de plus de 200000 habitants ou moins ne s'applique qu'aux logements déja existant et a été mis en place afin que les professions libérales et autres auto entrepreneurs puissent pratiquer leur activité à domicile. Le changement d'usage est attribué par le maire à titre personnel au pétitionnaire. Il n'est ni définitif ni cessible et est temporaire le temps que l'activité s'exerce au domicile. Il faut habiter le logement en tant que locataire ou propriétaire et que l'activité ne nuise pas et la moyenne veut qu'elle ne s'établisse pas dans plus de 50% du bien habité. Le changement d'usage d'un commerce n'existe pas!

Je vous conseille fortement de vous tourner vers votre mairie car le respect du Plan local d'urbanisme ou du POS est impératif pour votre projet. Il existe en effet des zone de protection des commerces où il est interdit de changer la destination des biens, et l'ensemble des 14 articles du PLU doivent en outre être respectés.
Cordialement,

Pc accordé grace a une servitude de passage inexistante

Bonjour,
dans votre cas d'espèce en l'absence de servitude réellement enregistrée aux hypothèques le permis peut être retiré pour fraude.
En effet, si cette servitude n'existe pas et que le pétitionnaire a créé une pièce falsifiée afin d'obtenir de l'administration une autorisation générant des droits à construire, il y a fraude.

Le nouveau régime des permis de construire a effectivement renforcé le caractère déclaratif de la demande, il n'en demeure pas moins que le pétitionnaire doit avoir toutes les qualités requises pour signer la demande et déclarer une situation réelle dans ses plans. Dans ce cas précis en l'absence de servitude réelle le permis peut alors être retiré à votre demande dès lors que vous apportez la preuve de la fraude sur la pièce et votre intérêt à agir.

Procédure : Vous avez deux mois à compter de l'affichage du permis sur le terrain pour faire un recours gracieux auprès du maire l'informant de la situation, avec l'ensemble des justificatifs apropriés (courrier en AR au pétitionnaire et au maire sollicitant recours). Le maire a alors deux mois pour répondre.

Cas 1: Si le maire répond favorablement Le maire dispose d'un délai de 3 mois à compter de la date de délivrance du permis pour retirer l'autorisation obtenue par présentation d'une pièce frauduleuse. . N'attendez donc pas pour vous manifester auprès de votre mairie avec les pièces et pouvoir mettre en place la procédure contradictoire à même de pouvoir retirer l'autorisation sans passer par une procédure au TA.

Cas 2: Si le maire répond négativement ou qu'il ne répond pas vous faites la même démarche mais cette fois avec un courrier AR au maire, au pétitionnaire et au Tribunal administratif annoncant que vous portez recours en mettant en avant la fraude avec l'ensemble des pièces.

NB: Il est important de bien respecter les délais pour faire tomber cette décision administrative.

A défaut d'un retrait adminitsratif vous pourrez toujours ester en justice sachant que mon collègue Pika_109 a raison de préciser qu'un terrain ne peut être privé d'accès et qu'un juge pourra trancher pour la mise en place d'une servitude la moins préjudiciable pour celui qui supportera la servitude ( servitude pour cause d'enclave).

Cordialement,

On ma vendu un bien en zone inondable c sans me l'indiquer

Bonjour,
Il existe plusieurs documents pouvant établir un risque lié aux inondations et tous n’ont pas la même valeur juridique.

Il existe 2 types de documents : les Atlas des Zones Inondables qui constituent un outil de référence pour les services de l’Etat et qui ont vocation à être enrichis à mesure de l’évolution des connaissances. Ces atlas sont un préalable à la réalisation des Plans de Prévention des Risques Inondation et n’ont pas de valeur réglementaire en tant que tel et ne peuvent donc en aucun cas être opposables aux tiers. En revanche les PPRI disposent de ce caractère réglementaire et constituent une servitude qui vous est opposable.

Lors de l’acquisition votre notaire a obligation de vous informer des servitudes d’utilité publique (il le fait notamment au travers du Certificat d’Urbanisme). A ce titre le PPRI est une servitude mais l’AZI ne l’est pas. Il doit donc obligatoirement vous faire part du classement en PPRI mais pas forcément en AZI.

Le marie vous a refusé le permis. Est-ce au titre d’un classement en zone C du PPRI ?
Il faut vous en assurer puisqu’en droit de l’urbanisme le refus ou les prescriptions fondés sur l’article R.111-2 du code de l’urbanisme sont possibles dès lors qu’un plan de prévention des risques (PPR, PPRN, PPRI) a été prescrit et que des études préalables ont été effectuées dans le cadre de l’établissement de ce plan.

Cependant, on peut admettre que dès lors que l’autorité compétente a connaissance d’un risque et peut le prouver, même en l’absence de prescriptions d’un plan de prévention des risques elle peut justifier son refus par l’usage du R.111-2. Dans ce cas la motivation de refus doit comporter des indications précises rapportées au risque sur le terrain d’assiette de l’opération. Si ce n’est pas un classement en PPRI qui a conduit au refus le maire doit justifier clairement son refus.

A partir du moment ou le PPRI est opposable, le refus ou les prescriptions sont fondés, non plus sur l’articleR.111-2, mais sur les dispositions du PPRI.

Les questions à poser sont les suivantes :
1.Le notaire avait-il connaissance d’un éventuel PPRi approuvé et mentionné dans le certificat d’urbanisme ? Si ce PPRI est mentionné vous ne pouvez pas intenter d’action en responsabilité. Dans le cas contraire oui. mais attention le défaut d'information peut aussi venir de l'administration si celle-ci n'a pas répondu correctement à la demande du notaire.
2. Y-a-il un PPRI en constitution ?
3. Le maire s’est-il fondé sur l’AZI pour refuser l’autorisation?
4. Si le vendeur avait connaissance du risque d'un PPRi (du fait d'un précédent refus de permis) il devait vous en informer lors de la vente. Rapprochez vous de votre notaire.

Depuis les évènements de Xintia les maires et les DDT sont très vigilants dans la délivrance des permis. Rapprochez vous de votre administration pour vraiment connaitre les raisons de ce refus et du classement réel de votre bien.

Cordialement,